Возникновение и прекращение права собственности

Гибель или уничтожение имущества возможны как в силу естественных причин (износ, использование), так и в результате воздействия внешних факторов (разного рода стихийные явления). В этих случаях прекращение права собственности не ставит правовых вопросов, требующих урегулирования, и ГК такие ситуации только называет (п. 1 ст. 235). Однако если речь идет о прекращении существования регистрируемого недвижимого имущества, об этом должна быть сделана запись в соответствующем государственном реестре Гражданское право / Под ред. д. ю. н., проф. О.Н. Садикова. -- М.: «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. - Т.1. -- 237 с..

2. Принудительное изъятие собственности. Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует, прежде всего, иметь в виду ясные и четкие положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В ст. 235 ГК названы следующие основания принудительного прекращения права собственности:

а) обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства;

б) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;

в) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;

г) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества.

3. Реквизиция используется государством при наступлении обстоятельств чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК).

Регулирование ГК по этому практически важному вопросу является чрезмерно кратким и требует расширения. В свое время в РСФСР действовал специальный закон о конфискации и реквизиции имущества 1927 г., формально до настоящего времени не отмененный, и принятие по этому вопросу специального закона было бы желательным.

4. Конфискация определяется в п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое законом безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение. Обычно конфискация - это последствие уголовного преступления. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде.

Вопрос о допустимости конфискации собственности в административном порядке за последние годы неоднократно становился предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. В определении Суда от 10 января 2002 г. №3-О даются ссылки на его предшествующие решения и в качестве конечного вывода вновь указывается, что «конфискация как мера ответственности за совершение административных (в том числе таможенных) правонарушений может применяться только в судебном порядке» «Конституционный Суд РФ: Постановления. Определения. 2002». - М., 2003. - 268с... Таким образом, редакция п. 2 ст. 243 ГК в части допустимости административной конфискации требует изменений.

Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК) Гражданское право / Под ред. д. ю. н., проф. О.Н. Садикова. -- М.: «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. - Т.1. -- 237 с..

4. Анализ судебной практики приобретения и регистрации прав собственности

Обратимся к судебной практике по проблеме приобретения и регистрации права собственности. По данной проблеме существует множество судебной практики, в частности Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также материалы Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа Российской Федерации. В данной работе мы рассмотрим практики Арбитражного суда Амурской области с 2006 г. по октябрь 2009 г Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru. и Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа РФ Постановление ФАС Дальневосточного Федерального округа от 19.02.2007, 13.02.2007 N Ф03-А04/06-1/5506 по делу N А04-4204/06-19/201.

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, довольно часто встречаются в практике Арбитражного суда Амурской области (далее по тексту также - арбитражный суд). Анализируя дела указанной категории, следует отметить, что, как правило, они отличаются особой сложностью.

Дела об оспаривании зарегистрированных прав:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может рассматриваться в качестве ненормативного правового акта, решения или действия государственного органа (должностного лица), поэтому не подлежит оспариванию в порядке главы 24 АПК РФ Арбитражный процессуальный кодекс Российской федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.06.2002) (ред. от 27.12.2005, с изм. от 02.03.2006).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение. Свои требования заявитель обосновывал тем, что указанная регистрация произведена неправомерно, поскольку решение Амурского областного Совета народный депутатов, выступившее основанием регистрации, не могло являться таковым. Утверждал, что в действительности, собственником помещения является он. При этом при рассмотрении дела заявитель ссылался на положения главы 24 АПК РФ и настаивал на том, что спор вытекает из административных правоотношений Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru..

Оценив заявленное требование, арбитражный суд на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу прекратил, указав при этом следующее.

Исходя из положений главы 24 АПК РФ в судебном порядке могут быть оспорены исключительно ненормативные правовые акты, а также решения и действия (бездействие) органов власти и должностных лиц, то есть те акты и распорядительные действия, которые носят административно-властный характер и имеют своим результатом возложение на лицо в одностороннем порядке какой-либо обязанности или предоставление ему какого-либо права. Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (далее также - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ Гражданский кодекс РФ (часть I) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 26.06.2007). Определением Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №132-0 разъяснено, что государственная регистрация признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов; она не затрагивает самого содержания гражданского права. Отсюда следует, что регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении нее сделок носит со стороны государства не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. В этой связи государственная регистрация, не являясь ни ненормативным актом, ни решением или действием государственного органа, не может являться самостоятельным предметом оспаривания в порядке главы 24 АПК РФ, поэтому суд не может оценивать ее на предмет соответствия закону.

Кроме того, суд также указал, что в силу статьи 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права в контексте этой нормы означает именно разрешение вопроса о праве, а не оспаривание исключительно записи о регистрации права или действий регистрирующего органа. В противном случае оспаривание акта регистрации приведет к нарушению интересов обладателя спорного права, поскольку спор о признании недействительным ненормативного акта относится к категории административных споров, при рассмотрении которых обладатель зарегистрированного права, являясь заинтересованным лицом, не имеет процессуальных прав на защиту, которые предоставлены законом ответчику, в то время как решение по делу касается непосредственно правообладателя (дело №А04-7211/2006) Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru..

По другому делу Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по государственной регистрации за автономной некоммерческой организацией (третье лицо по делу) права собственности на здание и признании недействительным свидетельства о регистрации права.

В ходе рассмотрения дела суд пришел к тем же выводам, что указаны выше, однако рассмотрел заявленные требования по существу и, не найдя подтверждения доводам заявителя о допущенных при осуществлении регистрации нарушениях законодательства, отказал в их удовлетворении (дело №А04-891/2007).

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области на решение от 14.08.2006, постановление от 13.10.2006 по делу N А04-4204/06-19/201 Арбитражного суда Амурской области по заявлению Департамента Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области от 19.06.2006 №009/2006-047 в государственной регистрации права.

Департамент Администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области (далее - ДУГИ по Амурской области, Департамент) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области (далее - УФРС по Амурской области, регистрирующий орган) от 19.06.2006 №009/2006-047 в государственной регистрации права собственности Амурской области на объект недвижимости - двухэтажное здание (детский дом), расположенное по адресу: г. Белогорск, ул. Производственная, 11, и обязании регистрирующего органа рассмотреть по существу заявление Департамента о регистрации права собственности Амурской области на здание детского дома (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ) Постановление ФАС ДО РФ от 19 февраля 2007 года Дело N Ф03-А04/06-1/5506 (извлечение)..

К участию в деле привлечены государственное образовательное учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей «Детский дом №7», нотариус Янковская Татьяна Викторовна.

Решением арбитражного суда от 14.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.10.2006, заявленные требования удовлетворены. Отказ регистрирующего органа признан незаконным, на УФРС по Амурской области возложена обязанность рассмотреть по существу заявление о регистрации права собственности Амурской области (при его подаче) на здание детского дома.

В кассационной жалобе УФРС по Амурской области просит отменить указанные судебные акты и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение арбитражным судом нормы материального права, а именно: неприменение статей 190, 191, 192 ГК РФ, статьи 45 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, неправильное применение статей 9, 13 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 №129-ФЗ. Оспаривает вывод арбитражного суда о том, что указанная доверенность совершена 28.11.2005.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представитель ДУГИ по Амурской области в судебном заседании кассационной инстанции выразил несогласие с доводами жалобы, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Михеева Дарья Александровна по доверенности от 25.11.2005 №08-11/60, выданной ДУГИ по Амурской области, обратилась в регистрирующий орган для государственной регистрации ранее возникшего права собственности Амурской области на объект недвижимого имущества - здание детского дома, расположенный по адресу: г. Белогорск, ул. Производственная, 11.

Регистрирующий орган 19.05.2005 приостановил государственную регистрацию ранее возникшего права собственности на объект недвижимости на один месяц в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации прав) в связи с отсутствием акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта и представлением доверенности, из которой нельзя однозначно определить дату ее выдачи.

Письмом от 19.06.2006 №009/2006-047 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации прав в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию, по форме не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: на государственную регистрацию представлена доверенность от 25.11.2005, удостоверенная нотариусом Т.В. Янковской 28.11.2005 за №13147, из содержания которой нельзя однозначно определить дату ее выдачи и, соответственно, срок ее истечения, тогда как в соответствии с пунктом 1 статьи 186 ГК РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Кроме того, регистрирующий орган указал, что указанная доверенность противоречит статье 44 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в соответствии с которой документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.

Считая отказ регистрирующего органа незаконным, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, арбитражный исходил из следующего. Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о госрегистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со статьей 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 186 ГК РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. В данном случае арбитражным судом установлено, что проект доверенности, представленной в регистрирующий орган, изготовлен правовым отделом Департамента 25.11.2005. Срок указанной доверенности - один год. Данная доверенность подписана в присутствии нотариуса Т.В. Янковской 28.11.2005 с установлением личности доверителя и проверки его дееспособности.

Учитывая изложенное, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что указанная доверенность совершена 28.11.2005 (момент официального выражения воли доверителя на совершение соответствующей сделки и совершения удостоверительной надписи нотариуса), поскольку до момента нотариального удостоверения подлинности совершенной на ней подписи доверенность не может создавать, изменять или прекращать гражданские права и обязанности представляемого. Таким образом, заявителем в регистрирующий орган 19.04.2006 представлена действующая доверенность.

В этой связи арбитражным судом первой и апелляционной инстанций отклонен довод регистрирующего органа о невозможности установления из текста представленной доверенности даты ее совершения и даты истечения срока ее действия.

Довод заявителя жалобы о неприменении арбитражным судом первой и апелляционной инстанций закона, подлежащего применению, - статьи 45 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в силу которой текст нотариально удостоверяемой доверенности должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, поскольку на это не было указано в обосновании отказа в государственной регистрации права.

В этой связи арбитражный суд правомерно признал незаконными действия регистрирующего органа по отказу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Выводы суда в соответствии со статьей 71 АПК РФ сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа постановил: решение от 14.08.2006, постановление апелляционной инстанции от 13.10.2006 по делу N А04-4204/06-19/201 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения Постановление ФАС ДО РФ от 19 февраля 2007 года Дело N Ф03-А04/06-1/5506 (извлечение).

2. В настоящее время происходит изменение судебной практики по вопросу использования такого способа защиты как признание недействительным зарегистрированного права. Так, если ранее арбитражный суд допускал использование этого способа защиты, то теперь положение изменилось и названный способ признается ненадлежащим. Указанное изменение связано, прежде всего, с принятием постановления Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 №15148/08, в котором была выражена следующая правовая позиция: поскольку в ГК РФ, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (в частности, путем заявления требований об изъятии имущества из чужого незаконного владения).

Ранее, когда судебная практика допускала признание недействительным зарегистрированных прав, при рассмотрении таких дел истцу необходимо было доказать порочность оснований регистрации права за ответчиком и свою заинтересованность в признании его права недействительным (наиболее часто - наличие своего права на спорное имущество).

В арбитражный суд обратилось открытое акционерное общество с иском о признании недействительным зарегистрированного за предпринимателем права собственности на цех железобетонных изделий. В обоснование требований общество сослалось на то, что указанный цех фактически является объектом «производственный корпус», вошедшим в план приватизации государственного предприятия - правопредшественника общества, находившимся и в настоящее время находящимся у него во владении и пользовании. Основанием регистрации право собственности предпринимателя на цех выступил договор купли-продажи от 01.09.2006, являющийся ничтожной сделкой. В этой связи, по утверждению истца, на момент рассмотрения спора право собственности на один и тот же объект, но под разными наименованиями и с разными кадастровыми номерами, зарегистрировано одновременно и за ним, и за предпринимателем, что нарушает права истца как собственника имущества.

Рассмотрев материалы дела, суд согласился с доводами общества, при этом установил следующие обстоятельства. Исходя из представленных копий регистрационных дел (и в частности, имеющихся в них технических паспортов), индивидуальные признаки производственного корпуса, право собственности на который зарегистрировано за истцом, и цеха железобетонных изделий, право на который зарегистрировано за ответчиком, равно как и расположение этих объектов на местности совпадают. По этой причине суд пришел к выводу о том, что цех железобетонных изделий и производственный корпус представляют собой один и тот же объект.

Указанный объект был построен государственным предприятием и впоследствии передан в порядке приватизации в составе имущественного комплекса открытому акционерному обществу, которое до настоящего времени является его фактическим владельцем.

По договору купли-продажи от 22.07.1999 закрытое акционерное общество продало данный объект (цех железобетонных изделий) обществу с ограниченной ответственностью - 1 (привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц). Затем в результате ряда последовательных следок объект перешел к обществу с ограниченной ответственностью - 2, которое по договору купли-продажи от 01.09.2006 продало его предпринимателю. Совершение указанных сделок не сопровождалось фактической передачей имущества. Постановлением апелляционной инстанции, вынесенным по другому делу, договор купли-продажи от 22.07.1999 и последующие сделки были признаны недействительными, при этом установлено, что закрытое акционерное общество никогда не являлось собственником продаваемого имущества, поскольку при создании этого общества спорное имущество не передавалось истцом в его уставный капитал. На этом основании в рамках настоящего дела суд пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 01.09.2006.

При таких обстоятельствах, установив, что в качестве основания регистрации права собственности предпринимателя выступила ничтожная сделка, тогда как в действительности собственником спорного объекта является истец, суд удовлетворил заявленные требования и признал зарегистрированное за предпринимателем право собственности недействительным (дело №А04-286/2008).

В практике арбитражного суда встречались случаи, когда зарегистрированное право собственности было признано недействительным по той причине, что основанием его регистрации выступали поддельный судебный акт (дело №А04-3677/2008) или судебный акт, отмененный впоследствии вышестоящей инстанцией (дело №А04-7254/2007) Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru..

Примером нового подхода к разрешению таких дел является следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью - 1 обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью - 2, индивидуальному предпринимателю и регистрирующему органу о признании недействительным зарегистрированного права на помещение №1 объекта незавершенного строительства - склада под литером А. Требования по иску общество обосновывало тем, что является собственником склада под литером А27. Общество-2 зарегистрировало право собственности на соседний объект, примыкающий к этому складу. По документам ответчика указанный объект является объектом незавершенного строительства и состоит из 3-х помещений, одно из которых (помещение №1) является частью склада под литером А27. В этой связи, по утверждению истца, регистрирующим органом дважды была произведена государственная регистрация прав на один и тот же объект.

Ответчики заявленные требования не признали, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, в обоснование возражений сослались также на то, что возвели объект незавершенного строительства за счет собственных средств на законных основаниях.

Рассмотрев материалы дела, суд поддержал позицию ответчиков, приняв во внимание представленные ими документы, подтверждающие правомерность возникновения права собственности на объект незавершенного строительства. Как указал суд, истец не оспорил ни один из правоустанавливающих документов, представленных ответчиками. При этом из материалов дела следовало, что право собственности правопредшественника самого истца на склад под литером А27 было зарегистрировано на основании решения суда об установлении факта, имеющего юридическое значение, которое не могло являться основанием для такой регистрации, так как не подтверждает правомочий собственника, определенных статьей 209 ГК РФ.

Кроме того, суд также счел обоснованным возражения ответчиков об использовании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав, отметив следующее. Согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Однако действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты как признание недействительным зарегистрированного права собственности. В судебном заседании суд предлагал истцу уточнить исковые требования, для чего избрать надлежащий способ защиты нарушенного права, однако истец требования не уточнил, продолжая настаивать на ранее заявленном иске. При таких обстоятельствах в иске обществу было отказано (дело №А04-5757/2009).

Учитывая незначительное количество оконченных дел, рассмотренных с применением нового подхода к разрешению вопроса о приемлемости способов защиты, связанных с оспариванием зарегистрированных прав, считаем возможным привести несколько примеров из предыдущей практики, допускавшей признание недействительным зарегистрированных прав.

3. При рассмотрении дела по иску о признании недействительным зарегистрированного права суд пришел к выводу о том, что по такому иску может быть оспорено только то право лица, которое существует на момент рассмотрения спора. При этом надлежащим ответчиком по делу должно выступать лицо, за которым зарегистрировано это право.

В арбитражный суд обратилось закрытое акционерное общество с иском к государственному учреждению о признании недействительным принадлежащего последнему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

По результатам рассмотрения дела суд в удовлетворении иска отказал, поскольку было установлено, что на момент обращения истца в суд оспариваемое право учреждения было прекращено. Постановлением судов апелляционной и кассационной инстанций указанное решение оставлено без изменения (дело №А04-2330/2007) Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru..

По другому делу суд отказал в иске к обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным зарегистрированного права собственности на АЗС, так как до момента обращения в суд АЗС была продана обществом предпринимателю, который и был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав в качестве ее собственника. Истец же настаивал на иске именно к обществу с ограниченной ответственностью (дело №А04-272/2009).

4. При рассмотрении требований о признании недействительным зарегистрированного права ответчика, возникшего на основании договора, заключенного им с неуправомоченным отчуждателем, суд в ряде случаев исследовал вопрос о добросовестности ответчика при приобретении спорного имущества. В тех случаях, когда ответчик соответствовал требованиям, предъявляемым законом к добросовестному приобретателю, суд отказывал в признании зарегистрированного за ним права собственности недействительным.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству, в котором с учетом последующих уточнений просило признать договор купли-продажи от 21.02.2007, совершенный последним с предпринимателем-2, незаключенным, признать «не основанным на законе» зарегистрированное за ответчиком право собственности на два склада, а также прекратить это право путем аннулирования записей в ЕГРП. Требования по иску общество обосновывало тем, что на основании договоров купли-продажи от 18.12.2006 спорные склады были проданы им предпринимателю-1, а затем в результате нескольких последовательных сделок (в том числе в результате договора от 21.02.2007) склады перешли к ответчику. Решением арбитражного суда по другому делу договоры купли-продажи от 18.12.2006 признаны незаключенными, из чего, как указывает истец, следует вывод об отсутствии у предпринимателя-1 прав на отчуждение складов, что в свою очередь влечет недействительность всех последующих сделок с ними. Кроме того, истец считает договор купли-продажи от 21.02.2007, являвшийся основанием для возникновения и регистрации прав хозяйства, незаключенным по причине несогласованности условий о его предмете. С учетом этого, по мнению истца, зарегистрированное за ответчиком право собственности на спорные склады не основано на законе (является недействительным). При этом истец указывал, что на момент рассмотрения спора склады находятся во владении ответчика, который препятствует ему как надлежащему собственнику пользоваться и распоряжаться ими.

Ответчик относительно заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что является добросовестным приобретателем имущества.

Рассмотрев материалы дела, суд не нашел оснований для признания договоров купли-продажи от 21.02.2007 незаключенными, поскольку изложенные в них сведения позволяли надлежащим образом установить продаваемое имущество. В отношении требований о признании зарегистрированного права «не основанным на законе», суд согласился с возражениями ответчика и указал, в частности, следующее. Несмотря на то, что спорные склады были приобретены хозяйством от неуправомоченного отчуждателя, они были приобретены им на основании возмездных договоров, при этом на момент заключения этих договоров хозяйство не знало и не могло знать о том, что имущество приобретается у лица, не имевшего права на его отчуждение. Доказательств того, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли, не представлено. В этой связи суд пришел к выводу о том, что ответчик является добросовестным приобретателем, и со ссылкой на положения статьи 302 ГК РФ и постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П в удовлетворении иска отказал Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской федерации».

При обжаловании в апелляционную и кассационную инстанции решение суда оставлено без изменений (дело №А04-3592/2008).

По другим делам при схожих обстоятельствах (приобретение ответчиком имущества у неуправомоченного отчуждателя и нахождение этого имущества у него во владении) суд удовлетворил требования истца о признании недействительным зарегистрированного права, установив, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку должен был знать об отсутствии полномочий у лица, у которого было приобретено это имущество (дело №А04-286/2008, №А04-1705/2009) Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009гг. //amuras.arbitr.ru..

Заключение

По итогам проведенного исследования судебной практики приобретения и регистрации прав собственности в Амурской области, необходимо отметить следующее.

При рассмотрении дел, связанных с оспариванием зарегистрированных прав, суду при подготовке дела к судебному разбирательству необходимо выяснять характер спорного правоотношения, определять последствия допущенного нарушения прав и с учетом этого оценивать возможность применения выбранного истцом способа защиты. При этом следует исходить из того, что применяемый истцом способ защиты должен приводить к реальному восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; только в этом случае выбранный способ защиты будет являться надлежащим. Недопустимо использование способов защиты, не предусмотренных законодательством, а также использование способов, хотя и предусмотренных законодательством, но не соответствующих характеру допущенного нарушения, применение таких способов с целью обойти установленные законом условия, пределы и ограничения защиты прав.

В частности, недопустимо применение такого способа защиты как признание недействительным зарегистрированного права собственности, поскольку ни одним законом такой способ не предусмотрен. Право собственности, пусть даже зарегистрированное, либо существует, либо нет, вопрос же о действительности может ставиться только в отношении оснований его возникновения. В ситуации, когда право лица зарегистрировано в отсутствие для этого оснований (в случае порочности оснований) и при этом спорное имущество находится в фактическом владении этого лица, надлежащим способом защиты того, кто считает себя собственником имущества, будет являться истребование имущества из чужого незаконного владения, так как именно это приведет к восстановлению нарушенных прав последнего. В случае же если имущество находится во владении истца, а нарушение его прав состоит в самом факте наличия регистрации права за другим лицом, защита должна осуществляться путем предъявления иска о признании права, а в случае необходимости и иска об оспаривании оснований такой регистрации. Только при таком подходе установленные гражданским законодательством институты (в том числе добросовестность приобретателя, срок исковой давности) будут применяться по своему прямому назначению.

Библиографический список

1. А.С. Марданшина, В.И. Сергеев. Авторское право при отсутствии наследников должно принадлежать обществу // Гражданское право. - 2006. - №4. С. 7-11.

2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской федерации от 24.07.2002 №95-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.06.2002) (ред. от 27.12.2005, с изм. от 02.03.2006).

3. Витрянский В.В. Защита права собственности // Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. - М., 1999.

4. Гражданский кодекс РФ (часть I) от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 26.06.2007).

5. Гражданский кодекс РФ (часть II) от 26.01.1996 №14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 26.06.2007).

6. Гражданский кодекс РФ (часть III) от 26.11.2001 №146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 03.06.2006, с изм. от 29.12.2006).

7. Гражданский кодекс РФ (часть IV) от 18.12.2006 №230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006).

8. Гражданское и предпринимательское право / Сост. Савранский М.Ю. - М.: ТОН: Остожье, 1999, - 895 с.

9. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М: «Проспект», 1998., - 632 с.

10. Гражданское право / Под ред. д. ю. н., проф. О.Н. Садикова. - М.: «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. - Т.1. - 237 с.

11. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.12.2006).

12. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 19.06.2007).

13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 №13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

14. Киселев М.В. Право собственности граждан на недвижимость (жилое помещение): вопросы осуществления // Нотариус. - 2006. - №6. - С. 17-21.

15. Конституционный Суд РФ: Постановления. Определения. - М., 2003. - 268 с.

16. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).

17. Котухова М.В. Выморочное имущество: история и актуальные вопросы современности // Наследственное право. - 2006. - №2. - С. 6-9.

18. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999.

19. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской федерации».

20. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав».

21. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

22. Постановление ФАС Дальневосточного Федерального округа от 19.02.2007, 13.02.2007 N Ф03-А04/06-1/5506 по делу N А04-4204/06-19/201.

23. Постановление ФАС ДО РФ от 19 февраля 2007 года Дело N Ф03-А04/06-1/5506.

24. Сенников Н.Л. О соответствии части 4 Гражданского кодекса общим положениям права интеллектуальной собственности (тезис №1) // Гражданское право. - 2006. - №4. - С. 15-32.

25. Сергеев В.И. Марданшина А.С. Правильное оформление наследования авторских прав - залог отсутствия последующих судебных споров // бюллетень нотариальной практики. - 2006. - №6. - С. 22-27.

26. Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. - С. 28-29.

27. Суханов Е.А. Российский Закон о собственности // Научно-практический комментарий. - М., 2001. - С. 325-326.

28. Толстой Ю.К. К учению о праве собственности // Правоведение. - 1992. - №1.

29. Фадеев С.М., Качуков С.Б. Обобщение практики рассмотрения Арбитражным судом Амурской области споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Отчет Арбитражного суда Амурской области за период 2006-2009 гг. //amuras.arbitr.ru.

30. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 18.12.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).

31. Чепига Т.Д. Идеология и проблемы реформы наследственного права России // гражданское право. - 2006. - №4. - С. 32-41.

32. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Гражданского кодекса РФ (часть первая) // Государство и право. - 1996. - №1.

Страницы: 1, 2