Особливістю багатоквартирного будинку є те, що квар тири та інші приміщення будинку, що є індивідуалізованими об'єктами права власності, мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Проте майно, яке знаходиться в загальному користуванні, лише забезпечує нормальне використання багатоквартирного будинку, воно функціонально прив'язано до приміщень цього будинку та не може самостійно відчужуватись. Правова доля загального майна багатоквартирного будинку залежить від цієї забезпечувальної функції та неодривно з нею пов'язана. Як зазначає Д.В. Савельев, доки зберігається цільовий зв'язок загального майна багатоквартирного будинку з цими приміщеннями (передусім, квартирами} воно не може виступати в цивільному обігу відокремлено від них. Природно, що коли це майно перестає служити приміщенням (зокрема, у разі заміни технічного обладнання будинку на нове), воно може виходити із складу майна товариства власників житла та набуває самостійну оборотоздатність.

У багатоквартирному будинку можуть знаходитись як нежилі, так і житлові (квартири) приміщення, що знаходять ся у власності окремих осіб чи держави та мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Основна відмінність житла від нежилих будівель чи приміщень поля гає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійного чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Другі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі чи приміщення визначається за даними технічної інвентаризації у технічному паспорті будівлі чи у інвентаризаційній справі. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення, таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд, що закріплено у «Положенні про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання», яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84 р. №1891.

До складу майна, що може перебувати у загальному користуванні об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, відносяться:

- земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове користування земельною ділянкою;

- зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори;

-дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі;

- підвали, погреби, комори;

- холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені;

- двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи, тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування, розташовані на території земельної ділянки;

- парапети, паркани та огорожі;

- ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи;

- водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори; повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники; - центральні та автономні санітарно-технічні системи та обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря, опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання, сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи;

- механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи, повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке використовується чи призначене для використання в інтересах будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку;

- приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об'єднання;

- інші об'єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах;

- всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.

3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території

П. З Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку встановлює, що власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання та іншого майна, що є спільною власністю товариства. Отже, власниками загального майна багатоквартирного будинку є не тільки власники житла, а також і власники нежилих приміщень. Це є цілком справедливим, оскільки останні також можуть бути членами товариства співвласників багатоквартирного будинку та мають рівні з власниками житла права та несуть рівні з ними обов'язки щодо утримання будинку.

Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Вважаємо, що тут також необхідно враховувати порядок користування нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, що склався між його мешканцями ще до приватизації житла. Адже іноді підвали багатоквартирних будинків обладнані під комори. Причому на момент вселення в цей будинок за однією квартирою, як правило, закріплюється одна така комора. В цьому випадку найбільш виправданим при створенні товариства власників багатоквартирного будинку є збереження порядку користування такими приміщеннями, що вже склався з відповідним відображенням такого рішення у статуті товариства.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах на утримання будинку та прибудинкових територій. Але статутом може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна. Наприклад, один з під'їздів житлового будинку може бути обладнаний домофонами та постом охорони, інші - ні. Отже, мешканці інших під'їздів цим майном не користуються, тому й витрати на обслуговування цієї системи охорони повинні нести лише мешканці обладнаного під'їзду.

Як відзначає Ю.С. Червоний, реалізуючи право на житло, громадянин має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм житлом лише на основі власного волевиявлення1. Це, зокрема, підтверджує ст. 4 Закону України «Про власність»1та ст. 316 проекту ЦК України. Відповідно до цього власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися цим нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, що не заборонені законом. У зв'язку з цим необхідно зупинитися на правовій долі майна, що належить члену товариства співвласників багатоквартирного будинку у спільній власності. Оскільки частка члена товариства у спільній власності пропорційна житловій чи нежилій площі, що знаходиться у його власності, при відчуженні цих приміщень новий власник отримує таку ж частку у спільній власності. Але незважаючи на те, що кожен з членів товариства має право на частку майна у спільній власності товариства, він не може відчужувати цю частку окремо від квартири чи нежитлового приміщення, що є його власністю.

Отже, цінність частки у загальному майні товариства власників житла вміщена у цінності окремої квартири. Наприклад, коли особа придбає квартиру у так званому житлі класу «люкс», вона цілком виправдано сподівається придбати й пов'язані з цим житлом блага, що знаходяться у складі будинку, в загальному користуванні (басейн, автостоянка, спортзал тощо). Ця особа не може стати відокремленим власником кількох метрів басейну, що знаходиться у складі кондомінімуму, але набуваючи у цьому будинку відокремлену квартиру, ця особа також набуває частку у цьому загальному майні. Оскільки загальне майно не може самостійно відчужуватись, воно не має й самостійної ціни.

Член об'єднання власників житла не в праві відмовлятися від своєї частки в загальному майні на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об'єднання або самого об'єднання, а також чинити інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належних йому на праві власності квартири, жилого або нежилого приміщення. Так саме член товариства не може відчужувати належну йому квартиру чи нежитлове приміщення, а частку майна у спільній власності залишити за собою. Адже право на членство в товаристві співвласників багатоквартирного будинку (право на частку майна у спільній власності товариства) залежить від права приватної власності на квартиру чи нежиле приміщення та невідривно з ним пов'язане.

Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються згідно з планами, які містяться в технічних паспортах, поверхнями, що обмежені несучими та огороджуючими конструкціями. Виключною власністю членів об'єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджуючих та несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому Статутом товариства. Загальні збори членів об'єднання можуть прийняти рішення щодо передачі В оренду окремих об'єктів, які перебувають у спільній Частковій власності членів об'єднання, одному або кільком членам об'єднання.

Надана державою можливість переходу житла, в тому числі і багатоквартирних будинків, у власність громадян не означає абсолютної свободи власника в його діях. Із здійсненням права власності на квартиру чи інші приміщення багатоквартирного будинку та об'єкти спільної часткової власності також неодривно пов'язані деякі обмеження у користуванні ними. В умовах правової держави, здійснюючи свої права, власник зобов'язаний не чинити шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб та держави, на що прямо вказано у п. 5 ст. 4 Закону України «Про власність».

Враховуючи цільове призначення житла, воно не повинно використовуватись для потреб промислового характеру, що відображено в ст. 6 ЖК. Але цього обмеження, на наш погляд, недосить. Наведемо приклад, що, на жаль, не є одиничним. У одному з житлових будинків міста Харкова на першому поверсі підприємці викупили декілька квартир та згодом відкрили там кафе. Гучна музика грала у кафе після 23 години, що порушує п. 22 «Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.92 р. № 5721. Але життя у сусідніх квартирах стало важким не лише через це. Потужні музичні та освітлювальні електроприлади кафе перевантажували не розраховану на це електромережу житлового будинку, що призвело до пробоїв у ізоляції. Жителька квартири з другого поверху отримала через це декілька електротравм, коли намагалася скористатися системою водопостачання. Через декілька місяців ці негаразди вдалося владнати на користь мешканців будинку. Але ж власники кафе первісно не порушили норми ЖК, тому що розважальні заклади не є промисловими об'єктами. Поряд з цим згідно із ст. 4 Закону України «Про власність» власники житла використовують його також для комерційних цілей, та це не заважає іншим мешканцям, а навіть розвиває інфраструктуру мікрорайонів. Це має місце, коли у житлових будинках розташовуються магазини, центри правової допомоги, дитячі гуртки, перукарні тощо. Тому вважаємо, що взагалі використання житла для комерційних цілей є можливим та водночас необхідно посилити норму ст. 6 ЖК щоб уникнути ненормального використання житла. Отже, пропонуємо викласти ст. 6 ЖК у такій редакції: «Житло призначається для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Використання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Будь-яке інше використання житла, ніж проживання, може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізувати таку можливість та відсутність збиткових наслідків як для мешканців, так і для об'єктів житлового фонду, що знаходяться по сусідству з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною». Тобто при використанні житла інтереси одного власника не повинні задовольнятись за рахунок інтересів іншого власника та стикатися з ними. Як говорив ще класик концепції правової держави Джон Локк, межа твоєї свободи - це початок моєї свободи. Тому правила співжиття в їх широкому розумінні можна висловити так: правила спільного, близького (по сусідству) проживання найбільш актуальні в багатоквартирних будинках, де тиша, спокій та порядок залежать від кожного.

5. Договір купівлі-продажу житла

Одним з найбільш поширених цивільно-правових засобів сплатного отримання житла у власність є купівля-продаж, яка є договірним зобов'язанням та у найбільш загальному вигляді представлена у ст. ст. 224-240 ЦК УРСР. Більш детально окремі аспекти купівлі-продажу житла регламентовані в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходиться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстрованих у бюро технічної інвентаризації та інших нормативних актах.

1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла

Легальне визначення договору купівлі-продажу, що представлено у ст. 224 ЦК УРСР, дозволяє розуміти під купівлею-продажем житла договір, за яким продавець зобов'язується передати житло у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти житло та сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оскільки права та обов'язки у сторін виникають з моменту, коли вони у належній формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами договору. Характерною рисою договору купівлі-продажу житла є синаллагматичність або функціональна двосторонність зобов'язання1. Це підкреслює, що права та обов'язки за договором купівлі-продажу житла покладені на обидві сторони і є еквівалентними (вартість надання однієї сторони співпадає з вартістю надання іншої сторони). Тому цей договір є двостороннім або двосторонньо-зобов'язуючим та сплатним. Обов'язок однієї сторони здійснити зустрічну дію відповідає і витікає з права іншої сторони вимагати належного виконання такого обов'язку та навпаки. Оплатність договору виявляється, передусім, у тому, що замість майна яке передане продавцем покупцеві у власність, останній сплачує обумовлену угодою сторін грошову суму. Оплатність договору купівлі-продажу житла витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та була сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов'язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якої іншої оплати.

Договір купівлі-продажу житла є правочином, що направлений на перехід права власності на майно. Власник приймає рішення про припинення влади над річчю, що йому належить. Ця влада відповідно до ст. 128 ЦК припиняється у момент передачі права власності на майно покупцеві а саме з моменту передачі йому речі.

Зараз в Україні кількість і вартість житла, що знаходиться у власності громадян, не є обмеженою. У період існування СРСР таке обмеження було закріплено у ЦК УРСР, тому громадянин міг мати у власності тільки один житловий будинок. Зміни, що відбулися зараз у законодавстві якнайкраще ілюструють той прогрес приватноправових відносин, що відбувається зараз у державі і є виправданим у сучасних умовах розвитку приватної власності. Нормативним відображенням цього став п. З ст. 13 Закону України «Про власність», де вказано, що склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом. Відносно житла законодавством України такі обмеження не встановлені.

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

- досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

- отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

- отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

- отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

- отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

- отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

- надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

- державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Необхідно відзначити, що вищезгадані дії є найбільш типовими, але все ж зразкові. Наприклад, власник житла може не мати неповнолітніх дітей або вони можуть проживати в іншому житловому приміщенні. Тоді у органів опіки та піклування немає підстав вирішувати питання про можливість порушення інтересів неповнолітніх дітей при продажу житла. Деякі з перерахованих дій, у свою чергу, можуть носити Комплексний характер, включаючи в собі ще цілий ряд дій. Наприклад, при отриманні довідки-характеристики БТІ може з'ясуватися, що власник здійснив перепланування свого житла. Тоді необхідно додатково надати дозвіл управління архітектури на таке перепланування, на підставі чого у довідці характеристиці буде вказано план та розміри житла з урахуванням цих змін.

Істотні умови договору

Істотною умовою договору купівлі-продажу житла, яка є необхідною для всіх договорів цього виду, є предмет договору. Безперечним є те, що предметом купівлі-продажу житла є індивідуально визначена річ, тобто кількість та якість такої речі повинні бути чітко визначені . Взагалі ж під предметом договору купівлі-продажу житла розуміється конкретний об'єкт житлової нерухомості, закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються про виникнення цивільно-правових відносин.

Українське законодавство не конкретизує критерії опису житла, що відчужується за договором. Але це має істотне значення. Передусім для безпомилкового визначення (ідентифікації) житла у складі місцевості. На жаль, це питання досить обмежено висвітлено у діючому законодавстві. В Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України є лише перелік документів, які необхідні для відчуження житла та тих документів, що визнаються як правовстановлюючі. При цьому на самому описові критеріїв житла, що підлягають відображенню в договорі, увага не акцентується. Більш детально житло визначається у довід-ці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів, на підставі якого нотаріус посвідчує правочин з відчуження нерухомості2. Довідка-характеристика видається згідно з Інструкцією про надання довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстровані у БТІ3. У довідці-характеристиці БТІ наводиться план житла та вказуються відомості приземельну ділянку, на якій розташований об'єкт; найменуванню будівель, споруд та їх літеровка; матеріали стін кожної будівлі та споруди; розмір жилої та нежилої площі; вартість будівель і споруд за даними інвентаризації, в тому числі й самовільних з урахуванням діючої індексації; процент зношеності. У самому ж договорі купівлі-продажу житла вказується лише посилання на ті літери (умовні позначення), що відображені на плані житла у довідці-характеристиці БТІ.

Більш оптимально це питання вирішено у російському законодавстві, де до опису предмету в договорі купівлі-продажу житла пред'являються більш конкретні вимоги. Так, ст. 554 ЦК РФ (1995 року) передбачає, що в договорі необхідні бути дані, що дозволяють конкретно встановити нерухомість, яка підлягає передачі за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.

Найбільш докладною та казуїстичною є процедура опису предмету договору купівлі-продажу житла в англосаксонській системі права. Так, у Великобританії та США безпосередньо в договорах на відчуження будівель до найдрібніших подробиць описується географічне розташування нерухомості та визначаються ознаки земельної ділянки, на якій вона розташована, з прив'язкою по відстані до сусідніх об'єктів (доріг загального користування, горбів, водних масивів тощо). Розташування цих об'єктів так само вказується на плані будівлі, що дозволяє однозначно ідентифікувати цю нерухомість. Така казуїстичність опису житла у договорі, незважаючи на усю громіздкість, дозволяє уникати помилок в предметі при відчуженні житла. Необхідно зазначити, що українське право на законодавчому рівні також має потребу в регламентації предмета договору при відчуженні нерухомого майна. Цю прогалину в українському законодавстві потрібно усунути, оскільки правовідносини підлягають урегулюванню не за допомогою практики, що склалася, а за допомогою єдиних для всіх норм права.

Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу житла сумова про ціну. Ціна житла - це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна відбувається за цінами, що встановлені за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

Розглянемо, чи встановлено таке обмеження щодо ціни житла. У постанові Кабінету Міністрів України «Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна» №1030 від 31.08.96 р. вказано, що «при відчуженні об'єктів нерухомості її вартість...не повинна бути менш балансової вартості, визначеної в довідці-характеристиці БТІ». Ця постанова була відмінена Постановою Кабінету Міністрів України №544 від 09.06.97 р. Однак досі діє «Інструкція про порядок обчислення та сплати держмита», що затверджена наказом Державної Податкової Інспекції №15 від 22.04.93 р., яка зареєстрована у Міністерстві юстиції України від 19.05.95 р. за № 50. У ній йдеться про те, що при обчисленні держмита за посвідчення договорів на відчуження житла вартість таких договорів приймається не нижче інвентаризаційної або балансової вартості з урахуванням індексації вартості цих об'єктів та зносу на момент відчуження, що вказується в довідках-характеристиках Бюро технічної інвентаризації. У Свідоцтві про право власності на житло, що отримує власник після приватизації, вказується відновна вартість житла. Ця вартість, відповідно до листа Державного комітету з будівництва, архітектури та житлової політики №11/21-238 від 30.12.97 р. являє собою вартість будинку на момент його введення в експлуатацію. Саме ця вартість фактично вказується в довідках-характеристиках БТІ з урахуванням поправочних коефіцієнтів на знос та індексації. Саме з цієї суми нараховується ставка держмита, що сплачується при укладенні договору на відчуження житла.

Але у всіх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягується при посвідченні договору купівлі-продажу житла, та ніде не обмежується, власне, договірна ціна житла. Відповідно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договірна ціна житла при його відчуженні зараз законодавчими актами не є обмеженою.

Тому в самому договорі на відчуження житла ціна його може бути як нижчою, ніж оцінка БТІ, так і більшою за неї. Вона визначається за взаємною згодою сторін та відповідно встановлює цивільно-правовий обов'язок покупця щодо сплати продавцю певної грошової суми.

Щодо самої методики оцінки житла, яка здійснюється БТІ, необхідно зазначити, що зараз вона не є досконалою щодо визначення саме договірної ціни житла. Власно кажучи, БТІ не стільки оцінює ринкову вартість житла, скільки вказує вартість будівництва. Саме ринкова вартість житла є найбільш близькою до договірної його ціни. Крім вартості будівництва, ринкова ціна житла залежить від цілого ряду показників. Зокрема це ціна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить від географічного місцезнаходження в мікромасштабі (центр або околиця) та в макромасштабі (обласний центр або селище); загального економічного становища населеного пункту; етажності будинку (середні поверхи або перший чи останній); наявності телефону і ремонту; загального планування будинку (звичайна або поліпшена); роздільності чи сумісності кімнат та служб; віддаленості об'єктів інфраструктури, транспортних магістралей; наявності балконів та підсобних приміщень; озелененості району та відстані від місць масового відпочинку; віддаленості від промислових підприємств тощо. Усе це не враховується при оцінці житла в довідці-характеристиці БТІ. Але саме ринкова оцінка вартості житла переважно співпадає з договірною ціною. Адже остання є юридичним відображенням у договорі фактично здійсненої покупцем продавцеві оплати. На жаль, оцінка вартості житла БТІ, яку потребують зараз нормативні акти, не завжди співпадає з ціною договору на відчуження житла. У підсумку реальна Ціна житла може бути як більшою, так і меншою тієї, яка вказана в довідці-характеристиці БТІ. Вважаємо, більш досконалим було б проводити оцінку вартості житла БТІ з урахуванням прийнятих у світі методик, що наблизять таку оцінку До реальної вартості житла. Другий можливий варіант - довіряти оцінку нерухомості фахівцям-оцінювачам, інститут яких практично вже сформований в Україні.

Відсутність ціни у договорі купівлі-продажу житла вказує на те, що договір не укладено, оскільки сторони не досягли згоди за однією з істотних умов цього договору - згоди про ціну житла.

До суттєвих умов можуть бути віднесені також інші умови, якщо на цьому наполягає хоча б одна із сторін. Такими є, наприклад, строк звільнення житлового приміщення або умова щодо порядку сплати грошей покупцем (з розстроченням чи відстроченням платежу) тощо.

Форма договору купівлі-продажу житла

Форма будь-якого договору взагалі та купівлі-продажу зокрема є необхідною умовою, якої повинні дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлює, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. Недотримання цієї вимоги веде до недійсності договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договір купівлі-продажу житлового будинку має бути зареєстрований у виконкомі місцевої Ради.

Отже, нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним. Переваги та необхідність нотаріального посвідчення виявляються у тому, що нотаріус:

- по-перше, є уповноваженою державою особою та надає договору юридичної вірогідності;

- по-друге, має відповідну юридичну кваліфікацію та спроможний на високому професійному рівні допомогти сторонам укласти такий договір;

- по-третє, має досвід правозастосувальної діяльності, що позитивно впливає на надійність договору, що ним засвідчується.

Нотаріус роз'яснює сторонам надані ним права, покладені на них обов'язки, а також правові наслідки угоди; засвідчує підписи сторін; виявляє волю одного з подружжя щодо можливості розпорядження нерухомістю іншим з подружжя: перевіряє дієздатність сторін та свободу їх волевиявлення тощо.

У зв'язку з юридичною складністю правочинів з житлом діяльність нотаріуса є незамінною та важливою. До того ж відповідно до Закону України «Про нотаріат» діяльність нотаріуса контролюється Міністерством юстиції, що сприяє суворій відповідності нотаріальних дій вимогам нормативних актів. Відмова нотаріуса у здійсненні нотаріальної дії, пов'язаної з укладенням договору на відчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разі необґрунтованості відмови суд зобов'язує нотаріуса виконати нотаріальну дію.

Посвідчення договорів про відчуження житла здійснюється за місцем знаходження такого майна, що визначається статтею 53 Закону України «Про нотаріат». Це пояснюється необхідністю здійснення дій супутніх відчуженню, серед яких: проведення технічної інвентаризації житла, перевірка заборон на його відчуження, перевірка права власності на житло, сповіщення учасників часткової власності про право переважної купівлі, дотримання інтересів неповнолітніх дітей та інших дій, які доцільно здійснювати саме за місцем знаходження житла.

Поряд з нотаріальним посвідченням договорів на відчуження житла на практиці зустрічається укладення цих договорів на товарній біржі. Підставою до цього стала ст. 15 Закону України «Про товарну біржу»2, ст. 9 Житлового кодексу України; п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Але практика укладання біржових правочинів в Україні показала, що на біржах не завжди в достатній мірі забезпечуються вимоги щодо належного документального супроводження правочинів з житлом. Так, зареєстрований 25.01.95 р. Харківською універсальною біржею договір купівлі-продажу будинку за копією свідоцтва про право власності на нього не був зареєстрований у виконкомі місцевої Ради народних депутатів. Внаслідок цього стався повторний продаж будинку через нотаріальну контору за оригіналом правовстановлюючих документів.

Біржові правочини, які стають згодом предметом судового розгляду, на наш погляд, можливі тому, що до працівників біржі не висуваються жорсткі вимоги щодо освіти та досвіду роботи. У нотаріусів це підтверджується відповідним дипломом і ліцензією. Крім того, на біржах не ставляться суворі вимоги до ведення архівів документів, відсутній будь-який відомчий контроль (наприклад, Міністерства юстиції, що контролює діяльність нотаріату). До того ж, якщо навіть на біржі й ведеться архів документів, виникає проблема, де він буде зберігатись у разі ліквідації біржі та як у цьому випадку отримати дублікат договору на відчуження житла, якщо втрачається оригінал.

Отже, вважаємо, що без дотримання вказаних вимог, що ставляться до нотаріату, не можна належно здійснювати правочини з житлом. Введення для бірж вимог, аналогічних тим, які ставляться до нотаріусів, не є виходом. Адже це означає лише продублювати нотаріат. Але навряд чи варто створювати те, що вже одного разу створене.

Щодо протиріччя укладання правочинів відносно житла з сутністю біржових торгів. По-перше, біржа - це організація, яка укладає договори між членами біржі. Власники та набувачі житла, як правило, не є ними. По-друге, біржа історично і за своєю природою призначена для продажу речей, що визначаються родовими ознаками. Крім того, реєстрація будь-яких правочинів на біржі повинна проводитись між членами біржі. По-третє, існує певна процедура біржових торгів, зокрема покупцем може бути особа, яка запропонує найвищу ціну. Як свідчить практика, і ця умова здебільшого не дотримується. Нарешті, у світовій практиці укладання договорів на житло на біржах не є поширеним, і це також варто взяти до відома.

Перевага ж укладання угод з житлом на біржі для сторін була донедавна у тому, що в нотаріальній конторі необхідно було сплачувати державне мито у розмірі п'яти відсотків від вартості житла відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 р. При укладенні договору на біржі державне мито не стягувалося, а договірна плата за послуги біржі становила приблизно одну десяту відсотка від ціни договору. З урахуванням цього сторонам доводилося вибирати між більш кваліфікованою юридичною допомогою нотаріуса і меншою сумою витрат при посвідченні правочину на біржі.

Недотримання сторонами належної форми договору купівлі-продажу житла веде до визнання правочину нікчемним на підставі ст. 48 ЦК УРСР.

Сторони договору купівлі-продажу житла

Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та дієздатності.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи. Правоздатність сама по собі не породжує для суб'єкта цивільні права та не створює громадянські обов'язки. Для цього особа повинна володіти дієздатністю, що настає з повноліттям (вісімнадцять років) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявність у особи повної дієздатності є однією з необхідних умов дійсності договорів з житлом.

Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати. Якщо правочин укладений без наміру створити правові наслідки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою інший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недійсним. Тобто воля особи та відповідні дії повинні формуватись та виявлятись без стороннього впливу і бути спрямовані на виникнення саме тих результатів, що обумовлюються в договорі при його укладенні. Будь-який з факторів, що впливає на свободу волі особи та не дозволяє повною мірою виявляти її, є підставою до визнання правочину недійсним. Серед цих факторів можна визначити важке матеріальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерігається дуже значна невідповідність між вартістю речі та її ціною, дає можливість передбачати, що продавець не був цілком вільний, погоджуючись на продаж житла.

Свобода волевиявлення сторін відносно укладення договору є необхідною складовою договірного процесу у багатьох розвинутих країнах. Так, у французькому праві діє правило, що зветься пороком згоди продавця, а розірвання договору за цією підставою зветься розірванням у зв'язку із збитковістю. Ця ідея закріплена в статті 1674 французького Цивільного кодексу. У німецькому Цивільному укладенні аналогічна норма міститься у статті 138, де вказано, що правочин, який укладено проти добрих звичаїв, є нікчемним. Зокрема, нікчемним є правочин, за допомогою якого одна особа, користуючись потребою, легковажністю або недосвідченістю іншої, навмисно примушує надати собі або третій особі майнову вигоду. В римському праві за часів Юстиніана припускалося розірвання договору продажу нерухомості у зв'язку із збитковістю більше, ніж на половину ціни. Як відмічає Євген Годеме, для застосування теорії нужди потрібно, щоб збиток терпів продавець. Особа, що потребує грошей, може бути вимушена продати навіть за дешеву ціну, але ніколи не буває вимушена купувати. Якщо ж покупець заплатив велику ціну, єдиний захист він має знайти в теорії помилки, насильства або омани1. У цьому випадку, згідно з цитованим джерелом, відбувається порушення «правила чесності», що йде до нас ще з римського права, та розірвання договору необхідно передусім для відновлення порушених прав такої особи.

Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу).

Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. Оскільки юридичні особи, на відміну від фізичних осіб, мають спеціальну правоздатність, вони не можуть укладати угоди, які суперечать їх статутним цілям (ст. 50 ЦК УРСР). Сьогодні в науці все більш поширеною стає концепція загальної правоздатності юридичних осіб. Як відмічає А.С. Довгерт, це «означає можливість для них, незважаючи на вид та організаційно правову форму, займатися на загальних підставах підприємницькою діяльністю». Згідно з Указом Президента України «Про рієлторську діяльність» від 27 червня 1999 року № 732/992, юридичні особи, що займаються посередництвом, інформаційно-консультаційною діяльністю або торгівлею в сфері нерухомості зобов'язані отримати відповідне Свідоцтво, без якого ця діяльність забороняється. У такому випадку, як відмічає Р.Б. Шишка, підприємницька дієздатність щодо здійснення правочинів з нерухомістю може виникнути у юридичної особи тільки з моменту отримання цього Свідоцтва,.

Договір купівлі-продажу житла може бути укладений і без особистої присутності сторін в місці здійснення угоди. Так, вказаний договір може бути укладений представником будь-якої із сторін або представниками обох сторін. Якщо стороною договору купівлі-продажу житла є юридична особа, такий правочин завжди укладається представником, що діє від імені цієї юридичної особи. Повноваження представника випливають з доручення, закону чи адміністративного акту, що створює, змінює та припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють (ст. 62 ЦК УРСР). Усе це не суперечить ст. 225 ЦК УРСР, де встановлено загальне правило, що продавцем майна є його власник, оскільки продавцем в угоді, що укладена за участю представника, чи стороною в договорі продовжує залишатися власник житла. Крім того, видаючи доручення, саме власник ухвалює рішення про відчуження житла, тобто визначає правову долю речі, а представник діє від його імені та в його інтересах. У даному випадку передбачається, що представник є виразником волі власника, оскільки діє з його згоди та в його інтересах. Покупець, відповідно, також має право діяти при купівлі-продажу житла через свого представника. При цьому представник може від імені покупця сплачувати гроші за житло, розписуватись у договорі та виконувати інші дії, на які його уповноважено. Надане доручення не позбавляє продавця чи покупця наполягати на виконанні контрагентом обов'язків за договором чи особисто виконувати свої договірні обов'язки. Повноваження представника у цьому випадку виникають з доручення або можуть бути закріплені у статутних документах юридичної особи (відносно директора, голови правління тощо).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5