Суб'єктивне право користування землею, як правило, виникає в результаті певних дій компетентних державних органів, власників земельних ділянок, а також осіб, які бажають одержати землю для відповідних цілей. Ці дії в сукупності утворюють юридичний склад, що забезпечує виникнення права землекористування в установленому порядку. Причому чинним законодавством визначені межі дії кожного суб'єкта в названому юридичному складі.

Обов'язковою умовою виникнення зазначеного права є припис, закріплений v законодавстві, стосовно можливості набуття суб'єктом права землекористування. Без цієї умови виникнення даного права неможливе. Проте необхідне ще виконання як мінімум чотирьох дій, що мають юридичне значення. По-перше, це клопотання (заява) заінтересованої особи в одержанні земельної ділянки для відповідних цілей з доданням необхідних документів (залежно від цільового призначення земельної ділянки). По-друге, розгляд компетентним органом (особою) заяви і прийняття відповідного рішення, яке може бути як позитивним, так і негативним для заявника. По-третє, встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). По-четверте, оформлення документів, що посвідчують право на земельну ділянку. При постійному користуванні землею особа одержує спеціальний державний акт (ст. 23 ЗК України), який видається та реєструється відповідною радою. Тимчасове користування землею, в тому числі й на умовах оренди, оформлюється договором (ст. 24 ЗК України).

Приступати до використання земельної ділянки, в тому числі й на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі і одержання документа, що посвідчує право користування конкретною земельною ділянкою, забороняється (ст. 22 ЗК України).

1. Виникнення, здійснення і припинення права землекористування

Право землекористування виникає також і при виконанні інших юридично значущих дій, передбачених законодавством. Зокрема, при переході прав на будівлю і споруду, розташовану на певній земельній ділянці (ст. 30 ЗК України), разом з цими об'єктами переходить в розмірах, передбачених ст. 61 ЗК України, право власності або право користування земельною ділянкою. Коли право власності громадян на жилий будинок, господарські будівлі та споруди переходить до кількох власників, тоді виникає спільне користування земельною ділянкою, на якій розташовані зазначені будівлі та споруди. При передачі підприємствами, установами і організаціями будівель та споруд іншим підприємствам, установам і організаціям разом із зазначеними об'єктами до них переходить і право користування земельною ділянкою, але перехід права землекористування в цих випадках посвідчується місцевими радами.

Певні особливості властиві й виникненню права користування землею підприємств, установ і організацій, які виконують геологорозвідувальні, пошукові, геодезичні та інші розвідувальні роботи. Вони можуть проводити ці роботи на всіх землях, незалежно від їх цільового призначення, на підставі дозволу на проведення розвідувальних робіт і договору, що укладається з власником землі, землекористувачем (ст. 25 ЗК України). При цьому земельні ділянки для проведення зазначених робіт у власника або землекористувача не вилучаються (не викуповуються). Встановлені й деякі інші особливості виникнення права землекористування в даних осіб.

Останнім часом набуває поширення впровадження цивільно-правових елементів у формі конкурсу та аукціону на придбання права землекористування. Цей спосіб пов'язаний з придбанням земельних прав за плату. Виникнення на конкурсній основі суб'єктивних прав на окремі об'єкти природи відоме чинному екологічному законодавству, тобто еколого-правові форми виникнення таких прав існують. Так, Кодексом України про надра (ст. 16) встановлено, що спеціальні дозволи (ліцензії) на користування надрами надаються, за загальним правилом, на конкурсних засадах.

Згідно з Указом Президента України від 12 липня 1995 року «Про приватизацію та оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності», наприклад, право на оренду таких ділянок може бути придбано на конкурентних засадах через проведення земельних аукціонів, конкурсів тощо. Порядок придбання такого права визначається відповідними радами.

Використання такого способу виникнення земельних прав дозволяє задовольнити певні соціально-економічні потреби. У цьому одна з переваг конкурентних засад в умовах безкоштовної передачі земельних ділянок в оренду. Крім того, зазначений механізм дозволяє значно спростити процедуру попереднього погодження питань, пов'язаних з наданням земельної ділянки.

Здійснення суб'єктивного права землекористування, яке виникло, допускає реалізацію належних конкретному землекористувачеві його земельних прав і дотримання ним покладених обов'язків згідно з правовими приписами і правилами. Комплекс прав і обов'язків землекористувачів досить широкий і різноманітний. Він встановлений чинним земельним законодавством для підприємств організацій і установ, а також громадян без диференціації на юридичні та фізичні особи. Кожний землекористувач, як правило, має такі права (ст. 39 ЗК України): самостійно господарювати на землі; власності на вироблену продукцію і доходи від її реалізації; використовувати в установленому порядку для потреб господарства наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також експлуатувати інші корисні властивості землі; зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди за погодженням з сільською, селищною, міською радою (це стосується й орендованих земельних ділянок); власності на посіви і посадки сільськогосподарських культур і насаджень; одержувати від нового землекористувача або місцевої ради компенсацію за підвищення родючості грунтів у разі вилучення або добровільної відмови від земельної ділянки.

Зазначений перелік земельних прав не є вичерпним. При цьому в одних випадках конкретні земельні права визначені основною метою землекористування, в інших -- сприяють її досягненню. З урахуванням названої ознаки можна розрізняти права основні й додаткові для конкретного виду землекористування. Крім того, не кожному землекористувачеві належать всі перелічені права. Наприклад, на городніх ділянках вирощування багаторічних насаджень і зведення капітальних будівель і споруд заборонено.

Самостійне господарювання на землі припускає невтручання в діяльність землекористувачів, пов'язану з використанням землі, з боку державних, господарських та інших органів і організацій, коли землекористувач дотримується всіх правил і вимог щодо експлуатації землі (ст. 43 ЗК України).

Земельні права зафіксовані також у деяких інших нормах Земельного кодексу України. Так, громадяни-землекористувачі при вилученні в них земельної ділянки для державних або громадських потреб мають право на виділення за їх бажанням рівноцінної земельної ділянки, будівництво на новому місці підприємствами, установами і організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, та відшкодування в повному обсязі інших збитків.

При вилученні ж для державних або громадських потреб земель колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських науково-дослідних установ і учбових господарств, інших сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств і організацій останні можуть претендувати лише на будівництво жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі інших збитків (ст. 43 ЗК України).

Згідно зі ст. 41 ЗК України в разі зруйнування будівлі внаслідок пожежі або стихійного лиха право на земельну ділянку зберігається за землекористувачем, у тому числі орендарем, якщо протягом трьох років він розпочне відбудову зруйнованої або спорудження нової будівлі, за винятком випадків, коли проектом планування і забудови населеного пункту передбачено інше використання земельної ділянки. У цьому разі землекористувачеві в установленому порядку надається інша земельна ділянка для спорудження будівлі.

Самостійну групу прав землекористувачів складають майнові права, пов'язані з правом землекористування. Так, землекористувачі мають право на відшкодування в повному обсязі збитків, заподіяних вилученням або тимчасовим зайняттям земельних ділянок, а також обмеженням прав землекористувачів, у тому числі орендарів, погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатність для використання за цільовим призначенням у результаті негативного впливу, який спричинений діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян (ст. 88 ЗК України). А, наприклад, селянське (фермерське) господарство має право на повну компенсацію всіх затрат під урожай, на поліпшення якості землі за час користування земельною ділянкою відповідно до підвищення кадастрової оцінки, коли земельна ділянка, що перебуває в користуванні, в тому числі й на умовах оренди, передається за рішенням місцевої ради іншому громадянину, підприємству або організації (ст. 54 ЗК України).

Права землекористувачів охороняються законом. Вони можуть бути обмежені в інтересах держави або інших природокористувачів лише у випадках, передбачених Земельним кодексом. Це найважливіша гарантія здійснення прав землекористувачами. Правозастосовним органам не надано права встановлювати підстави для обмеження прав землекористувачів.

Обмеження земельних прав суб'єктів можливе у встановленому законом порядку з метою створення необхідних умов для розвитку окремих галузей господарства, забезпечення безпеки населення, охорони довкілля. Це може бути заборона оранки земель і використання хімічних добрив, засобів захисту рослин поблизу водоймищ, встановлення особливого обмежувального режиму використання земель у межах зон, виділених з метою створення умов для експлуатації промислових, транспортних та інших об'єктів, а також охоронних зон заповідників, інших природно-заповідних територій тощо (статті 68, 69, 72, 75 ЗК України).

Поряд з правами щодо використання земельних ділянок на землекористувачів покладаються і відповідні обов'язки. Такий перелік обов'язків закріплено ст. 40 ЗК України. Він включає обов'язки: забезпечувати використання землі відповідно до цільового призначення та умов її надання; ефективно використовувати землі відповідно до проекту внутрішньогосподарського землеустрою, підвищувати її родючість, застосувати природоохоронні технології виробництва, не допускати погіршення екологічної обстановки на території в результаті своєї господарської діяльності; здійснювати комплекс заходів щодо охорони земель; своєчасно вносити земельний податок або орендну плату за землю, не порушувати права власників інших земельних ділянок і землекористувачів, у тому числі орендарів; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем; дотримуватись режиму санітарних зон і територій, що особливо охороняються; та інші.

Серед названих обов'язків землекористувачів особливо наголошується на обов'язку використання землі відповідно до цільового призначення й умов її надання. Нецільова експлуатація землі розгляд дається як правопорушення з усіма правовими наслідками.

Обов'язок ефективно використовувати землю припускає її використання за цільовим призначенням і з найкращою господарською віддачею. Тобто землекористувач зобов'язаний підвищувати родючість грунту, запроваджувати прогресивні технології при використанні земель тощо.

Недотримування правил добросусідства, які після включення їх до ст. 40 ЗК України набули загальнообов'язкового характеру, за певних умов тягне за собою для винної особи негативні правові наслідки. Суть розглянутого обов'язку повинна зводитися до невчинення землекористувачами на наданих земельних ділянках дій, які б порушували інтереси суміжних землекористувачів, незаподіяння збитків суміжному чи іншому землекористувачеві.

У процесі здійснення суб'єктивного права землекористування можливе його припинення, яке може настати за бажанням землекористувача або в примусовому порядку.

Підстави припинення права користування земельною ділянкою або її частиною передбачені в ст. 27 ЗК України. Вказана стаття закріплює вичерпний перелік підстав припинення права землекористування, але деякі підстави обтяжуються окремими умовами. Разом з тим значна більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовними, тому що при їх наявності право землекористування припиняється. Проте в реальній дійсності деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування. Так, використання землі не за цільовим призначенням, нераціональне використання земельної ділянки або застосування способів, що призводять до зниження родючості ґрунтів і забруднення, систематичне невнесення платежів за землю ще не тягнуть за собою безумовного припинення земельних прав. Стаття 29 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених правопорушень. І лише при неусуненні цих правопорушень у кожному окремому випадку право користування земельною ділянкою може бути припинено. При цьому припиненню вказаного права передує письмове попередження органів державного контролю за використанням і охороною земель або фінансових органів землекористувачів про необхідність усунення виявлених порушень у місячний термін. Якщо за цей час порушення не будуть усунуті, на винних осіб накладається адміністративне стягнення у встановленому порядку і надається додатково місячний термін для усунення порушень. Коли ж порушення і в цей термін не будуть усунуті, вказані органи передають відповідній місцевій раді або власнику землі, який надав земельну ділянку в користування, акт і висновок про необхідність припинення права на земельну ділянку.

Самостійною підставою припинення права землекористування є нераціональне використання земельної ділянки (п. 5 ст. 27 ЗК України). Але ця підстава не поширюється на право користування землею громадянами, що ведуть селянське (фермерське) господарство, протягом трьох років з часу надання земельної ділянки.

До специфічних підстав припинення права користування землею належать: використання земельної ділянки способами, що призводять до зниження родючості грунтів, їх хімічного і радіоактивного забруднення, погіршення екологічної обстановки; невикористання протягом одного року земельної ділянки, наданої для сільськогосподарського виробництва, і протягом двох років -- для несільськогосподарських потреб; припинення діяльності селянського (фермерського) господарства.

Неправомірні способи експлуатації землі, які впливають на стан грунтів (зниження родючості або їх забруднення), погіршують екологічну обстановку, можуть бути різними.

Невикористання земельної ділянки протягом відповідного строку є підставою для примусового припинення права користування землею. Таке правопорушення -- це фактичне залишення земельної ділянки без експлуатації. Тривалість невикористання встановлена залежно від цільового призначення земельних ділянок: один рік --- для сільськогосподарського виробництва і два роки -- для несільськогосподарських потреб. Перебіг цього строку може починатися як з моменту надання земельної ділянки, так і з будь-якого іншого моменту. Важливо лише, щоб цей термін був безперервним.

Висновок

Єдину умовну підставу припинення права користування землею передбачає ст. 27 ЗК України -- укладення незаконних угод щодо землі. До таких угод згідно зі ст. 114 ЗК України належать купівля-продаж, дарування, застава і самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, в тому числі орендарями. Перелік названих угод є вичерпним. Всі вони порушують право власності на землю і через це у встановленому порядку повинні визнаватися недійсними з усіма правовими наслідками. У кожному конкретному випадку питання про припинення права користування земельною ділянкою, що виступала об'єктом угоди, розглядається судовими органами з урахуванням всіх фактичних обставин.

Право користування орендованою землею припиняється також, при розірванні договору оренди. Розірвання такого договору можливе при наявності згоди орендаря і орендодавця. Розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, воно можливе лише в судовому порядку.

Припинення права користування землею в більшості випадків, передбачених ст. 27 ЗК України, провадиться в межах населених пунктів відповідною радою, за межами населених пунктів -- сільською, селищною, районною, міською, в адміністративному підпорядкуванні якої є район, радою, а у разі вилучення земель -- за рішенням ради, що має право вилучати земельні ділянки.

Припинення права користування землею за вчинене правопорушення, передбачене ст. 27 ЗК України, при вилученні земель у разі незгоди землекористувача провадиться в судовому порядку.

Право тимчасового користування землею припиняється шляхом розірвання договору.

Література

1. Баб'як О. С, Біленчук П. Д., Чирва Ю. О. Екологічне право України: Навчальний посібник. - К.: Атіка, 2000.- 216 с.

2. Балюк Г.І. Екологічне право України. Конспект лекції у схемах (Загальна і Особлива частина): Навч. Посібник. - К.: Хрінком Інтер, 2006. - 192 с.

3. Екологічне право. Особлива частина Підручник. Для студентів юридичних вузів і факультетів. За редакцією академіка АПрН України, В.І. Андрейцева. К.: Істина, 2001

4. Екологічне право України За редакцією професорів В. К. Попова і А. П. Гетьмани. Харків, «Право». 2001

5. Екологічне право України. Академічний курс: Підручник / За заг. ред. Ю. С. Шемшученка. -- К.: ТОВ «Видавництво «Юридична думка», 2005. - 848 с

6. Закон України “Про охорону навколишнього середовища”. - К., 1991.

7. Сафранов Т.А. Екологічні основи природокористування: Навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів. -Львів: “Новий Світ-2000”, 2003. - 248 с.