Ипотека и ее проблемы в России

Ипотека и ее проблемы в России

Ипотека и ипотечное кредитование.

Ипотека (греч. hypotheka(залог, заклад) ( представляет собой залог

недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя

к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека ( это кредит, полученный под

залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ “О

залоге”1. (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания, сооружения и иных

объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) и Основными

положениями о залоге недвижимого имущества ( ипотеке2.

В июле 1995 г. Госдума приняла в первом чтении проект Федерального закона

“Об ипотеке (залоге “недвижимости)”. Этот проект ( развитие существующих

положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге

недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения

собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества.

Главная цель закона ( повысить надежность и эффективность пользования

ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных

обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого

имущества.

Основные положения проекта закона следующие:

1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как

в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так

и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав

на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее

дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог,

аренда, сервитуты);

4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца

имеется право на отчуждение или на продажу;

5) залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным

законом.

Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге” ипотекой признается залог

предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта,

непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным

участком или правом пользования им.

Ипотека ( это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при

котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем

обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для

организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом

единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной

государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями

на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по

управлению государственным имуществом распоряжением ( 890-р от 21 апреля

1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок.

Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В

соответствии с этим положениием федеральное предприятие может осуществлять

залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как

имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с

согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого

предприятия. Имущество, на котрое установлена ипотека, остается во владении

и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений

между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть

установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной

недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать

значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения

заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству,

сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об

ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально

удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке

вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть

установлена на:

. земельные участки;

. предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в

предпринимательской практике;

. жилые дома и квартиры;

. дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

. иное недвижимое имужество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладных.

Такая регистрация проводится: по земельным участкам ( в территориальных

органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам

и квартирам ( Бюро технической инвентаризации района (города, района в

городе); по предприятию ( в органе, осуществляющем регистрацию этого

предприятия; по другому недвижимому имуществу ( в органе, проводящем

регистрацию этого имущества. При ипотеке земльного участка вместе с

находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация

ипотеки проводится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного

участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу

проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки преставляется заявление залогодержателя,

закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней,

доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает: сведения о залогодателе; информацию о

предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек; срок действия

ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово “закладная”, заключенное в название документа;

2) наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если

залогодатель ( юридическое лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя и указание места его жительства либо, если

залогодержатель ( юридическое лицо, его местонахождение;

4) название кредитного договора или ипотечного обязательства, исполнение

которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с

указанием даты и места заключения такого договора или основание

возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному обязательству, если должник не

является залогодателем, и указанием места жительства должника либо, если

должник ( юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства , обеспеченной ипотекой по данной

закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении к закладной условия,

позволяющие определить эту сумму;

7) указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной

закладной;

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое

установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной

закладной;

10) наименование права, в соответствии с которым имущество, являющееся

предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,

зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места

регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю

право ( точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки,

или на часть этого имущества другие закладные;сдано ли это имущество или

его часть в аренду; обременено или не обременено оно иным образом на

момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и

места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит

нотариальному удостоверению, а соответственно ипотека ( государственной

регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом

недействительной по иску заинтересованного лица. По соглашению залогодателя

с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и

условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия

ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по

этому договору. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с

такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в

закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемой частью, данные

документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в

порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.

Ипотека земельных ресурсов имеет следующие особенности.

Ипотека земельных ресурсов из состава сельскохозяйственного назначения

допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных

непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного

производства. Городские земли, на которых в соответствии с

градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не

могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. При

общей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятия

ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельный

участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общественной

собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, которая с

учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного

участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории.

Залогодержателем по договору ипотеки земельного участка и по договору

залога закладной на земельный участок может быть банк, имеющий лицензию на

осуществление ипотечных операций, выданную Центральным банком России.

Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на

закладываемом земельном участке и принадлежат залогодателю, могут быть

заложены одновременно с участком по той же закладной. Если в закладной на

земельный участок не предусмотрено, что находящиеся или возводимые на этом

участке и принадлежащие залогодателю здания и сооружения заложены тому же

залогодержателю, то в случае обращения залогодержателем взыскания на этот

участок залогодатель сохраняет право на принадлежащее ему находящееся на

этом участке здание или сооружение и приобретает сервитут (право

ограниченного пользования) в отношении определенной части участка,

необходимой для использования здания или соружения в соответствии с его

назначением. В документе может быть также предусмотрено сохранение за

залогодателем указанной части участка на право аренды на условиях,

определенных в закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на

котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а

другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и

его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят права и

обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита или других

“прегрешений” собственника его земельный участок может быть отчужден. Эта

процедура называется “обращение взыскания” . Следует отметить, что в

законодательстве многих стран Европы установлена довольно сильная защита

прав потребителя недвижимости и в рамках процедуры обращения взыскания на

недвижимость действует ряд защитных мер в пользу должников и собственников.

В настоящее время в нашей стране отсутствует ссудно-договорное право и

законодательство об ипотеке и поземельных книгах. Важную роль в ипотеке

играет также договорная документация по земельным участкам. Развитие

ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания

кадастровых и поземельных книг.При создании поземельных книг необходимо

исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель

земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять

правильности записей и быть уверен в их полноте. Каждое из заинтересованных

лиц должно иметь возможность быстро и недорого получить достоверную

информацию о правовой ситуации по земельному участку. Информация кадастра

должна точно соответствовать записям о правах собственника в поземельной

книге для возможности в любое время провести идентификацию земельных

участков и установить их правовой статус.

Ипотека предприятий имеет следующие особенности.

Общие правила заключения договора об ипотеке любого предприятия , в том

числе при выкупе предприятий потребительского рынка Москвы (в данном случае

недвижимое имущество расматривается как неотемлемая часть предприятия

независимо от организационно-правовой формы деятельности), можно свести к

следующим основным положениям.

Ипотека предприятия в целом распространяется на все имущество, включая

основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также

иные ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не

установленно договором). В состав заложенного имущества включаются:

полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы;

приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем улучшения

имущества предприятия.

Состав имущества предприятия, передаваемого в ипотеку, и его стоимость

определяются на основе соответствующей полной инвентаризации. Акт

инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключения независимого оценщика о

составе и стоимости имущества суть обязательного приложения к договору об

ипотеке.

Филиалы прдприятий независимо от их местоположения (если иное не отражено

в договоре) так же подпадают под ипотеку. В договоре об ипотеке предприятий

в целом, отдельных сооружений, зданий, строений и иных производственных

объектов должны быть зафиксированы, кроме обычных сведений, данные о виде

ипотечного имущества, его наименование, местонахождения, год постройки,

физический износ, стоимость. Особое внимание надлежит уделить

документальному подтверждению и описанию прав на недвижимость,

доказательству “чистоты титула” (ознающей отсутствиедругих собственников

или претендентов на закладываемую недвижимость). В московских условиях

проверка такой “чистоты” применительно к объектам потребительского рынка

упрощена по сравнению с проверкой квартир (отсутствует элемент прописки):

договор купли-продажи и свидетельство на право собственности, выданное либо

Москомимуществом, либо Фондом имущества г. Москвы, достаточно полно

информируют о полноте имущественных прав на тот или иной недвижимый объект.

Обязательство (кредитный договор), обеспечиваемое недвижимостью, должно

быть отражено в договоре об ипотеке с указанием суммы, сроков и

периодичности платежей. Ипотекой предприятия может быть обеспеченно

обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости

активов.

Прдметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый

имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят

все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или

полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том

числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая

продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также

долги предприятия. В составе заложенного имущества предприятия включаются:

полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем

улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период

ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все

активы, так и на часть активов баланса.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия

собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на

основании решения органа, уполномоченного учредительными документами

предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого

требования, недействителен.

Ипотекой предприятия может быть обеспеченно денежное обязательство, сумма

которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не

допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено

дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее

исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В

случае когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия

обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком

исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по

неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года

с момента заключения договора ипотеки.

Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его

стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества

предприятия. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение

независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются

обязательными приложениями к закладной. Залогодатель вправе продавать,

обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом

распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,

переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его

активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора

ипотеки.

Ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом долгосрочные

инвестиционные кредиты. Поэтому залогодержатель вправе принять меры по

оздоровлению финансового положения предприятия. Согласно статье 44 Закона

РФ “О залоге” при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой

предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению

финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке,

включая назначение представителей в его руководящие органы, ограничения

прав распоряжаться произведенной продукцией и иным имуществом предприятия.

Если же указанные меры не дали надлежащих результатов, залогодержатель

вправе обратить взыскание на нахоходящееся в ипотеке предприятие.

Ипотека жилых домов и квартир имеет следующие особенности.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения

ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального

ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом

ипотеки также, если гражданин ( его собственник и члены его семьи проживают

в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточное в

соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовой домик и другие строения, не предназначенные для постоянного

проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные

правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не

распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть

предметом ипотеки.

В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий

залогодателю на праве собственности. Залогодержателями жилого дома и

квартиры могут быть банки и другие кредитные учреждения, имеющие

специальную лицензию.

Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не

является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме

(квартире) залогодателя и членов его семьи. Между собственником,

приобретающим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами

заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной

местности. Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора

найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,

предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома

(квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма

жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет

силу. Такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими

жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотрено договором об ипотеке,

залогодатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную

квартиру лишь с согласия залогодержателя. Однако он вправе сдать такую

квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному договору

аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В

этом случае собственник, приобревший жилой дом (квартиру) на публичных

торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан

возобновлять этот договор аренды.

Ипотека предназначена для получения кредита под залог недвижимого

имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита

существует в разных формах:

- пружинная;

- ролл-оверная;

- с выплатой только одних процентов;

- с обратным аннуитетом;

- с пересматриваемой ставкой;

- с участием в приросте стоимости.

Ипотека “пружинная” ( это кредит, предусматривающий осуществление

равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а

также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж

снижается. “Пружинная” ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный

кредит.

Термин “пружинный” означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее

(больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) ( ипотечный кредит, при котором его

срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с

учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким

образом, ролл-оверный кредит ( это кредит с плавающей процентной ставкой.

Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой

(“пружинной” ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов ( “шаровая” ипотека, преду-

сматривающая периодические выплаты только процентов. Термин “шаровая”

означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по

снегу и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше

размер шара. ”Шаровой” платеж означает крупный итоговый платеж по

кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная

сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем

наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно

стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении

срока “шарового” платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения

своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом ( финансовое соглашение, согласно которому

кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы

кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму

накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой ( вид ролл-оверного ипотечного

кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих

рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости ( ипотечный кредит, по которому

кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и

эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как

традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент

ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (Кз) показывает долю ипотечного долга

(то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он

рассчитывается по формуле:

Кз =

И / К х 100 %,

где И ( сумма ипотечного кредита, руб.;

К ( общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и

ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с

недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка),

более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую

степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права

выкупа заложеной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного

коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на

строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или

стоимости покупки.

Пример.

Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн. руб. При этом собственный его

капитал составляет 120 млн. руб. и заемный капитал за счет взятого

ипотечного кредита 200 млн. руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен:

Кз = 200 / 320 х 100 = 62,5 %.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение

ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного

кредита:

Пи = Д / И х 100 %,

где Д ( годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И ( основная сумма ипотечного кредита, руб.

Пример.

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при

сумме ипотечного кредита 200 млн. руб., который был взят на срок 10 лет при

процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:

Пи = 40 / 200 х 100 = 20 %.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная

постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату

основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке

по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита

произойдет “шаровым” платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки,

выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не

выплаченная часть поцентов будет накапливаться вместе с основной суммой

ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К

этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную

надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой

кредит, обычно не превышает 5(7 % годовых.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие

условия:

. развитая нотариальная система;

. поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные

участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

. развитая судебная система;

. развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском

рынке недвижимости является ликвидность обекта надвижимости ( предмета

залога).

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только

квартиры. Время продажи квартиры составляет 4(6 недель. Менее ликвидны

магазины и офисные площади, даже в центральных частях города. Пактически не

пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Это объясняется

нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общей

неудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих

банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве

залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в

срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета

залога.

Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфере ипотеки. Многие

ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратности кредита, как

продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельном участком, офиса,

квартиры или иной недвижимости.

При своевременном возврате ссуды по условиям договора кредитор обязуется

продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случае практически

лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора не имеют

правового характера. Снизить степень риска можно путем заключения договора

купли-продижи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным (факт

уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок)

условиями. То есть в договор купли-продажи должно включаться условие о том,

что оно вступает в силу, и банк приобретает право собственности на

продаваемое имущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком-

продавцом долга.

В целях повышения эффективности ипотеки и сделок с недвижимостью

Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “О дополнительных мерах по

развитию ипотечного кредитования”.1

Согласно данному Указу при предоставлении кредита на сооружение жилого

дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение

обязательства квартирами, незавершенным строиельством вместе с

заготовленными для него материалами и оборудованием, пронадлежащим

залогодателю.

Здание, втом числе жилые дома и иные строения, и сооружения,

непосредственно связанные с землей могут быть предметом ипотеки только с

одновременной ипотекой по томуже договору земельного участка, на котором

находится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка,

функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом

принадлежащего залого дателю права аренды этого участка или его

соответствующей части. Другими словами, если земля под недвижимостью

арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет права на

получения ипотечного кредита. Поэтому Президентом РФ были приняты 14

февраля 1996 г. Указ ( 198 “О праве собственности граждан и юридических лиц

на земельные участки под обектами недвижимости в сельской местности” и 7

марта 1996 г. Указ ( 337 “О реализации конституционных прав граждан на

землю”.

Указ Президента РФ ( 337 еще раз подтвердил, что владелец имеет право

земельную:

сдать в аренду;

внести в качестве уставной доли в любую сельскохозяйственную организацию;

продать организации.

Владелец земельной доли не имеет право изменить ее целевое назначение;

земля должна использоваться только для сельскохозяйственного производства.

Земля может передаваться в аренду на срок не менее трех лет.

Все земельные наделы, фактически принадлежищие гражданам РФ до 1991 г.,

передаются в частную собственность их владельцам бесплатно.

Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. ( 293 “О дополнительных мерах по

развитию ипотечного кредитования” не решает проблему права кредитора

распоря жаться кредитным договором, то есть он не способствует сознанию

вторичного рунка ипотечного кредитования, поэтому необходим закон об

ипотеке.

Предметом ипотеки не может быть часть недвижимого имущества, раздел

которого в натуре не возможен без изменения его назначения (неделимая

вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах.

Недопускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных

территорий, атакже иного имущества, изъятого из оборота.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между

залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договоре об ипотеке в

денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не

может быть ниже его нормативной цены.

К договору об ипотеки земельного участка должна быть рположена копия

чертежа границ этого участка, выдонная соответствующим комитетом по

земельным ресурсам и землеустройству.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его

государственной регистрации. Государственая регистрация осуществляется по

месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Согласно даному Указу Президента РФ в настоящее время создается

Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и ощенке недвижимости.

Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Ипотечному бизнесу в РФ едва насчитавается 2 года.За это время было

создано 35 специализированных ипотечных банков, которые по сути таковыми не

стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть

свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки

в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к

выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества ( дело верное,

эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не

являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые

создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана

Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания

методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам

России.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма

долгогосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая

функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда

социальных и экономических проблем страны, и прежде всего проблемы

обеспечивания жильем, c другой ( снижению инфляции, оттягивая на себя

временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это

обуславливает интерес федерального и региональных представительств к

ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся

стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва,

Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный

бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают

банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами

банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти

становлению и развитию ипотеки являются:

. защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и

реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

. снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной

власти) гарантии и систему страхования;

. субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на

приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

. освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные

счета;

. безвозмездные государственные взоносы на эти счета в пропорциях к

величине сбережений вкладчиков;

. оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

. вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по

ипотечному кредиту;

. оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику

предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой по сравнению с

кредитной ставкой.

Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления

потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых

Страницы: 1, 2