Концепція сталого розвитку населених пунктів, яка схвалена постановою Верховної Ради України від 24 грудня 1999 р.1 визначає основні напрями державної політики щодо забезпечення розвитку населених пунктів, правові та економічні шляхи їх реалізації. Вона є основою для розробки нормативно-правових актів, про-грам та проектів щодо регулювання планування і за-будови, стимулювання інвестиційної діяльності та ін. з метою забезпечення соціально-економічного розвит-ку населених пунктів.

В межах території населених пунктів розташовуються різні за своїм призначенням земельні ділянки. Одні з них слугують місцем проживання, інші -- місцем здійснення виробничої та іншої діяльності, викорис-товуються для комунально-побутових і соціально-куль-турних цілей тощо. Але серед цих земель в межах населених пунктів найважливіше значення мають зе-млі житлової та громадської забудови.

Обов'язковою умовою для віднесення відповідних земельних ділянок до земель житлової та громадської забудови є знаходження їх в межах населених пунктів (міст, селищ і сіл), а також специфічне цільове призначення для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Вказані землі призначені-для розміщення пев-них об'єктів загального користування, тобто вони ви-користовуються як просторово-територіальна основа.

Житловою забудовою вважається земельний масив (земельна ділянка), в межах якого розміщений житловий фонд. Житлова забудова -- це самостійний різновид забудови конкретної території. Здійснення жит-лової забудови передбачає нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт і благоустрій будівель і споруд, які складають житловий фонд.

Законодавство розрізняє садибну та несадибну забудову. До садибної відноситься забудова (будинки садибного типу) розміщена на присадибних ділянках, які належать окремим громадянам.

Характерною ж рисою несадибної забудови є те, що об'єкти нерухомості розташовані на земельних ділян-ках, які не належать окремим громадянам.

Будинками та спорудами громадського призначення вважаються: будинки дитячих дошкільних закладів, будинки навчальних закладів, будинки та споруди для охорони здоров'я і відпочинку, будинки та споруди фізкультурнооздоровчі та спортивні; будинки під-приємств торгівлі та громадського харчування, будин-ки підприємств побутового обслуговування та ін.

В числі об'єктів, які розмішуються в межах земель житлової і громадської забудови, самостійне місце займають об'єкти нерухомості. Вони підлягають обов'яз-ковій технічній інвентаризації. Згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політи-ки України від 24 травня 2001 р. і зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 р. до об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації, нале-жать: житлові будинки квартирного типу різної повер-ховості; житлові будинки садибного типу, розташова-ні на окремих земельних ділянках; будинки і споруди громадського та виробничого призначення, господарські будівлі і споруди; садові та дачні будинки, гаражі (що не відносяться до господарських) та ін.

Державними будівельними нормами України «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92» (п. 2.1.) встановлено, що територія міста за функціональним призначенням і характером використання поділяється на сельбищну, виробничу, в т.ч. зовнішнього транспорту, і ландшафт-но-рекраційну. В свою чергу до сельбищної території входять земельні ділянки житлових будинків, громадських установ, будинків і споруд, у т. ч. навчальних, проектних, науково-дослідних та інших інститутів без дослідних виробництв, внутрішньосельбищна вулично-дорожна і транспортна мережа, а також площі, парки, сади, сквери, бульвари, інші об'єкти зеленого будівництва й місця загального користування.

Саме в межах сельбищної території формуються основні структурні елементи: житловий квартал (житловий комплекс), житловий район і сельбищний масив (житловий масив), які виступають складовими частинами земель житлової забудови.

До земель житлової та громадської забудови належать також землі, на яких розміщені інші об'єкти загального користування. Серед таких об'єктів чільне місце займають землі загального користування. Ці землі забезпечують загальні потреби жителів міст, селищ і сіл.

По-перше, частина цих земель використовується як шляхи сполучення і не закріплюється за конкретними суб'єктами в користування. На цих землях розміщують-ся площі, вулиці, дороги, провулки, набережні тощо.

По-друге, інша частина земель загального користування призначена для обслуговування культурно-побутових потреб населення. Ці землі слугують місцем розташування парків, лісопарків, садів, бульварів, пляжів, водойм та ін.

Використання земель загального користування здійснюється безплатно. Вони належать до комунальної власності і не можуть передаватись у приватну власність.

Склад земель житлової та громадської забудови неоднорідний, так як відповідні земельні ділянки зазначеної категорії мають неоднакове цільове призначення.

Диференціація земель у відповідності з їх призначенням здійснюється в плані земельно-господарського устрою населеного пункту. Виділяються, зокрема, землі житлової та громадської забудови, землі загального користування, землі об'єктів комунального господарства та інші.

До земель житлової та громадської забудови повинні відноситись не тільки земельні ділянки, які використовуються для розміщення будівель і споруд певного характеру, але й такі, що підлягають забудові житловими, культурно-побутовими та іншими громадськими будівлями та спорудами.

Використання земель житлової та громадської забудови

Використання земель житлової та громадської за-будови характеризується своїми особливостями. Воно здійснюється на плановій основі, тобто відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобу-дівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.

Генеральний план населеного пункту як один із основних видів містобудівної документації визначає основні напрями використання земель у межах насе-лених пунктів для житлової, громадської та іншої за-будови, благоустрою і розміщення міст відпочинку населення. Він визначає принципові вирішення розвит-ку, планування, забудови та іншого використання те-риторії населеного пункту.

Цим документом визначаються потреби в терито-ріях для забудови та іншого використання, межі функ-ціональних зон, пріоритетні і допустимі види викори-стання і забудови територій, потреби у зміні межі на-селеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій. У відповідності з генеральними планами населених пунктів місцеві ради та їх виконавчі органи, а також інші уповноважені органи готують вихідні дані для розробки планів зе-мельно-господарського устрою території населеного пункту та іншої землевпорядної документації; вирішують питання щодо розміщення та проектування ново-го будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та бла-гоустрою території; погоджують питання забудови та іншого використання територій, в яких зацікавлені територіальні громади; встановлюють на відповідних територіях режим використання земель, передбачених для містобудівних потреб.

Крім генеральних планів населених пунктів серед іншої містобудівної документації важливе місце займа-ють детальні плани території, які розробляються на основі генеральних планів для окремих районів, мік-рорайонів, кварталів та районів реконструкції існую-чої забудови населених пунктів.

Детальний план території -- містобудівна докумен-тація, яка визначає розміщення червоних ліній, ліній регулювання забудови, розміщення окремих земельних ділянок і об'єктів містобудування вулиць, проїздів, пі-шохідних зон, етажність та інші параметри забудови тощо.

Важливим документом є також проект забудови територій, який поєднує властивості містобудівної та конкретної документації, що розробляється для будів-ництва комплексів будинків і споруд.

Самостійне значення як форма планування викори-стання земель житлової та громадської забудови має проект розподілу території. Ця містобудівна докумен-тація розробляється для мікрорайону (кварталу) або його частини з метою розмежування земельних діля-нок. Проектом розподілу території визначаються пло-щі і межі земельних ділянок, на яких розміщують гро-мадські споруди та інші об'єкти містобудування; те-риторій загального користування, прилеглих до будин-ку територій існуючих і запроектованих жилих будин-ків; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого зведення житлових і громадських будівель і споруд та іншого використання.

Для обґрунтування, розробки і подальшої реалізації на землях в межах населеного пункту необхідного об-сягу організаційних та інженерно-технічних заходів по освоєнню, поліпшенню якості землі, раціональному ви-користанню, охороні та захисту від руйнівних процесів використовується план земельно-господарського устрою. Він містить дані про поділ земель за використанням відповідно до цільового призначення, поділ земель за формами власності і користування тощо. В ньому пе-редбачається особливий режим використання земель в санітарно-захисних зонах шкідливих і небезпечних, промислових, складських і комунальних підприємств; зонах санітарної охорони джерел водопостачання, водо-очисних споруд і зонах залягання корисних копалин та ін. Для забезпечення перспективної містобудівної ді-яльності в плані земельно-господарського устрою обґрун-товуються напрямки тимчасового використання земель, зони перспективної забудови.

Важливою формою планування використання зе-мель житлової та громадської забудови є регіональні та місцеві правила забудови. Згідно Закону України «Про планування і забудову територій» регіональні правила забудови -- це нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського зна-чення Автономної Республіки Крим, міст обласного значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих,земельних ділянок.

Регіональні правила забудови є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіону. Вони доповнюються положеннями, які є харак-терними для цієї місцевості, з урахуванням регіона-льних особливостей та належать до компетенції орга-нів виконавчої влади та місцевого самоврядування.

Місцевими ж правилами забудови вважається такий нормативно-правовий акт, яким не тільки встановлю-ється порядок планування і забудови та іншого вико-ристання територій, окремих земельних ділянок, але й перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забу-дови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.

Земельні ділянки для будівництва та обслуговування

жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва

Значна частина земель житлової та громадської забудови зайнята земельними ділянками для будівниц-тва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. Земельна ділянка, призначена для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель (садів, гаражів, літніх кухонь, вбиралень, погребів тощо) і споруд (колодязів, вигрібних ям, навісів і т.п.) згідно закону вважається присадибною ділянкою. Вона характеризується специ-фічним правовим режимом і своїм місцем розташу-вання (мова йде про садибну житлову забудову). Мак-симальний розмір присадибної земельної ділянки, вста-новлений ст. 121 Земельного кодексу, залежить від категорії населеного пункту, в якому вона розташова-на, і становить: у селах -- не більше 0,25 гектара, в селищах -- не більше 0,15 гектара, в містах -- не біль-ше 0,10 гектара.

Поряд з присадибною земельною ділянкою чинне земельне законодавство виділяє самостійну земельну ді-лянку для будівництва громадянином індивідуально-го гаража. її розмір становить не більше 0,01 гектара і вона є самостійним об'єктом права приватної влас-ності або права орендного користування.

Суб'єктами земельних прав власності щодо зазна-чених земельних ділянок згідно ст. 40 Земельного ко-дексу є громадяни України. Можливість набуття земель-них ділянок у власність цими суб'єктами закон пов'я-зує з рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в залежності від того, із яких земель будуть надаватися відповідні земельні ділянки.

Підставою виникнення земельних прав громадян на зазначені земельні ділянки виступають безоплатна передача у власність чи надання в оренду таких земель-них ділянок із земель державної або комунальної вла-сності. При цьому орендарями можуть бути не тіль-ки громадяни України, але й інші особи. Питання про те, отримувати земельну ділянку у власність чи в орен-ду, залежить від волевиявлення самого громадянина.

Набуття громадянами права власності на присадиб-ні ділянки можливе не тільки при одержанні їх із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним ко-дексом, але й і в результаті приватизації присадибних ділянок, які перебувають у користуванні громадян (ст. 116 ЗК).

Порядок виникнення суб'єктивних прав громадян на відповідні земельні ділянки встановлений чинним земельним законодавством. Згідно ст. 125 Земельно-го кодексу право власності на земельну ділянку вини-кає після одержання громадянином державного акта на право приватної власності на землю, що посвідчує це право, та його державної реєстрації.

Право на оренду присадибної ділянки чи земельної ділянки для індивідуального гаражного будівництва виникає у громадянина після укладення договору орен-ди, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Закон забороняє приступати до використання земель-ної ділянки до встановлення її меж в натурі (на міс-цевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації цього документа.

Як раніше зазначалося, основне цільове призначен-ня присадибних ділянок і земельних ділянок для ін-дивідуального гаражного будівництва, як складових частин земель житлової і громадської забудови пов'я-зане із спорудженням на цих ділянках відповідних об'єктів нерухомості.

Згідно ст. 23 Закону України «Про основи містобудування» забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виник-нення права власності чи права користування земель-ною ділянкою у порядку, передбаченому земельним законодавством, та одержання дозволу на виконання будівельних робіт. Іншими словами власники або ко-ристувачі (в тому числі орендарі) земельних ділянок, призначених для містобудівних потреб, можуть присту-пити до безпосереднього використання земельної ділян-ки тільки при наявності у них права на забудову.

Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт затверджено наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 року.

Згідно з цим Положенням дозвіл на виконання будівельних робіт є документом, що посвідчує право забудовника та генерального підрядника на виконан-ня будівельних робіт, у відповідності до затвердженої проектної документації, підключення до інженерних мереж та споруд та надає право відповідним службам на видачу ордера на проведення земляних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які одночасно ведуть реєстр наданих дозволів.

Виконання будівельних робіт без вказаного дозволу забороняється.

Громадянам -- індивідуальним забудовникам житлових будинків, господарських і побутових споруд та індивідуальних гаражів дозволи надаються на підставі заяви забудовника, документа, що посвідчує право власності чи право користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, дозволу на будівництво об'єкта містобудування, проектної документації, погодженої місцевими органами у справах містобудування і архітектури, а також зобов'язання виконавця робіт, якщо будівництво здійснюється підрядним способом.

Отриманню дозволу на виконання будівельних робіт обов'язково передує одержання громадянами, які будуть здійснювати забудову присадибних та інших земельних ділянок, дозволу на будівництво об'єктів містобудування. Надання таких дозволів здійснюють уповноважені органи виконавчої влади в порядку, який встановлений Законом України «Про планування і забудову територій».

З моменту отримання громадянином дозволу на будівництво об'єкта містобудування він набуває статусу забудовника. Це означає, що у суб'єкта з цього моменту виникають певні права і на нього покладаються відповідні обов'язки.

Об'єкти нерухомості, будівництво яких закінчено, приймаються в експлуатацію у встановленому порядку.

Статтею, що коментується, встановлено, що громадяни України понад норму безоплатної передачі можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Це означає, що у власника, наприклад, присадибної земельної ділянки може виникнути право ще на певну присадибну земельну ділянку як самостійний об'єкт власності, на-буту за цивільно-правовою угодою.

Література

1. Конституція України.

2. Земельний кодекс України.

3. Коментар до Земельного кодексу 2007 рік.