Диплом: Жилищные правоотношения в Республики Казахстан

другими тяжелыми заболеваниями, которым жилище из государственного жилищного

фонда должно предоставляться на основании п.3 ст. 76 ЗоЖО с учетом их

желания на нижних этажах или в жилых домах, имеющих лифты.

А инвалидам, в соответствии с индивидуальной программой реабилитации

предоставляется право выбора жилого помещения с учетом типа здания, степени

благоустройства и других необходимых условий для проживания ( п. 3 ст. 76

ЗоЖО). Но к сожалению, при той острой нехватке жилья, которая существует

например , в г. Алматы, это законное право выбора конечно же остается только

на бумаге.

При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно

учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст. 76 ЗоЖО. Так не

допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше семи лет (

кроме супругов) без их согласия. На наш взгляд добавление "без их согласия"

является явно лишним в этой статье Закона. Надо отметить, что в Жилищном

кодексе РК 1992г., это было одним из требований, предъявляемых к жилым

помещениям предоставляемым гражданам для проживания.

В частности п.3 ст.40 гласил "при предоставлении жилых помещений не допускается

заселение одной комнаты лицами разного пола старше 7 лет, кроме супругов."

1

Причем на практике эта норма Закона имела очень широкое применение при

предоставлении жилища в домах ведомственного, коммунального и коллективного

жилищных фондов, а также в домах жилищного фонда предприятий. Благодаря

именно этой статье Жилищного кодекса РК многие граждане РК получили в свое

время жилища полезная площадь которых позволяла жить в более - менее

нормальных условиях ( в квартире из 3-х комнат) семье состоящей из мужа, жены

и двух разнополых детей.

Интересен тот факт, что аналогичная норма Жилищного кодекса РФ ( ч.1 ст.41 ЖК

РФ) "не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти

лет, кроме сурпругов".1 Административная

и судебная практика истолковала это правило в том смысле, что старше девяти лет

должны быть по крайней мере, двое разнополых. Если, например, семья

состоит из мужа, жены и двух разнополых детей в возрасте 10 и 7 лет, то дети

могут быть поселены в одну комнату. Конечно же, это неверно.Ю.К. Толстой имеет

иное мнение на сей счет и пишет " при всех обстоятельствах нельзя ради

"однополости" разъединять супругов т.е., поселять отца с сыном, а мать с

дочерью".2

На наш взгляд наступило время изложить данную норму Закона в следующей

редакции " При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не

допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами (кроме супругов)"

Почему " однополые" дети или взрослые должны жить в одной комнате? Как

правило у нас в РК граждане получают жилище из государственного жилищного

фонда один раз, не более. И живут в этой квартире или комнате до тех пор,

пока не появится возможность приобрести свое собственное жилище.

Принципиально новым в жилищном законодательстве РК является подход к

приобретению права частной собственности на жилище. Так, п.2 ст. 11 ЗоЖО

гласит "Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного

гражданина или юридического лица, не ограничиваются". Следовательно и понятие

"излишков" жилой площади следует применять с учетом того, в каком жилищном

фонде находится жилое помещение. В первую очередь, оно имеет значение для

жилых помещений в домах государственного жилищного фонда. Излишней жилой

площадью считается разница между фактическим размером жилой площади в

помещении, занимаемом нанимателем, и размером жилой площади, полагающейся по

норме - не более 18 кв. м. ( п.1 ст.75 ЗоЖО) самому нанимателю и членам его

семьи.

Излишки жилой площади, в чем бы они ни выражались - в виде внутрикомнатных

излишков или излишков в виде отдельных комнат, изъятию у нанимателя не

подлежат, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок договора жилищного

найма ( если договор заключен на срок).

Если же договор заключен без указания срока и наниматель исправно выполняет

свои обязанности, а наймодатель не имеет оснований требовать освобождения

предоставленного нанимателю помещения,(например, потому, что помещение

необходимо для проживания самого наймодателя и членов его семьи), наличие

излишков само по себе также не может служить основанием ни для прекращения

действия договора, ни для его изменения (например, путем сдачи внаем меньшей

площади).

Вопрос о наличии излишков может всплыть, если речь идет о выселении

нанимателя при наличии законных к тому оснований с предоставлением другого

благоустроенного жилого помещения или при решении вопроса, какое помещение

должно быть предоставлено нанимателю в связи с капитальным ремонтом - прежнее

или другое.

В то же время сейчас утратило силу правило действовавшее ранее об оплате

излишков жилой площади в тройном размере. В настоящее время в основу оплаты

жилья и коммунальных услуг положены иные критерии и коэффициенты (тип жилого

дома, уровень благоустройства в нем, совокупный доход членов семьи, наличие

льгот и т.д.).

Не считается излишней дополнительная площадь, которая предоставляется в виде

отдельной комнаты гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых

хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утвержденных в

установленном законодательством порядке.

В целом в нашем жилищном законодательстве на протяжении десятилетий

существует множественность жилищных норм, с каждой из которых связаны

определенные правовые последствия. Это и норма средней обеспеченности жильем

в данном населенном пункте; и норма, в пределах которой постоянно

проживающие в данном населенном пункте граждане принимаются на учет

нуждающихся в жилье; и норма, в пределах которых граждане имеют право на

компенсации при оплате жилья и коммунальных услуг.

Плата за коммунальные услуги в жилищах всех форм собственности взимается по

тарифам, утвержденным в порядке, установленном Правительством РК. Так, 29 мая

1997 года было принято Постановление Правительства РК "Об упорядочении

применения норм потребления тепла, горячей и холодной воды".

1

В этом постановлении было отмечено, что до настоящего времени населению

Республики Казахстан устанавливается плата за коммунальные

услуги по нормам, которые введены в действие еще в 1984-1988 гг. тогда как

фактическое потребление коммунальных услуг в домах с установленными приборами

учета значительно ниже. В целях защиты прав потребителей Правительство РК

приняло решение с 1 января 1998 года взимание платы за коммунальные услуги,

как правило, производить по показаниям приборов учета. Одновременно с

введением коэффициентов обеспечить проведение соответствующих перерасчетов по

платежам за коммунальные услуги.

Надо отметить, что взимание платы за коммунальные услуги производится по

показаниям приборов учета во многих странах мира на протяжении многих лет.

Причем эта такая взаимовыгодная и удобная форма взаиморасчетов и экономики

при которой ни страдает ни организация, поставляющая тепловую энергию, газ,

холодную и горячую воду, ни потребитель, который не будет платить лишние

деньги за то, чем он не пользовался. А экономика ресурсов будет колоссальная.

Большинство алматинцев, например "за" установление приборов учета коммунальных

услуг.1

Подтверждением этого также служат результаты эксперимента, проведенного в

г.Алматы, в микрорайоне "Самал-2" в доме № 70, которые показали, что

фактическое потребление коммунальных услуг жильцами этого дома гораздо ниже

тех норм потребления тепла, горячей и холодной воды, установленных в 1988г. в

крупных городах Республики.

Хотелось бы верить, что Постановления принятые нашим Правительством в этом

плане будут выполнены и в 1998 году во всех домах г.Алматы будут установлены

приборы учета коммунальных услуг и следовательно, плата за эти услуги и в

целом за жилище будет доступна каждому гражданину Республики Казахстан.

& 2. Возникновение жилищных правоотношений.

Если жилище, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве

собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не

проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений вообще

не возникает. Реализация права на жилище как субъективного гражданского права

в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так

бывает далеко не всегда.

Как правило, кроме собственника в жилище проживают и другие лица. К ним

относятся и члены семьи собственника, и наниматель, и временные жильцы и др.

лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных

правоотношениях.

Таким образом, основанием возникновения жилищных правоотношений с

собственником жилого помещения могут служить семейные отношения с

собственником, сдача помещения внаем, исполнение завещательного отказа и

поселение в помещение временных жильцов.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности

на жилище, регулируется также Законодательством Республики Казахстан о

собственности ( ст.11 ЗоЖО).

Таким образом, жилищные правоотношения по поводу жилых помещений,

принадлежащих гражданам на праве собственности широко распространены и в

связи с приватизацией жилищного фонда имеют устойчивую тенденцию к росту.

Согласно ст. 67 ЗоЖО "жилища из государственного жилищного фонда

предоставляются в пользование нуждающихся в жилье гражданам Республики

Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к

малоимущим социально защищаемым слоям населения."

Как видно из текста статьи правом получить жилище из государственного фонда

могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных

условий. Перечень нуждающихся установлен статьей 69 ЗоЖО. Это те, кто не

имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в

данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего

на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному

кооперативу, и другие лица, жилище которых не отвечает санитарным и

техническим нормам, либо проживающие двумя и боле семьями в смежных,

неизолированных помещениях, а также имеющие в составе семьи больных,

страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний ( из специального списка

заболеваний, утвержденного в установленном законодательством порядке).

Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности

( ст.74 ЗоЖО РК). Такая очередность устанавливается списками с момента подачи

заявления со всеми необходимыми документами. В каждом акимате ведутся по два

таких списка нуждающихся в предоставлении жилища из государственного

жилищного фонда. Первый - список малоимущих социально защищаемых граждан и

второй - список государственных служащих, работников иных бюджетных

организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки,

признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение

жилища из государственного жилищного фонда перед другими.

Распределение жилищ из государственного жилищного фонда по раздельным спискам

производится акиматами пропорционально численности раздельных списков.

Перечень и форма документов необходимых для учета, утверждаются

Правительством Республики Казахстан. Закон запрещает местным исполнительным

органам требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных

документов, кроме тех что содержатся в вышеуказанном перечне. ( Ст.71 ЗоЖО

п.2).

Заявления граждан о постановке на учет нуждающихся в жилище рассматриваются в

течение месяца по месту жительства местным исполнительным органом.

Но на практике нередки случаи, отказа в постановке на учет нуждающихся. Это

происходит по основаниям предусмотренным законом. В частности, ст. 72 ЗоЖО

прямо гласит, если гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного

ухудшения своих жилищных условий в течение 5 лет путем обмена жилища, его

отчуждения либо разрушения или порчи по его вине, а также в случае выезда из

жилища, где он не был нуждающимся и вселения в жилище других лиц, (кроме

супруга, детей и нетрудоспособных родителей).

Во всех остальных случаях отказ в постановке на учет нуждающихся в жилище

подлежит обжалованию в суде.

Местные исполнительные органы, в частности акиматы, постоянно ведут учет

нуждающихся путем сверки документов с реальным проживанием нуждающихся. И

если обнаруживают случаи, когда основания для предоставления жилища из

государственного жилищного фонда, то происходит снятие таких граждан с учета

нуждающихся. Этими основаниями могут служить и выезд гражданами на постоянное

жительство в другой населенный пункт либо получения земельного участка и

завершение строительства собственного дома; либо приобретение жилища, а также

предоставление неверных сведений о нуждаемости в жилище из государственного

жилищного фонда.

Во всех этих случаях акиматы принимают решения с указанием оснований снятия с

учета. После принятия такого решения о снятии с учета, заинтересованные лица

извещаются в письменном виде в 10 дневной срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое постоянное место

жительства либо его смерти, очередность сохраняется за членами его семьи,

оставшимися в данном населенном пункте и вместе с ним состоящими на учете.

Согласно п.2 ст.67 ЗоЖО " жилища из государственного фонда предоставляются

также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных

организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные

должности".

Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным. Что понимать под

служебным жилищем? Статья 2 ЗоЖО дает ему разъяснение «это жилище с особым

правовым режимом, предназначенное для заселения гражданами на период

выполнение ими обязанностей, связанных с характером их трудовых отношений».

Надо отметить, что законодательное понятие служебных жилых помещений,

имеющих особый правовой режим, выработано только для государственного

жилищного фонда. Перечень категорий работников, которые в связи с характером

их трудовых отношений должны проживать по месту работу и которым могут быть

предоставлены служебные жилища устанавливается законодательством Республики

Казахстан. Такое проживание не столько право работника, сколько его

должностная служебная обязанность. Наглядно это видно на примере переезда

многих государственных служащих из бывшей столицы Республики Казахстан в

новую столицу г. Акмолу с предоставлением служебных жилых помещений.

Особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения это

связь права на жилое помещение не только с работой в определенной

организации, но и связанная с определенным кругом обязанностей. Статья 111

ЗоЖО устанавливает жесткие требования к работникам, прекратившим трудовые

отношения на основании, которых им и предоставлялось служебное жилище. Такие

работники подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без

предоставления другого жилого помещения. Перевод гражданина, продолжающего

работать в организации на другую должность, не требующую проживание по месту

работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет

работник, назначенный на освобожденную должность.

Требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть

предъявлено в течение 3-х лет со дня прекращения трудовых отношений. Это

означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми

отношениями завершается, т.к. прекращаются трудовые отношения и остаются

только жилищные.

Жилище из государственного жилищного фонда может быть приватизировано

нанимателем с согласия собственника жилища, а также обменено на другое жилище

из государственного жилищного фонда. При этом обмен не должен приводить к

намеренному ухудшению жилищных условий гражданина. А государственный служащий

или работник бюджетной организации либо лицо, занимающее государственную

выборную должность должно проработать на государственной службе или в

бюджетных организациях не менее 10 лет. Но если вышеперечисленные лица

прекратили трудовые отношения до момента приватизации занимаемого жилища, они

подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления

другого жилого помещения. Исключение составляют случаи увольнения по

следующим причинам:

1)в случае ликвидации предприятия, сокращения численности или штата работников;

2)в связи с болезнью, препятствующей дальнейшей работе;

3)в связи с выходом на пенсию.

Не подлежат выселению семьи работников, которые погибли при исполнении

служебных обязанностей.

Военнослужащие, которым жилище, приравненное к служебному было предоставлено

на период прохождения службы в данном населенном пункте, вправе

приватизировать его после 10-летнего стажа военной службы, а при увольнении

по выслуге лет, болезни или по сокращению штатов - независимо от срока

службы.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину может быть, по желанию его и

совершеннолетних членов его семьи приравнено к служебным, если он поступит

впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетных

организациях или займет государственную выборную должность.

Закон о жилищных отношениях специально не предусматривает особенностей

предоставления жилища из жилищного фонда государственных предприятий.

Специально этому посвящена статья 100 Закона, которая в основном носит

отсылочный характер, указывая что порядок предоставление указанных жилищ и

пользование ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Однако,

после введения в действие Закона и по сей день, Правительство не принимало

каких-либо общих постановлений определяющих правовой режим жилищ

государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и

их количество растет, следует руководствоваться Законом и теми правовыми

нормами, которые действовали ранее и не противоречат новому законодательству.

Раздел V Закона о жилищных отношениях регулирует возможность предоставления

жилища в порядке исполнения договора. Возникающие в таком порядке жилищные

правоотношения по-своему содержанию не отличаются какими либо специфическими

особенностями. Закон предусматривает возможность передачи жилища по договору

в собственность или в пользование.

Права нанимателя возникают на основании двух последовательно заключаемых

договоров. Во-первых, - о представлении жилища в будущем. По этому договору

гражданин - будущий наниматель вправе требовать от другой стороны передать

ему в установленный срок определенное договором жилое помещение. После

исполнения этого договора его действие прекращается, и с лицом, получившим

квартиру, заключается договор о пользовании жилым помещением ( договор найма

жилого помещения).

Договор о предоставлении жилища может быть заключен либо с гражданином,

который сам передает имеющееся у него жилище, и предоставление другого жилища

является своего рода вещественной компенсацией ( 1-4 ст.115 ЗоЖО), либо с

гражданином, которому жилое помещение по договорному обязательству должно

предоставляться в связи с иными основаниями ( п.5-6 ст.115).

В первом случае договор о предоставлении жилища ведет к прекращению права

гражданина на одно жилище и возникновению у него права требовать

предоставления взамен другого жилища.

Во втором случае гражданин не передает предоставляющей организации никакого

жилья, но берет вместо этого на себя обязанность принимать трудовое или

финансовое участие в строительстве или приобретении жилого дома либо

надлежащее исполнять обязанности, возникающие из трудового договора, получая

за это право требовать передачи ему жилища.

Оба варианта ведут к одному конечному результату - приобретение нанимателем

получившим жилище в пользование по договорному основанию права не зависимого

от места работы или занимаемой должности получателя жилища. Правовой статус

такого нанимателя после получения жилища аналогичен статусу нанимателя жилого

помещения из государственного жилищного фонда.

& 2. Изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Изменение жилищных правоотношений может происходить по самым различным

основаниям и затрагивать все элементы правоотношения (субъекты, содержание,

предмет). В то же время к изменению правоотношения нельзя относить случай,

когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не

изменение, а прекращение правоотношения. Именно поэтому обмен жилыми

помещениями в одних случаях влечет прекращение жилищного правоотношения с

возникновением другого правоотношения, а в других - его изменение и

прекращение, что происходит при родственном обмене.

Вопросы изменения жилищных правоотношений специально исследованы в работах Б.С.

Лесина, Б.М. Гончало, С.П. Соколова и др.1

Но надо отметить, что эти работы написаны на основании российского жилищного

законодательства. В данной работе рассматриваются основные случаи изменения

жилищных правоотношений, предусмотренные жилищным законодательством Республики

Казахстан.

а) Изменение жилищного правоотношения при вселении в

помещение членов семьи и других лиц.

В данном случае изменения происходят прежде всего в субъектном составе

жилищного правоотношения. Подход законодателя к определению условий, при

которых такое вселение допускается, подвергся в последние годы существенному

пересмотру, вызванному главным образом двумя обстоятельствами. Во-первых,

провозглашением отказа от прописки и пере

хода к учету населения по месту пребывания и жительства; во-вторых,

разграничением социального и коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве

собственности, может вселить в это помещение других лиц только с согласия

собственника.

Независимо от согласия собственника наниматель может вселить в нанятое им

помещение только несовершеннолетних детей, а если, а если указанное помещение

является изолированным - также супруга и нетрудоспособных родителей.

Лицо, вселенное нанимателем в нанятое им помещение, приобретает равное с

нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи право

пользования жилым помещением, во-первых, если оно признается членом семьи и,

во-вторых, если при вселении не было предусмотрено иное.

Изменение состава семьи может иметь место в случае смерти члена семьи,

переезда его на другое постоянное место жительства и наступление иных

обстоятельств. Выбытие члена семьи не сопровождается здесь вселением в жилое

помещение другого члена семьи. Выбытие члена семьи влечет изменения жилищных

отношений лишь в строго очерченных законом пределах. В частности, оно может

повлечь изменение в оплате жилья и коммунальных услуг. В то же время ни при

каких обстоятельствах оно не может само по себе повлечь изменения в предмете

жилищного правоотношения. Так, наймодатель не может требовать от нанимателя

переезда на меньшую площадь по тем основаниям, что состав семьи уменьшился и

занимаемая нанимателем жилая площадь для него, как полагает наймодатель,

слишком велика.

б) Изменение жилищного правоотношения при разделе

жилого помещения.

В данном случае изменение жилищного правоотношения затрагивает как его

предмет, так и субъектный состав.

Раздел жилой площади при социальном найме регламентирован в ст. 92 ЗоЖО. Хотя

в ней сказано, что требовать заключение отдельного договора найма может лишь

совершеннолетний член семьи нанимателя, при определенных обстоятельствах

такое право может быть признано и за несовершеннолетних.

В случаях предусмотренных законом , в интересах несовершеннолетних могут

выступать его законные представители.

Жилое помещение должно удовлетворять требованиям, предъявляемым к предмету

договора жилищного найма, в том числе быть изолированным. По своему размеру

помещение должно соответствовать доле выделяющегося в жилой площади. Выдел

производится также с учетом сложившегося порядка пользования.

Сложнее обстоит дело при коммерческом найме. Нам представляется, что

заключение отдельного договора найма возможно здесь лишь при согласии

наймодателя. Требуется согласие и членов семьи, а также других лиц,

постоянно проживающих в жилом помещении. Возникающие при этом споры могут

рассматриваться в судебном порядке, однако при отказе наймодателя дать

согласие на заключение отдельного договора такой договор заключению не

подлежит. Отказ гражданина, которому сдаваемое внаем помещение принадлежит на

праве собственности, дать согласие на заключение такого договора найма с

одним из совместно проживающих с нанимателем других лиц, в том числе с одним

из членов его семьи, служит безусловным препятствием для заключения такого

договора и оспариванию не подлежит.

Что касается раздела жилой площади в кооперативных домах, то до полной

выплаты паевого взноса он происходит при наличии следующих условий. Прежде

всего, ограничен круг лиц, между которыми такой раздел может быть произведен,

Это - супруги и наследники. За супругом члена кооператива может быть признано

право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались

из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период

совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам. ( ст.223 ГК РА; ст.

19, 20 Кодекса о браке и семьи Казахской ССР). Кооперативная квартира не

составляет исключения. Фактически супруг члена кооператива, имеющий право на

паенакопления равноправен с членом кооператива, во владении, пользовании и

распоряжении квартирой. Различие в правовом положении касается лишь участия в

управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не

его супругу.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива,

постоянно проживающие вместе с ним в кооперативной квартире.

Раздел жилого помещения в кооперативной квартире может быть произведен и

между наследниками, которые имеют преимущественное право на вступление в

данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований. Обязательным условием

раздела кооперативной квартиры между наследниками также является выделение

каждому из них в этой квартире изолированного жилого помещения. Споры о

разделе жилых помещений, в том числе и споры, связанные с переоборудованием

квартир, независимо от того, между какими субъектами они возникают,

разрешаются в судебном порядке.

в) Изменение жилищного правоотношения при переустройстве

и перепланировке жилого помещения.

В данном случае предмет жилищного правоотношения претерпевает изменения не

только в силу естественного износа, который неизбежно происходит, но и в

результате производства переустройства и перепланировки, который может иметь

место по инициативе как нанимателя, так и наймодателя. Но от кого бы ни

исходила эта инициатива и чем бы они ни была продиктована, переустройство и

перепланировка допускаются только в целях повышения благоустройства квартиры,

нередко это вызвано необходимостью переоборудования смежных комнат в

изолированные в целях последующего раздела жилой площади. Для производства в

квартире перепланировки и переустройства необходимо иметь согласие всех

проживающих в квартире нанимателей и членов их семей, а также наймодателя.

Кроме согласия всех указанных выше лиц, необходимо разрешение

соответствующего органа районной или городской администрации, что выражается

в утверждении с технической стороны проекта перепланировки.

Если кто-либо из лиц, согласие которых требуется, возражает против

перепланировки, то возникший спор передается на разрешение суда. Если

соответствующий орган отказывается утверждать проект с технической стороны,

то такой отказ заинтересованные лица также могут обжаловать.

Если речь идет о помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности,

то отказ собственника дать разрешение на перепланировку ни в каком порядке

оспорить нельзя.

Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта должно

отвечать санитарным и техническим требованиям.

Прекращение жилищных правоотношения. Выселение.

Хотя жилищные правоотношения и носят длящийся характер, рано или поздно

наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

Указанные обстоятельства именуются юридическими фактами и подразделяются на

событие и действия.

Если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул

жилой дом, то хотя бы его обитатели и уцелели, действие жилищного

правоотношения прекратилось, поскольку помещений, в которых жили люди, больше

нет.

Прекращение жилищного правоотношения имеет место и тогда, когда человек,

который этим помещением пользовался, умирает.

Прекращение жилищного правоотношения может быть обусловлено истечением срока,

сели правоотношение носит срочный характер, непригодностью помещения для

проживания, выкупом кооперативной квартиры и другими обстоятельствами. В

указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с

которыми сам закон связывает прекращение правоотношений. Так, выкуп

кооперативной квартиры влечет прекращение жилищного правоотношения и

возникновение правоотношения собственности в силу закона.

Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его

участников, а в некоторых случаях, предусмотренных законом и по требованию

одного из участников.

Акты государственных органов и органов исполнительной власти как основания

прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями

их участников или других лиц, но также и с иными периодическими фактами. Так,

аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной комиссией,

служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на

административное выселение проживающих в доме лиц.

Прекращение жилищного правоотношения может как сопровождаться, так и не

сопровождаться выселением граждан.

Выселение , по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось,

во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового

воздействия. Выселение из жилищ государственного жилищного фонда допускается

лишь по основаниям установленным законом ( ст.103 - 105 ЗоЖО).

Выселение допускается в силу расторжения договора найма и в большинстве

случаев с предоставлением другого благоустроенного жилища:

1)если жилой дом, в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с

изъятием земельного участка для государственных надобностей;

2)если жилой дом подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу

непригодности его для дальнейшего проживания;

3)если жилище грозит обвалом;

4)существенного изменения условий проживания в результате капитального

ремонта жилища.

5)признание договора найма жилища недействительным по основаниям,

предусмотренным п.2 ст.108 ЗоЖО.

Не допускается выселение несовершеннолетних детей без предоставления другого

пригодного жилища из государственного жилищного фонда, если они остались без

попечения родителей.

Из служебных жилых помещений граждане выселяются без предоставления другого

жилища ( ст. 101 п.5 и 6), а также выселение без предоставления другого

жилища допускается в случаях:

1)если наниматель, члены его семьи систематически разрушают или портят жилище;

2)если они систематически нарушают правила общежития;

3)если они без уважительных причин уклоняются в течение

4)если они самоуправно заняли жилище;

5)если они лишены родительных прав и их областное проживание с детьми, в

отношении которых они лишены родительских прав и т.д.

Выселение из общежитий, хотя и в судебном порядке, но без предоставления

выселяемым другого жилого помещения предусмотрено ст. 114 ЗоЖО Республики

Казахстан. Выселению без предоставления другого жилища подлежат сезонные и

временные работники, лица, работавшие по срочному трудовому договору

(контракту), а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из

них.

Лица, принятые на постоянную работу, могут быть выселены из общежития без

предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному

желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или за

совершение преступления.

Собственник может отказать нанимателю в возобновлении договора найма на новый

срок, если договор заключен на срок не свыше одного года, причем в договоре

предусмотрено обязательство нанимателя освободить помещения по истечении

этого срока.

Глава III. Особые формы собственности на жилище.

& 1. Кондоминиум

Серьезными новшествами отличаются включенные в Закон главы 6 и 7:

«Кондоминиум» и «Управление объектом кондоминиума». Необходимость таких глав

была вызвана прежде всего массовыми «преобразованиями» нанимателей

государственных квартир в их собственников. В короткое время множество

государственных многоквартирных домов было полностью или почти полностью

приватизировано. В одном доме появились десятки собственников, которые быстро

усвоили, что стали полными хозяевами своих квартир, но не проявляли

практически никакой заботы о содержании дома в целом. Да и жилищные органы

старались освободиться от такой заботы, хотя не прочь были выступать в роли

собственников для извлечения доходов от сдачи в аренду подъездов, подвалов и

других не относящихся к квартирам частей жилого здания. Между тем, еще

Жилищный кодекс 1992 года предусматривал, что собственники отдельных квартир

одного дома обязаны соразмерно участвовать в общих затратах по его содержанию

(статья 24 Жилищного кодекса).

Однако конкретные формы, обеспечивающие использование жилого дома, имеющего

множество индивидуальных собственников, в качестве единого, хорошо

функционирующего жилищного комплекса, наше законодательство не

предусматривало.

Изучение мирового опыта показало необходимость обратиться к такой

своеобразной форме общей собственности как кондоминиум. Эта форма хорошо

известна многим государствам, ибо и там весьма распространенным способом

эксплуатации многоквартирных домов является не столько сдача собственником

дома имеющихся в нем квартир в аренду большому числу нанимателей, сколько

продажа квартир в индивидуальную собственность множеству покупателей. И здесь

используется модель кондоминиума.

Что же такое кондоминиума?

Это - своеобразная, объективно существующая форма собственности, которая

статьей 2 Закона определена следующим образом: «Особая форма собственности на

недвижимость как единый имущественный комплекс, при котором помещения

находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических

лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой

собственности».

Даже небольшой дом, построенный двумя собственниками, может быть объектом

кондоминиума, ибо каждая из двух квартир дома может находиться в

индивидуальной собственности, а общие коридор, выход, сеть инженерного

оборудования, подводящая к квартирам дома коммунальные ресурсы, и некоторые

другие предметы будут находиться в общей долевой собственности. Это еще более

отчетливо видно в многоквартирном доме с большим числом собственников

квартир.

Следует четко ограничивать кондоминиум как объект правовых отношений, от

субъектов этих отношений ,то есть от управляющего домом объединения

собственников, независимо от его организационно-правовой формы.

1

В соответствии со статьей 31 Закона для кондоминиума характерно то, что:

1)каждый собственник , участник кондоминиума самостоятельно, независимо от

воли и желания других участников, распоряжается своей квартирой;

2)остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, в том числе и общий

земельный участок,1 относится к общей

долевой собственности (общему имуществу) всех участников кондоминиума. Но доли

участников пространственно не выделены и поэтому по отношению ко всей массе

общей собственности выражаются в частях или процентах целого. Конкретный размер

доли устанавливается как отношение размера полезной площади жилого помещения,

находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к

размеру общей полезной площади всех помещений дома. Такая доля не может быть

выделена в натуре. Ее обычно называют идеальной долей, и ее главное назначение

- послужить критерием для определения размера денежного участия каждого

собственника в расходах на содержание всего общего имущества;

3)каждый участник кондоминиума на равных, независимых от размера доли

основания вправе пользоваться общим имуществом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в

силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений

кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых

регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на

его существование;

4)индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля этого участника

в общем имуществе неразделимо связаны.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или

орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть

общего имущества в ограниченное пользование ( например, земельный участок под

индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче.

Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также

находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы

и т.д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая

правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению

собственников жилых помещений.

Закон устанавливает равное правовое положение участников кондоминиума при

решении всех вопросов, затрагивающих общий интерес (статьи 33, 43, 47

Закона).

Если в одном жилом помещении ( в одной квартире) проживают два или несколько

собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким

собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума

( статья 33 Закона).

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в

качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и

раздельной собственности. Всякое изменение в составе собственников

вследствие, например, продажи квартиры, требует внесения соответствующих

изменений в регистрационные документы.

& 2. Управление объектом кондоминиума.

Поскольку в настоящее время жилые дома, объективно существующие в форме

кондоминиальной собственности, управляются поспешно образованными

кооперативами собственников квартир (КСК), такая форма управления

кондоминиумом представляется на первый взгляд единственно возможной. Но Закон

не содержит подобного категорического утверждения, напротив, допускает

существование и других форм управления по выбору собственников ( ст. 42 ЗЖО).

При выборе формы управления всем домом необходимо учитывать, что дом должен

управляться весь в целом как единый жилищный комплекс, ибо единство и общая

принадлежность всех вне квартальных помещений и сооружений, всей инженерной

системы, обеспечивающей жизнедеятельность такого жилищного комплекса,

настоятельно требуют в отношении всего дома непрерывного наблюдения,

контроля, ремонта, предупреждения аварий и устранения их последствий. Словом,

всех необходимых действий, без которых эксплуатация дома и условия проживания

в нем будут резко ухудшены или даже разрушены.

Индивидуальные договоры, не ухудшающие единой системы управления, возможны

лишь для оказания сугубо индивидуальных услуг: внутриквартирное

электроснабжение, телефон и некоторые другие услуги.

Для домов, в которых помимо квартир имеются и другие индивидуально

используемые собственником нежилые помещения ( офисы, магазины,

парикмахерские, ремонтные мастерские и т.п.), орган управления, аналогичный

КСК, более точно именовать кооперативом собственников помещений - КСП.

Правовой статус КСП и КСК является тождественным и кроме небольших различий,

связанных с содержанием жилых и нежилых помещений, условия создания и

деятельности как КСК , так и КСП являются однотипными.

Разумеется, избрание той или иной формы управления относится, как уже

говорилось, к компетенции собственников квартир. Но поскольку, во-первых,

использование какой-либо формы необходимо, и во-вторых, управление домом как

таковым может осуществляться лишь в одной организационной форме, следует

реально учитывать более целесообразной форму КСК.

Согласно Закону любой из собственников может быть инициатором образования

КСК, но решение об этом должно быть принято на учредительном собрании, на

котором присутствует не менее половины собственников в помещений. Если на

собрании не будет такого кворума, предусмотренного пунктами 4 и 5 статьи 43

ЗЖО, оно считается несостоявшимся. Назначается повторное собрание, которое

может состояться независимо от числе его участников.

Против этой нормы выдвигаются критические замечания, сводящиеся к тому, что

нельзя придавать юридическую силу решению собрания, на котором было менее

половины собственников помещений.

Но доводы подобного рода неубедительны. Дом не может нормально

функционировать в качестве неуправляемого объекта, поэтому патовая ситуация в

установлении какой-либо формы управления должна быть так или иначе

преодолена. И установленный законный путь преодоления (проведение повторного

учредительного собрания при любом количестве участников) является наиболее

разумным. Он, кстати сказать, применяется для определения кворума и других

собраний в добровольно создаваемых объединениях (см., например, статью 65

Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 2 мая 1995

года «О хозяйственных товариществах»).

Итак, в силу решения учредительного собрания КСК признается образованным.

Любой собственник имеет право считать себя членом кооператива, независимо от

того, участвовал ли он в учредительном собрании и (или) в других собраниях

кооператива. Для этого не требуется никаких заявлений и приемных процедур.

Не исключен, конечно, вариант, при котором участник кондоминиума определенным

образом выразил свою волю не вступать в кооператив. Тогда, естественно,

такого участника нельзя считать членом кооператива, ибо членство является

добровольным. Данный собственник квартиры (помещения) не участвует в

управлении кооперативом и в принятии решений общего собрания, но должен

подчиняться всем решениям органов управления кооперативом, относящимся к

содержанию и использованию общего имущества, обеспечивающим прочность и

безопасность эксплуатации дома.

Однако с формированием КСК власть собственником помещений в

определении формы управления не прекращается. Во-первых по решению членов КСК

такая форма может быть изменена ( пункт 6 Закона). КСК, например, может

передать по договору дом в управление определенному физическому или

юридическому лицу ( подпункт 7 пункта 1 статьи 47 ЗЖО).

Во-вторых, если КСК объединяет несколько домов, то собственники какого-либо

дома вправе выйти из состава кооператива и образовать свой отдельный

кооператив или применить иную форму управления (пункт 7 статьи 42).

Кооперативы собственников квартир также подлежат государственной регистрации,

но регистрируются они как юридические лица, то есть отдельно от регистрации

кондоминиумов.

Заключение

На основании вышеизложенного напрашиваются следующие выводы и предложения:

1.На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные,

так и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что

расширены возможности граждан по распоряжению приватизированным или купленным

жильем .(В частности, граждане имеют право отчуждать, передавать наследникам

и т.д.)

Отрицательные же - состоят в том, что перспектива получения жилья для

подавляющего большинства очередников становится все более призрачной, а

кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья в собственность и

вопрос об их возврате усугубляется растущей инфляцией.

Поэтому, в нынешних непростых условиях все ветви власти, должны осознать, что

без широкой государственной поддержки без дотаций из государственного и

местного бюджета обеспечение граждан жильем становится неразрешимой

проблемой.

2.Не менее важно восстановить государственное управление системой жилищно-

коммунального хозяйства, обуздать монополистов, обеспечивающих население

водой, энергоресурсами, отвечающих за санитарно-эпидемиологическое,

экологическое благополучие городов и населенных пунктов, иначе система

жилищно-коммунального хозяйства придет в окончательный упадок. При этом надо

учитывать тот факт, что основная масса жилья была построена 20-30 лет назад и

нуждается в серьезной реставрации, а многие здания вообще не соответствуют

современным требованиям благоустройства.

3.При предоставлении жилища из государственного жилищного фонда также должно

учитываться одно обстоятельство, предусмотренное п. 2 ст.76 Закона о жилищных

отношениях, которое не допускают заселение одной комнаты лицами разного пола

старше семи лет ( кроме супругов) без их согласия.

На наш взгляд наступило время изложить данную норму закона в следующей

редакции « при предоставлении жилища из государственного жилищного фонда не

допускается заселение одной комнаты двумя и более лицами ( кроме супругов).

4.Серьезным новшеством внесенным Законом «О жилищных отношениях» является

введение «Кондоминиума» как особой формы собственности на недвижимость.

Следует четко ограничить кондоминиум как объект правовых отношений от

субъектов этих отношений.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в

силу того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений

кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых

регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на

его существование. Индивидуальная собственность участника кондоминиума и доля

этого участника в общей имуществе неразделимо связаны.

Кондоминиум, как всякая недвижимость, подлежит государственной регистрации в

качестве единого комплекса, в котором выделяются объекты индивидуальной и

раздельной собственности.

5.В отношении органа управления объектами кондоминиума, нельзя утверждать, что

такие формы управления как кооператив собственников квартир или кооператив

собственников помещений являются идеальными. Избрание той или иной формы

управления относится, к компетенции собственников квартир, поэтому должна

применяться та форма управления которую они считают целесообразной. Например

это может быть избрание управляющего объектом кондоминиума из числа

жильцов одного многоквартирного дома, который заключает контракты с другими

службами на обслуживание этого дома.

Практика показывает, что объединение в один КСК «Елимай» г.Алматы 98 домов,

составляющих 3359 квартир объединяющих свыше 10000 жильцов - собственников

квартир, не дает возможности членам этого КСК участвовать реально в

управлении объектами кондоминиума.

Высшим органом управления КСК является общее собрание его членов. Как можно

провести собрание в данном КСК «Елимай» и принять какие-то решения?

Реально КСК выполняет те же функции что и бывшая ЖЭКи ( жилищно-

эксплуатационные комитеты) только зарплату получают за счет взносов вносимых

жильцами на содержания жилья.

6.Правовые положения члена КСК коренным образом отличается от правового

положения члена жилищного кооператива ( и ЖК). Член ЖК может быть выселен из

квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть

выселен лишь в исключительных случаях, предусмотренных специальным законом в

случае прекращения права собственности.

В целом по мере развития рыночных отношений в Республике Казахстан решение и

реализации этих предложений на наш взгляд будут способствовать увеличению

широкого слоя собственников жилья и улучшению жилищных условий граждан

Республики Казахстан.

Список использованной литературы,

законодательных и нормативных актов.

1. Конституция Республики Казахстан, принятая 30 августа 1995 года г.Алматы,

1995.

2. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях».

Алматы, 1997.

3. Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой

жилищной политике».

4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года №

1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики».

5. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года №

437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья».

6. Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О

мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и

нежилых помещений в жилых домах».

7. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля

1997 года «О практике применения судами законодательства по приватизации

гражданами жилых помещений».

8. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября

1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел

по спорам между гражданами и ЖСК».

9. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» от 5 сентября

1991 года.

10. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июля 1983 года.

11. Закон Кыргызской Республики от 28 октября 1997 года «О товариществах

собственников жилья (кондоминиумах)».

12. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987.

13. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. См. Гражданское

законодательство Республики Казахстан - толкование и комментирование. Алматы,

1998. В кн. 5.

14. Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореферат

канд. дисс. Свердловск. 1984.

15. Жилищное законодательство: Комментарий ( отв. Редакторы В.Ф. Яковлев,

П.И. Седугин М. 1991)

16. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях

становления рыночной экономики. См.: Гражданское право России при переходе к

рынку. М. 1996.

17. Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991.

18. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Л. 1967.

19. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс.

Минск, 1988.

20. Толстой Ю.К. Жилищное право. См. Гражданское право. Т. II . М. 1997.

1 К.Маркс, Ф.Энгельс. Соч. Т.33 ч.1, с.187.

1 СДЗ т. 12 с.47

1 СП Каз. ССР, 1984, № 19, ст.66.

2 Постановление Пленума Верховного Суда

Казахской ССР от 28 июня 1985 года № 4 "О некоторых вопросах применения судами

жилищного законодательства Казахской ССР. См.: Бюллетень Верховного Суда

Казахской ССР 1985, № 4

1 Ведомости СССР, 1981, № 26, ст.834

2 Ведомости Верховного Совета Казахской ССР 1983, № 38, ст.299

3 Ведомости Верховного Совета Республики

Казахстан 1992, № 15, ст.356; 1993. № 8, сь.159

4 Ведомости Парламента Республики Казахстан, 1997, № 8, ст.84

1 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.10

2 СААП Казахской ССР, 1985, № 4, ст.12

1 Сборник нормативных актов КСК, Алматы, 1995.

1 Толстой Ю.К. "Жилищное право в кн.

Толстой Ю.К., Сергеев А.П. "Гражданское право" М. 1997. ч. II, с. 210.

2 См. например: Толстой Ю.К Новое

советское жилищное законодательство. М.1984, Яковлев В.Ф., Седугин П.И.

Жилищное законодательство М. 1991., Басин Ю.Г., Сулейменов М.К. Комментарий к

жилищному кодексу. Алма-Ата, 1987г.

3 Корнеев С.М., Крашенининников П.В.

Приватизация жилищного фонда. М. 1996., с.16

1 Ю.К. Толстой "Жилищное право" в кн. Гражданское право. "Проспект" 1997. С. 217

2 Ю.Г.Басин. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963.С.118

1 М.К. Сулейменов. Вещные права по

гражданскому праву РК. В кн.: Актуальные вопросы коммерческого законодательства

в РК и практика его применения. Т.1 Алматы. Адилет-пресс. 1996. С. 249.

1 СП РФ .1983. № 18 Ст.111.

2 Ю.К. Толстой Указ. работа С. 250.

1 См.: Ведомости Верховного Совета

Республики Казахстан. 1992, № 15 ст.356; 1993. № 8. Ст.159.

1 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

2 Мушкин А.Е. Предоставление жилых помещений и пользование ими. Л., 1988, с.55

1 Сборник нормативных актов КСК

1 М. Акчулаков. Почему в КСК "Асыл"

фантастические тарифы на тепло и горячую воду? См.: газета "Начнем с

понедельника". 2.04.1998 № 13 (182)

1 Лесин Б.С. Изменение жилищных

правоотношений. Автореферат канд. дисс. Л. 1967; Гончало Б.М. Основания

изменения жилищных правоотношений. Автореф. Канд. Дисс. Свердловск, 1984;

Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф.канд. дисс. Минск.

1988.

1 Смешение этих понятий допускают иногда

даже специалисты. См. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.

М., 1996, с.92 101. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в

условиях становления рыночной экономики . - «Гражданское право России при

переходе к рынку». М., 1996, с.171. Смешение содержится и в Законе Кыргызской

Республики от 28 октября 1997г. «О товариществах собственников жилья

(кондоминиумах)».

1 Порядок предоставления земельного

участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума утвержден

Правительством Республики Казахстан 22 декабря 1997 года - «Казахстанская

правда», 6 января 1998 года.

Страницы: 1, 2