1. Жилищное законодательство: система и структура (компетенция, соотношение действия, возможность применения). Соотношение жилищного и гражданского законодательства

2. Основания и порядок расторжения договора социального найма (процедурный аспект). Основания и случаи выселения из жилого помещения по договору социального найма (как с предоставлением другого жилого помещения, так и без такового предоставления)

Задача 1

Задача 2

Задача 3

Список использованных источников

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения".

Провозглашение в Конституции России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность - они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам - нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др. Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Соотношение различных нормативных актов составляют систему жилищного законодательства.

Вопрос соотношения гражданского и жилищного законодательства заслуживает особого внимания.

Конституция РФ определяет жилищное законодательство как самостоятельную отрасль: гражданское законодательство упоминается в ст. 71 Конституции РФ, жилищное - в ст. 72. Хотелось бы обратить внимание, что гражданское законодательство отнесено к компетенции РФ, жилищное - в совместное ведение РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

Ряд положений ГК РФ подлежит обязательному применению в отношении договора социального найма (см. ст. 672 ГК РФ).

Вместе с тем и реализация норм ГК РФ требует в ряде случаев применения положений жилищного законодательства.

Статьей 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Статьями 673 и 682 ГК РФ установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение нанимателем платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, в случае, если договором найма такой срок не установлен. Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, кроме упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.

В ГК РФ содержится глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилое помещение (гл. 18). Снят целый ряд ограничений на приобретение жилых помещений в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами или квартирами, принадлежащими на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья "сверх одного" (ст.ст. 106, 107 ГК РСФСР), в настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемого жилья в собственность и его размеру.

Собственники жилых помещений приобрели право сдавать жилье по договору найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений "предельными ставками". Ранее сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы размера оплаты, квалифицировалась как использование собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения является возмездным (пункты 1-3 данной статьи применяются к социальному найму, см. ст. 672 ГК РФ). Каких-либо ограничений в оплате за пользование жилым помещением по договору поднайма законодатель не предусматривает. Тогда как ранее размер платы за жилье, занимаемое по договору поднайма, не мог превышать размера платы за жилье, вносимой нанимателем.

Выселение граждан из жилых помещений, лишение пользования жильем вопреки желанию нанимателя допустимы лишь как крайняя мера и только в случаях и порядке, предусмотренных законом.

ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора найма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке (ст. 687).

Жилищная политика государства претерпела значительные изменения. За прошедшее десятилетие сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В соответствие со ст. 687 Гражданского кодекса РФ расторжение договора социального найма жилого помещения осуществляется в следующем порядке:

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения;

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Можно также обратиться к положениям Жилищного Кодекса РФ. В ст. 83 указано, что договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилой жилищный фонд;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе такого дома, обязан предоставить выселяемым гражданам другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилой фонд или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (ст. 88 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, установленным для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Задача 1

Согласно ст. 93 Жилищного кодекса РФ "Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации, либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления".

В соответствии с п. 1 ст. 103 ЖК РФ "В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев предусмотренных ч. 2 ст. 102 настоящего Кодекса и ч. 2 настоящей статьи".

Таким образом, требование о выселении жены и ребенка Мальцева обоснованы.

Задача 2

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ "По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем".

Статья 675 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Следовательно, собственник жилого дома АО "Альбатрос" вправе требовать от граждан проживающих в нем заключения договора коммерческого найма.

Задача 3

П. 2 ст. 16 ЖК РФ гласит: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Согласно постановлению Конституционного суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П, было признано не соответствующим Конституции РФ абзаца 2 статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ " О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Следовательно, зарегистрировать Тихонову А.Н. в построенном доме по месту постоянного проживания можно.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 25.12.1003.

2. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 29.12.2004 г. № 188-ФЗ] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14

3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1, 2, 3, 4) [Текст]: [Федер. Закон: принят Гос. Думой 8 декабря 1995 г.: по состоянию на 27 июля 2006 г.] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410; СЗ РФ. - 2001. - №49. - Ст. 4552; СЗ РФ. - 2006. - № 52 (часть 1). - Ст. 5496.

4. Российская Федерация. Законы. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан [Текст]: федер. закон: : [принят Гос. Думой 15.04.1998 г. № 66-ФЗ] // .

5. Российская Федерация. Постановления. [Текст]: Постановление Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П //

6. Седугин, П.И. Жилищное право [Текст]: Учебник 1 для вузов / П.И. Седугин. - М.: ИНФРА ·М-НОРМА, 2002.

7. Жилищное право [Текст]: Учебник 2 / под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2006.

8. Куринов, А.Б., Седугин, П.И. Практикум по жилищному праву [Текст]: Учебно-методическое пособие для вузов / А.Б. Куринов, П.И. Седугин. - М.: НОРМА, 2002.

9. Грудцина, Л.Ю. Жилищное право России [Текст]: Пособие / Л.Ю. Грудцина. - М.: Эксмо, 2005.

10. Дроздов, И.А. Обслуживание жилых помещений [Текст] / И.А. Дроздов // Гражданско-правовое регулирование. - М.: Статут, 2006.