Диплом: Ипотека в гражданском праве

- явка менее двух покупателей;

- на торгах не сделана надбавка против первоначальной оценки предмета ипотеки;

- покупатель предмета ипотеки в течение пяти дней не внёс полностью покупную

сумму.

В случае если залогодержатель не достигнет соглашения с залогодателем о

приобретении заложенного имущества и не подаст заявления об этом, судебный

исполнитель не ранее чем через десять дней после объявления торгов

несостоявшимися назначает повторные торги. Повторные торги объявляются и

происходят с соблюдением правил, установленных для первых торгов, но

начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст.404 ГПК РСФСР). И

только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель имеет

право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на

десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же

залогодержатель настаивает на более низкой оценке имущества или залогодатель

не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателем спор должен

рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотрения преддоговорных

споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель не воспользуется

правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца со дня объявления

повторных торгов несостоявшимися договор о залоге прекращается.

Поскольку продажа заложенного имущества осуществляется в виде аукциона или

конкурса возможны ситуации когда предмет залога будет продаваться с публичных

торгов по цене, отличающейся от той, которую залогодержатель и залогодатель

имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего

имущества. Сумма, вырученная при реализации предмета ипотеки распределяется

следующим образом:

первоначально покрываются расходы по исполнению, то есть сюда же должно

входить и вознаграждение организации, проводившей торги;

затем происходит удовлетворение требований залогодержателя по обязательству,

обеспеченному ипотекой;

потом удовлетворяются требования залогодержателей в порядке очерёдности по

последующим залогам данного имущества;

и, наконец, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества,

превышает размер обеспеченного ипотекой требование залогодержателя, разница

возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293 от 28.02.96 если в договоре не предусмотрено

иное, ипотека помимо погашения основной суммы долга и процентов по нему

обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие

неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения

основного обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,

предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если взыскание на заложенное имущество обращено во внесудебном порядке сумма

произведённого платежа, недостаточного для исполнения денежного обязательства

полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки

кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части -

основную сумму долга. Если сумма, вырученная при реализации заложенного

имущества, окажется недостаточной для покрытия требований залогодержателя, он

имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить

недостающую сумму из прочего имущества должника. Однако при этом

залогодержатель не может пользоваться преимуществом, основанном на залоге.

Как отмечалось выше, залогодатель, в роли которого может выступать как

должник в основном обязательстве, так и третье лицо, вправе в любое время до

продажи предмета ипотеки (т.е. даже после начала публичных торгов) прекратить

обращение на него взыскания и его реализацию. Для этого должник должен

исполнить обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение

которой просрочено. Любое соглашение, ограничивающее данное право

залогодателя, ничтожно. Думается, что лицо, по требованию которого прекращено

обращение взыскания на заложенное имущество или его реализация, обязано

возместить залогодержателю расходы, понесённые в связи с обращением взыскания

на это имущество и его реализацией.

По иску заинтересованного лица публичные торги могут быть признаны судом

недействительными в течение трёх лет со дня их проведения, если они

происходили с нарушением правил, установленных законом; если предмет ипотеки

был продан лицу, не имевшему права участвовать в торгах, а также в случае

допущения злоупотреблений судебным исполнителем, залогодержателем или

покупателем. Если действия покупателя, допустившего злоупотребления, будут

квалифицированы как преступные, торги могут быть признаны судом

недействительными в течение установленных законом сроков давности для

приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении о признании

торгов недействительными может быть подана частная жалоба или принесён

протест. Естественно, что признание торгов недействительными влечёт и

недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

Стоит сказать ещё несколько слов о механизме отчуждения заложенного имущества.

Эта процедура впервые была реализована на практике в полном соответствии с ГК

РФ в апреле 1995 года. В Пресненском муниципальном народном суде прошли торги

по продаже заложенной квартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла

в собственность одного из двух участников торгов - риэлтерской компании

“Вавилон”, которой удалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до

конца. Квартира была куплена за 80% её реальной рыночной цены. После этого

случая компания, имеющая собственный отдел оценки, и эпизодически

сотрудничавшая с рядом банков в области кредитования под залог недвижимости,

решила целенаправленно заняться её оценкой с выдачей гарантий. Отношения между

банком и компанией строятся по следующей схеме. Если в банк обращается владелец

недвижимости с просьбой выдать кредит под её залог, сотрудники банка направляют

его в “Вавилон”, где объект оценивают, а также проверяют права собственности на

него. Если компания уверена, что сможет выкупить этот объект и быстро

перепродать его, она подписывает с банком договор гарантии, согласно которому

обязуется в случае невыполнения залогодателем своих обязательств по кредиту

принять участие в судебных торгах по продаже заложенного имущества.

[29]

Эта схема привлекательна для компании тем, что позволяет выкупить объект за

70 - 80% его рыночной стоимости. Банк, участвующий в этой схеме, получает

гарантию возврата своих средств, а владелец недвижимости - кредит, не

расставаясь при этом со своей собственностью.

Это не единственный пример того, что в условиях отсутствия детального

законодательного регулирования ипотечных отношений участники рынка

недвижимости и банки, выдающие кредит под её залог, создают свои собственные,

реально работающие схемы ипотечного кредитования и реализации заложенного

имущества на основе достаточно скудного и противоречивого действующего

законодательства.

9. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном

использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты

недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается

в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря

на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная

собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как

такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной

собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу

препятствий.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании земельных

отношений и развитии аграрной реформы в России”

[30] граждане и юридические лица - собственники земельных участков и

собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок

(его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности

залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и

как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В

соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой,

главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе

главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена

главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный

участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и

сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и

земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение

и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК

РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца

здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его

соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный

участок, на котором находится здание или сооружение При ипотеке земельного

участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом

участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено

иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае

обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право

ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая

необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его

назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением

залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает

спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является

основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости

права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может

быть предметом залога.

В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право залога не

распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования

земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение.

При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в

собственность, приобретает и право пользования земельным участком, на тех же

условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на

земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие

не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что

при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с

публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности,

которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание

на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в

хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать

в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в

зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно

или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято

обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного

назначения только после снятия урожая”.[31]

Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для

обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного

производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с

земельным законодательством с учётом её размера

и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в

качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель

особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями

использования.

4. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по

градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования

в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)

5. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен

только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов

власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной

цены.

8. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель

сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок

по обязательствам его собственника допускается только на основании решения

суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена в

действие со дня введения в действие нового Земельного Кодекса Российской

Федерации.

10. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка

должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим

комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В проекте закона об ипотеке предусмотрен ещё один интересный момент,

касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу

земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение

при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся

сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым

принадлежат примыкающие земельные участки.

Предполагается, что залогодержателем по договору об ипотеке земельного

участка и по договору закладной на земельный участок может быть банк, имеющий

лицензию на осуществление ипотечных операций с землёй. Порядок лицензирования

должен устанавливаться Центральным Банком РФ по согласованию с Комитетом РФ

по земельным ресурсам и землеустройству и Министерством юстиции РФ. Думается,

что такие жесткие ограничения при условии их введения и соответствующей

системе контроля будут способствовать нормализации земельных отношений.

Однако из-за фактического отсутствия частной собственности на землю (исключая

крохотные приусадебные участки) все вышеприведённые нормы не находят своего

применения. Банки вынуждены отказывать в кредите сельским

товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной

собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического

положения у них нет. Ещё полтора года назад Русский земельный банк выдавал

ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели

сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о

возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.

Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом

повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это

некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки и

даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания. Так,

например, АО “Северное сияние” привлекло инвестиции голландской корпорации

“Unilever” только под гарантию земельного участка. В Подольском районе

Московской области акционерные общества “Крестовский лесопункт” и “Малинский

лесопункт” и ещё пять предприятий выкупили занимаемые ими земельные участки и,

получив собственное сырьё, сразу начали переговоры со шведскими и финскими

инвесторами о поставках оборудования.[32]

Однако не все предприятия могут себе это позволить. Например, в Московской

области для юридических лиц установлена стоимость участка, которая равна

150-кратной ставке земельного налога, что делает выкуп предприятием земли (речь

идёт о сумме порядка нескольких миллиардов рублей) практически нереальным. В

других регионах ситуация с налогами ещё жёстче. Таким образом политика местных

властей по наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки.

Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во

всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь

собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое

строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям

строительных материалов.

В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные

кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.

И, наконец, показательно заявление Президента РФ, которое он сделал 24 июля

1997 года. В этот день Борис Ельцин после посещения фермерских хозяйств в

Самарской области сообщил прессе, что не подпишет Земельный кодекс РФ до тех

пор, пока в нём не будет однозначно указано на право граждан свободно

покупать и продавать землю.

10. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или сооружения допускается

только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на

котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально

обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права

аренды этого участка или его соответствующей части.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный

комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному

предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания,

сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права

требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если

законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проекта закона об

ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав

заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы

предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения

имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия,

передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной

инвентаризации имущества предприятия и отражается в его самостоятельном

балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого

аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к

договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для

залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие

- залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему

годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой

предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового

положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая

назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права

распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Проект

закона об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от

залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением

сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества

предприятия или управомоченному им органу с требованием о расторжении

контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании

сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не

дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на

находящееся в ипотеке предприятие.

Проектом закона об ипотеке предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть

обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее

половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем

через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором

предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее

продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет

ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по

истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается

только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно

найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве

хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве

хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника

(ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться , а значит, и передавать

в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого

имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий

может быть обращено только по решению суда.

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое

имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве

обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само

предприятие, ипотека же отдельного административного здания или

производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет

ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным

кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими

объектами недвижимости. “Инком-банк” и банк “Менатеп” выдают кредит под залог

права аренды нежилых помещений (офисы, склады, подвалы) и зданий. Сумма и

срок выдаваемого кредита зависит от закладываемого объекта. По словам

сотрудников банков, случаев неисполнения должником своих обязательств в их

практике не было. В банке “Менатеп” предусмотрена выдача кредитов под залог

предприятий как имущественных комплексов, но работать с такими крупными

объектами банку пока не приходилось. “Мост-банк” работает только с

юридическими лицами и выдаёт кредиты под залог нежилых отдельно стоящих

зданий на срок до одного года. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от

рыночной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным

организациям под залог возводимых ими объектов. Однако всё это единичные

случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под залог квартир,

находящихся в частной собственности.

11. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в

предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь

практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует

на российском ипотечном рынке. Сразу стоит оговориться, что практика ипотеки

жилых домов практически отсутствует поскольку риэлтеры считают их

неликвидными объектами.

Первые операции по выдаче кредитов под залог недвижимости начали проводится в

1993 году. Для этого использовалась схема продажи недвижимости заёмщиком

кредитору. Заключался договор купли-продажи недвижимости, который в случае

своевременного погашения кредита расторгался. Прежде чем получить кредит из

квартиры необходимо было выписаться. Параллельно с договором купли-продажи

заключался непосредственно кредитный договор, по которому заёмщик обязывался

вернуть деньги и проценты по кредиту. Поскольку такая сделка была не совсем

законной некоторые фирмы вместо кредитного договора заключали договор аренды.

В этом случае проценты по кредиту оформлялись как арендная плата за

проживание в собственной же квартире. Сумма выдаваемого кредита составляла от

50 до 80% от оценочной стоимости квартиры. Если заёмщик не успевал вернуть

кредит в срок, то банк мог предоставить одну-две недели отсрочки, но за это

начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга в день.

Столь кабальные условия объясняются прежде всего отсутствием у кредитора

гарантий того, что в случае невозврата кредита он сможет реализовать

квартиру, вернув таким образом затраченные средства. Плюс ко всему заёмщик,

доказав, что сделка была притворной, то есть договор купли-продажи прикрывал

залоговую сделку, мог добиться признания сделки ничтожной. Тем не менее

некоторые банки, в частности “Инвест-Кредит” и “Надёжный”, до сих пор

работают по этой схеме. К числу успешных попыток реализации ипотечных

операций с использованием именно залоговых схем, а не механизма продажи

объектов недвижимости можно отнести практику Фора-банка по выдаче кредитов

под залог квартир. Для получения гарантий реализации квартиры залогодателя

сумма выдаваемого кредита ограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так

что, если залогодатель не возвращал кредит, банк предоставлял ему другое

жильё на сумму, составлявшую половину стоимости квартиры (рыночная цена минус

выданный кредит) за вычетом процентов по кредиту и расходов банка. В этом

случае не нарушалась ст.40 Конституции РФ, гарантирующая каждому право на

жилище.

Однако ипотека - это не только кредитование под залог недвижимости,

находящейся в фактическом владении залогодателя в момент заключения договора,

но и предоставление целевых кредитов на строительство и приобретение жилья.

В соответствии с ч.2 п.2 Указа №293 от 28.02.96 при предоставлении кредита на

сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено

обеспечение обязательства квартирами, незавершённым строительством вместе с

заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими

залогодателю. Наиболее же детально порядок предоставления банками целевых

кредитов на строительство и приобретение жилья регулируется Положением о

жилищных кредитах.

При кредитовании банком строительства (реконструкции) или приобретения жилья

банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:

1. кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам, на приобретение и

обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

2. краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья,

предоставляемый физическим и юридическим лицам для финансирования

строительных работ;

3. долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для

приобретения жилья.

Обеспечением кредита является залог заёмщиком недвижимого имущества (включая

сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) и имущественных прав на него.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна превышать 70% от стоимости

приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или

стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии

вложения заёмщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости

кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитном договоре

определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого

использования кредита и санкции за его нецелевое использование.

Предметом залога могут быть земельный участок под строительство и готовое

жильё или незавершённое строительство. При выявлении нецелевого использования

кредита, полученного на строительство или приобретение жилья банки имеют

право досрочно взыскать выданные ссуды.

Несмотря на то, что Положение о жилищных кредитах утверждено более трёх лет

назад российские банки сравнительно недавно стали выдавать целевые кредиты на

приобретение жилья. Наиболее активно в этой сфере работал банк “Нефтяной”,

который только за 1995 год выдал 895 ипотечных кредитов на общую сумму 20

миллионов долларов. Остаток непогашенных кредитов составил 3,1 миллионов

долларов. Условия получения в банке ипотечного кредита предполагали

единовременное внесение клиентом не менее 30% стоимости квартиры на открываемый

в банке накопительный счёт. Конкретная сумма первоначального взноса зависела от

срока кредита. Остальные 70% при сроке кредитования до трёх лет (или 50% при

сроке до пяти лет) оплачивал банк, при этом была возможна оплата в валюте стран

СНГ. Кредит погашался частями, раз в месяц. Срок кредита составлял от трёх

месяцев до пяти лет. Процентные ставки за пользование кредитом составляли

25-50% годовых в валюте. Проценты начислялись только на непогашенную сумму,

поэтому по мере по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентов

уменьшалась. Поскольку банк выдавал целевые кредиты на покупку квартиры было

создано агентство недвижимости “Нефтяной”, которое предоставляло возможность

заёмщику - будущему владельцу с момента получения кредита жить в квартире,

принадлежащей агентству до окончания расчётов. При этом клиент выступал

арендатором жилья и ежеквартально вносил арендную плату в размере 1% балансовой

стоимости квартиры.[33] В настоящее

время банк “Нефтяной” прекратил свою деятельность в этой сфере. Сейчас

ипотечным кредитованием занимаются “Мост-банк”, банк “СБС-Агро”, АКБ “Диамант”

и “Диалог-банк”. Однако в последнее время многие банки свернули свои ипотечные

программы, заняв выжидательную позицию. Некоторые из них, как, например, банк

“Менатеп”, который одним из первых начал предоставлять целевые кредиты на

приобретение жилья, разрабатывают новые, более совершенные схемы кредитования.

На мой взгляд одним из сдерживающих факторов развития ипотеки является то,

что в рамках Конституции РФ гарантия прав собственности стоит на втором месте

после гарантии прав на жильё. Возможно, если эти приоритеты поменять местами

ипотека может двинуться вперёд.

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В РОССИИ

Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду

неоформленность ныне действующего законодательства и прежде всего

законодательства о земле. Важнейшим здесь является окончательное решение

вопроса о введении частной собственности на землю, и как следствие - введение

в гражданский оборот сделок с землёй. Именно земля является главным камнем

преткновения в принятии закона об ипотеке. Статьёй 1 принятого

Государственной Думой Российской Федерации проекта закона об ипотеке

установлено, что залог любого недвижимого имущества может возникать лишь

постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, то есть

ипотека того или иного недвижимого имущества может быть ограничена в любых

вновь принимаемых документах федерального значения. А это противоречит ст.334

ГК РФ, которая допускает регулирование залога недвижимости исключительно

законом об ипотеке и никаким другим.

Легализация сделок с землёй повлекла бы бурное развитие отношений между её

собственниками и иными субъектами гражданских правоотношений. А это значит,

что жизнь в очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и развитие

норм права, связанных с ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформится

соответствующий раздел банковского законодательства.

Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её

универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских

операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах

банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные,

ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно

удовлетворять нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития

рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто

подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских

учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя

ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать

систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и

приобретение жилья хотя бы на срок до 10 - 15 лет. Это можно сделать за счёт

уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту

практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков.

Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и

земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а

для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.

Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфере ипотечных

отношений, разрабатывать специальные программы и образовывать необходимые

государственные органы. Ещё Указом Президента Российской Федерации от 24

декабря 1993 года “О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования

жилищной сферы”[34] было предусмотрено

создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию. Лишь недавно

Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для его регистрации.

Агентство создано для предоставления физическим лицам долгосрочных ипотечных

кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться, что скоро у нас

появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением рынка ценных бумаг

Агентства, обеспеченных недвижимостью, к ипотечному кредитованию подключатся

финансовые структуры, заинтересованные в надёжных долгосрочных активах.

Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что

ипотека в стране начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-

правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого

института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны

позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный

взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки

как института гражданского права.

V. БИБЛИОГРАФИЯ

НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Ансон В. Р. Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984.

2. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.

3. Басин Е. В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в

России. М.,1993.

4. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

5. Вишневский А.А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

6. Гантовер Л.В. Залоговое право. СПб., 1890.

7. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

8. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.

9. Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.:

Проспект, 1997.

10. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред.

Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966.

11. Гришаев С.П. Практика применения залогового законодательства в России и

за рубежом. Научно-информационная внедренческая фирма “ЮНИС” 1992.

12. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.

М.: БЕК, 1997.

13. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.

14. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.

15. Каравайкин А. Исполнение договоров. М.: Советское законодательство. 1934.

16. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.

17. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для

предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.

18. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань. 1855.

19. Новицкий И. Б. Римское право. М.: Ассоциация “Гуманитарное знание”. 1993.

20. Практический комментарий Закона РФ “О залоге”. Под ред. Колюшина Е. И.

М., 1992.

21. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.:

ИПЦ “Вазар - Ферро”. 1994.

22. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих

целях.: Паритет 1992.

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

1. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)

2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред.

Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание

законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).

3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и

дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

4. Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г.

№348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного

Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

5. Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации” от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями.

(Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).

6. Закон Российской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1

(Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета

Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).

7. Закон Российской Федерации “О несостоятельности (банкротстве) предприятий”

от 19 ноября 1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской

Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).

8. Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от

24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской

Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).

9. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости Съезда

народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской

Федерации. №22. Ст.768).

10. Основы законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля

1993г. №4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и

Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).

11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон

Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря

1994г.№238-239).

12. Федеральный Закон Российской Федерации “О введение в действие части

первой Гражданского кодекса Российской Федерации” от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ

(Российская газета, 8 декабря 1994г.№238-239).

13. Закон Российской Федерации “О Центральном банке Российской Федерации

(Банке России)” в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 26 апреля

1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, Ст.

1593).

14. Закон Российской Федерации “О банках и банковской деятельности в РСФСР” в

ред. Федерального закона Российской Федерации от 3 февраля 1996г. (Собрание

законодательства Российской Федерации. 1995г. №34, Ст. 3426).

15. Федеральный Закон Российской Федерации “Об исполнительном производстве”

от 21 июля 1997г. №115-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации.

1997г. №30, Ст.3590).

16. Федеральный Закон Российской Федерации “О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. №122-ФЗ

(Российская газета, 30 июля 1997г. №33).

17. Указ Президента Российской Федерации “О неотложных мерах по осуществлению

земельной реформы в РСФСР” от 27 декабря 1991г. №323 (Ведомости Съезда

народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской

Федерации. 1992г. №1, Ст. 53).

18. Указ Президента Российской Федерации “О разработке и внедрении

внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы” от 24 декабря 1993г. №2281

(Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52,

Ст. 5132).

19. Указ Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений

и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993г. №1767 (Собрание

актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №44, Ст. 4191).

20. Указ Президента Российской Федерации “Об утверждении временного положения

о кондоминиуме” от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание актов Президента и

Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5079).

21. Временное положение “О кондоминиуме”. Утверждено Указом Президента

Российской Федерации от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание Актов Президента и

Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст.5079).

22. Указ Президента Российской Федерации “О жилищных кредитах” от 10 июня

1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7,

Ст.692).

23. Положение “О жилищных кредитах”. Утверждено Указом Президента Российской

Федерации от 10 июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской

Федерации. 1994г. №7, Ст.692).

24. Указ Президента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию

ипотечного кредитования” от 28 февраля 1996г. №293 (Собрание законодательства

Российской Федерации. 1996г. №10, Ст.880).

25. Указ Президента Российской Федерации “О реализации конституционных прав

граждан на землю” от 7 марта 1996г. №337 (журнал “Коммерсантъ”. 19 марта

1996г. №9. Сведений об официальной публикации нет).

26. Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Приложение к

распоряжению Заместителя Председателя Совета Министров - Правительства

Российской Федерации от 22 декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января

1994г. №3).

27. Письмо Российского комитета по землеустройству “О залоге земельных

участков” от 1 февраля 1996г. №2-21/199 (Сборник законодательных и

нормативных документов о залоге. М.:ИПЦ “БУКВИЦА”, 1996. Сведений об

официальной публикации нет.)

28. Проект закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. (Сведений о публикации

нет. Проект получен от сотрудника “Агропромбанка”).

МАТЕРИАЛЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ И ПЕРИОДИЧЕСКОЙ ПЕЧАТИ

1. Судебно-арбитражная статистика.//Вестник Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации. 1997. №4. с.131.

2. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.

3. Андреев Ю. Исполнение судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.

4. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право. 1993. №1. С.17.

5. Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.//Закон.

1995. №3. С.82.

6. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги

1995. №9. С.20.

7. Медведев А. Российский закон о залоге.//Правоведение. 1992. №5.

8. Новомлинская Е. Заложить недвижимость можно и на основе нынешнего

законодательства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 марта 1995. №34. С.12.

9. Новомлинская Е. При выдаче кредита лучше заручиться гарантией

риэлтера.//Коммерсантъ-DAILY. 29 апреля 1995. №79. С.12.

10. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-

DAILY. 6 мая 1995. №83. С.12.

11. Павлодский Е. Особенности правового регулирования залога по

законодательству стран СНГ.//Закон. 1995. №3. С.20.

12. Павлов П. США: система ипотечного кредитования в жилищной сфере.//Закон.

1995. №1. С. 117.

13. Платонов К. Президент России в роли парламента.//Коммерсантъ. 19 марта

1996. №9. С.44.

14. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполнения обязательства и

обращения взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражной

практики. 1996.Вып.3. С.214.

15. Хорошавина Н. Президент напомнил полузабытое слово.//Эксперт. 1996. №10.

С.14.

16. Щукин А. Кто станет отцом русской ипотеки.//Деловые люди. 1996. Спец.

выпуск. С.6.

VI. ПРИЛОЖЕНИЯ

СХЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ[37]

Правительство РФ

Гарантии

по ценным

бумагам АИК

Ценные бумаги АИК Агентство

Инвесторы ипотечного

Инвестиции кредитования

Продажа

Денежные средства ипотечных

на ипотечные кредиты кредитов

Ипотечный

банк

Получение ипотечного Залог

кредита квартиры

(ипотека)

Право собственности

Продавец Заёмщик

квартиры Деньги за квартиру

1.Заложить недвижимость можно и на основе

нынешнего законодательства. “ Коммерсантъ-Dàily”. 4 марта 1995года.

№34.

2. Российская газета. 8 декабря 1994 года .№238-239. Далее - ГК РФ.

[3] Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право.1993, №1.С 17

[4] Майер Д. Древнерусское право залога. Казань, 1855. С.2.

[5] Гантовер Л. В. Залоговое право. СПб., 1890. С. 14.

[6] Гантовер Л. В. Указ. Соч. С. 19.

[7] Гантовер Л. В. Указ. Соч. С. 21.

2. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 386.

1. Шершеневич Г. Ф. Указ. Соч. С. 386.

2. Звоницкий А .С. О залоге по русскому праву. Киев. , 1912. С. 170.

3. Звоницкий А. С. Указ. Соч. С. 170.

[12] Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 36-37

[13] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 349.

[14] Ведомости Съезда народных депутатов

РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №23. Ст.1239.

[15] Ведомости Съезда народных депутатов

РФ и Верховного Совета РФ.1992.№1. Ст. 53

3. Ведомости Съезда народных депутатов РФ

и Верховного Совета РФ. 1993. №21. Ст. 748.

[17]Ведомости Съезда народных депутатов

РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст. 99.

[18]Собрание Законодательства РФ. 1994. №7. Ст. 692.

1.Российская газета, 8 декабря 1994г. №239.

2.Российская газета. 6 января 1994г. №3.

3.СЗ РФ 1996. № 10 Ст. 880 Далее - Указ №293 от 28.02..96.

4.Российская газета , 30 июля 1997 года .№145.

[23]Стоит заметить. что в ст. 13 проекта

возникают разночтения с ГК РФ и Законом “О рынке ценных бумаг”; закладная

определяется как именная ценная бумага, а это противоречит всем ныне

действующим нормам.

1.Эта сторона вопроса должна

регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”.

1.Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ №10. Ст.357.

1. В. В. Витряннский . Порядок обращения

взыскания на заложенное имущество. //Закон 1995. №3 С. 84.

1. Комментарий части первой Гражданского

Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. Под. Ред. В. Кузнецова и

Т. Брагинской. М. 1996. С. 303.

[28] Утверждён законом РСФСР, принятым

11 июня 1964 года. Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, Ст. 407. В

ред. Федерального закона РФ от 27 октября 1995 года. Далее - ГПК РСФСР.

1. По материалам газеты “Коммерсант ъ

-daily” № 79 от 29 апреля 1995 года С. 12.

1. Собрание актов Президента и

Правительства РФ 1993 год № 44, Ст.4191; № 52 Ст. 5085.

1.Горемыкин В. А. Российский земельный рынок. Инфра-М .М. ,1996, С..99.

1. Журнал. “Эксперт”, 11 марта 1996 года, № 10 с. 17.

[33]Журнал “Эксперт” №10., 11 марта 1996 года, С. 18.

[34] Собрание актов Президента и

Правительства Российской Федерации. 1993. №52, Ст.5132.

[35] Журнал “Деньги” 1995. №9. С.21.

2.Журнал “Финансист” 1997.№8. С.13.

[37] Журнал “Деловые люди”. Сентябрь, 1996г. Спец. выпуск. С. 7.

Страницы: 1, 2, 3