Курсовая: Договоры в жилищной сфере

предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором

распложено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое

помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер

арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключённым (ст.

654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной

политики» указывает также на необходимость установления в договоре размера

оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).

II. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в

общем виде, подробное регулирование должно быть в новом Жилищном кодексе

Российской Федерации и иных актах жилищного законодательства, как России, так

и её субъектов. В ГК указывается, что объектом данного соглашения могут быть

жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального

жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е.

то жильё, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам

органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными

организациями.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности

из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной

администрацией, общественными объединениями, государственными и

муниципальными предприятиями, учреждениями.

Одна из особенностей данного договора выражается в том, что он заключается на

основе ордера.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае

нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Как

разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении № 2 от 3 апреля 1987

г., расторжение договора найма жилого помещения и признание ордера

недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования

которым принадлежит другому гражданину, влечёт выселение лиц, вселившихся на

основании такого ордера, с предоставлением им другого жилого помещения,

соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру.

Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое

помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в

установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебном

порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не

соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных

условий, нарушение прав других граждан и организаций на оказанное жилое

помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о

предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и

условий предоставления жилых помещений. Исковое требование о

недействительности ордера может быть заявлено в течение трёх лет с момента

выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). В случае признания ордера на жилое помещение

недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они

подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в

письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем -

государственной либо муниципальной организацией или органом местного

самоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ст. 14 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной

жилищной политики», право социального найма жилого помещения предоставляется

гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и

муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой площади. Жилище,

предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается сроком

владения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домах

государственного и муниципального, и что немаловажно, общественного жилищных

фондов (поскольку ранее режим общественного жилищного фонда был во многом

аналогичен государственному), сохраняется право найма независимо от площади

занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также

указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать)

совместно с ним и, что особо следует подчеркнуть, согласно гражданскому и

жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖК РСФСР)

пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,

вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние

члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по

обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Второй по счёту особенностью договора социального найма можно назвать его

бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческого найма.

В связи с бессрочностью рассматриваемого договора по одному соглашению в

разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно

проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя

договор не меняется. Вместе с тем, Жилищный кодекс РСФСР устанавливает

правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия

нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его

нанимателем по ранее заключённому договору найма вместо первоначального

нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому

совершеннолетнему члену семьи умершего.

Особый интерес вызывает вопрос о значении для рассматриваемого договора

признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, что малоимущим и иным

указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется

бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других

жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Перспективы

такой формы распределения жилья определены в Основных направлениях нового

этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», утверждённых

Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основных направлениях

предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатного предоставления

жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам,

не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходимой

гарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основным

направлениям, обязанность органов местного самоуправления

«ежегодно.устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого

бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма». Следует

указать и на ст. 59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление

в бесплатное пользование жилых помещений с отоплением и освещением

специалистами, перечень категорий которых и порядок такого предоставления

устанавливаются Правительством РФ.

Все приведённые нормы - от Конституции и до Жилищного кодекса - имеют в виду

главным образом или исключительно жилые помещения, которые входят в состав

государственного и муниципального фонда социального использования.

Как уже было указано, определённые категории граждан, признающиеся

законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в

ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской

Федерации.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаётся достаточно большой круг

лиц:

1. Граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи

ниже уровня, устанавливаемого субъектом российской Федерации. Например, в

областном законе Свердловской области «О предоставлении жилища в Свердловской

области» от 28 апреля 1995 г. указывается, что нуждающимся признаётся лицо,

отнесённое к указанной в данном акте категории и имеющие обеспеченность жильём

не более 15 кв. м. общей площади на одного человека.

[19]

2. Лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем

установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание

стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования

и т.п.).

3. Лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в

составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых

хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по

заключению учреждений здравоохранения) в данной квартире невозможно.

4. Граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и

более семьи при отсутствии родственных отношений.

5. Граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и

временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а так

же граждан, поселившихся в связи с обучением.

6. Граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах

государственного, муниципального и общественного жилищного фондов, либо найма

в домах жилищных и жилищно-строительных помещений, принадлежащих гражданам на

праве собственности, не имеющие другой жилой площади.

Согласно ст. 30 ЖК РСФСР учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного

самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учёт и не

по месту жительства).

Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное

предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более

двадцати категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более

двадцати категориям граждан.[20]

При этом следует иметь в виду, что нормативные акты субъектов Российской

Федерации значительно расширяют круг лиц, имеющих право на первоочередное и

внеочередное предоставление жилья.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в

виде отдельной квартиры.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной

политики», оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма

устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение удержек на содержание и

ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты

жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет с

использованием мер социальной защиты.

Жилищный кодекс РСФСР устанавливает срок внесения квартирной платы. В

соответствии со ст. 56 наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно

не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за

коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и

другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утверждённым в

установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему

законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные

услуги.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое

помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может

быть произведён без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст. 82 ЖК

РСФСР обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения

капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора

найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в

это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жильё, как правило, относящееся к

маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

[21] Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими

жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся

наймодателем за его счёт. В период проживания нанимателя в связи с капитальным

ремонтом в другом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение,

предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставленного жилого помещения на время капитального ремонта

нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в

постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его

семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или

существенно изменится, законодательство устанавливает два условия.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласие нанимателя на такое

изменение (п. 3 ст. 681 ГК).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится и у нанимателя образуется

больше жилой площади, чем предусмотрено договором, нанимателю и членам его

семьи должно предоставиться другое благоустроенное жилое помещение, причём до

начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР). Если же в результате

капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию

нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое

благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осуществление

переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могут производиться

только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя

(ч. 2 ст. 678 ГК) и с разрешения органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 84

ЖК РСФСР).

При невыполнении указанного требования наниматель, допустивший самовольное

переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, согласно

ст. 84 ЖК РСФСР обязан за свой счёт привести это помещение в прежнее

состояние.

Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК

предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование нанятое им

помещение (всё или часть) в поднаём. Непременным условием для этой передачи и

при коммерческом, и при социальном найме служит получение согласия

наймодателя. Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с

нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при нарушении

обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случаях, когда это

произошло вследствие действий поднанимателя, придётся всё же нанимателю.

Точно так же нести ответственность перед поднанимателем за все действия

наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых

обязательственных отношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма

отличается от договора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что

приобретённое поднанимателем право пользования жилым помещением не носит

самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое

помещение. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих

прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право

пользования, принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюдение правил о

норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет

недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого

договора – его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре

поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты

поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п.3 ст.424 ГК:

оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых

обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же

помещением. Наконец, п.6 ст.685 ГК исключает применительно к поднайму

действие норм о преимущественном праве заключения договора на новый срок.

Жилищный Кодекс, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие

только по отношению к договорам поднайма, которые заключает наниматель,

являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть

объедены в основном к следующему: для сдачи имущества в поднаем необходимо

получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, также и проживающих

совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается часть

предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного

выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю

по договору найму помещения; установлен особый перечень ситуаций, при которых

исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади,

о чём идёт речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаём исключается при проживании в

помещении лиц, страдающих тяжёлыми формами острых хронических заболеваний,

при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их

семей, проживающих в одной квартире и др.). Согласно п. 5 ст. 15 Закона «О

федеральной жилищной политике» граждане, сдающие жилые помещения в поднаём,

утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных

услуг.

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по

соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 450

ГК). Специальные правила, относящиеся к расторжению рассматриваемого

договора, содержатся в Жилищном кодексе. Часть из них совпадает с

предусмотренными в ГК. Другие же существенно отличаются. Прежде всего, можно

отметить, что право нанимателя расторгнуть договор найма в любое время в этом

случае не обусловлено необходимостью предварительного предупреждения. Другая

специальная норма указывает на то, что выезд нанимателя и проживающих с ним

членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечёт за собой расторжение

договора найма, притом с самого уже выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).

Принципиальное значение для решения вопроса о выселении имеет, в частности,

то, что основной формой является всё же выселение с обязательным

предоставлением взамен предоставляемого жилого помещения другого.

С предоставлением другого благоустроенного жилья граждане выселяются в

случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в

связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд,

жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный

участок. В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома,

другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой

принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое,

выселяемым из неё гражданам другое благоустроенное жилое помещение

предоставляется организацией, которой предназначается подлежащее

переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом грозит обвалом гражданам, выселенным из этого дома

(жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по

решению органа местного самоуправления за счёт его жилищного фонда либо

соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).

Кроме того, согласно п. 94 Жилищного кодекса РСФСР офицеры, прапорщики и

мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооружённых Сил и приравненные к

ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а

также проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие

связь с Вооружёнными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых

помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного

жилого помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона Российской Федерации «Об основах

федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по

договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат

выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего

санитарным и техническим требованиям по нормам обслуживания. В данном случае

граждане могут быть переселены на меньшую площадь (по нормам общежития - 6

кв. м. на человека), т.е. предоставляемое жилое помещение может быть

неблагоустроенным и (или) в коммунальной квартире.

При рассмотрении вышеуказанного основания выселения из жилого помещения

следует обратить внимание на следующие наиболее важные моменты:

1. Выселение в данном случае есть санкция за неисполнение обязанности

по договору найма жилого помещения. Следовательно, оно возможно лишь в

случае, если наниматель виновен. Если же плата за пользование жильём и

коммунальными услугами не вносится по уважительным причинам, то выселение

недопустимо.

2. Выселение производится в случае, если плата не вносится в течение 6

месяцев подряд. Нормативными актами республик, областей, краёв.может быть

установлен иной срок.

3. выселение не может быть произведено, если к моменту рассмотрения

дела в суде задолженность уже погашена.

Принципиальное значение имеет то, что суд, вынося решение о выселении, должен

указать в нём, какое именно помещение будет предоставлено выселенному лицу (ст.

97 ЖК РСФСР). Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в п. 24 постановления №

2 от 3 апреля 1987 г. (с изменениями и дополнениями от 30 ноября 1990 г.),

рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения,

отвечающего санитарным и техническим правилам, суд обязан истребовать

доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в

предоставленное жилое помещение. При необходимости суд может обязать

соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести

обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для

проживания.[22]

В Жилищном кодексе предусмотрены определённые основания и для выселения без

предоставления другого жилого помещения. Сюда относятся случаи, когда

наниматель, члены его семьи или другие лица, постоянно с ним проживающие,

систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по

назначению.

III. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию

срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что

до 6 июля 1991 г. применительно к таким отношениям применялось исключительно

определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и

дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор,

для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в

улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в

законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а

соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых

помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов,

как «Об основах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и «О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с

тем изменил не только форму, но и содержание рассматриваемых выше отношений,

чётко разделив коммерческий наём от социального.

ГК в основном развёл в разные законодательные коридоры (гражданский и

жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект

- жилые помещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договора

коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Следовательно, в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской Федерации

их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации и

соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма,

регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного

закона, данная регламентация относится к совместной компетенции России и её

субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те

многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учёт,

получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора

социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем

существенным условиям договора.

В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические

лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду

собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще

всего выступают жилищно-эксплутационные организации и службы. В Москве право

заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихся в

государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям

единого заказчика. Они же вправе заключать договоры по поводу социального найма

жилых помещений.[23]

В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин.

Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приведённой редакции

позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве

нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием

граждан, - достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по

ст. 168 ГК.

Гражданский кодекс применительно к рассматриваемому договору выделяет наряду

с нанимателем также тех, кого Кодекс именует «гражданами, постоянно

проживающими совместно с нанимателем». Специфика правового положения этих лиц

состоит в том, что, не будучи нанимателем, они имеют равные с ним права

пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего, лица, которые вселялись в жилое

помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могут приобрести и те, кто

вселяется позднее. Однако для этого необходимо наличие двух условий (ст. 679

ГК). Первое - получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и

нанимателя). Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно

повлечь за собой нарушения требований законодательства о норме жилого

помещения на одного человека. И лишь в виде исключения установлено, что ни

то, ни другое условие не распространяются на случаи, когда речь идёт о

несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает из договора найма жилого

помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частности при расторжении

договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, выселению из

жилого помещения на основании решения суда подлежат как наниматель, так и

другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постоянно проживающие совместно с

нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. С учётом этого

обстоятельства ответственность перед наймодателем за их действия,

выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения, возлагается

на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК).

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этого правила.

Речь идёт о заключении нанимателем особого договора с рассматриваемой

категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимо уведомить и

наймодателя, стороны - наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно

с ним, принимают на себя обязанность нести солидарную ответственность перед

наймодателем. В таком случае те, кто подписал этот договор, объявляются ГК

«сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, вправе по

общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении так же и

тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами». Наймодателя необходимо

лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом, однако, в прямо

предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будут соблюдены

требования законодателя о норме жилой площади на одного человека, наймодателю

предоставляется право запретить вселение временного жильца. Временный

характер проживания выражается в ограничении права проживать в жилом

помещении определённым сроком, который не может превышать шести месяцев,

после чего жилое помещение должно быть освобождено.

Временные жильцы отличаются от граждан, постоянно проживающих совместно с

нанимателем, тем, что самостоятельного права пользования жилым помещением не

приобретают.

Одна из особенностей договора коммерческого найма состоит в том, что п. 1 ст.

673 ГК, хотя и содержит по вопросу определения пригодности жилого помещения

для проживания отсылку к жилищному законодательству, но в отличие от того,

как сделано в отношении договора социального найма в ст. 672 ГК, действие

такой отсылки ограничено прямо указанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно к договору коммерческого найма

включает расшифровку понятия «жилое помещение», а равно определяет те

требования, которым оно должно отвечать. При этом включённые в ст. 673 ГК

нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предмета соответствующего договора

называет квартиру, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома. И хотя

говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться

как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких

квартир или жилых домов.

Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде

всего, двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК условий: 1) жилое помещение,

составляющее предмет договора, должно быть изолированным; 2) пригодным для

постоянного проживания.

Для договоров коммерческого найма, заключённых по поводу жилых помещений,

которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты

Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. утверждён

Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Москве.

[24] Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того

чтобы сделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды

выразить свою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и,

во-вторых, внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или

к отдельным его условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в

силу ст. 5 и п. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям

делового оборота. Это означает, что содержащиеся в нём правила поведения будут

действовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключённом

договоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682

ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление

жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора

найма жилого помещения, т.е. договора коммерческого найма, в качестве одного

из его основных признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчёркивает, что размер платы за жилое

помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению

сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что если законом

определён максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не

должна его превышать.

Следует отметить, что законодатель пока ещё не воспользовался предусмотренной

в ГК возможностью и соответственно не ввёл максимального предела платы за

предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Определённую роль в этом сыграла, очевидно, необходимость учесть возможные

негативные последствия такого шага: сужение свободного рынка жилых помещений,

предоставляемых внаём на коммерческих началах. Имеется в виду, что этот рынок

играет определённую роль в решении жилищной проблемы, всё ещё весьма острой для

нашей страны.[25]

Вместе с тем, в настоящее время существует специальная норма, решающая

определённым образом вопрос о цене в договоре коммерческого найма для случая,

когда его предметом служит жилое помещение в домах государственного и

муниципального жилищных фондов. Имея в виду установление контроля за

соответствующим условием в таких договорах, предусмотрена необходимость

регулирования применительно к ним оплаты жилья. Соответствующие функции

возложены на Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ и

местную администрацию (ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной

политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услуг выражаются в возможности

взыскания невнесённой той или другой платы на основе исполнительной надписи

нотариальных органов, а по прошествии установленного для этого срока

соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же в суде

разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы и

платы за коммунальные услуги.[26]

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого

найма законодатель (ст. 684 ГК) признаёт за нанимателем по истечении срока

действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключить

договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три

месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по

своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новый срок на

прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях;

предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что

принял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не

менее одного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любом другом консенсуальном договоре,

могут быть чётко разграничены два этапа во взаимоотношениях сторон. На первом

стороны связаны правами и обязанностями, которые имеют предметом передачу

жилого помещения нанимателю, а на втором - таким предметом становятся

нормальное пользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и

обеспечение ей такого пользования другой стороной (наймодателем).

В соответствии со ст. 672 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое

помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не

только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о

порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и

муниципальной собственности Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение,

передаваемое по договору найма должно быть свободно от любых обязательств».

[27] Второе из указанных всё в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более

широкое значение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать

состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для

«постоянного проживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи

нанимателю фиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого найма предоставляется возможность самим

определять сроки внесения платы за жилое помещение (п. 3 ст. 682 ГК) и

порядок её внесения. Если стороны не воспользовались предоставленным им

правом устанавливать сроки внесения платы за жилое помещение, это означает,

что они будут руководствоваться порядком, предусмотренным Жилищным кодексом,

к которому прямо отсылает ст. 682 ГК. Имеется в виду ст. 56 ЖК РСФСР,

возлагающая на нанимателя обязанность вносить плату за жильё ежемесячно не

позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённые основаниям и порядку расторжения

договора коммерческого найма (ст. 687). При этом, согласно ст. 688,

последствием расторжения этого договора является выселение из жилого

помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других

граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном

помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжение договора самим нанимателем и

по решению суда, притом вынесенному по иску наймодателя либо любой из сторон

в договоре найма.

Возможность расторжения договора по требованию любой из сторон связана с

наличием таких обстоятельств, которые в равной мере могут оказаться

следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем, так и

наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, - это когда

жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного в нём проживания

(например, оказалось в аварийном состоянии). Под аналогичный случай выселения

могут подойти также основания выселения, указанные в жилищном

законодательстве, к которому отсылает соответствующая норма ст. 687 ГК. Та же

статья особо выделяет последствия ещё двух обстоятельств. Об одном из них уже

шла речь: это использование жилого помещения не по назначению. Второе

обстоятельство - систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для

обоих этих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель должен

предупредить нанимателя о допущенных последним нарушениях, указав на

необходимость их устранения. И только тогда, когда нарушения останутся

неустранёнными, у наймодателя появится право возбудить судебное

разбирательство, которое осуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется

в виду, в частности, возможность для суда либо сразу же вынести решение о

выселении, либо предоставить вначале ответчику срок (до одного года) для

исправления недостатков. Тогда истцу придётся вторично возбудить дело о

выселении, притом суд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе

предоставить срок (до одного года) для исполнения принятого решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не

во всех случаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более

что в настоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами

различной юридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу

некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих друг другу.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемы наметились как положительные, так

и отрицательные тенденции. Положительные усматриваются в том, что расширены

возможности граждан по распоряжению полученным жильём. В частности,

приватизировав государственное и муниципальное жильё, гражданин может

оставить его наследникам. Отрицательные, которые пока превалируют, состоят в

том, что перспектива получения жилья для подавляющего большинства очередников

становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явно не покрывают

затраты на приобретение жилья в собственность. Множится число преступлений,

совершаемых на почве квартирного бизнеса.

В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, что без

широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится для

миллионов людей неразрешимой проблемой.

К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дня происходит крайне

медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищного законодательства,

которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает в крайне

запущенном и противоречивом состоянии.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РСФСР.

4. ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

5. ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».

6. Собрание Законодательства. 1998. № 31.

7. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР РСФСР (РФ) по

гражданским делам. 1986.

8. Вестник ВАС. 1997. № 1, № 10.

9. Жилищное законодательство: сборник региональных нормативных правовых

актов.

10. Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга.

Екатеринбург, 1996.

11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 2000.

12. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999.

13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.

14. Ем В.С. Договор ренты//Законодательство. 1999. № 5.

15. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996.

16. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М., 1999.

17. Крашенинников П.В. Судебная практика по жилищным спорам. М., 1999.

18. Маковский А.Л. Дарение. М., 1996.

19. Маслов В.Ф., Пушкин А.А. Советское гражданское право. Ч. 2. Киев, 1978.

20. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. М., 1997.

21. Цибуленко З.И.//Российская юстиция. 1998. № 7.

22. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права по изд. 1907 г. М.,

1995.

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 1999. С. 6.

[2] См. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об

основах федеральной жилищной политики».

[3] Вестник ВАС РФ. 1998, № 10. С. 16.

[4] СЗ РФ. 1998, № 31. Ст. 3813.

[5] Вестник ВАС РФ. 1998, № 1. С. 81.

[6] ФЗ РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

[7] Гражданское право: Учебник/Под ред.

А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 113.

[8] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Ч. 2. М., 2000.

[9] Там же. С. 272.

[10] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского

гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995. С. 337.

[11] Маковский А.Л. Дарение. М., 1996. С. 306.

[12] Гражданское право: Учебник/Под ред.

А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 1997. С. 139.

[13] Ем В.С. Договор ренты//Законодательство. 1999, № 5. С. 15.

[14] А.П. Сергеев, Ю.К.

Толстой/Гражданское право: Учебник. Ч. 2. М., 1997. С. 138.

[15] Российская юстиция. 1998, № 7. С. 44 (Автор З.И. Цибуленко).

[16] Законодательство. 1999, № 5. С. 12. (Автор Ем В.С.).

[17] Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 151.

[18] Советское гражданское право /Под

ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкина. Ч. 2. Киев, 1978. С. 343.

[19] Жилищное законодательство

Свердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург, 1996. С. 89.

[20] Крашенинников П.П. Жилищное законодательство. С. 35-39.

[21] О маневренном фонде см.:

Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. С. 66, 67.

[22] Сборник постановлений Пленумов

Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С.

176, 177.

[23] Жилищное законодательство: сборник

региональных нормативных правовых актов. С. 205.

[24] Жилищное законодательство: сборник

региональных нормативных правовых актов. С. 214.

[25] Брагинский Н.И., Витрянский В.В.

Договорное право. Ч. 2. Договоры о передаче имущества. С. 709.

[26] П. 13 постановления Пленума

Верховного Суда СССР № 2 от 5 сентября 1986 г. (Сборник постановлений Пленумов

Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С. 137).

[27] Жилищное законодательство: сборник

региональных нормативных правовых актов. С. 2.

Страницы: 1, 2