p align="left">Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, в которых утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.

В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен, и, использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя, на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

1.2 Государственная регистрация ипотеки

Согласно положениям закона «Об ипотеке», ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Ст. 19 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости), (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 30.12.2004 N 216-ФЗ). Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В госрегистрации недвижимости заинтересованы не только государ-ственные органы, но и сами участники сделок, поскольку благодаря данного статусу института, стало возможно осуществлять государственный контроль за законностью совершения сделок. Закон «Об ипотеке» детально регламентирует правила осуществления госрегистрации ипотеки, совершения регистрационной записи, порядок исправления (изменения, дополнения), а также погашения регистраци-онной записи, вопросы отказа в госрегистрации, порядок обжалования такого отказа и ответственность регистратора, регистрирующего сделку.

Государственная регистрация - особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (об-ременение), переход или прекращение прав на недвижимость. Статьей 131 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено осу-ществление регистрации путем ведения Единого государственного реестра прав. Примени-тельно к совершению сделок государственная регистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия, документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ об уплате государственной пошлины. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеуказанными документами, представляются также закладная, и ее копия, документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины и осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Поскольку залог недвижимости, как правило, предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится недвижимость, то обязательным приложением к документам, необходимым для государст-венной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Проверка юридической силы представленных на государствен-ную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав.

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответст-венным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Следует иметь в виду, что все документы, необходимые для государ-ственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экзем-плярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного само-управления). Подлинники после государственной регистрации прав должны быть возвращены правообладателю. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при:

- непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, необходимых для госрегистрации;

- несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

- необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

Согласно положениям закона «Об ипотеке», мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации ст. 21 Закона "Об ипотеке".

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являю-щееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Закон «Об ипотеке» регулирует вопросы внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке. Изменения и дополнения вно-сятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено. Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной. Ис-ключение составляет случай, когда изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного дого-вора и обеспеченных по данному договору об ипотеке увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. В такой ситуации изменение (дополнение) регистрационной записи разрешается, даже если права залогодержателя и удостоверены закладной.

За государственную регистрацию договора об ипотеке, и, ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия. Размеры государственной пошлины установлены Налоговым Кодексом РФ См. НК РФ Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий п. 22, 23, 25, 26 Ст. 333.33..

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

1.2. Особенности ипотеки земельных участков

Высокая ценность недвижимости как объекта залога заключается в том, что, во-первых, недвижимость обладает значительной и в большой степени устойчивой ценой с преобладающей тенденцией к повышению. Во-вторых, физическая устойчивость недвижимости позволяет оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя (или других лиц). Более того, очень часто используемая заложенная недвижимость сама являемся источником погашения задолжности. Это означает, что в данном случае залог не только не «омертвляет» имущество, а напротив, стимулирует к активному использованию. И, в-третьих, земельные участки могут быть индивидуально определены наиболее легким и надежным образом.

С другой стороны, частое несовпадение между собственником и владельцем (пользователем) недвижимого имущества, а также между собственником - залогодателем и должником по договору займа, могло бы (а в России в случае неподготовленного допущения земли в гражданский оборот) может привести к тому, что ни интересы собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли бы быть надлежащим образом защищены, если бы не функционировала безотказно регистрационная система оборота земельных участков В.М.Будилов Залоговое право России и ФРГ Спб 1993 стр. 38 .

Значение земельных участков для их использования в качестве предмета залога повышается тем, что на один земельный участок может быть установлено несколько залоговых прав. Многократный залог может быть установлен двояким образом:

- во-первых, в том случае, когда стоимость земельного участка превышает, получаемый кредит, залоговое право может быть установлено на часть стоимости земельного участка; на оставшуюся часть стоимости может быть установлено другое, третье и т. д. залоговое право или иное обременение; земельный участок при этом, конечно же, никоим образом не делится:

- во-вторых, по различным мотивам кредитор может согласиться принять в качестве обеспечения залоговое право и в том случае, когда на полную сегодняшнюю стоимость земельного участка (стоимость в день установления залогового права) уже установлено одно или несколько залоговых прав, или участок имеет другие значительные обременения, существенно уменьшающие его стоимость; такие случаи встречаются в банковской практике значительно реже; мотивами для согласия банка на такой вариант является, как правило, надежные сведения на крупное повышение цены участка и возможность выговорить больший процент за кредит.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Истинная стоимость земельного участка может определится только при его продаже (как правило, путем аукциона). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке. Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

1. 4. Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

Среди возможных предметов ипотеки Закон РФ «Об ипотеке» называет предприятия, здания, сооружения. Залог данных объектов имеет некоторые характерные особенности, а также сопряжен с некоторыми проблемами. В соответствии с нормами ГК РФ, предприятием является самостоятельный хозяйствующий субъект - юридическое лицо. Следовательно, предприятие является субъектом прав, то есть тем, кто обладает правами, в том числе и правами на имущество, но при этом, являясь предметом залога оно является одновременно и объектом залогового права.

К материальным элементам предприятия относятся строения, сооружения, помещения, готовые товары, сырье, топливо и иное имущество. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество ГК РФ (Ч. 1) П. 2 ст. 340. С хозяйственной точки зрения - единый имущественный комплекс юридического лица может состоять из нескольких имущественных комплексов. Такими имущественными комплексами могут быть имущественные комплексы структурных единиц и подразделений (филиалов, цехов, производств). Если даже имеет место некоторая имущественная обособленность таких комплексов, что может отразиться в наличии у соответствующего подразделения отдельного баланса, то юридического значения, по общему правилу, это не имеет значения. Имущественный комплекс подразделения не отделим от единого имущественного комплекса юридического лица. Экономически это выражается в том, что отдельный баланс подразделений входит в самостоятельный баланс юридического лица.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. В случаях, если проведение оценки является обязательным в силу закона, отчет об оценке имущества, относящегося к предприятию, также является обязательным приложением к договору ст. 70 Закона "Об ипотеке".

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

- требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

- обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия. Если указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.

Всякие меры по оздоровлению финансового положения предприятия связаны с расходами и часто значительными. И далеко не всякий кредитор имеет возможность нести эти расходы. Причем эти расходы, производятся, прежде всего, в интересах заложенного предприятия. Лишь в редких случаях залогодержатель будет заинтересован в принятии мер по оздоровлению финансового положения предприятия. Следовательно, кредитор, который и без того уже несет потери от несвоевременного погашения долга, в соответствии с Законом должен еще изыскивать дополнительные средства для того, чтобы осуществить меры, результат которых сложно предугадать даже для заложенного предприятия, не говоря уже о залогодержателе. В этой связи, нам представляется, что требовать от залогодержателя во всех случаях обязательно осуществлять меры по оздоровлению финансового положения предприятия значит возлагать на него несправедливо, обременительные обязанности.

Совершенно иное значение приобретали бы правомочия залогодержателя осуществлять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, если бы использование этих правомочий было бы не условием возникновения права на обращение взыскания на находящееся в ипотеке предприятие, а являлось бы альтернативным правом залогодержателя наряду с правом на обращение взыскания См. В.М.Будилов «Залоговое право России и ФРГ» СПб 1993 с. 63. Однако при этом право залогодержателя осуществлять эти меры будет для него представлять определенную ценность не тогда, когда с их помощью может быть достигнуто оздоровление финансового положения предприятия, а тогда, когда благодаря этим мерам оздоровленное предприятие, либо как предмет договора купли-продажи, либо через посредство своей приносящей прибыль работы, сможет стать источником погашения задолжности, обеспеченной ипотекой этого предприятия. Именно такой результат, а не оздоровление финансового положения предприятия само по себе, должен несомненно считаться «надлежащим результатом» указанных мер.

Помимо того, что осуществление мер по оздоровлению финансового положения предприятия всегда является обременительным для залогодержателя, в большинстве случаев заранее, в момент возникновения ипотеки предприятия, то есть тогда, когда оно, скорее всего, не требует никаких мер по оздоровлению, невозможно определить, в каких конкретно мерах будет нуждаться предприятие. Закон же требует, чтобы уже договор об ипотеке предусматривал те меры по оздоровлению, финансового положения предприятия, которые залогодержатель вправе будет осуществить. В этой связи представляется, что на практике залогодержатели имеют все основания выходить из этого затруднительного положения путем включения в договор об ипотеке своего права принимать любые меры по своему усмотрению, которые будут необходимы для оздоровления финансового положения предприятия.

В числе возможных мер по оздоровлению финансового положения предприятия, которые могут быть включены в договор об ипотеке, является назначение представителей в руководящие органы предприятия. Возможность применения этой меры для предприятий любых организационно-правовых форм вызывает серьезные сомнения. Дело в том, что во всех случаях, а особенно тогда, когда предприятие управляется единоличными органами, крайне затруднительно определить, какими полномочиями будет обладать представитель залогодержателя в руководящих органах предприятия. Очевидно, что представитель, играющий роль наблюдателя или консультанта, не сможет оказать залогодержатели значительную помощь в погашении долга.

1.5. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов и квартир в настоящее время является одним из самых востребованных и распространенных видов залога. Объемы ипотечного кредитования ежегодно увеличиваются, при этом предметом ипотеки становится как существующее жилье, так и еще строящееся. Ипотека предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам обладает определенными особенностями. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Закона «Об ипотеке».

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и Жилищным Кодексом Российской Федерации.

2. Залог товаров в обороте и переработке

2.1. Понятие залога товаров в обороте и переработке

Особым видом залога является залог товаров в обороте и переработке. Первые упоминания о залоге этого вида встречаются еще в римском праве. Возвращение этого института в активный экономический оборот происходило в начале нынешнего века. Основополагающим для залога - товаров в обороте и переработке и аналогичных ему институтов в разных странах традиционно является следующее:

- заложенное имущество остается у залогодателя;

- залогодатель имеет право изменять состав и часто натуральную форму предмета залога;

- специфическими атрибутами договора об установлении этого вида обеспечения являются родовые признаки предмета залога, его общая стоимость и, как правило, место, в котором он находится;

- имущество перестает быть предметом залога как только оно выходит из владения залогодателя и часто, когда оно перестает находиться в определенном в договоре месте;

- имущество становится предметом залога, когда залогодатель становится владельцем и собственником и часто, когда имущество попадает в определенное в договоре место.

Согласно статье 357 Гражданского Кодекса РФ залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Залогодатель товаров в обороте обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции.

При нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения.

Договор о залоге товаров в обороте и переработке должен определять вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

При залоге товаров в обороте и переработке залогодатель сохраняет право владеть, пользоваться и распоряжаться предметом залога с соблюдением правил настоящей главы.

Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

Товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения.

Учитывая небольшую обеспечительную ценность для залогодержателя залога товаров в обороте и переработке, обеспечивать свои требования этой формой, по общему правилу могли в основном банки, как субъекты, в нормальную деятельность которых входит определение кредитоспособности контрагентов, которая, в свою очередь, оказывает существенное влияние на обеспечительную ценность залога товаров в обороте и переработке.

Предметом как залога товаров в обороте и переработке, так и обеспечительного права собственности на товарный склад в отличие от других видов залога является не индивидуально-определенные вещи, а имущество, определённое родовыми признаками. Вполне допустима, передача в обеспечение таким способом красителей, кислот, щелочей, нефти и газа, не говоря уже об угле, зерне, продуктах питания и иных потребительских товарах. В договорах об установлении обеих форм обеспечения указывается наименование товара, его вид, сорт, стандарт, форма складирования (например, в рулонах, в ящиках, в мешках и т. д.).

В связи с тем, что залогодатель (обеспечитель) имеет право заменять одни предметы заложенной товарной массы другими, в договорах при залоге соответствующих товаров иногда указывается не определенный товар, а ассортимент товаров, которые могут заменить выбывающий товар. При этом свобода усмотрения обеспечителя по распоряжению имуществом ограничивается в договоре.

Цена обеспечивающего имущества, как правило, превышает сумму задолженности получателя кредита по обеспечиваемому обязательству. При определении этой границы учитывается как общая кредитоспособность должника, так и иные обеспечения (залоги, ипотека, поручительства), предоставленные им для обеспечения того же обязательства. При оценке обеспечивающего имущества применяется, как правило, покупная цена, если Имущество было обеспечителем куплено, и себестоимость, если имущество было обеспечителем произведено или обработано, то есть применяются наиболее низкие, реальные и стабильные, а не предположительные или конъюнктурные цены. Главной целью установления минимальной границы покрытия является определение момента возникновения обязанности обеспечителя по дополнению обеспечивающего имущества в соответствующем объеме.

По сравнению с другими видами залога, при залоге товаров в обороте и переработке, как и при передаче обеспечительного права собственности, весьма сложным является вопрос определения момента возникновения залогового права (обеспечительного права собственности).

2.2. Особенности залога товаров с предоставлением залогодателю права переработки

В литературе встречаются обоснованные суждения о залоге товаров в обороте и залоге товаров в переработке как самостоятельных видах залога. И действительно, залог товаров в обороте, так же как и обеспечительное право собственности без права переработки обеспечивающего имущества, встречались и встречаются очень часто. И хотя в подавляющем большинстве случаев залог товаров в переработке будет одновременно и залогом товаров в обороте, но не исключается и возникновение залога товаров в переработке вне связи с залогом товаров в обороте. Иными словами, - вполне возможна ситуация, когда залогодатель, владеющий имуществом, будет иметь право перерабатывать имущество, но не будет иметь право отчуждать его В.М.Будилов «Залоговое право России и ФРГ» Спб 1993 с. 77.

При залоге товаров в обороте и переработке допускается изменение состава и натуральной формы предмета залога (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и тому подобного) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге.

Уменьшение стоимости заложенных товаров, находящихся в обороте и переработке, допускается соразмерно исполненной части обеспеченного их залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

Одним из главных отличий залога товаров в обороте от залога товаров в переработке, заключается в том, что при залоге товаров в обороте, а также при залоге товаров в обороте и переработке, имущество перестает быть предметом залога с момента его перехода в собственность или оперативное управление третьего лица, и, следовательно, эти виды залога не обладают свойством следования, а залог товаров в переработке таким свойством обладает.

Причины возможного понижения ценности залога товаров в обороте коренятся, помимо прочего, в том, что этот вид залога обеспечивает, как правило, кредиты, предоставляемые торгующим предпринимателям, которые очень часто не завязаны на определенный технологический цикл. Предприятиям в сфере торговли и сбыта нередко нет большой разницы чем торговать. Пробелы в современном российском законодательстве и особенно в законодательстве о регистрации предприятий и их ликвидации, а также в законодательстве о несостоятельности, способствуют распространению случаев создания предприятий на сезон или вообще на одну сделку: регистрируется предприятие; заключается договор на поставку товара; арендуется склад (этого для экономии иногда не делают); в банке берется кредит под товары в обороте; на эти деньги закупается товар, который по возможности быстро реализуется; по реализации товара учредители, поделив прибыль, «разбегаются», «не успев, как правило, ни погасить кредит, ни заплатить налоги. Но одним из существенных препятствий на пути их проведения стоит твердая банковская практика, согласно которой банки рассматривают как некредитоспособные предприятия, которые не имеют за последние три года стабильных снабженческо-сбытовых связей и финансовых показателей. Предоставление кредита таким предприятиям под обеспечение обеспечительным правом собственности, как правило, не допускается.

Страницы: 1, 2, 3, 4