целом подход российского законодателя к определению места нотариата в сфере оборота недвижимости значительно отличается от подхода, характерного для континентальной традиции. Как известно, в романо-германской правовой семье развивается латинский нотариат, которому свойственно не просто выполнение удостоверительных функций, но и осуществление своего рода превентивного правосудия, направленного на предупреждение правовых конфликтов. В процессе нотариального удостоверения сделок европейские нотариусы оказывают юридическую помощь лицам, участвующим в сделке. Являясь частным субъектом, нотариус наделен и публичными функциями; он отвечает за законность сделки и несет имущественную ответственность за свои действия. Вследствие этого почти все европейские правопорядки формулируют нормы о нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

В странах англосаксонской правовой традиции нотариус не играет существенной роли при удостоверении сделок с недвижимостью. Обеспечение гарантий участникам сделки с недвижимостью достигается сопровождением сделки с недвижимостью страховой компанией, которая страхует риски неисполнения и недействительности сделки. За многие десятилетия существования такой системы страховые компании накопили практически всеобъемлющую информацию обо всех объектах недвижимости, включая сведения об истории их юридической судьбы. Такое положение и является гарантией юридической чистоты сделок, а участие нотариата представляется излишним.

Англосаксонская традиция придает огромное значение институту добросовестности приобретателя. Это делает фактически невозможным изъятие недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, даже если сделка с недвижимостью содержит существенные юридические пороки Рахмилович В.А. Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестного приобретателя? // Журнал российского права. - 2003. - № 12. - С. 55..

Изменения последних лет свидетельствуют, что отечественное право отходит от традиций латинского нотариата. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью фактически отсутствует. Вместе с тем российский законодатель ввел в законодательство ряд гарантий для участников рынка недвижимости. Так, Закон о госрегистрации прав на недвижимость был дополнен нормами, которые предоставили собственнику утраченной недвижимости, а также добросовестному приобретателю, у которого недвижимость была истребована, право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации (п. 1 ст. 31.1). Однако законодатель установил эту норму только в отношении сделок с жилой недвижимостью. Коммерческая недвижимость не подпадает под действие этих норм.

Возникают сомнения в том, что государство способно в полном объеме эффективно выполнить подобного рода обязательства. Государство последовательно в данном случае, гарантируя при помощи федеральной регистрационной службы законность регистрации прав на недвижимость, оно принимает на себя бремя гарантирования имущественных прав добросовестных участников оборота недвижимости. Вместе с тем в отличие от государства эту роль наиболее эффективно выполняют в рамках коммерческих отношений страховые организации. К тому же государство ограничивает размер компенсации вреда, причиненного в результате утраты недвижимого имущества, одним миллионом рублей, что не может компенсировать в полном объеме понесенные лицом убытки.

В связи с реформой регулирования оборота недвижимости законодатель попытался укрепить и права добросовестного приобретателя недвижимости. С этой целью в п. 2 ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК РФ, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Эта норма была подвергнута жесточайшей критике со стороны одного из самых авторитетных российских специалистов в области права собственности - К.И. Скловского Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 11; Скловский К. Замечания на проект закона о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 2. - С. 22..

Таким образом, тенденции развития российского права свидетельствуют, что, отстраняя нотариат от участия в укреплении прав на недвижимость, законодатель ориентировался на англосаксонскую модель защиты от рисков в этой области, при этом он не включил в систему гарантирования рисков страховые риски, а взвалил бремя компенсации потерпевшим от ущерба на собственные плечи.

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ЗАЩИТЫ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ
3.1 Понятие добросовестности приобретения
Добросовестность участников гражданских правоотношений как основа гражданского оборота традиционно привлекает внимание исследователей. Фундаментальный характер носит изучение добросовестности субъектов как общего принципа гражданского права Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. - М. Лекс-Книга. 2002. - С. 65.. В то же время, как представляется, категория добросовестности имеет и сугубо практический, даже прикладной аспект, на который целесообразно обратить особое внимание. Этот аспект связан с выявлением конкретных юридических конструкций вещного и обязательственного права, которые направлены на защиту интересов добросовестного приобретателя имущества по различным основаниям, включающим наследование, приобретательную давность, но прежде всего - по договору. Настоящая статья как раз посвящена договорному основанию приобретения имущества как наиболее важному, функциональному началу права собственности.

Современный гражданский оборот отличается повышенными темпами, которые ощутимо нарастают с каждым днем. Однако повышенная оборотоспособность объектов гражданских прав не должна пониматься буквально только в смысле ускорения оборота, т.е. уменьшения затрат времени, необходимого на оформление уступки права. Главное в современном гражданском обороте - это освобождение кредитора от его личной, неразрывной связи с должником, в противоположность конструкции обязательства в римском частном праве Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М. Статут. 1998. - С. 240-241.. Таким образом, суть повышенной оборотоспособности точнее было бы определить как изначально заложенную в юридических конструкциях предназначенность объектов гражданских прав для оборота.

Предназначенность объектов гражданских прав к обороту - факт экономической жизни, порожденный постантичной эпохой, это детище торгового права средневековья. Цивилизация новых («варварских») народов, проникнутая духом вынужденной коммерции, всегда требовала от права адекватного регулирования отношений в условиях оживленного гражданского (по сути - торгового) оборота.

Рассматривая вопрос о темпах гражданского оборота, необходимо уяснить, что изначально существовала принципиальная разница в этих темпах в Древнем Риме и в постантичной. Европе, соответственно эта разница закреплялась и в правовом регулировании. В Древнем Риме гражданский оборот был нацелен на потребление, т.е. вещи (изготовленные, добытые, полученные в качестве плодов и т.п.), как правило, сразу находили своего собственника, будучи опосредованы одной сделкой (римскими гражданами оборот этих вещей вне Рима вообще не принимался во внимание). Соответственно и гражданский оборот был весьма неспешным и оставался даже в классическую эпоху очень формализованным, но следствием этого была тщательная разработка понятия собственности и повышенная защита собственника. Главным принципом, таким образом, была защита прочности права собственности в ущерб прочности оборота. В частности, этот принцип реализовывался при виндикации. Важно учитывать, что эти правила теснейшим образом связаны и в общем-то не могут существовать изолированно друг от друга Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права: В 4 т. Т. II: Товар. Торговые сделки - М. Статут. 2002. - С. 39..

В противоположность римскому принципу виндикации право «варварских народов», еще не испытавшее влияния римского права, проповедовало принцип, согласно которому собственник, вверивший свою вещь другому лицу в пользование, на хранение или для другой цели, не имел права истребовать эту вещь от третьего приобретателя (ему давалось право требования лишь против лица, нарушившего его доверие) Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. - М. Статут. 2001. - С. 233.. На данном этапе речь не шла о том, чтобы осмысленно противопоставить интересы торгового оборота прочности права собственности.

Напомним современную модель виндикации, закрепленную в ст. 301-302 ГК РФ:

1) собственник вправе в любом случае истребовать свое имущество от незаконного и одновременно недобросовестного владельца, а также от его преемника, хотя бы и,

2) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если это имущество выбыло из владения собственника по его воле, т е было передано по договору арендатору, хранителю и т.п., а уже арендатор или хранитель незаконно распорядились этим имуществом,

3) собственник вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если оно приобретено последним безвозмездно у лица, которое это имущество не имело права,

4) собственник не вправе истребовать свое имущество от незаконного, но добросовестного владельца, если этим имуществом являются деньги или ценные бумаги на предъявителя, даже если подобное имущество выбыло из обладания собственника помимо его.

Однако подобная конструкция, заимствованная, как полагают, Сперанским из Кодекса Наполеона Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 44-45., подлинное значение которого как раз и заключалось в том, что он фактически привел к закреплению нового, не известного римскому праву, способа приобретения права собственности на недвижимые вещи. Всякий добросовестный приобретатель этих движимых вещей делается, по словам И.А. Покровского, их бесповоротным собственником Покровский И.А. Указ. соч. - С. 195-197..

При владении недвижимостью на первый план выдвигается не ускорение или упрощение оборота, а напротив - потребность в прочности приобретенных прав. Такая потребность привела к появлению поземельных (в русской терминологии - вотчинных) книг, ведущихся на принципах публичности и достоверности. Принцип публичности всех вещноправовых актов на недвижимость означает, что каждый акт, имеющий вещноправовое значение, должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. «Полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг. Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда, когда она не соответствует действительности; лица заинтересованные могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной» Покровский И.А. Указ соч. - С.200.. И принцип публичности, и принцип достоверности поземельных книг неотделимы один от другого, благодаря чему и появляется возможность говорить о принципе публичной достоверности Прямым последствием этого принципа является бесповоротность приобретаемых по поземельным книгам прав Гражданское уложение Проект / Под ред. Тютрюмова И.М. Т. 1. - М. Статут. 1996. - С. 592..

Установление института поземельных книг проникнуто мыслью обеспечить прочность гражданского оборота путем узаконения доверия к известным внешним фактам. В обороте недвижимости все третьи лица вправе доверять тому, что записано в поземельной книге Покровский И. А. Указ. соч. - С. 201.. Поэтому для обоснования публичности и достоверности записей в поземельных книгах теория видимости права сгодилась в наиболее полной мере.

Теория видимости права для недвижимости нашла свое яркое отражение в проекте Гражданского уложения Российской империи: собственником недвижимости или обладателем иных вещных прав на недвижимость считался только тот, кто был внесен в поземельные книги. Соответственно право, добросовестно приобретенное от лица, внесенного в поземельные книги, обладало бесповоротностью. «Право собственности и иные вотчинные права, приобретенные от лица, записанного в вотчинной книге собственником имения, если в книге не значилось отметки об обеспечении права собственности другого лица, остаются в силе, хотя бы по судебному решению было впоследствии признано, что имение не принадлежало тому, кто его продал или установил на нем вотчинные права» (ст. 745). Исключения составляли только случаи безвозмездного или недобросовестного приобретения недвижимости Гражданское уложение. Проект / Под ред. Тютрюмова И.М. Т. 1. - М. Статут. 1996. - С. 587-591.. Подобной нормы нет в современном российском праве. Поэтому, например, Е.Ю. Петров справедливо указывает, что декларируемый принцип публичной достоверности регистрации прав на недвижимое имущество не имеет сегодня законодательного подтверждения Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки Межвузовский сборник научных трудов. - М. Статут. 2001. - С. 224..

Логичным выводом из этой теории является, например, предложение Е.Ю. Петрова о дополнении п. 2 ст. 302 ГК РФ абзацем вторым; в этой предлагаемой норме речь идет о том, что если право собственности или иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно и добросовестно приобретено у лица, которое не имело указанного права, то собственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимое имущество утрачивает свое право. Соответственно общие виндикационные правила сохраняются только для движимых вещей Петров Е.Ю. Указ. соч. - С. 233..

Помещение правил о бесповоротности прав на недвижимое имущество в число норм, посвященных виндикации, оправдывается только в том случае, если будет понятно, что перед нами -- не особые, ограниченные правила виндикации, а вообще исключение из правил. Этому способствовало бы, в частности, расположение нормы о бесповоротности приобретения прав на недвижимость не в п. 2 ст. 302 ГК РФ, а во вновь введенном четвертом пункте, даже после правил о невозможности виндикации денег и ценных бумаг от добросовестного приобретателя Зинина Ю. Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества у добросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 1. - С. 19..

Но введение подобной нормы наталкивается на опасения законодателя о невозможности защитить потерпевшего собственника от различных махинаций или преступлений Петров Е.Ю. Указ. соч. - С. 232.. Возможно, наше теперешнее правосознание искажено реальной действительностью последних лет, но надо отдавать себе отчет, что бесповоротность прав, внесенных в единый государственный реестр прав на недвижимость, является непременным элементом оборота недвижимости. Принцип публичной достоверности должен быть восстановлен в гражданском обороте, другое дело - с какими оговорками. Абсолютной публичной достоверности прав на недвижимость, внесенных в единый государственный реестр, быть не может.

Представляется, что и в саму категорию «добросовестность приобретателя» должны быть внесены существенные коррективы в отношении приобретателей недвижимости. Общее понятие добросовестности закреплено в ст. 302 ГК РФ: добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Это субъективная добросовестность, определяемая конкретным поведением конкретного субъекта Полуяхтов И.А. Гражданский оборот имущественных прав. Автореф дис. к. ю. н. - Екатеринбург. 2002. - С.14..Условие, по которому приобретатель считается недобросовестным просто потому, что он «мог знать» о каких-то фактах, толкуется очень широко и ставит добросовестность приобретателя в большую или меньшую зависимость от информации из слишком широкого круга источников, например из объявления в бесчисленном множестве местных и центральных печатных изданий. Представляется, что общее понятие добросовестности вступает в непримиримую конфронтацию с принципом публичной достоверности.

По мнению Е.Ю. Петрова, добросовестным приобретателем недвижимости следует признавать такого приобретателя, который о неуправомоченности отчуждателя не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать Петров Е.Ю. Указ. соч. - С. 233.. Думается, что вопрос о сужении круга источников, откуда приобретатель мог бы узнать о неуправомоченности отчуждателя, поднят своевременно - ведь именно с целью установления единственно достоверного свода сведений о правах на недвижимость и создавались изначально поземельные книги Очевидно, что только при подобном подходе к источникам, знание которых должно быть вменено приобретателю для признания его добросовестным, публичная достоверность сведений о правах на недвижимость станет правовой категорией Афанасьева И.В., Кузнецова М.Н. Приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя в контексте современного законодательства // Юрист. - 2004. - № 1. - С. 14..

Можно дополнить ст. 302 ГК РФ ч.4 следующего содержания: 4. Право собственности и иные зарегистрированные права на недвижимое имущество, приобретенные от лица, не имевшего указанного права, о чем добросовестный приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, указанные права остаются в силе (бесповоротность прав), хотя бы по судебному решению была впоследствии признана неуправомоченность отчуждателя.

Бесповоротностью не пользуется право, хотя бы добросовестно приобретенное, но от лица, которое или один из предшественников которого были внесены в единый государственный реестр в результате сделки, предусмотренной статьей 179 настоящего Кодекса, если иск о признании недействительной такой сделки подан в течение года с момента регистрации оспариваемого права».

Одна из проблем, возникших в практике применения и без того крайне непростого института добросовестного приобретательства, - пределы толкования такого признака добросовестного приобретения, как отсутствие сомнений в правомерности отчуждения имущества. Должен ли приобретатель совершить какие-либо активные действия, чтобы получить сведения о возможных притязаниях третьих лиц на приобретаемое имущество, и если да - то до каких пределов?

Статья 302 ГК РФ не ставит добросовестность приобретателя в зависимость от совершения им каких-либо действий: владелец признается добросовестным, если, приобретая вещь, он не знал и не мог знать о том, что отчуждатель вещи не управомочен на ее отчуждение. Представляется, что добросовестность приобретателя предполагает отсутствие у него сомнений в праве продавца отчуждать имущество.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 года № 6-П, характеризуя добросовестного приобретателя, указал, что последний проявляет при заключении сделки "добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность". В литературе же делается вывод, что простой неосмотрительности и неосторожности приобретателя недостаточно для признания его недобросовестным - необходима грубая неосторожность или умысел Кашкарова И. Пределы осмотрительности // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 11..

Профессор А.П. Сергеев справедливо указывает, что "при разграничении простой и грубой неосторожности следует опираться на фактические обстоятельства каждого конкретного случая, принимая во внимание как обстановку и условия приобретения вещи, так и субъективные свойства самого приобретателя - его жизненный опыт, юридическую грамотность и т.п. " Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. - М. Проспект. 2003. - С. 557.. Профессор Е.А. Суханов также считает, что решающее значение имеют обстоятельства дела: "При недобросовестном владении фактический владелец знает либо по обстоятельствам дела должен знать об отсутствии у него прав на имущество (например, похититель или приобретатель вещи "с рук" по заведомо низкой цене)" Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1. / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М. БЕК. 2000. - С. 617.. Следует отметить, что в гражданском праве действует презумпция добросовестности приобретателя, т.е. приобретатель признается добросовестным до тех пор, пока его недобросовестность не будет доказана.

В соответствии со ст. 48 Закона об исполнительном производстве вещь, принадлежащая должнику на праве собственности, может быть изъята не только у должника, но и у иных лиц, которые являются владельцами, но не собственниками имущества. В связи с этим встает вопрос о защите владения от неправомерного изъятия. Если владение является законным, т.е. правомерно получено по воле собственника (аренда, ссуда, подряд и т.п.), то законный владелец вправе заявить иск об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. Понятно, что такой иск может быть заявлен до реализации имущества с торгов, так как продажа с торгов прекращает и арест имущества Туманов С.В., Матвеева С.М. «Подводные камни» при продаже имущества юридическим лицом // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 1. - С. 40..

Гораздо сложнее защищается владение незаконное. Такая защита вовсе не предусмотрена процессуальным законодательством. Но в соответствии с ГК незаконный владелец может вернуть себе имущество по п. 2 ст. 234 ГК, если он ведет владение, ведущее к приобретению собственности по давности. Такое владение, как известно, требует наличия на стороне владельца добросовестности, открытости, владения вещью как своей. При выполнении этих условий владелец может вернуть себе владение от любых лиц, кроме собственника и законного владельца.

Если мы исходим из того, что законный владелец - это лицо, владеющее вещью по воле собственника, то, очевидно, служба судебных приставов законным владельцем не является. Не может она им быть и потому, что выступает как административный орган, не имеющий имущественного интереса в вещи, а законный владелец - частное лицо, основанием владения и защиты владения которого является как раз имущественный интерес.

Стало быть, служба судебных приставов не относится к числу лиц, от которых не может быть истребована вещь по ст. 234 ГК Скловский К. Собственность в гражданском праве. - М. Дело. 2002. - С. 354-365..

Вопрос этот, бывший до недавних пор чисто теоретическим, в последнее время приобрел вполне практическое значение и потому требует пристального внимания.

Например, перед арбитражными судами уже встал вопрос: как быть, если пристав описал имущество должника, попавшее по незаконным сделкам к третьим лицам. Суд кассационной инстанции предложил выяснить, имеется ли на самом деле соответствующее имущество у незаконных владельцев и в зависимости от этого решить спор Федоренко Н.В. Особенности разрешения споров, связанных с применением ФЗ «Об исполнительном производстве» // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 1. - С. 114-115.. Очевидно, что вопрос в принципе не решен или решен не в пользу владельцев. Между тем добросовестный незаконный владелец защищен от иска собственника (должника) по ст. 302 ГК. Но очевидно, что если собственник утратил право истребовать вещь от владельца, то право собственника становится чисто номинальным и в значительной мере утрачивает свою ценность. Значит, и судебный пристав не может уже восполнить недостатки этого права своими властными полномочиями. В противном случае мы получим парадоксальную ситуацию, когда собственнику окажется выгодным утратить вещь по незаконной сделке и затем потребовать обращения на нее взыскания в порядке исполнительного производства. Очевидно, что ничего, кроме вреда, такая ситуация принести не может.

Необходимо отметить, что в российском праве, как и в праве других стран, имелась защита от изъятия имущества у незаконного, но добросовестного владельца. Известный цивилист Е.В. Васьковский писал: "Если описываемое имущество не находится во владении должника, то третьи лица могут требовать прекращения описи как в исковом порядке, так и в частном, и ссылаться при этом не только на свое право собственности, но и на фактическое владение описываемым имуществом" Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса (по изд. 1914 года). - М. Статут 2000. - С. 494..

Интересно, что в практике судов общей юрисдикции возникла аналогичная проблема на почве изъятия вещи таможенными органами, положение которых вполне сопоставимо с положением органов по исполнению судебных решений. В обоих случаях изъятие вещи от нарушителя (должника) или третьих лиц, у которых имеется имущество нарушителя (должника), полученное по любым основаниям, в том числе по недействительной сделке, осуществляется на основании административных правомочий, причем административный орган не имеет имущественного интереса к вещи и не может считаться законным владельцем по частному праву.

3.2 Способы защиты добросовестного приобретателя

Истории гражданского права известны два основных принципа разрешения конфликта между интересами собственника, лишившегося своего имущества вследствие его отчуждения неуправомоченным лицом, и интересами приобретателя этого имущества, причем то или иное решение связано с судьбой виндикационного иска собственника.

Римский принцип. Согласно этому принципу виндикация имела неограниченный характер, и никакой приобретатель, даже добросовестный, не мог стать собственником непосредственно в момент приобретения вещи у неуправомоченного отчуждателя, однако при соблюдении ряда условий он мог приобрести право собственности по давности владения (usucapio) Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. - 2003. - № 6. - С. 32..

Германский принцип. Его появление было связано с потребностью защиты развивающегося торгового оборота и выразилось в ограничении виндикации имущества, приобретенного от несобственника. Лицо, добросовестно приобретшее вещь у неуправомоченного отчуждателя, защищается от каких бы то ни было притязаний к нему со стороны собственника вещи. Более того, закон уже не рассматривает последнего в качестве собственника: право собственности на спорную вещь переходит к добросовестному приобретателю.

Второй принцип воспринят законодательством многих стран, содержащим специальные нормы об основании возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное от неуправомоченного лица.

В отечественной цивилистике существуют два основных направления, так или иначе соответствующие двум рассмотренным выше подходам к решению конфликта между интересами собственника и оборота.

Согласно точке зрения, опирающейся на германский принцип, которая до недавнего времени была господствующей и считалась единственно правильной, право собственности у добросовестного приобретателя возникает в силу сложного юридического состава в момент "накопления" всех его элементов, к числу которых обычно относят действительную во всех отношениях отчуждательную сделку, имеющую лишь один изъян - неуправомоченность отчуждателя на распоряжение вещью, добросовестность и возмездность приобретения, передачу вещи приобретателю, а также выбытие вещи из владения собственника или иного титульного владельца по их воле. Поскольку завершающим элементом данного состава является, как правило, передача, то практически право собственности возникает у добросовестного приобретателя в момент поступления вещи в его обладание.

Один из главных аргументов, который приводится против конструкции сложного юридического состава, - недействительность сделки, заключенной между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М. Дело. 2000. - С. 107.. Однако аргумент этот не имеет прямого отношения к рассматриваемой проблеме, поскольку теория сложного юридического состава обосновывает возникновение права собственности у добросовестного приобретателя не юридической силой указанной сделки, а целым рядом условий, образующих в совокупности самостоятельное основание (сложный состав).

Представители другого направления полагают, что право собственности у добросовестного приобретателя при рассматриваемых обстоятельствах может возникнуть только по давности владения и что до этого момента приобретатель является незаконным владельцем, а собственник, хотя и не имеет возможности виндицировать принадлежащую ему вещь, сохраняет на тот же срок право собственности. В настоящее время в связи с восстановлением института приобретательной давности и отсутствием в ГК РФ специальной нормы о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя эта позиция, на первый взгляд, кажется убедительной.

Согласно данному подходу происходит своеобразное "разъединение" права собственности и владения: одно лицо номинально имеет право собственности, но не может владеть, в то время как другое владеет, но не имеет права собственности. И так продолжается до тех пор, пока владелец не становится собственником в силу приобретательной давности или пока вещь каким-либо образом вновь не окажется во владении собственника. Каковы практические последствия такого подхода? Их описывает К. Скловский, один из его сторонников.

Во-первых, собственник сохраняет правомочие распоряжения вещью, а потому может ее, например, продать Скловский К. Приобретательная давность // Закон. - 1995. - № 8. - С. 113.. Во-вторых, добросовестному приобретателю может быть предъявлен кондикционный иск собственника о взыскании стоимости пользования вещью за весь срок приобретательной давности, поскольку приобретатель владеет и пользуется вещью неосновательно, а значит, неправомерно сберегает свои средства Скловский К. Защита владения при признании договора недействительным // Российская юстиция. - 1998. - № 6. - С. 39.. Наконец, в-третьих, собственник может самоуправно (насильственно, тайно или обманным путем) завладеть вещью, прервав тем самым давностное владение приобретателя и восстановив свое нарушенное право, причем такие действия не приводят ни к каким отрицательным для собственника последствиям в сфере частного права Там же. - С. 37..

Теоретическое обоснование правомерности описанных действий истинному смыслу законзависит от того, применимы ли в ситуации добросовестного приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя нормы о приобретательной давности. А чтобы выяснить это, необходимо сравнить правовое положение, с одной стороны, добросовестного приобретателя, а с другой - давностного владельца.

Необходимым условием приобретательной давности и защиты давностного владельца является добросовестность владения. Существуют различные взгляды по поводу того, что в данном случае понимается под добросовестностью, но бесспорно одно, ибо вытекает непосредственно из закона: состояние добросовестности должно быть непрерывным на протяжении всего срока давности, поскольку в ст. 234 ГК говорится о добросовестности владения, а не завладения. Иное условие защиты предусматривает ст. 302 ГК РФ: в ней речь идет не о добросовестности владения, а о добросовестности приобретения, т.е. добросовестность согласно этой норме должна иметь место только на момент получения вещи от неуправомоченного лица. Последующая утрата этого состояния не влечет никаких правовых последствий Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. Садикова О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) - М. Инфра-М. 2005. - С. 67..

Правовое положение давностного владельца и добросовестного приобретателя различается также по характеру предоставляемой им защиты. Если давностный владелец защищается только против таких же, как и он, неуправомоченных лиц, но не против собственника или иного титульного владельца, то добросовестный приобретатель защищен в первую очередь против последних. Если норма ст. 234 ГК о защите фактического рассчитана только на случаи различного рода незаконных, в том числе самоуправных, посягательств на имущество, то норма ст. 302 ГК о защите добросовестного приобретения, устанавливая ограничение виндикации, направлена против иска, т.е. предусматривает защиту приобретателя в возбужденном против него судебном процессе, причем процессе петиторном, поскольку речь идет об иске собственника или иного титульного владельца.

Различия в условиях и характере защиты давностного владельца и добросовестного приобретателя дают основание сделать вывод, что перед нами две совершенно различные владельческие ситуации и что во втором случае защищается нечто большее, чем просто фактическое владение (хотя бы и "для давности"). С одной стороны, защита предоставляется добросовестному приобретателю независимо от каких-либо обстоятельств, возникших после приобретения вещи, в том числе от его последующего субъективного отношения к осуществляемому им владению. А это говорит о том, что в указанный момент правовой статус приобретателя определяется раз и навсегда и в дальнейшем остается неизменным, тогда как статус давностного владельца в любое время может измениться (в случае перерыва давности). С другой стороны, защита добросовестного приобретателя осуществляется в процессе, в котором истец ссылается на свое право собственности или иной титул владения. Таким образом, в ситуации добросовестного приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя нормы о приобретательной давности неприменимы. Стабильность правового положения добросовестного приобретателя и возможность его защиты свидетельствуют о том, что в данном случае защищается не просто фактическое владение, но право, в состав которого входит правомочие владения. Поскольку же владение добросовестного приобретателя не зависит от каких-либо иных прав - более того, оно даже противопоставляется всем ранее существовавшим на вещь правам, - следует сделать вывод, что в основании этого владения лежит право собственности Алещев И. Время перемен // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 50. - С. 11..

Итак, у добросовестного приобретателя, защищенного от виндикационного иска, право собственности возникает в момент "накопления" всех предусмотренных ст. 302 ГК РФ элементов сложного юридического состава, т.е., как правило, непосредственно в момент приобретения вещи от неуправомоченного отчуждателя.

Действительно, если встать на позицию противников теории сложного юридического состава, то неизбежно возникает вопрос: какими мотивами мог бы руководствоваться законодатель, если бы на самом деле желал связать ограничение виндикации с институтом давностного владения?

Цель ограничения виндикации - оставить вещь в обладании добросовестного приобретателя и тем самым изначально и навсегда определить ее судьбу, исключив в отношении ее какие бы то ни было притязания других лиц. Наиболее естественный и прямой путь достижения этой цели - признание приобретателя собственником вещи. Иную цель преследует институт приобретательной давности. Его назначение состоит в том, чтобы в ситуации правовой неопределенности, не предрешая до известного момента вопрос о юридической судьбе вещи, максимально учесть интересы как ее собственника, в течение срока давности сохраняющего свое право и - в пределах, установленных нормами об исковой давности, - возможность его защиты, так и добросовестного владельца, который в течение того же срока получает провизорную (предварительную) защиту своего владения, а по прошествии приобретательной давности, если собственник так и не объявится и не заявит о принадлежащем ему праве, - право собственности на вещь.

Очевидно, что при ограничении виндикации уже не может быть никакой неопределенности относительно того, воспользуется ли собственник правом на защиту (такого права у него просто нет), а значит, ни о каком согласовании интересов собственника и добросовестного приобретателя говорить не приходится. Тем не менее, если следовать критикуемой концепции, остается неопределенность в правовом положении приобретателя - неопределенность в том смысле, что неизвестно, станет ли он в конечном итоге собственником.

Если предположить, что закон, лишая собственника права на защиту (т.е. виндикационного притязания), все же продолжает рассматривать его в качестве собственника, а добросовестного приобретателя - в качестве давностного владельца, то такое решение можно было бы объяснить только одним - стремлением законодателя дать собственнику "шанс" восстановить свое владение не с помощью законных юридических средств, к каковым относится виндикационный иск, а путем самоуправных действий (насильственного захвата вещи, тайного завладения ею и т.п.), от которых давностный владелец по нашему законодательству не защищен. Но при подобном (единственно возможном) объяснении само правило об ограничении виндикации выглядело бы столь же нелепым, сколь и бессмысленным: с одной стороны, трудно представить, чтобы в намерения законодателя входило легализовать самоуправство, а с другой - если бы закон в ситуации добросовестного приобретения действительно преследовал цель защиты интересов собственника, то гораздо логичнее было бы обеспечить эту защиту путем установления правила о неограниченной виндикации, как это было в римском праве.

Вообще ситуация "расщепления" собственности и владения, попытки теоретического обоснования которой предпринимаются в современной литературе, является аномальной для права. Не случайно гражданско-правовые институты, с помощью которых осуществляется ее регулирование (приобретательная давность, виндикация и ее ограничение, а в известной степени и защита фактического владения), в конечном счете направлены на ликвидацию указанной "расщепленности", на соединение собственника и владельца в одном лице. И это совершенно естественная общественная потребность, ибо искать в состоянии "разъединенности" собственности и владения (права и факта) как таковом какие-либо позитивные моменты, обосновывающие его сохранение, было бы тщетно. Действительно, в ряде случаев право признает и охраняет указанное состояние. Но, во-первых, это лишь неизбежный компромисс между двумя заслуживающими правовой защиты интересами - интересами собственника и добросовестного владельца, причем компромисс временный, неспособный окончательно разрешить возникшее противоречие, а во-вторых, такое состояние может иметь место только тогда, когда виндикационное притязание существует, но по каким-либо причинам остается нереализованным, например, при добросовестном и возмездном приобретении вещи от неуправомоченного отчуждателя, если эта вещь выбыла из владения собственника или титульного владельца помимо их воли. Если же виндикационное притязание отсутствует изначально, то никакого "расщепления" не происходит: у добросовестного приобретателя и фактическое владение, и право собственности возникают, как правило, одновременно. Отсутствие виндикационного притязания именно с тем и связано, что закон рассматривает добросовестного приобретателя в качестве собственника приобретенной вещи, в то время как прежний собственник утрачивает свое право на эту вещь. И хотя данное положение в законе прямо не закреплено, представляется, что оно вытекает из его смысла.

В последние годы вопрос о защите права собственности посредством предъявления виндикационного иска, то есть иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения, приобрел особо важное практическое значение. Как показывает анализ современной правоприменительной практики, позиция высших российских судебных органов по этому вопросу далеко не способствует нормальному развитию гражданского оборота. Напротив, именно эта позиция позволила придать внешнюю легальность злоупотреблениям в сфере сделок с недвижимостью, а в деловую лексику вошли термины "недружественное поглощение", "перехват управления" и т.п. Изменения, внесенные в ГК и другие законы в конце 2004 года, не улучшили ситуацию.

Страницы: 1, 2, 3, 4