режде всего, это принятие региональных кодифицированных законодательных актов о купле и продаже земли. При этом правомерность таких шагов нередко обосновывается тем, что Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" признана недействующей значительная часть Земельного кодекса РСФСР, а также тем, что федеральный законодатель на протяжении чуть ли не целого десятилетия отказывается принимать отвечающие современным требованиям законодательные акты о земле. Если ссылки на пассивность федерального законодателя в решении земельно-правовой проблемы очевидны, то с утверждением о сохраняющемся до сих пор правовом вакууме в сфере земельно-правового регулирования, вызванном упомянутым Указом Президента Российской Федерации, можно поспорить. Истерия по поводу якобы созданного Президентом Российской Федерации невозместимого пробела в земельно-правовом регулировании не находит своего подтверждения. Тем не менее, этот миф продолжает жить.

В частности, крупные должностные лица Госкомзема России П.Ф.Лойко и В.Ф. Могусев в тезисах своего доклада на Международном конгрессе "Правовые проблемы земельной и аграрной реформы в странах Центральной и Восточной Европы, России, Беларуси, Украине и других странах СНГ, государствах Балтии" состоявшемся в Минске 9-10 сентября 1999 г., говорят о следующем: "К концу 1993 года наметился, а затем углубился кризис в нормотворческой деятельности. Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" практически на 50 % разрушил действующий с 1991 года Земельный кодекс РСФСР. Образовался громадный правовой вакуум, не позволяющий грамотно с точки зрения права регулировать отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей, как на уровне государства в целом, так и на бытовом уровне граждан, предприятий и организаций".

Вот так, не больше и не меньше, чем "разрушил". Отсюда вывод: раз нет возможности восстановить Кодекс на федеральном уровне, значит, необходимо это сделать на уровне региональном. Возникает вопрос, а было ли что разрушать? Вопросы собственности и гражданского оборота земель решались Кодексом иначе, чем это установлено Конституцией Российской Федерации. Например, граждане не имели права получить землю в собственность для предпринимательской деятельности, а юридические лица вообще были не вправе иметь землю в частной собственности. Имущественные отношения в Кодексе регламентировались так, словно гражданское законодательство вообще к земельным участкам не имеет никакого отношения. Сохранение подобных норм привело бы к нарушению конституционных прав, гарантом которых является Президент Российской Федерации. Конституция Российской Федерации также требовала провести разграничение государственной собственности. Признание федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности на землю неизбежно ставило вопрос о неправомерности положений Кодекса, согласно которым органы местного самоуправления безраздельно распоряжались государственной земельной собственностью, а в некоторых случаях органы государственной власти субъектов Российской Федерации распоряжались федеральной собственностью на землю. После принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и некоторых других федеральных законов ссылки на огромный правовой вакуум, возникший из-за отмены ряда норм Земельного кодекса РСФСР, вызывают по меньшей мере, недоумение. Другой вопрос, почему до сих пор не установлена оборотоспособность земель, то есть не указаны земли, изъятые из гражданского оборота и ограниченные в нем, а также не определены ограничения прав на землю и не разграничена государственная земельная собственность. Земельный кодекс РСФСР эти вопросы вообще не затрагивал.

Таким образом, создается впечатление, что принятие на региональном уровне кодифицированных законодательных актов, с одной стороны, восполняет нормы отмененного Земельного кодекса, а с другой - устраняет имевшиеся в нем пробелы и другие недостатки. В разных субъектах Российской Федерации по-разному подходят к содержанию своих кодифицированных законодательных актов о земле, но из-за законодательной неразберихи в земельно-правовых вопросах на федеральном уровне они в любом случае выглядят оправданными. Далеко не во всех субъектах Российской Федерации приняты кодифицированные законодательные акты о земле. Однако наблюдается устойчивый рост их числа. Данные законодательные акты принимаются в форме законов или кодексов. Принципиальной разницы здесь нет.

Очевидно, что субъекты Российской Федерации восприняли сложившуюся в СССР традицию регулирования земельных отношений кодифицированными законодательными актами, в развитие которых затем издаются иные нормативные правовые акты. В качестве примера можно привести Земельный кодекс Республики Башкортостан (новая редакция которого изложена в Законе Республики Башкортостан от 25 февраля 1999 г. № 221-з "О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Башкортостан", Закон Новосибирской области от 12 ноября 1998 г. № 28-03 "О регулировании земельных отношений в Новосибирской области", Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 г. № 57-ЗСО "О земле". Как видим, кодифицированные законодательные акты о земле принимаются и на Урале, и в Поволжье, и в Сибири. Что же их роднит? Попытка установить правовое регулирование земельных отношений в условиях рыночной экономики. В одних случаях под прикрытием "суверенитета", в других - в целях реализации положений Конституции Российской Федерации о частной собственности на землю или федеральных законов, допустивших частную собственность и оборот земель в отдельных случаях. Помимо принятия кодифицированных законодательных актов о земле в субъектах Российской Федерации прослеживается явная тенденция издавать специальные законы, регулирующие отдельные земельные вопросы. На федеральном уровне только сейчас Правительство Российской Федерации решилось на внесение подобных нормативных актов. В 1999 году им внесены проекты федеральных законов "О государственном земельном кадастре", "Об оценке земель", "О государственных и муниципальных землях" и "О землеустройстве". Пока вступил в действие лишь Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", а какова будет судьба иных законопроектов, неизвестно. То ли они успешно пройдут все стадии законодательного процесса, то ли их постигнет судьба Земельного кодекса Российской Федерации. В субъектах Российской Федерации издание подобных законодательных актов уже идет весьма интенсивно, причем с явными признаками ускорения. В частности, можно перечислить следующие законодательные акты: Закон Нижегородской области от 28 октября 1998 г. № 18-3 "О землеустройстве", Закон Читинской области от 17 февраля 1999 г. № 149-340 "О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Читинской области", Закон Томской области от 23 октября 1998 г. № 173 "Об отнесении земель к собственности Томской области", Закон Республики Карелия от 31 декабря 1997 г. № 248-ЗРК "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность", Закон Саратовской области от 5 июня 1997 г. № 36-ЗСО "О прекращении прав на землю на территории Саратовской области", Закон Московской области от 7 июня 1996 г. "О распоряжении земельными участками, находящимися в государственной собственности и используемыми для ведения предпринимательской деятельности на территории Московской области".

Приведенный перечень специальных законодательных актов о земле говорит о масштабах соответствующей работы на региональном уровне и в географическом, и во временном, и в тематическом плане. В условиях, когда специальные федеральные законы о земле не принимаются, федеральный законодатель пошел по пути включения отдельных норм земельного права в федеральные законы, не входящие в систему земельного законодательства. Субъекты Российской Федерации пошли по тому же пути. Третьей тенденцией в развитии земельного законодательства на региональном уровне является регулирование земельных вопросов в законодательных актах, хотя и затрагивающих земельные вопросы, но имеющих иной предмет регулирования. Чтобы не быть голословным, назову некоторые законодательные акты: Закон Республики Башкортостан от 29 июля 1998 г. "№ 177-З "Об ипотеке", Закон Читинской области от 22 апреля 1999 г. № 166-340 "О личном подсобном хозяйстве", Закон Псковской области от 28 декабря 1995 г. № 34-03 "О природопользовании на территории области", Закон Московской области от 9 января 1997 г. № 4/97-03 "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области", Закон города Москвы от 9 декабря 1998 г. № 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы". Из публикаций в средствах массовой информации, а также из специальной юридической и иной литературы видно, что многие специалисты не знают о наличии указанных региональных законов либо намеренно не обращают на них внимание. Обсуждается или анализируется лишь федеральное законодательство о земле. Однако следует иметь в виду, что региональные законы - это законы действующие, и именно на их основе решаются многие возникающие на практике вопросы. Схоластические рассуждения об их неконституционности и незаконности, пусть и подтвержденные ссылками на общие требования федерального законодательства, вряд ли будут иметь серьезные юридические последствия. Федеральных законов о земле, по существу говоря, еще нет, а те законодательные акты, которые содержат нормы земельного права, неконкретны либо их правомерность спорна с точки зрения Конституции Российской Федерации. Независимо от взгляда на проблемы соотношения федерального и регионального земельного законодательства, знание земельного законодательства субъектов Российской Федерации сейчас необходимо. Рассмотрев правовые основы и тенденции развития земельного законодательства на региональном уровне, целесообразно проанализировать общие особенности регулирования земельных отношений в отдельных субъектах Российской Федерации.

Земельное законодательство каждого субъекта Российской Федерации очень специфично. Тем не менее с изрядной долей условности их все же можно сгруппировать. При этом в основу соответствующей градации необходимо положить политическую составляющую. Как бы ни хотелось уйти от политической подоплеки земельно-правовой проблемы, она неизбежно возникает. Сделать вид, что ее не существует, значит отказаться взглянуть правде в глаза. О том, насколько политически целесообразны те или иные действия в земельно-правовой сфере, могут квалифицировано судить, наверное, только политики и политологи. В данном случае хотелось бы оценивать обстановку с точки зрения норм Конституции Российской Федерации, законодательства и правил юридической техники. Названный подход оправдан хотя бы потому, что почти всегда при рассмотрении земельно-правовой проблемы собственно юридическая сторона часто уходит, уступая место идеологическим спорам, где у оппонентов превалируют их политические пристрастия. Это характерно и для государственных служащих и ученых, в том числе юристов.

В настоящее время действует Конституция Российской Федерации, которая закрепляет основы рыночной экономики, регулирующей покупку и продажу земельных участков. Поэтому следует с правовой точки зрения обосновывать необходимость реализации конституционных требований при решении земельно-правовой проблемы. Все субъекты Российской Федерации в той или иной мере закрепляют основы рыночной экономики в земельной сфере. Различия состоят в степени их последовательности. Одни субъекты Российской Федерации пошли в решении соответствующих задач дальше, чем федеральный центр, другие стремятся идти с ним в ногу, а третьи отстают от него, не желая в полной мере принимать рыночные отношения в земельной сфере.

Следует еще раз подчеркнуть условность этого деления, поскольку в субъектах Российской Федерации, принадлежащих к названным группам, по одним направлениям наблюдается явный прогресс в развитии земельного законодательства, а по другим - наоборот. Одни субъекты Российской Федерации демонстрируют свою самостоятельность в решении земельных вопросов, а другие стремятся не выходить за рамки федерального законодательства, есть субъекты Российской Федерации, которые воспринимают позицию федеральной законодательной либо исполнительной власти.

При таких обстоятельствах утверждать, что в одних субъектах Российской Федерации земельное законодательство лучше, регулирующее покупку и продажу земельных участков, чем в других, по меньшей мере некорректно. Исходя из изложенного, следовало бы дать характеристику земельного законодательства субъектов Российской Федерации, регулирующих земельные отношения на основе: договоров о разграничении предметов ведения и полномочий( на примере Республики Башкортостан и Республики Татарстан); Конституции Российской Федерации и указов Президента Российской Федерации (на примере Самарской области); федеральных законов и указов Президента Российской Федерации о земле ( на примере Приморского края); федеральных законов, не допускающих оборот земель в некоторых сферах ( на примере Краснодарского края).

ГЛАВА 2 Элементы правоотношений по владению, пользованию и распоряжению землей

2.1 Земля как объект права собственности

По поводу распределения, использования и охраны земель между органами власти, организациями и частными лицами складываются определенные отношения, которые регулируются нормами земельного права. Тем самым возникают земельные правоотношения.

Под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых являются потенциальными или фактическими носителями субъективных прав и обязанностей. Иными словами, это отношения, которые возникают, осуществляются, изменяются или прекращаются в соответствии с предписаниями норм земельного права.

Права и обязанности участников и субъектов земельных правоотношений, предусмотренные нормами земельного права, составляют содержание земельных правоотношений.

Земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения:

- общие;

- собственности на землю;

- землепользования;

- государственного земельного управления и контроля;

- в области охраны земель;

- юридической ответственности.

В земельном праве можно говорить о сложной структуре понятия «объект земельных правоотношений».

Во-первых, принято говорить о совокупном объекте земельных отношений. Таким объектом является земля. При этом земля определяется в первую очередь как природный объект и природный ресурс (ч.1 ст. 6 ЗК РФ).

В земельном законодательстве юридическое понятие земли раскрывается при помощи классификации земель на категории по признаку целевого назначения. Такая классификация дана в Земельном кодексе РФ в разделах, устанавливающих правовой режим различных категорий земель.

Во-первых, в соответствии со статьей 7 ЗК РФ все земли РФ делятся на семь категорий и включают:

- земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей;

- земли населенных пунктов- земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, Земельный Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

- земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.;

- земли лесного фонда - лесные земли и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли;

- земли водного фонда - земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов;

- земли запаса- земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса.

Кроме того, различные категории земель подразделяются еще на «подкатегории», в зависимости от целевого назначения. Так, например, земли сельскохозяйственного назначения, как земельная категория, в зависимости от целевого назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, ведения садоводства и огородничества, ведения дачного хозяйства и жилищного строительства (в некоторых случаях), ведения фермерского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства.

Во-вторых, объектом реальных земельных правоотношений выступают земельный участок, доля в праве общей собственности на земельный участок либо часть земельного участка.

Земельный участок -- это юридически и физически индивидуально обособленная часть земель, на которую распространяются права и обязанности конкретных субъектов.

Земельный участок (ч. 1 ст. 6 ЗК РФ) -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

В конце июля 2008 г. внесены коренные изменения в ЗК РФ, которые охватили рассматриваемый понятийный аппарат.

Изменения коснулись и понятия земельного участка. В соответствии с изменениями, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Внесены изменения в части регулирования образования земельных участков, раздела, выдела, объединения и перераспределения. Например, границы земельных участков не должны пересекать границ муниципальных образований и границы населенных пунктов и т.д.

В-третьих, земля юридически является также недвижимым имуществом. При совершении действий с землей как недвижимым имуществом, объектом отношений выступают уже не сам земельный участок либо доля в праве общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, а юридические права на них.

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом:

1) оборотоспособность - т.е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства;

2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Министерства экономического развития Российской Федерации;

3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников.

Земельный участок крестьянского хозяйства, именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом. На то же обстоятельство указывает и ГК РФ, установивший, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит.

Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;

4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка.

Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.

2.2 Субъекты права собственности на землю

Различают два аспекта понятия субъектов земельных правоотношений. В первом случае о субъекте говорится как о возможном по закону участнике земельных правоотношений; во втором случае -- как о реальном носителе субъективных прав и обязанностей.

Субъекты земельных правоотношений могут приобретать специальные наименования. Так, субъектами правоотношений собственности являются собственники земли, пожизненного наследуемого владения -- владельцы, пользования -- землепользователи, аренды -- арендаторы и арендодатели.

Все субъекты земельных правоотношений делятся на две группы: граждане (физические лица) и юридические лица. Особым участником земельных правоотношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Не во всех случаях граждане (физические) и юридические лица в полном составе могут выступать участниками тех или иных видов земельных правоотношений. В силу различных причин возникает необходимость ограничения круга субъектов.

Земельным Кодексом Российской Федерации установлено, что участниками земельных отношений могут быть только граждане Российской Федерации и российские юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст.5 ЗК РФ). В то же время ограничиваются права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков.

Перечисленные субъекты по общему правилу могут совершать любые сделки с землей, включая куплю-продажу. Вместе с тем согласно п.3 ст.15 Земельного Кодекса Президентом РФ определяются перечни территорий (приграничные, а также имеющие особое значение: стратегическое, оборонное, национальное и т.п.), которыми они не могут обладать на праве собственности, в том числе купить или приобрести на иных основаниях в собственность.

В Земельном Кодексе Российской Федерации определен четкий порядок разграничения участников земельных отношений на собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Собственниками земельных участков Кодекс признает лиц, являющихся собственниками земельных участков, а к землепользователям причисляет лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

К землевладельцам Земельный Кодекс РФ относит лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Арендаторами земельных участков признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Обладателями сервитутов являются лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Среди перечисленных категорий отсутствуют лица, которым выданы свидетельства на право собственности на земельную долю. Они также выступают участниками земельных отношений, хотя и не располагают участком, выделенным в натуре в счет принадлежащей им земельной доли, поскольку этот участок входит в земельный массив, находящийся, как правило, в пользовании сельскохозяйственной организации (п.5 ст.79 ЗК). Но несмотря на то что в п.6 ст.27 Земельного Кодекса по поводу оборота земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к соответствующему Федеральному закону, Кодекс все же содержит ряд правовых норм по данным землям. Другое дело, что они разбросаны по всему Кодексу, в то время как в Земельном Кодексе 1991 года их расположение было более компактным. Прежде всего о данных землях упоминается в специальной гл.14 "Земли сельскохозяйственного значения" и, кроме того, в отдельных статьях Кодекса. Так, в ст.33 ведется речь об установлении предельных норм предоставления земель крестьянским (фермерским) хозяйствам. Нормы статей гл.7 "Прекращение и ограничение прав на землю" распространяются на них в полном объеме. Статья Закона о введении в действие Земельного кодекса запрещает менять целевое назначение сельскохозяйственных угодий и предоставлять их иностранцам в собственность.

Общие права участников земельных правоотношений устанавливаются ст. ст. 40 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации.

Субъекты земельных правоотношений как потенциальные носители прав и обязанностей должны обладать свойством, которое общей теорией государства и права определяется как правоспособность, то есть способность лица (физического и юридического) иметь права и нести обязанности.

Кроме того, при рассмотрении данного вопроса возникает понятие дееспособности потенциального субъекта, или способности лица своими действиями приобретать права, создавать для себя обязанности, а также нести ответственность за совершенные правонарушения. По общим правилам, полная дееспособность у участников земельных правоотношений возникает у таковых при достижении возраста 18 лет, для юридических лиц после соответствующей государственной регистрации.

2.3 Содержание правоотношения по владению, пользованию и распоряжению землей

Действующее Российское законодательство дает понятие права собственности в ст. 209 ГК РФ, определяя три основные правомочия собственника - право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы.

Итак, право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики. Это единственный вид права на свою вещь. Все остальные права это права на чужие вещи.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами статей главы VI Земельного кодекса.

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом Российской Федерации). В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации в исключительной собственности государства находятся все леса, кроме городских и расположенных на землях обороны; древесно-кустарниковая и иная растительность, зеленые насаждения могут находиться без ограничения в собственности собственника земельного участка [19, c. 565].

Посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил земельный участок в пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют право [18, c.159]:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Закон РФ «О недрах» предусматривает право собственников и владельцев земельных участков осуществлять по своему усмотрению в их границах без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых (т. е. песка, глины, торфа и т. п.), не числящихся на государственном балансе.

В соответствии с Водным кодексом РФ в собственности граждан и юридических лиц могут находиться замкнутые водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими водными объектами. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к другим поверхностным водным объектам, могут использовать их только для своих нужд и в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц; они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. Существует совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом.

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» 2002 г. предусматривает (ст. 37), что строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и организациями. Она осуществляется на основе разработанных в установленном порядке проектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирования которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиорации -- в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации.

Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелиорации:

- гидромелиорация -- улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;

- агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастбищезащитная) -- улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений;

- культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов;

- мелиоративная обработка солонцов, рыхление, пескование, глинова-ние, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);

- химическая -- мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.

Перечень прав по использованию земельных участков, установленный ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать в установленном органами исполнительной власти субъектов порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния.

Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основании сервитута.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны [17]:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами,

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: самим Кодексом, иными федеральными законами могут быть установлены и иные требования к собственникам земли и иным лицам, использующим земельные участки.

Так, содержание обязанностей собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по проведению мероприятий по охране земель более подробно раскрыты в ст. 13 Земельного кодекса РФ.

Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:

- осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;

- соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

- представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

- содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

- информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установил обязанность для членов таких объединений в течение трех лет освоить земельный участок (если иной срок не установлен земельным законодательством).

Неисполнение установленных законодательством обязанностей по использованию земельного участка влечет ответственность. Так, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено наложение административных штрафов за использование земель не по целевому назначению, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.8); за уничтожение межевых знаков границ земельных участков (ст. 7.2) -- подробнее об этом см. главу 18 учебника об ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель. В отдельных случаях неисполнение названных выше обязанностей может повлечь прекращение права собственности на земельный участок, права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения им. Такое прекращение может, в частности, последовать при использовании земельного участка не по целевому назначению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

ГЛАВА 3 Проблемы правоприменительной практики в связи с возникновением и прекращением права собственности на землю

3.1 Основные способы приобретения (возникновения) права собственности на землю

Земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ), т.е. ничейной земля быть не может. В то же время окончательного и полного разграничения государственной собственности на землю (на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность) еще не произошло.

Согласно гражданскому законодательству права и обязанности появляются, когда на то имеются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также вследствие действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Основания возникновения прав на землю земельным законодательством однозначно и системно не прописаны. Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ такие права, предусмотренные указанным кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями).

Момент возникновения подлежащего государственной регистрации права на имущество связан с моментом регистрации этого права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Исключения возможны, если они предусмотрены федеральным законом.

Страницы: 1, 2, 3