Сделки с недвижимостью

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель -- принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.3167. Купля-продажа представляет собой двусторонний договор. Эту точку зрения поддержали Шершеневич и Мебер. Противоположную позицию занял Победоносцев, который, основываясь на мнении Сперанского, считал, что купля-продажа -- это не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену Там же. С.316..

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи. Права и обязанности сторон возникают в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям. Договор купли-продажи используется в отношениях между гражданами, гражданами и предприятиями (предпринимателями), а также между предприятиями (предпринимателями).

Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых стороны достигают соглашения. Существенные его условия -- предмет, цена и срок исполнения обязанностей, принятых на себя сторонами по договору. Предметом договора купли-продажи служит имущество, которое продавец обязуется передать покупателю.

Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила -- продажа имущества с силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов См.: Иоффе О.С. Обязательское право. М.: Юрид. лит., 1975. С.209..

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами -- действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами -- индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

В соответствии с российским законодательством по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю (п.1 ст.551 ГК РФ).

Законодательством регламентирован предмет договора продажи имущества, который должен быть указан таким образом, чтобы определенно установить недвижимое имущество.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача недвижимости продавцам и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).

Приватизация недвижимости имеет решающее значение для завершения процесса приватизации государственных и муниципальных предприятий, создание всех необходимых условий их нормального функционирования. Термин «приватизация» (от латинского слова -- частный) в иностранных государствах, как правило используется для обозначения передачи частному сектору права и их активы.

В ст.1 Закона «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР было дано определение понятия приватизации: приобретение у государства юридическими и физическими лицами государственной собственности. Для государства, местного Совета, общественной организации или благотворительного фонда в уставном капитале покупателя-юридического лица ограничивалась 25%. Закон предусматривал продажу акций приватизируемого предприятия, продажу предприятия на аукционе и по конкурсу, выкуп имущества, сданного в аренду, определенные льготы работникам, а в целом -- очень широкий диапазон возможных методов приватизации.

Законодательством регламентирован тот факт, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п.1 ст.559 ГК РФ). Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом (п.3 ст.559 ГК РФ). Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации (ст.560 ГК РФ).

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия,, а так же сведения о выявленных недостатках переданного имущества. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если ионе не предусмотрено договором (п.1 ст.563 ГК РФ). Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ).

Перечень объектов недвижимого имущества, подлежащего приватизации, установлен п.5.14.6 Государственной программы и разделом 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г См.:Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535//Собрание законодательства РФ. 1994. №13. Ст.1478.. В соответствии с ними могут быть приватизированы следующие объекты недвижимого имущества:

сданные в аренду здания, сооружения, строения и другие помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;

незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, другие нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные помещения в жилых домах;

здания, сооружения, нежилые помещения, которыми фактически владели и пользовались в процессе своей уставной деятельности товарищества или акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделение) и выкупившие его;

земельные участки, на которых расположены приватизированные предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством;

земельные участки, на которых расположен здания, сооружения, строения и другие нежилые помещения, включая встроено-пристроенные помещения в жилых домах, сданные в аренду, кроме земельных участков, не подлежащих приватизации;

земельные участки, на которых расположены незанятые или неиспользуемые здания, сооружения, строения, другие нежилые помещения;

земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленные гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности.

Общий порядок проведения аукционов и конкурсов определен Временным положением о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на аукционе и Временном положении о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации по конкурсу (утверждены указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992г. №66) См.:ВВС 1992. №7. Ст.312..

Для масштабной приватизации в собственность земельных участков сегодня отсутствует правовая основа. Право приобретения в собственность земельных участков было продекламировано Указом Президента РФ от 25 мая 1992 г. №301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» См.: ВВС. 1992. №14. Ст.761.. Однако практически приватизация земельных участков стала возможной после утверждения Президентом особым Указом от 14 июня 1992 г. №631 «Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлении гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» См.: ВВС. 1992. №14. Ст.1427. и принятии Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России» См.: Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации 1993. №44. Ст.4191..

В соответствии с этими Указами продажа земельных участков разрешилась:

гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий;

гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

По договору продажи здания, сооружения или других видов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ). Когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если условие пользования соответствующей части земельного участка договором его купли-продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного использования (сервитум) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст.553 ГК РФ).

В соответствии с разделом 4 Основных положений Государственной программы продаже подлежат земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. В собственность могут быть приобретены как застроенные земельные участки, так и пустующие недостроенные участки. Для приобретения в собственность земельного участка покупателем подается заявка продавцу в произвольной форме с приложением следующих документов:

план земельного участка или сведения о его расположении и размерах;

сведения о нормативной цене земельного участка, если продажная цена определяется, исходя из нормативной стоимости земли;

договор купли-продажи или иной другой документ о праве собственности на приватизированной предприятие, здание, сооружение, помещение;

выписку из реестра акционеров, подтверждающую нахождение в частной собственности не менее 75% уставного капитала юридического лица.

Надлежащее поданной следует считать заявку, к которой приложены все необходимые документы. В соответствии с п.4.10 Основных положений продавец обязан рассмотреть заявку и заключить договор купли-продажи в недельный срок с момента поступления заявки покупателя.

В соответствии со ст.3 Закона о приватизации жилищного фонда собственники жилых помещений вправе владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Среди сделок по распоряжению жильем наиболее распространены сделки купли-продажи квартир. Существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользоваться этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого дома или квартиры также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Существенным условием договора купли-продажи жилья является предмет и цена. Предметом указанного договора могут быть дом, отдельная квартира или комната, принадлежащее продавцу на праве собственности. Согласно ч.1 ст.13 Закона о собственности в РСФСР собственник вправе совершать в отношении квартиры любые не противоречащие закону сделки, в том числе и продавать. Важное значение в договоре купли-продажи имеет цена. Существует оценочная стоимость квартиры, которая указывается в договоре купли-продажи и определяется территориальными бюро технической инвентаризации (БТИ). Она рассчитывает исходя из восстановительной стоимости всего здания с учетом износа и с учетом поправочных коэффициентов на существующую стоимость нового жилищного строительства.

Существенным условием договора купли-продажи жилья является его цель. В соответствии со ст.7 Жилищного кодекса РСФСР жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно распоряжение мера Москвы от 11 марта 1994г. №110-РМ при выявлении фактов использования купленного жилья под нежилые цели об этом составляется акт и направляется собственнику с предписанием об устранении нарушения в 15-дневный срок. Муниципальная жилищная инспекция налагает штрафы на собственников-нарушителей. В случае невыполнения предписания договора купли-продажи могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению Департамента муниципального жилья.

Для совершения сделки продавец должен представить нотариусу документы, подтверждающие право собственности на подаваемое жилье. Ими являются договор передачи и свидетельство о собственности на жилье. Если квартира была куплена, то продавец представляет нотариусу договор купли-продажи. В случае, когда квартира находится в доме ЖСК, или ЖК, продавец приносит справку о полностью выплаченном пае, зарегистрированную в Департаменте муниципального жилья, и свидетельство о собственности на квартиру. В последнее время имеются случаи отказа в оформлении гражданами права собственности на квартиру с полностью выплаченным паем, если гражданин не прописан в данной квартире. При этом сотрудники Департамента муниципального жилья ссылаются на распоряжение мэра Москвы №26-РМ от 25 января 1993 г., согласно которому прописка является необходимым условием оформления права собственности на квартиру. Указанное распоряжение противоречит ч.2 ст.13 Закона о собственности, согласно которой член, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности.

Московский рынок недвижимости уже достаточно сформировался, чтобы возникла конкуренция. Риэлтеры изобретают все новые и новые способы проведения операций с недвижимостью, многие из которых резко повышают шансы в конкурентной борьбе. Очевидно, что в этой борьбе побеждает та компания, которая сможет предложить максимум дополнительных финансовых услуг -- страхование, кредитование и т.д.

В договоре имущественного найма участвуют два контр агента: наблюдатель и наниматель. Наблюдатель -- тот, кто предоставляет имущество во временное пользование. Участник договора, которому имущество для пользования передается, называется нанимателем. «Договор имущественного найма,-- пишет О.С.Иоффе,-- есть договор, в силу которого одна сторона, наблюдатель, обязуется передать имущество в пользование другой стороне, нанимателю, обязующемуся вносить плату за использование этого имущества и по истечении срока действия договора возвратить его наймодателю» Иоффе О.С. Обязательственное право. Так как обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после осуществления договора, то имущественный наем является консессуальным договором. ОН является также возмездным, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наблюдателю за использование его имущества.

Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма:

для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения сторон, облеченного в требуемую законом форму;

имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

предметом договора имущественного найма могут быть очень только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей есть в то же время прекращение их существования;

договор имущественного найма являются двусторонним договором, ибо каждая из сторон (и наниматель, и наймодатель имеют права и обязанности) См.: Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953. С.8-9..

Содержание договора имущественного найма состоит в предоставлении пользования вещью. Приобретаемое по этому договору право не является правом собственности, а лишь правом извлечения из вещи той пользы, которая вытекает из их экономического назначения. «Содержание своего обязательства договор имущественного найма близко соприкасаются со ссудой, отличаясь от нее возмездностью. Приближаясь с экономической стороны к договору купли-продажи, как обмен ценностей, имущественный наем существенно отличается от него с юридической точки зрения тем, что не соединяется с переходом права собственности»,-- отмечает Г.Ф.Шершеневич Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Фирма «Спарк». 1995. С.355.. Кроме того, основным признаком, характеризующим имущественный наем, является вознаграждение за представленное пользование. Этот признак настолько существенен, что отсутствие его, по взгляду самого закона, превращает предполагаемый договор имущественного найма в ссуду.

Союзное и российское законодательство регулировало жилищные отношения до 1991 г. с помощью договора найма. При этом употребление слова »аренда« вместо, »найма« не исключалось. Очень интересен вопрос о соотношении договора найма и договора аренды жилых помещений. Например, в Законе «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» постоянно проскальзывает фраза »по договору найма жилого помещения представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю и членам его семьи) жилое помещение, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (п.1 ст.671 ГК). Здесь же сразу оговаривается, что «юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение или использование на основе договора аренды иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

Договор аренды представляет собой соглашение сторон, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется передать в пользование другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за плату (ст.606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки и другие природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК РФ).

Проект ЖК дает более короткое определение -- «по договору аренды арендодатель предает в возмездное пользование и владение жилое помещение на срок, установленные в договоре аренды» (ч.2 ст.86). Договор аренды на срок более 1 года должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. По договору аренды жилое помещение предоставляется не только самому арендатору, но и членам его семьи. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с арендатором всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора аренды жилого помещения (ст.ст.53, 133 ЖК РСФСР, ст.92 Проекта ЖК).

По новому законодательству договор аренды жилого помещения и договор найма имеют ряд существенных различий, которые можно представить в виде следующей таблицы:

Предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой (смежные комнаты), подсобные помещения (ст.52 ЖК). Отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку. Форма договора найма, срок, на который заключается договор, и другие условия найма определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством См. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988. С.333.. Договор найма, заключаемый владельцем дома с гражданином, желающим нанять жилье, не связан никакими административными актами, принимаемыми органами управления, которые не вправе регулировать использование жилья в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Незаконное вмешательство государственных органов в право собственность гражданина объявляется юридически ничтожным, не порождающим никаких прав и обязанностей. Так, райисполком обратился в суд с иском к С. о признании ее утратившей право на жилую площадь в доме, собственником части которого является мать ответчицы. По мнению истца, С. в этом доме не проживает, так как обеспечена жильем в кооперативной квартире свекрови, и, узнав о предстоящем доме матери ввиду его разрушения от наводнения, стала появляться в нем, создавая видимость проживания в целях получения государственной жилой площади в связи со сносом дома. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РСФСР указала, что наблюдателем спорной площади является не исполком -- истец по делу, а собственник части дома -- мать ответчицы, которая требований о признании С. утратившей право на жилую площадь не предъявляла, При таких обстоятельствах суд неосновательно признал исполком истцом по делу и удовлетворил его иск о признании С. утратившей право на жилищную площадь См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. №6. С.7-8..

Раньше жилищные кодексы союзных республик, устанавливая, что договор жилищного найма должен быть заключен в письменной форме, не предусмотрели последствий несоблюдения сторонами этой формы договора. Никаких правовых последствий жилищные кодексы не предусматривали и для тех случаев, когда сторонами было нарушено содержащееся в жилищном кодексе донной союзной республики требование о регистрации письменного договора жилищного найма а исполкоме Совета народных депутатов.

Статья 46 ЖК РСФСР устанавливает следующие правила:

если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения. это помещение подлежит передаче в его пользование;

освободившееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, в первую очередь тем из них, кто по установленным основаниям признаются нуждающимся в улучшении жилищных условий;

при отсутствии нуждающихся право на получение освободившегося жилого помещения имеют другие проживающие в этой квартире граждане, если занимаемая ими жилая площадь менее установленной общей нормы на одного человека или они не обеспечены полагающейся им дополнительной жилой площадью;

только в случае, когда среди нанимателей нет граждан, освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.

В судебной практике возник ряд вопросов относительно правил ч.2 ст.46 ЖК РСФСР. Некоторые из них разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. См.: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М.: Юрид. лит, 1990. С.168-169.

1. При решении вопроса о передаче в пользование освободившегося в квартире изолированного жилого помещения другому проживающему в этой квартире нанимателю суды должны исходить из положений жилищных кодексов. Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им. Очевидно, что, решая спор между нанимателями, суд должен учитывать конкретное обстоятельства, которые лежат в основе требования одной и другой стороны и заслуживают внимания.

2. Не могут быть удовлетворены требования граждан о передаче им жилого помещения, если они преднамеренно ухудшили до этого свои жилищные условия, например, путем обмена или раздела жилых помещений. Представляется, что это указание Пленума имеет ввиду умысел нанимателя приобрести таким путем право на получение жилого помещения.

3. Правила ст. 46 ЖК РСФСР не применяются в отношении жилых помещений служебного характера.

При несоблюдении требуемой законом письменной формы сделка, как правило влечет предусмотренный ею правовой результат. Санкция закона за такое нарушение состоит лишь в том, что в случае спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие совершение сделки. Представление других доказательств, например, письменных, в подтверждение сделки допускаются. Следовательно, если стороны нарушили требования о заключении договора жилищного найма в письменной форме, то договор является действительным лишь с теми правовыми последствиями, которые предусмотрены в гражданском законодательстве для сделок при несоблюдении простой письменной формы. Если стороны нарушили содержащиеся в жилищном кодексе правило о регистрации договора жилищного найма в исполкоме, этот договор не может быть признан недействительным, если он был заключен на помещение, не отвечающее установленной норме жилой площади См. Адрианов И.И. Указ. соч. С.336..

Законодательством регламентирован тот факт, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). Наймодатель обязан передавать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ст.676 ГК РФ). Далее регламентируется тот немаловажный факт, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Кроме того, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение (ст.678 ГК РФ).

Несколько иные аспекты имеет договор аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимое от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок. определенный договором, а, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Особое значение придается правовой регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества. Так, в ст.650 ГК РФ говориться о том, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и использование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Этот договор также составляется в письменной форме (п.1 ст.651 ГК РФ). Кроме того, необходима обязательная государственная регистрация договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ).

Особое внимание надо обратить на ст.652 ГК о праве на земельный участок при аренде находящийся на нем здания или сооружения. Так, с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст.652 ГК РФ).

Почти такие же положения регламентированы в §5 ГК РФ об аренде предприятий. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду (п.1 ст.657 ГК РФ). Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (ст.659 ГК РФ). К договору аренды предприятия применяются правила о последствиях недействительных сделок, об изменении и расторжении договора, если это не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст.663 ГК РФ).

Осуществление залогового права на недвижимость в России может сталкиваться с рядом проблем. Коренным условием решения этой проблемы являются реализация частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Собственность на землю и залог недвижимости -- это весьма сложный и очень объемный правовой институт, включающий в себя целую систему норм как материального, так и процессуального права. При оформлении ипотечной системы в России должны, конечно же, быть учтены современные тенденции развития ипотечных систем, определяемых законодательством, судебной и договорной практикой.

Помимо законодательства, регулирующего оборот и залог недвижимого имущества, российская ипотечная система остро нуждается в законодательстве, предусматривающем специфические формы принудительной реализации залоговых прав на недвижимое имущество. Принципиальное значение при создании ипотечной системы будут играть:

единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое имущество;

устранение различий между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права: физическим и юридическим лицам;

допущение по соответствующим основаниям принудительной продажи и обращения взыскания на недвижимое имущество во всех случаях независимо от статуса, социального или имущественного положения собственника залогодержателя и приобретателя земельного участка.

В России аппараты регистрации оборота недвижимости мог бы быть создан на базе проектно-инвентаризационных бюро. Следует, однако, иметь в виду, какая бы организация не осуществляла регистрацию оборота недвижимости, на ее создание или расширение потребуется значительные материальные затраты, а так же потребуется некоторое время на то, чтобы перепрофилировать или заново обучить специалистов для этой организации. Регистрационная система оборота недвижимого имущества должна быть, во-первых, единой для всей России, во-вторых, должна быть закреплена законом.

Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо поделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: дальнейшее развитие нормативно-правовой базы, осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, формирование единого банка данных по городу Москве.

Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.

Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.

Большая проблема -- недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Информацию около 40 крупных участников рынка. Основу участников сети составят московские и петербургские фирмы.

Для решения информационных задач на рыке жилья 14 декабря 1993 г. вышло распоряжение мэра г.Москвы №719-РМ «О мерах по созданию единой информационной системы «Жилище». Указанная система объединила существующие банки данных жилья. В настоящее время накоплены значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются данные по характеристикам домов и квартир, в системе АО «Мосприватизация» -- данные о частном жилищном фонде и собственниках жилья, в локальных системах коммерческих структурные данные о спросе и предложении, их рыночной стоимости.

Российская гильдия риэлтеров является своеобразным аналогом профсоюзных организаций, которая будет отстаивать права ее членов. Разрабатывается концепция объединения риэлтерских фирм различных регионов стран, будет образована юридическая служба гильдии, которая будет отстаивать интересы членов гильдии в арбитражных судах. Планируется выработать новую модель договоров на операции с недвижимостью с целью защиты клиентов от недобросовестных риэлтерских структур.

16 апреля 1994г. было проведено учредительное собрание по созданию Ассоциации московских риэлтеров, которая в своей деятельности будет учитывать специфику Москвы и ориентироваться на решение проблем московских риэлтерских фирм. Важным условием формирования цивилизованного рынка жилья будет введение лицензирования риэлтерских фирм и физических лиц, занимающихся этой деятельностью. Каждая фирма или физическое лицо будет рассматриваться на предмет пригодности к такого рода деятельности, профессиональной этики. Обратить особое внимание необходимо также на разработку специального Закона об организации и регулировании риэлтерской деятельности в России. Большое значение имеет профессиональное обучение риэлтеров.