В соответствии с нормами ст. 391 ГК РБ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия которого определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмездный договор, заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон в соответствии с законодательством, устанавливающим обязательные для сторон правила согласно ст. 392 ГК РБ. Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 402 ГК РБ).

Действующее законодательство Республики Беларусь признает существенными и обязательными следующие условия договора аренды.

Во-первых, указание общей площади сдаваемого в аренду имущества, его месторасположение, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых площадей.

Во-вторых, размер арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК РБ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды объекта недвижимости считается незаключенным.

Договор аренды зданий, сооружений и помещений - возмездный договор, где основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 625 Гражданского кодекса РБ условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. В противном случае при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды зданий, сооружений и помещений считается незаключенным.

Размер арендной платы определяется по усмотрению сторон, за исключением договоров аренды общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности (установленные базовые ставки арендной платы являются обязательными для всех арендодателей перечисленных зданий, сооружений и помещений, регулируются Указом Президента РБ от 30.09.2002 № 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности" (далее - Указ № 495) и применяются для арендаторов всех форм собственности).

Действие Указа № 495 распространяется на отношения по аренде, передаче в безвозмездное пользование объектов, находящихся в коммунальной собственности, в той части, в которой это не противоречит порядку управления и распоряжения объектами коммунальной собственности, определенному местными Советами депутатов.

В соответствии с п. 3 ст. 585 ГК РБ изменение размера арендной платы возможно по согласованию сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем в отношении договоров аренды действует ст. 392 ГК РБ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Так, если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

В случае если договор аренды не будет приведен в соответствие с законодательством, он может быть признан в установленном порядке недействительным согласно ст. 168 ГК РБ как полностью, так и в части.

В соответствии со ст. 181 ГК РБ сделка, содержащая отдельные незаконные условия, может быть признана недействительной в части. В этом случае в договор вводится в обязательном порядке условие, предписанное законом, и одновременно исключается то условие, которое противоречит предписаниям закона.

Размер арендной платы (денежное обязательство) должен быть выражен в белорусских рублях в силу части первой п. 1 ст. 298 ГК РБ, поскольку белорусский рубль является законным платежным средством на всей территории Республики Беларусь (часть первая п. 1 ст. 141 ГК РБ).

Нередко на практике в договоре аренды стороны определяют сумму договора (размер арендных платежей), подлежащую выплате в белорусских рублях, в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. Такая позиция сторон не противоречит нормам части второй п. 1 ст. 298 ГК РБ, поскольку соглашением сторон предусматривается способ расчетов по денежному обязательству, который не влияет на свойства денег или на вид платежа. Определяя такой способ расчетов по денежному обязательству, стороны, как правило, преследуют цель устранения неблагоприятных последствий инфляции. В случае если стороны в договоре указали денежное обязательство, выраженное в иностранной валюте или в условных единицах, не предусмотрев при этом способ расчетов в белорусских рублях, то такой договор по иску заинтересованной стороны может быть признан хозяйственным судом недействительным, как договор, не соответствующий требованиям законодательства (ст. 169 ГК РБ).

Следует отметить, что в данных случаях стороны обязаны устанавливать в договоре способ расчета в белорусских рублях, т.е. указывать оплату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (условных единицах), подлежащей уплате по официальному курсу (Нацбанка РБ, Межбанковской валютной биржи и т.п.) на день платежа или иную дату.

Последствия несоблюдения условий и порядка заключения договора аренды.

При признании хозяйственным судом договора аренды незаключенным, недействительным или при установлении факта ничтожности сделки (договора аренды) по иску заинтересованной стороны по сделке применяются нормы главы 59 ГК РБ, установленные по обязательствам, вытекающим из неосновательного обогащения. При этом сторона по сделке - договору аренды вправе предъявить иск о возмещении убытков, понесенных в результате признания сделки недействительной или установления факта ничтожности сделки, а также убытков в результате ненадлежащего исполнения обязательств другой стороной.

Установление факта наличия либо отсутствия сделки относится только к компетенции суда.

Требования, заявленные в рамках искового производства, о взыскании арендных и иных платежей в случае признания договора аренды незаключенным (ничтожным и т.п.) подлежат удовлетворению хозяйственным судом на основании п. 1 ст. 971 ГК РБ. В соответствии с данным пунктом лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 973 ГК имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (ст. 974 ГК РБ).

Хозяйственные суды при определении стоимости неосновательного пользования чужим имуществом вправе применить нормы, установленные п. 3 ст. 394 ГК о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Законодательством Республики Беларусь предоставлено право одной из сторон на обращение с иском в суд с целью понуждения стороны по сделке к выполнению обязанностей по регистрации сделки, возложенных на него актами законодательства.

Так, при уклонении одной стороны от государственной регистрации другой заинтересованной (добросовестной) стороне при наличии определенных условий предоставлено право на обращение с иском в суд с требованием о признании договора аренды зарегистрированным, если другая сторона уклоняется от регистрации.

Основными условиями для вынесения хозяйственным судом решения о регистрации сделки являются:

- сделка, совершенная в надлежащей форме, т.е. сторонами соблюдены все требования, установленные к простой письменной форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, - и к ее нотариальному удостоверению;

- факт уклонения одной из сторон от регистрации сделки.

Основанием для регистрации сделки - договора аренды недвижимого имущества является вступившее в законную силу решение хозяйственного суда.

Наряду с требованием о признании договора аренды зарегистрированным заинтересованная (добросовестная) сторона также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании убытков в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РБ, согласно которому в случае необоснованного уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки на второй стороне лежит обязанность по возмещению другой стороне убытков, причиненных задержкой в регистрации сделки, поскольку уклонение стороны от регистрации сделки является неисполнением требования закона.

Сдача в аренду объектов недвижимости без согласия собственника в соответствии с частью первой п. 3 ст. 276 ГК РБ и ст. 579 ГК РБ влечет признание договора аренды недействительным или установление факта ничтожности сделки по основаниям ст. 175 ГК РБ, как заключение договора неправомочным лицом, с применением последствий такой недействительности.

При отсутствии договора аренды по разным основаниям (либо признание его незаключенным, либо признание факта ничтожности договора) в случае пользования недвижимым имуществом взимается соответствующая плата (как за неосновательное пользование имуществом), аналогичная арендной плате, поскольку идет речь о плате за пользование имуществом.

Обязанность арендатора по возмещению арендодателю затрат за коммунальные услуги, иные расходы по эксплуатации недвижимого имущества связана с фактическим потреблением определенных благ. Оплата их стоимости относится на себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с п. 2.10.16 Основных положений только при наличии надлежащим образом оформленных первичных учетных документов.

Задача 2.

Республиканским унитарным предприятием (РУП) был предъявлен в хозяйственный суд иск о внесении изменений в договор, заключенный с унитарным предприятием (УП), в связи с изменением законодательства в части порядка возмещения затрат на транспортировку тепловой энергии. Свои доводы истец обосновал тем, что договор на возмещение затрат на транспортировку тепловой энергии был заключен между сторонами 03.01.2000. Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 15.03.2000 №43 утверждена Инструкция о порядке возмещения затрат на транспортировку тепловой энергии, устанавливающая иные правила, нежели указанные в договоре.

Какие решения может вынести по данному делу суд?

Какие действия РУП и УП должны совершить, чтобы суд удовлетворил требования РУП?

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством (п.2 ст.392 Гражданского кодекса РБ).

По требованию РУП договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором (п.2 ст.420 Гражданского кодекса РБ).

Статья 421. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статья 422. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

2. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.

Список использованных источников литературы

1. Об экономической несостоятельности (банкротстве): Закон Республики Беларусь от 18 июля 2000г. (С измен. и дополн. от 4 января 2003г.) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №73. 2/198; 2003. №8. 2/932.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998г. (С измен. и дополн. от 14 июля 2000г.; 3 мая 2001г.; 4 января 2002г.; 25 мая 2002г.; 24 июня 2002г.; 17 июля 2002г.; 4 января 2003г.; 26 июня 2003г; 8 января 2004г.) //Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №7-9. Ст.101; Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №69. 2/190; 2001. №46. 2/750; 2002. №7. 2/828; №62. 2/853; №75. 2/862; №84. 2/877; №128. 2/897;2003. №8. 2/932; №74. 2/961; 2004. №4. 2/1016.

3. О Программе государственной поддержки малого предпринимательства в Республике Беларусь на 2004 год: постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 июля 2004г. №846 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2004. №110. 5/14532.

4.О некоторых вопросах экономической несостоятельности (банкротства): Указ Президента Республики Беларусь от
12 ноября 2003г. №508 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2003. №127. 1/5085.

5.О совершенствовании правового регулирования взыскания задолженности с субъектов хозяйствования: Указ Президента Республики Беларусь от 14 августа 2000г. №442 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №80. 1/1525.

6.Об утверждении Правила по определению наличия признаков ложного и преднамеренного банкротства, сокрытия банкротства или срыва возмещения убытков кредитору и подготовки заключения по данным вопросам: Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 16 декабря 2002г. №271 (С измен. и дополн. от 16 апреля 2004г.) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2003. №4. 8/8908; 2004. №74. 8/10936.

7.Об утверждении Положения об аттестации физических лиц на их соответствие профессионально-квалификационным требованиям, предъявляемым к антикризисному управляющему в производстве по делу об экономической несостоятельности (банкротстве): Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 27 октября 2003г. №206 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2003. №123. 8/10152.

8.О порядке назначения хозяйственными судами ликвидационных комиссий, управляющих, ликвидаторов и их деятельности при ликвидации юридических лиц: Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 22 июня 2000г. №9 //Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №67. 6/253.

9.О некоторых вопросах практики применения законодательства, регулирующего вопросы экономической несостоятельности (банкротства): Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 23 декабря 2004г. №11 // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2004. №103. 6/409.

Страницы: 1, 2