В силу ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В этой статье ГК выделены две наиболее часто встречающиеся группы участников сделок - граждане и юридические лица РФ. На самом деле сделки могут быть совершены и другими субъектами регулируемых гражданским законодательством отношений - иностранными гражданами и юридическими лицами, лицами без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом, Российской Федерацией, субъектами Федерации, муниципальными образованиями.

Понятие "действия" включает в себя как субъективный, так и объективный элементы. Прежде всего, лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение ее совершить (omne actum ab intentione agentis est judicandum - действия оцениваются по намерению того, кто их совершает). Такое намерение означает волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки.

Иногда для совершения сделки волеизъявления или совпадающих волеизъявлений нескольких контрагентов сделки оказывается недостаточно. В этих случаях сделка считается заключенной лишь после совершения действия, как правило, передачи денег, вещи, груза и т.п. (заем, хранение, перевозка груза и пр.). Такие сделки называются реальными (от лат. res - вещь).

Поскольку закон с совершением сделки связывает установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, сделки относятся к категории юридических фактов. Как юридические факты, они представляют собой наиболее распространенную группу правомерных действий, т.е. действий, отвечающих требованиям закона, других правовых актов. Этим сделки отличаются от неправомерных действий как действий, идущих вразрез с требованиями гражданского законодательства.

Сделки всегда представляют собой волевые акты. Они совершаются по воле участников гражданского оборота.

Сделка - действие, направленное на достижение определенного правового результата. Направленность воли субъекта, совершающего сделку, отличает ее от юридического поступка. При совершении такого поступка правовые последствия наступают только в силу достижения указанного в законе результата независимо от того, на что были направлены действия лица (находка потерянной вещи - ст. ст. 227 - 229 ГК, обнаружение клада - ст. 233 ГК и др.).

Наконец, сделки, как один из видов юридических актов, должны быть отграничены от других видов этих актов - административных актов и судебных решений. Под административными актами понимаются акты органов государственного управления индивидуального значения и органов местного самоуправления. Как и сделки, административные акты направлены на то, чтобы вызвать определенные правовые последствия. По этому признаку сделки, административные акты и судебные решения могут быть объединены в одну группу - юридических актов.

Но, во-первых, административный акт направлен не только и не столько на гражданско-правовой результат, сколько на то, чтобы вызвать прежде всего административно-правовые последствия. Например, распоряжение компетентного государственного органа о передаче здания, находящегося в оперативном управлении одного государственного учреждения, в управление другому порождает административное отношение между государственным органом и обязанными выполнить это распоряжение учреждениями. Вместе с тем между соответствующими учреждениями возникают и гражданско-правовые отношения, так как первое из них обязано передать здание второму, а последнее приобретает право требовать передачи. Сделка же направлена на то, чтобы вызвать только гражданско-правовые последствия. Во-вторых, орган, от которого исходит соответствующий административный акт, обязательно является государственным органом или органом местного самоуправления. В этом качестве он не становится участником гражданского оборота и субъектом возникшего гражданского правоотношения. Напротив, участники сделки в соответствии с ее условиями становятся субъектами конкретного гражданского правоотношения, вызванного данной сделкой.

Судебные решения в отличие от сделок, т.е. действий, совершаемых субъектами гражданского права, могут быть вынесены лишь юрисдикционными органами. Эти органы сами не становятся участниками гражданского правоотношения, тогда как лицо, совершившее сделку, является таковым. Но судебные решения могут служить основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, например, признание судом права собственника на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК), признание недееспособным доверителя или поверенного (п. 1 ст. 977 ГК).

§ 2. Виды сделок

Деление сделок на виды возможно исходя из нескольких признаков.

В зависимости от числа участвующих в сделке сторон они могут быть разделены на односторонние, двусторонние, многосторонние.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК). Например, к односторонним сделкам относятся составление завещания, отказ от наследства, принятие наследства, выдача доверенности, отказ от исполнения договора, когда такой односторонний отказ стороны допускается законом или соглашением сторон; объявление конкурса или аукциона и др.

Одна сторона в таких сделках может быть представлена несколькими лицами (несколько граждан, выдающих доверенность, несколько юридических лиц, отказывающихся в допустимых случаях от исполнения договора, и т.п.). В подобных случаях несколько лиц рассматриваются как одна сторона. Следовательно, сделка остается односторонней.

Согласно ст. 155 ГК односторонняя сделка, как правило, вызывает обязанности только у совершившего ее лица. Например, объявление аукциона накладывает определенные обязанности на его организатора. Для других лиц оно может создавать лишь права. Однако это другое лицо может отказаться от их приобретения (например, отказ от принятия наследства и др.).

Когда субъект односторонней сделки предлагает заключить сделку другому субъекту, предложивший связывает себя таким предложением. У того, к кому обращено подобное предложение, возникает возможность его принять.

Односторонняя сделка может создавать обязанности для других лиц (лиц, не совершавших сделку) лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК).

На односторонние сделки распространяются общие положения гражданского права об обязательствах и договорах. Однако они не подлежат применению, если это противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. Так, сторона такой сделки в большинстве случаев не становится кредитором по отношению к другим лицам. Следовательно, эти лица не несут перед ней обязанности совершить в ее пользу определенное действие, что характерно для двусторонних обязательств.

Двусторонней должна быть признана сделка, для совершения которой необходимо выражение согласованной каждой из двух сторон воли. Иными словами, необходимо совпадение двух встречных волеизъявлений. Поскольку волеизъявление исходит от каждой из двух сторон, такие сделки называют также взаимными. Например, при сделке купли-продажи имущества предложению продавца о продаже вещи должно соответствовать согласие покупателя приобрести эту вещь. Каждая из двух сторон в такой сделке может быть представлена не одним, а несколькими субъектами, но все они составляют лишь одну сторону (множественность субъектов на одной или обеих сторонах сделки).

Многосторонняя сделка отличается от одно- или двусторонней тем, что число сторон в такой сделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менее трех. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели. Примером многосторонней сделки может служить договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), по которому несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной цели, не противоречащей закону (ст. 1041 ГК). Каждый из нескольких лиц (товарищей) в такой сделке считается ее стороной.

Двусторонние и многосторонние сделки являются договорами. Таким образом, по своему объему понятия "сделки" и "договоры" не совпадают. Сделки могут быть одно-, дву- и многосторонними. К договорам относятся только двусторонние и многосторонние, но не односторонние сделки. Следовательно, любой договор является сделкой, но не любая сделка может считаться договором.

Сделки могут быть также разделены на возмездные и безвозмездные. Возмездной признается сделка, по которой сторона за исполнение своих обязанностей получает плату, определенное имущество или иное встречное предоставление (купля-продажа, мена, рента и др.). В отличие от этого в безвозмездных сделках сторона за исполнение своей обязанности не получает встречного предоставления (дарение, безвозмездный заем, безвозмездное пользование имуществом и др.).

Деление сделок на консенсуальные (от лат. consensus) и реальные основано на том, что права и обязанности по консенсуальной сделке возникают с момента достижения соглашения сторон, выраженного в требуемой форме (купля-продажа, аренда, подряд и др.). Для возникновения прав и обязанностей сторон по реальной сделке, помимо соглашения сторон, необходим еще один юридический факт - передача одним субъектом другому денег, иных вещей и др. (заем, передача груза железной дороге как перевозчику и др.). Такие юридические действия могут быть совершены сразу же по достижении соглашения сторон или через какое-то время после его достижения.

В зависимости от того, предусматривает ли сделка или позволяет определить день ее исполнения (период времени, в течение которого она должна быть исполнена), либо нет, сделки могут быть срочными и бессрочными.

В срочных сделках прямо предусмотрены или могут быть определены один из двух или оба следующих момента: 1) исполнение одной или нескольких обязанностей и 2) исполнение остальных обязанностей по сделке и, следовательно, ее прекращение.

Так, по договору аренды арендодатель обязан передать во владение и пользование арендатора имущество не позднее 1 апреля 2003 г. Таким образом, определен срок исполнения обязанности арендодателем (первый из указанных двух моментов). В этом же договоре может быть указано, что имущество подлежит возврату арендодателю не позднее 1 апреля 2008 г. (момент прекращения сделки в связи с исполнением последней обязанности арендатора). Наконец, в договоре может быть одновременно определено, что имущество передается арендатору не позднее 1 апреля 2003 г., а подлежит возврату арендодателю не позднее 1 апреля 2007 г. (оба срока определены).

Бессрочная сделка не предусматривает срок ее исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. Такая сделка должна быть исполнена в разумный срок после ее возникновения. В случае неисполнения в разумный срок, а также когда срок исполнения определен моментом востребования, должник обязан исполнить сделку в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о ее исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (п. 2 ст. 314 ГК).

По признаку наступления правовых последствий сделки в зависимости от определенного обстоятельства (условия) сделки делятся на условные и безусловные.

В отличие от срока, который неизбежно должен наступить, обстоятельство (событие, явление, действие третьего лица), рассматриваемое как условие сделки, может наступить или не наступить в будущем. К моменту совершения сделки оно еще не наступило. При условной сделке права и обязанности ее участников возникают или, наоборот, подлежат прекращению, если определенное обстоятельство возникает.

Условные сделки разделяются на совершенные под отлагательным или под отменительным условием.

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 1 ст. 157 ГК). Таким образом, правовой результат сделки наступит, если соответствующее событие или явление произойдет или действие третьего лица будет совершено. Права и обязанности по сделке не возникнут, если данное обстоятельство не наступит. Например, владелец дачи обязуется сдать ее в аренду другому лицу при условии, что строительство дачи будет закончено к 1 июня соответствующего года.

При отменительном условии стороны ставят прекращение прав и обязанностей по сделке в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит (п. 2 ст. 157 ГК). Права и обязанности по такой сделке возникают с момента ее совершения. Однако они прекращаются, если наступит отменительное условие. Правовые последствия сделки, наступившие до того, как произошло это событие или явление, сохраняют силу. Так, владелец дачи сдал ее в аренду с 1 марта соответствующего года. В договор было включено условие о прекращении аренды, если в этом году возвратится из-за границы семья сына владельца. Семья сына возвратилась 1 июля того же года. Сделка прекратила действие с 1 июля. Однако арендная плата, переданная владельцу за период с 1 марта по 1 июля, остается за ним.

Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, оно признается не наступившим.

Наступление правовых последствий безусловной сделки не поставлено в зависимость от какого-либо обстоятельства, указанного в сделке.

В зависимости от того, может ли сделка быть действительной только при наличии ее правового основания или независимо от этого, сделки делятся на каузальные (от лат. causa - основание) и абстрактные (от лат. abstrahere - отвлекать).

Каузальная сделка настолько тесно связана с ее основанием, что действительность самой сделки ставится в зависимость от наличия ее основания, соответствия сделки той цели, ради которой она должна быть совершена. Следовательно, допустимы оспаривание основания сделки, доказывание его отсутствия или присущих ему существенных пороков. При доказанности отсутствия основания сделки, ее несоответствия цели, к достижению которой она должна быть направлена, сделка признается недействительной. Так, согласно ст. 812 ГК заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре. Доказывая неполучение денег, заемщик оспаривает самое основание сделки, утверждает, что оно изначально отсутствовало полностью или в соответствующей части, поэтому сделка не была совершена вообще или в какой-то ее части. Следовательно, договор займа представляет собой каузальную сделку.

Большинство гражданско-правовых сделок, заключаемых в РФ, носит каузальный характер. Фактические цели, которые ставят перед собой стороны при их совершении, должны соответствовать содержанию и предназначению таких сделок.

При совершении абстрактных сделок их основание отступает на второй план, как бы отрывается от самой сделки. Поэтому пороки, свойственные основанию сделки, или даже его полное отсутствие не позволяют признать такую сделку недействительной. Основание сделки является юридически безразличным. Этим объясняется запрет оспаривать основание абстрактной сделки, если при ее совершении соблюдены определенные требования. Так, внешнеторговый коносамент, как товарная ценная бумага, может быть передан третьему по отношению к сторонам морской перевозки груза лицу. В случае такого перехода морской перевозчик не вправе оспаривать содержащиеся в коносаменте данные о грузе в споре с этим третьим лицом Морской перевозчик вправе оспаривать данные коносамента о грузе в споре с отправителем.. Он лишен права доказывать, например, что груза он не получал вообще (отсутствие основания сделки) или получил его в меньшем количестве, чем указано в коносаменте, либо, наконец, не в том состоянии, какое отражено в коносаменте. Следовательно, выдача коносамента и его переход к третьему лицу - абстрактная сделка.

Абстрактной сделкой является также вексель, представляющий обещание выплатить определенную денежную сумму безотносительно к основаниям ее выплаты. В случае передачи векселя векселеполучателем другому лицу векселедатель не вправе оспаривать надлежаще переоформленный вексель по мотивам отсутствия основания его выдачи. Действительность абстрактных сделок, недопустимость оспаривания их основания возможны лишь при обязательном отражении их абстрактного характера и установлении соответствующего запрета в законе.

Зависимость действительности этих сделок от их основания, допустимость оспаривания последних могли бы существенно подорвать их оборотоспособность.

§ 3. Форма сделок

Как отмечалось ранее, для совершения сделки воля лица ее совершить должна получить выражение вовне, быть доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли, т.е. способ волеизъявления, представляет собой форму сделки. Существуют несколько таких способов.

1. Прежде всего, сделка может быть совершена устно путем словесного выражения воли. При таком выражении воли участник сделки на словах формулирует готовность совершить сделку и условия ее совершения.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку (например, лицо опускает деньги или жетон в автомат для приобретения вещи и т.д.). Совершение сделки подобным образом допускалось еще в римском праве: non refert an quis assensum suum praefert verbis, aut rebus ipsis et factis (не существенно, выражается ли согласие словами или действиями).

Сделка может быть совершена путем молчания, если только это прямо предусмотрено в законе или соглашении сторон. Так, арендодатель после истечения срока действия договора аренды может не возражать против дальнейшего пользования арендатором имуществом. В этом случае договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Таким образом, молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

В отношении устных сделок в Гражданском кодексе сначала общим образом указано, что любая сделка, для которой законом не установлена письменная форма, может быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Однако в последующих статьях (ст. ст. 161, 163, 164 и др. ГК) довольно широко определен круг сделок, которые должны совершаться в письменной форме. Поэтому в ГК РФ в дополнение к общему правилу, о котором сказано выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться устно.

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при самом их совершении (п. 2 ст. 159 ГК). Например, при купле-продаже товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, передаче товара и оплата стоимости производятся одновременно.

В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться о письменном оформлении таких сделок. Во-вторых, устная форма недопустима для сделок, хотя бы и исполняемых при самом их совершении, если для таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность.

В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, если только это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Так, договор поставки товара в значительном количестве подлежит заключению в письменной форме. Но стороны условились в этом договоре, что поставка должна осуществляться мелкими партиями на основании устных заявок поставщика. Такого рода заявки и их акцептование покупателем будут представлять собой устную форму сделки.

2. Письменной следует признать сделку, совершенную путем составления документа, выражающего ее содержание.

В законе, иных правовых актах, соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. В качестве примеров таких документов могут быть приведены договоры перевозки: при перевозках по железной дороге и внутренним водным путям - накладная, на воздушном транспорте - грузовая накладная, при морских перевозках - чартер либо коносамент, или документы, оформляющие договор страхования.

В действующем Гражданском кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной цифровой подписи или иного аналога собственноручной подписи. Однако использование таких аналогов допустимо лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 2 ст. 160 ГК) См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ "Об электронной цифровой подписи".. Нарушение этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки (см. п. 3 данного параграфа).

В ГК дан исчерпывающий перечень случаев, когда разрешается подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. В силу п. 3 ст. 160 ГК подписание сделки рукоприкладчиком допустимо, если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться. Подпись рукоприкладчика должна быть нотариально удостоверена с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно. Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает. Он не становится ее участником.

Гражданский кодекс (п. 4 ст. 185) установил упрощенную процедуру удостоверения определенной категории сделок и доверенностей на их совершение. Подпись лица по такой сделке может быть удостоверена организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно ее подписать, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. К таким сделкам относятся доверенности на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции.

Все письменные сделки делятся на совершаемые в форме:

а) простой письменной; б) письменной, не подлежащей нотариальному удостоверению, но с обязательной государственной регистрацией; в) нотариально удостоверенной без государственной регистрации; г) требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Простая письменная форма означает, что сделка может быть совершена путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой документ должен иметь все необходимые для данной сделки реквизиты - изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. Дву- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Простые письменные сделки, заключаемые путем составления одного документа или обмена документами, совершаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

В законе установлена обязательность простой письменной формы для целого ряда сделок. Согласно п. 1 ст. 161 ГК в этой форме должны совершаться:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами. Поскольку речь идет об обязательном участии в таких сделках любых юридических лиц, имеются в виду не только государственные, но и муниципальные, а также частные организации. В п. 1 ст. 161 ГК говорится о сделках между юридическими лицами, между ними и гражданами. Буквальное толкование этого пункта означает, что его действие распространяется на сделки, в которых участвуют не менее двух сторон. Однако в действительности под действие этого пункта подпадают и односторонние сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Такой размер оплаты устанавливается Государственной Думой и в условиях инфляционной экономики достаточно часто изменяется. Под суммой сделки понимается цена передаваемого имущества или цена встречного предоставления;

3) предусмотренные законом сделки независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма. К этой группе относятся договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), аренды на срок более года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633 ГК) и без экипажа (ст. 643 ГК), найма жилого помещения (ст. 674 ГК), транспортной экспедиции (ст. 802 ГК), кредитный договор (ст. 820 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), договор хранения, предусматривающий обязанность хранителя принять вещь на хранение (п. 1 ст. 887 ГК), страхования (ст. 940 ГК), доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (ст. 1028 ГК), соглашение о залоге (ст. 339 ГК), поручительство (ст. 362 ГК), задаток (ст. 380 ГК) и др.;

4) сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК).

Письменная форма, не подлежащая нотариальному удостоверению с обязательной государственной регистрацией, установлена для договоров продажи предприятия (ст. 560 ГК), дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК), аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК), аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК).

Государственная регистрация названных договоров проводится учреждением юстиции по государственной регистрации (ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; 2002. N 15. Ст. 1377..

Помимо этого, установлена государственная регистрация лицензионных договоров о предоставлении права пользования объектами патентного права (п. 2 ст. 13 Патентного закона РФ от 23 сентября 1992 г.) ВВС РФ. 1992. N 42. Ст. 2319., договоров об уступке товарного знака и лицензионного договора (ст. 27 Закона РФ от 23 сентября 1992 г. "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" ВВС РФ. 1992. N 42. Ст. 2322.). Эти договоры регистрируются в патентном ведомстве РФ.

Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или незаконное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

Государственную регистрацию сделки нужно отличать от государственной регистрации права, возникающего в связи со сделкой. Так, в соответствии со ст. 550 ГК для договора продажи недвижимости установлена простая письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, тогда как переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК.

Нотариальное удостоверение письменной сделки без государственной регистрации осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

Документ, на котором совершается удостоверительная надпись, должен соответствовать требованиям ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще, - содержание сделки, упоминание об ее участниках и их подписи. При несоответствии документа этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

Права и обязанности нотариуса, правила совершения им нотариальных действий регламентированы Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. ВВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.. Помимо совершения нотариальных действий нотариус, в частности, вправе составлять проекты сделок. За совершение удостоверительной надписи взимается государственная пошлина. Удостоверительная надпись признается совершенной после уплаты государственной пошлины.

Право совершения удостоверительной надписи на документе принадлежит прежде всего нотариусам. К этой категории относятся нотариусы государственных нотариальных контор и нотариусы, занимающиеся частной практикой. В случаях, предусмотренных законом, право нотариального удостоверения сделок принадлежит другим должностным лицам (уполномоченным должностным лицам органов исполнительной власти, должностным лицам консульских учреждений РФ за границей, капитанам судов загранплавания, командирам воинских частей, главным врачам и т.д.). Однако при этом круг сделок, которые вправе удостоверять эти должностные лица, может быть ограничен. Так, должностные лица органов исполнительной власти имеют право удостоверять только завещания и доверенности. Должностные лица консульских учреждений вправе удостоверять любые сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

В целях контроля за законностью совершаемой сделки и повышения степени достоверности документа, в который она облекается, в законе определен круг сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, - доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 185 ГК); доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК); договор об ипотеке и договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК); договор уступки требований или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК) Договоры об ипотеке и ренте входят в эту группу только тогда, когда подлежат нотариальному удостоверению, но не требуют государственной регистрации. В последнем случае на них распространяются правила о письменных сделках, требующих одновременно нотариального удостоверения и государственной регистрации (см. далее). ; завещание (п. 1 ст. 1124 ГК).

Требуя удостоверения завещания нотариусом, ГК допускает удостоверение завещания другими лицами в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 1125 (должностными лицами органов местного самоуправления или консульских учреждений РФ), ст. 1127 (лицами, имеющими право удостоверения завещания, приравниваемого к нотариально удостоверенному), п. 2 ст. 1128 (служащими банка, имеющими право принимать к исполнению распоряжения клиента в отношении средств на его счете). Более того, в ст. 1129 допускается возможность изложить последнюю волю завещателя в простой письменной форме при обстоятельствах, явно угрожающих его жизни, лишенного возможности совершить завещание в соответствии с правилами ГК.

Сопоставление приведенных правил действующего гражданского законодательства с положением ГК РСФСР 1964 г. убеждает в том, что ГК РФ 1994 г. отказался от требования нотариального удостоверения некоторых сделок, в отношении которых по ГК РСФСР 1964 г. такое удостоверение было обязательным. Так, в действующем ГК не содержится предписаний об обязательности нотариального удостоверения договора продажи предприятия (ст. 560), аренды здания или сооружения (ст. 651), аренды предприятия (ст. 658). Как показано выше, во всех указанных случаях закон устанавливает государственную регистрацию соответствующих сделок. Из сказанного следует вывод о том, что действующее законодательство считает излишним параллельное существование нотариального удостоверения и государственной регистрации многих сделок и делает выбор в пользу последней.

По соглашению сторон нотариальное удостоверение сделки становится обязательным, хотя бы по закону сделка могла быть заключена в устной или письменной форме.

К письменным сделкам, требующим нотариального удостоверения и, кроме того, государственной регистрации, относится сравнительно небольшое число сделок, по которым законодатель в максимальной степени стремится гарантировать соблюдение интересов обеих сторон и прежде всего слабой стороны. К таким сделкам относятся договор об ипотеке (п. п. 2, 3 ст. 339 ГК), когда он требует нотариального удостоверения и государственной регистрации; договор об уступке кредитором требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме и подлежащей государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 389 ГК), переводе долга по сделке, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 2 ст. 391 и п. п. 1, 2 ст. 389 ГК); договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК).

Вопрос о последствиях несоблюдения письменной формы сделок (простой, подлежащей нотариальному удостоверению, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации) нужно рассмотреть дифференцированно в зависимости от того значения, которое придается законодателем форме сделки.

3. В качестве общего правила несоблюдение простой письменной формы сделки влечет за собой недопустимость в случае спора свидетельских показаний (п. 1 ст. 162 ГК). Когда это прямо указано в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Так, в Гражданском кодексе РФ предусмотрено, что договоры аренды на срок более года (п. 1 ст. 609), аренды транспортных средств с экипажем (ст. 633) и без экипажа (ст. 643), найма жилого помещения (ст. 674), транспортной экспедиции (ст. 802), соглашение о задатке (ст. 380) и др. совершаются в простой письменной форме. Во всех этих случаях форма не рассматривается как неотъемлемая часть самой сделки. Она имеет для этой группы сделок лишь процессуально-правовое значение. Сделка и, следовательно, связываемые с ней права и обязанности существуют безотносительно к тому, составлен или нет письменный документ, в котором должна быть воплощена сделка. Такой письменный документ может играть роль лишь одного из допустимых средств доказывания сделки.

Исходя из этих соображений, законодатель в большинстве случаев переносит последствия несоблюдения простой письменной формы сделки в процессуально-правовую сферу. Согласно п. 1 ст. 162 ГК такое несоблюдение формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при несоблюдении письменной формы сделки, закон предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 887 ГК передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может доказываться свидетельскими показаниями.

В п. 1 ст. 162 ГК указывается на недопустимость ссылки на свидетельские показания лишь в случае спора между сторонами. Следовательно, если факт заключения сделки и ее содержание находятся вне спора, признаются сторонами, то для проверки истинности признания допустимы любые доказательства, в том числе свидетельские показания. Кроме того, стороны сделки даже в случае спора не лишены права представлять доказательства иных предусмотренных законом видов. При этом могут быть использованы объяснения сторон, иные (т.е. кроме самого документа, в котором изложена сделка) письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов, если, разумеется, характер доказываемых правоотношений дает возможность использовать эти виды доказательств. В качестве "иных письменных доказательств" при несоблюдении требуемой законом письменной формы могут быть представлены кассовые или товарные чеки, паспорта на приобретенную вещь, ярлыки, прикрепленные к вещи, акты, телеграммы, телексы, письма делового и личного характера и любые предметы, на которых с помощью письменных знаков даны сведения о сделке.

Документы, представляющие собой письменную форму сделок, следует отличать от так называемых гарантийных писем юридических лиц, в которых выражается воля одной из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или услуг. Вместе с тем гарантийные письма, не будучи письменной формой соответствующей сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта совершения сделки, так и ее условий.

В отдельных случаях в законе допускаются исключения из общего правила ст. 160 ГК о том, что следует считать письменной формой сделки. Так, согласно п. 2 ст. 887 ГК простая письменная форма договора хранения считается соблюденной, если принятие вещи на хранение удостоверено хранителем выдачей поклажедателю знака, удостоверяющего прием вещей на хранение, если такая форма подтверждения приема вещей на хранение предусмотрена законом или иным правовым актом либо обычна для данного вида хранения.

Страницы: 1, 2