Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

И н с т и т у т б и з н е с а и п о л и т и к и

факультет бизнеса и политики

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга

Выполнила студентка

5-

го курса вечернего факультета:

Боровцова

( фамилия )

Светлана

( имя )

Владимировна

( отчество )

( подпись )

Научный руководитель:

Лысов

( фамилия

)

Олег Евдокимович

( имя, отчество )

( подпись )

Допустить к защите:

Дипломная работа защищена:

Заведующий кафедрой

« »

2001г.

( учёная степень, звание )

Оценка

( фамилия, и., о. )

Председатель ГА:

( подпись )

(фамилия, имя, отчество )

« » 2001г.

( подпись )

Санкт-Петербург 2001г.

Содержание :

1. Введение.

Стр.4 - 8

2. ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Стр.9 -11

3. 1.1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования

инвестиционных решений.

Логика исследования рынка недвижимости. Стр.11-16

4. 1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

Субъекты мониторинга.

Задача мониторинга.

Стр.16-19

5. 1.3. Принципы формирования информационных массивов.

Содержание анализа.

Стр.19-22

6. 1.4. Риски инвестиций и статистика рынков

недвижимости.

Стр.23-25

7. 1.5. Ставка дисконтирования при решении задач оценки

недвижимости.

Стр.25-32

8. 1.6. Инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга. Стр.32-33

9. ГЛАВА 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. Стр.34-35

10. 2.1. Три метода оценки рыночной стоимости

недвижимости.

Стр.35-38

11. 2.2.Практическое применение метода

сравнительных продаж.

Стр.39-51

12. 2.3. Влияние факторов окружающей среды

на стоимость.

Стр.51-52

13. 2.5. Требования к оформлению результатов оценки. Стр.52-55

14. 2.6. Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их

устранения.

Стр.55-57

15. ГЛАВА 3. РЫНОК ЖИЛЬЯ В ПЕТЕРБУРГЕ.

16. 3.1. Мониторинг.

Стр.58-59

17. 3.2. Квартирные сегменты.

Стр.60-63

18. 3.3. Новое строительство.

Стр.63-66

19. 3.4. Средняя цена по району.

Стр.66-69

20. ПРИЛОЖЕНИЯ.

Стр.70-74

21. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Стр.75-78

22. СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. Стр.79-81

Введение.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России

связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в

качестве средств производства (земля, производственные, складские,

торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме

того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи,

квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного

производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития

предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает

особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на

рынке.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён

Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено

чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод.

Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с

процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки

по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с

общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих – в 1993 году и

позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь

становления и развития.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым

вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,

участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с

землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,

космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное

имущество.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет

спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%,

промышленное производство - на 40%. В эти же годы цены на жилую

недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли. Причём, средние

рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Санкт-Петербурге в 12 раз

(к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз.

Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех

городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях

перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике : рост цен (в

долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их

стабилизации на некотором естественном для данного города «мировом» уровне.

Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного

снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения

региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах

цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с

экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике,

спрос на жильё был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение

этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на

рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг.

бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах

пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по

России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов

приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в

год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц,

приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические

трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт

государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем

объёме ввода новых объектов становится всё больше (в 1997 году - 35%).

Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд

(индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными

удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых

кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности

граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд)

составляет в Санкт-Петербурге - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в

среднем по России 50-55%.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и

организаций и возникновение различных организационно-правовых форм

собственности привели к качественному изменению инвестиционно -

строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка

недвижимости.

Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при

установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми

социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует

различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями,

объектами производственной и социальной инфраструктуры.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев

средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно

решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их

распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Государство, например, должно эффективно использовать принадлежащую ему

недвижимость, полезные ископаемые, средства государственного бюджета,

патенты, квалификацию рабочих и служащих государственных учреждений и

предприятий.

В различных разделах экономики понятие «инвестиция» имеет свои

содержательные особенности. В макроэкономике под инвестицией понимается не

потреблённая в текущем периоде часть валового внутреннего продукта, за счёт

которой обеспечивается прирост капитала. В микроэкономике под инвестицией

понимается процесс создания нового капитала.

В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в

России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к

депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом

продукте.

Высокий потенциальный спрос на жильё обуславливался

неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный

платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя

высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал

предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в

Санкт-Петербурге в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом

спрос был всё ещё выше предложения. Круг покупателей расширялся за счёт

увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте

средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым

оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья,

т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного

перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и

предложения в Санкт-Петербурге отмечалось в конце 1994 года.

Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в

реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и

повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени

в отдельных городах России, но её влияние было перекрыто тем, что рынок

жилья во всё большем числе городов выходил на стадию стабилизации : если в

1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причём

стабильность эта была «стабильностью морга» (рынок в этих городах ещё

отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок

вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жильё прекратили свой

рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется

мало; активность рынка (объём сделок) практически стабильна. К концу 1998

года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов.

Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть

сделанные ранее прогнозы.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет

уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в

объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают

при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и

инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и

постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка

недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и

стороны российских партнёров.

Предмету настоящей работы наиболее соответствует следующее определение

инвестиции :

Инвестиции – это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения

благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью

инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния),

выраженного в денежной форме.

Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём

сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их

использования.

При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято

называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи :

- выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление

абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами ;

- выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных ;

- выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является

обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике

играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут

иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.

При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок

и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.

Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на :

- инвестиции в финансовые активы ;

- инвестиции в реальные активы ;

- инвестиции в нематериальные активы.

Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными

активами – физические объекты со сроком службы более одного года, а под

нематериальными активами – патенты, торговые марки и т.п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции

в недвижимость, особенности анализа и оценка недвижимости являются

основной темой настоящей работы.

Глава 1.

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется

качеством информации, на основе которой принимаются ответственные

финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка

информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного

изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом

самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной иллюстрацией вышесказанного является пример

информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и

продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно

отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому

и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов

фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования

знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг

считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по

сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны

идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части

информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от

совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его

исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а

порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических

взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна

бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий

анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы

для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная

аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени

сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических

знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в

исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в

развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное

внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из

главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х

и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное

инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и,

соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под

которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали

нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры

стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных,

характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми

руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была

деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других -

обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При

этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических

ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных

допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными

данными местных рынков, как правило, имело результатом появление

необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них

инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций

сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам

девелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь,

привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе

должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не

достаточными !) для получения точных выводов и результатов. С другой

стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко

идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований

категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно

предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне

оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть

менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка

сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы

и

требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут

приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы -

возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных

сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов

девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных

инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. -

объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на

рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший

вес.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его

повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе,

по крайней мере две процедуры :

Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и

частных тенденций;

Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования

конкретного инвестиционного решения.

Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, а что вторично,

и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На мой взгляд, это

два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что

мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы

при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в

первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа

рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй

части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу

рынка недвижимости.

1. Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных

решений.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение

соотношения спроса и предложения на

конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило

будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом

недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр

социально-экономической информации, необходимый для позиционирования

данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические

характеристики национальной и региональной экономики, социально-

демографические показатели регионального и местного рынков, параметры

регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие

направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1.Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая

действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является

отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым

следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен

проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и

практический опыт. Более того, именно здесь закладывается основа

состоятельности исследования в целом.

В некоторой степени помочь аналитику может следующий принцип.

Принцип 2.Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится

исследование, должны быть использованы в количественной оценке

производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к

предмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», из

которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства

прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без

прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования

инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической

схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и

соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание

логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного

исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только

если :

а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или

б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы

является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы

исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует

содержание рыночного анализа.

Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению

факторов, составляющих основные соотношения для определения

производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен

сформулировать основные соотношения, определяющие производительность

коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов,

функциями которых являются входящие в основное выражение для

производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на

следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый

операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по

определению, основное выражение для определения производительности будет

иметь следующий вид :

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где

PGI - потенциальный валовой доход,

V&L - потери от недозагрузки и неплатежей.

M I - прочие доходы.

FE - постоянные операционные расходы,

VE - переменные операционные расходы.

Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые

величины основных факторов.

Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая

в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также

тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной

ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста

ареала поглощения недвижимости. Для проектов девелопмента прогнозируемая

загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график

поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества

рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь,

увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут

быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест

и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения может

расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих

пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает

использование нескольких источников информации, дающих исторические

тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных.

Обязательной является также сегментация роста ареала, например по

возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании

перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для

использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь

(офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на

душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С

помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой

недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости.

Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту

населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно,

необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья

рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу

семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный

анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций,

текущего

состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того,

состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового

прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры

населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим

компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в

сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего

типа жилья.

К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в

первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило,

являющихся характерными для момента проведения анализа, а также

игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на

рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам,

поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами.

После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального

спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю

общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый

проект.

Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих

факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади

оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта)

конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как

минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на

состоятельность.

Следует заметить, что при определении коэффициента поглощения важнейшими

условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентного

предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в

реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов,

подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного

исследования здесь является использование каких-либо «средних» данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также

являются фактором, который не должен быть упущены из виду при

прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшую

составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом

вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений

о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения

этого уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходы традиционно считаются более определенными

при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России

справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это

налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду

законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному

инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное

исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных

позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов.

Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются

естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют

количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом

важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов,

полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При

отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более

предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование

счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

.

1.2. Мониторинговое исследование рынка недвижимости.

Субъекты мониторинга.

В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и

открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути,

ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение

характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка.

Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение

закономерностей совершенного рынка.

В силу понятных причин достичь на рынке недвижимости такой же полноты,

доступности и оперативности информационного обеспечения, как на фондовом

рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная

инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь

представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских

уровнях. Основу сложившейся информационной инфраструктуры составляют либо

коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес

является основным, либо специализированные информационно-аналитические

подразделения крупных, как правило, транснациональных компаний, работающих

на рынке недвижимости. Особняком стоят информационные службы

профессиональных сообществ, которые на первый взгляд не являются

коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со стороны членов

своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и не

всегда прибыльными. Другими словами аналитика - это удел

профессионалов, а вести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя

временные и финансовые ресурсы и не всегда получая соответствующую отдачу -

каприз, который может себе позволить не всякий.

История развития и текущая ситуация с информационно-аналитическим

обеспечением участников российского рынка недвижимости объективно отражают

процессы постепенного понимания его важности. В самом начале формирования

рынка желание сразу сделать его цивилизованным привело к бесчисленным

попыткам создания «единых информационных пространств» на уровне местных

рынков, которые, как правило, заканчивались ничем. Основная причина неудач

- нежелание участников делиться «своим» вкупе с огромным желанием получить

«чужое». Поняв, что получение чужого придется долго ждать, фирмы начали

активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных,

разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок

под предлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало

ясно, что таким приёмом фирма (как правило, риэлторская) может получить

больший контроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счёт

имитации открытого информационного пространства. Наконец, сегодня, на наш

взгляд, дело дошло до настоятельной потребности со стороны участников рынка

в действительно профессиональном мониторинге. На повестке дня вопрос о том,

какие именно структуры должны обеспечивать информационную поддержку

российского рынка недвижимости.

С точки зрения перспектив реализации мониторинга рынка недвижимости,

Страницы: 1, 2, 3, 4