Іпотечне кредитування як механізм залучення фінансових ресурсів для підприємницької діяльності

При визначенні чистого кредитного ризику для розрахунку резерву сума валового кредитного ризику за кожною кредитною операцією окремо може зменшуватися на вартість прийнятного забезпечення (гарантій та застави майна і майнових прав).

Сума гарантій та вартість предмета застави береться до розрахунку резервів під кредитні ризики з урахуванням коефіцієнтів залежно від категорії кредитної операції (табл.2.6):

На підставі класифікації валового кредитного ризику та врахування прийнятного забезпечення банк визначає чистий кредитний ризик за кожною кредитною операцією і зважує його на встановлений коефіцієнт резервування (табл.2.5):

Згідно з результатами аналізу попереднього розділу підприємству необхідний кредит розміром 400000 грн. (табл. В.7 Додатку В) для тимчасового покриття залученим банківським капіталом величини запасів в оборотних коштах.

Оцінка умов для звичайного банківського кредиту

Підприємство ВАТ “Янцівський гранітний кар'єр” подає заявку на кредит 400 000 грн. на 1 рік під 25 % річних. В якості застави на загальну суму 800 000 грн. надається (баланс 2004 р. - табл. А.2 Додатку А):

- готова продукція вартістю 601,8 тис.грн.;

- дебіторська заборгованість за розрахунками з бюджетом 121,5 тис.грн.;

- частина дебіторської заборгованості за відпущену продукцію на суму 78 тис.грн. (з загальної суми 786,7 тис.грн.);

Експертний аналіз з боку банку дає наступну діагностику:

а) Згідно показників табл.2.1 по класам кредитоспроможності:

- по коефіцієнту незалежності = 0,759 – клас 1 (>0,6);

- по коефіцієнту абсолютної ліквідності = 0,189 – клас 2 (0,15 – 0,2);

- по коефіцієнту строкової ліквідності = 0,659 – клас 2 (0,4 - 0,7);

- по коефіцієнту покриття = 0,659 – клас 3 (<1,0);

Таким чином – середній клас кредитоспроможності –2 клас

б) Згідно показників табл.2.2, враховуючі 2 клас кредитоспроможності та невисоку рентабельність підприємства, клас позичальника – В.

в) Згідно таблиці 2.4 – кредитна операція відноситься до класу “субстандартна”.

г) Згідно табл.2.6 – для субстандартних кредитів рівень заліку застави становить всього 20% від її балансової вартості.

Відповідно, рівень застави для надання кредиту в 400000 грн. повинен бути піднятий до 2 млн.грн.

д.) Таким чином, підприємство ВАТ “Янцівський гранітний кар'єр” повинно надати в заставу додатково основних фондів на суму 1,2 млн.грн. з наявних 4,3 млн.грн. (баланс 2004 – табл. А.2 Додатку А).

Інакше банк відмовить у наданні кредиту, чи може надати кредит на суму тільки 160 000 грн. замість 400000 грн.

е) Варіант ризикового кредитування банком при заниженій сумі застави з еквівалентним підняттям ставки кредитування з 25% до 40% річних – вочевидь не може бути прийнятий підприємством, оскільки підвищена на 80000 грн. сума процентів «з'їдає» весь плановий прибуток підприємства.

Оцінка умов для іпотечного кредитування

а) для розвитку підприємства (освоєння запасів граніту) – необхідний рівень інвестицій оцінюється в 2–8 млн. грн., але темп розробки родовищ граніту (продаж та повернення інвестицій) – 10-12 років.

б) при іпотечному кредитуванні в якості застави підприємство може оформити не тільки земельний участок, але і запаси корисних мінералів, які можуть бути віднесені до вартісних об’єктів, оскілько до початку розробок проходять геологічну оцінку доцільності добуття та обсягів можливої добичі на сучасному рівні розвитку технологій.

Таким чином, іпотека запасів корисних копалин на земельній ділянці – це новий вид іпотеки, який можна використовувати для розвитку іпотечного кредитування банками розвитку добуваючих підприємств.

Геологічно – вартісна оцінка запасів граніту на відведеному 1200 гектарному участку землі показує, що вартість запасів граніту оцінюється в 80 – 120 млн. доларів США, при цьому щорічна добича граніту при існуючому обладнанні та технологіях становить не більше 3 млн.доларів у вартісному виміру і стримується не тільки виробництвом, але і обмеженим попитом на внутрішньому ринку України.

В розділі 3 дипломної роботи проведена оцінка ефективності застосування іпотеки корисних копалин в якості застави іпотечного кредиту.

РОЗДІЛ 3. ЕФЕКТИВНІСТЬ ВПРОВАДЖЕННЯ НОВИХ СХЕМ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ЗАТ «ЯНЦІВСЬКИЙ ГРАНІТНИЙ КАР’ЄР» ДЛЯ ВИКОНАННЯ ІНВЕСТИЦІЙНИХ ПРОЕКТІВ РОЗВИТКУ

3.1 Маркетинговий аналіз привабливості зовнішньоекономічного ринку та підприємницька ідея бізнес-плану проекту

В табл. Ж.1 Додатку Ж наведений прайс-лист російської фірми ТОВ "ГАЛАТР" (м. Москва, Росія) на модульні гранітні плити з Росії і СНД для будівельних фірм Москви і Підмосков'я в USD/м2 з урахуванням ПДВ, тари і навантаження (розміри гранітних плиток: 300х300, 300х400, 300х600, 400х400, 400х600 мм).

В табл.Ж.2 Додатку Ж наведений прайс-лист української фірми ЗАТ "НОВАТОР" (Україна, Київ-73, вул.Вербова,8-а), яка пропонує продукцію з гранітів українських родовищ, зроблену на устаткуванні фірм: "Pedrini", "Barsanti" (Італія) - плитка лицювальна розміром: 300x300, 300x600, 400x400, 400x600, 500x500, 600x600 мм.

Аналіз даних табл.Ж.1, Ж.2 Додатку Ж, наведений на рис.3.1 – 3.3, по порівняльному ціновому аналізу вартості гранітної полірованої плитки (прямих та альтернативних конкурентів по кольору для “Янцівського” граніту) на ринках Росії та України показує, що вартість українських сортів граніту на ринках Росії на 40 – 60 % вище, ніж ціна на вітчизняному ринку. При цьому слід зауважити, що для південних країн архітектори надають перевагу червоним кольорам текстури граніту, а у північних країнах архітектори більш схильні до сірого (сталевого) кольору текстури граніту. Так, набережна Москва-ріки облицьована “Янцівським” гранітом ще за часи СРСР.

Рис. 3.1 - Порівняльний ціновий аналіз вартості гранітної полірованої плитки (прямих та альтернативних конкурентів по кольору) на ринках Росії

Рис. 3.2 - Порівняльний ціновий аналіз вартості гранітної полірованої плитки (прямих та альтернативних конкурентів по кольору) на ринках України

Рис. 3.3 - Порівняльний ціновий аналіз вартості гранітної полірованої плитки сірої текстури (прямих конкурентів по кольору) на ринках України та Росії

Враховуючі результати маркетингового аналізу зовнішнього та внутрішнього ринку реалізації гранітів, доцільним стратегічним напрямком розвитку ЗАТ «Янцівський гранітний кар’єр» є вихід зі своєю продукцією на зовнішній ринок, для чого необхідно провести розробку бізнес-плану проекту розвитку підприємства для обгрунтування доцільності його фінансування та оцінки прогнозних техніко-економічних результатів реалізації проекту.

Бізнес-план – це план розвитку підприємства, необхідний для освоєння нових сфер діяльності чи фірми для створення нових сфер бізнесу. Основними цілями бізнес-плану є [27]:

1)     визначення ступеня життєздатності і майбутньої стійкості підприємства, зниження ризику підприємницької діяльності;

2)     конкретизація перспектив бізнесу;

3)     залучення уваги й інтересу потенційних інвесторів фірми, а також споживачів і постачальників;

4)     придбання досвіду планування, показ підприємства в перспективі.

Бізнес-план необхідний, насамперед, для залучення уваги майбутніх інвесторів, як відправна точка при веденні переговорів з майбутніми партнерами.

Основна підприємницька ідея бізнес-плану розглянутого в дипломному проекті інвестиційного проекту полягає в наступному:

1. Для виходу на зовнішньоекономічний ринок не тільки з традиційною продукцією гранітних кар'єрів – гранітними блоками від 3 до 10 м3, а з високоліквідною продукцією стадії кінцевої переробки – полірованою облицювальною плиткою, необхідно забезпечити обробку граніту згідно міжнародним стандартам по допускам на різнотовщинність після обробки плиток, забезпечення жорстких допусків на їх геометрію та високої якості полірованої поверхні.

2. На сьогоднішній день такі стандарти забезпечує автоматизована лінія з набором дискових алмазних пил та шліфувально-полірувальних станів італьянських фірм "Pedrini", "Barsanti".

3. Експортні поставки полірованої гранітної плитки “Янцівським гранітним кар'єром” дозволяють впровадити наступні фінансові виграші [30]:

а) Підняти ціни реалізації полірованої плитки на 20 % ( реалізація в Росію на умовах “Франко-Завод”) у порівнянні з цінами реалізації на Україні;

б) Згідно з законом по ПДВ отримати експортне бюджетне відшкодування у розмірі 20% від ціни експортної реалізації.

в) При реалізації полірованої плитки на вітчизняному ринку та необхідності сплати 20% отриманого ПДВ в ціни реалізації – перекрити бюджетну заборгованість експортним бюджетним відшкодуванням.

3.2 Інвестиційний проект на основі кредитування під першу іпотечну заставну

Розрахунковий кошторис інвестицій та змінних і постійних витрат на реалізацію інвестиційного проекту в дипломному проекті прийнятий наступним.

Джерелом залучення інвестицій є іпотечний банківський кредит під заставу(іпотеку) запасів граніту в кар’єрі по ціні 600 доларів США за 1 м3 та виділення певної суми власних коштів підприємства.

Таблиці вхідних даних інвестиційного проекту

1. Додаткові інвестиції:

1.1 Придбане обладнання за рахунок кредиту на 5 років на суму 7 500 000 грн.(1,4 млн.доларів США) під заставу гранітних блоків (11 670 м3 по 600 доларів США за 1 м3 – 500% від суми кредиту, оскільки кредит – субстандартний згідно розрахунків розділу 2 для параметрів кредитоспроможності підприємства);

1.2 Кредит взятий під 22 % річних;

1.3 Ринкова вартість обладнання через 5 років складе 10 % від первісної вартості;

1.4 Затрати на ліквідацію обладнання складуть 8 % від ринкової вартості через 5 років;

1.5 Повернення основної суми кредиту проводиться рівними долями з 1(першого) року по закінченню кожного з п ' яти років;

1.6 Збільшення оборотного капіталу з власних коштів становить 500 000 грн.(випуск облігацій ЗАТ);

1.7 Сплата процентів за користування кредитом – щорічна;

2. Випуск продукції:

2.1 Згідно з проектною продуктивністю імпортної лінії прогнозується обсяг випуску продукції на 1-ий рік в еквіваленті полірованої плитки товщиною 20 мм – 72 000 м2 (1 440 м3 – чистий обсяг,1 900 м3 – розрахунковий обсяг гранітної сировини в блоках):

2.2 Обсяг продукції буде збільшуватися на 15 % кожного року до 5-го року;

2.3 На 5 рік обсяг продукції складе 70 % від обсягу четвертого року;

2.4 Реалізація продукції на внутрішньому ринку та на зовнішньому ринку по рокам становитиме:

-1 рік – 30% (експорт), 70%(внутрішня реалізація);

-2 рік – 60% (експорт), 40%(внутрішня реалізація);

-3 рік – 65% (експорт), 35%(внутрішня реалізація);

-4 рік – 70% (експорт), 30%(внутрішня реалізація);

-5 рік – 80% (експорт), 20%(внутрішня реалізація);

2.5 Ціна реалізації в розрахунку на товщину плитки 20 мм складе:

- на внутрішньому ринку – 45 USD/м2 (з ПДВ – “франко-завод”)

- експортна ціна в Росію – 55 USD/м2 (без ПДВ – “франко-завод”)

3. Витрати:

3.1 Видатки на оплату праці в перший рік становитимуть - 5 USD з кожного м2 плитки та підвищуються на 7% у рік.

3.2 Видатки на добуток вхідної сировини становитимуть – 12 USD з кожного м2 плитки та підвищуються на 4 % у рік;

3.4 Видатки на процес обробки вхідної сировини становитиме 10 USD з кожного м2 плитки та підвищуються на 6 % у рік;

3.5 Постійні витрати на перший рік становитимуть 270 000 USD та підвищуються на 5% у рік;

4. Норма доходу на капітал становить 12 % річних (ставка інфляції) при додатковому відрахуванні 25 % чистого прибутку акціонерам та власникам облігацій.

5. Додаткові умови:

5.1 Тривалість життєвого циклу – 5 років, тобто за 5 років обладнання повністю амортизується(для податку на прибуток);

5.2 Амортизація обчислюється рівними частками протягом терміну служби(щорічними порціями);

5.3 Через 5 років обладнання демонтується та продається;

5.4 Виробнича площа під нове обладнання є, а для спрощення розрахунківамортизація будинку не враховується;

5.5 Всі інші затрати фірма сплачує з власних засобів;

5.6 Всі платежі припадають на кінець року;

5.7 Норма доходу на капітал прийнята традиційно;

5.8 Ставка податку на прибуток згідно з Законом України [6] – 25 %.

5.10 Фонд нарахованої амортизації обладнання, віднесений на валові витрати, витрачається на повернення суми основного кредиту, при цьому згідно з Законом України “Про оподаткування прибутку підприємств”, оскільки кредит витрачений на придбання амортизуємих основних фондів, то його повернення не відноситься на валові витрати підприємства для оподаткування податком на балансовий прибуток.

Вимоги до проведення проектного аналізу та зміст розрахунків

Виходячи із заданих вхідних даних і умови реалізації проекту, потрібно

визначити показники ефективності проекту [36]:

-          ЧДД – чистий дохід, що дисконтувався;

-          ІД – індекс доходності та ІДД – дисконтований індекс доходності;

-          ВНД – внутрішня норма доходності;

-          СО – строк окупності та ДСО – дисконтований строк окупності;

-          КЕІ – коефіцієнт ефективності інвестицій та ДКЕІ – дисконтований коефіцієнт ефективності інвестицій

Методи оцінки ефективності інвестиційних проектів

Інвестиційний проект розробляється задовго до реального початку його здійснення. Реалізація проекту може тривати роками й десятиліттями. У проектному аналізі прийнятий метод зрівнювання різночасових грошей, так зване дисконтування [41].

Майбутня цінність Бс сьогоднішніх грошей визначається за формулою:

 (3.1)

де С – сьогоднішня сума грошей, що інвестуються;

d – постійна норма дисконту, що дорівнює прийнятій для інвестора нормі прибутку на капітал;

t – тривалість розрахункового періоду (в роках);

Сьогоднішня цінність Сб майбутніх грошей визначається таким чином:

 (3.2 )

Перерахунок поточних і майбутніх сум в еквівалентній вартості шляхом дисконтування дозволяє визначити цінність проектів на основі поточних і майбутніх витрат і результатів. Підраховані за кожний рік життя проекту, вони дисконтуються, а потім підсумовуються з метою одержання загального показника цінності проекту, на основі якого роблять висновок щодо прийнятності проекту.

Критерії, що використовуються в аналізі інвестиційної діяльності, можна підрозділити на дві групи в залежності від того враховується чи ні часовий параметр: 1) засновані на дисконтованих оцінках; 2) засновані на облікових оцінках. До першої групи відносяться критерії:

-                     чистий приведений ефект (Net Present Value, NPV);

-                     індекс рентабельності інвестиції (Probability Index, PI);

-                     внутрішня норма прибутку (Internal Rate of Return, IRR);

-                     модифікована внутрішня норма прибутку (Modified Internal Rate of Return, MIRR);

-                     дисконтований строк окупності інвестиції (Discounted Payback Period, DPP).

До другої групи відносяться критерії:

-                     строк окупності інвестиції (Payback Period, PP);

-                     коефіцієнт ефективності інвестиції (Accounting Rate of Return, ARR).

а) Метод розрахунку чистого приведеного ефекту

Цей метод заснований на зіставленні величини вихідної інвестиції (IC) із загальною сумою дисконтованих чистих грошових надходжень, генерованих нею протягом прогнозованого періоду. Оскільки приплив коштів розподілений у часі, він дисконтується за допомогою коефіцієнта r, встановлюваного інвестором самостійно виходячи зі щорічного відсотка повернення, який він хоче чи може мати на інвестований їм капітал. Припустимо робиться прогноз про те, що інвестиція (IC) буде генерувати протягом n років річні доходи в розмірі Р1, Р2, …, Рn. Загальна накопичена величина дисконтованих доходів (Present Value, PV) і чистий приведений ефект (Net Present Value, NPV= ЧДД –чистий дисконтований доход) відповідно розраховуються по формулах [41]:

 (3.3)

 (3.4)

Якщо NPV>0, то проект варто прийняти; якщо NPV<0, то проект варто відкинути; NPV=0, то проект ні прибутковий, ні збитковий. Дамо економічне трактування критерію NPV з позиції власників компанії, що по суті і визначає логіку критерію NPV:

-                     якщо NPV<0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії зменшиться, тобто власники компанії понесуть збиток;

-                     якщо NPV=0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії не зміниться, тобто добробут її власників залишиться на колишньому рівні;

-                     якщо NPV<0, то у випадку прийняття проекту цінність компанії, а отже, і добробут її власників збільшиться.

Проект із NPV=0 має додатковий аргумент у свою користь – у випадку реалізації проекту добробут власників компанії не зміниться, але в той же час обсяги виробництва зростуть, тобто компанія збільшиться в масштабах.

Якщо проект припускає не разову інвестицію, а послідовне інвестування фінансових ресурсів протягом m років, то формула для розрахунку NPV моди-фікується в такий спосіб (з врахуванням впливу інфляції як на дисконтовані потоки інвестиції, так і на сгенеровані потоки прибутку інвестиційного проекту):

 (3.5)

де j – прогнозований середній рівень інфляції.

При розрахунку NPV, як правило, використовується постійна ставка дис-контування, однак при деяких обставинах, наприклад, очікується зміна рівня дисконтних ставок, можуть використовуватися індивідуалізовані по роках коефіцієнти дисконтування. Якщо в ході імітаційних розрахунків приходиться застосовувати різні коефіцієнти дисконтування, то формула (3.5) не застосовується, і проект прийнятний при постійній дисконтній ставці може стати неприйнятним.

б) Метод розрахунку індексу рентабельності інвестиції

Цей метод є по суті наслідком попереднього. Індекс рентабельності (PI) = ІД (індекс доходності) розраховується по формулі [41]:

 (3.6)

Якщо PI>1, то проект варто прийняти; якщо PI<1, то проект варто відки-нути; якщо PI=1, то проект є ні прибутковим, ні збитковим.

Якщо проект припускає не разову інвестицію, а послідовне інвестування фінансових ресурсів протягом m років, то формула для розрахунку PI. модифі-кується в такий спосіб (з врахуванням впливу інфляції як на дисконтовані потоки інвестиції, так і на сгенеровані потоки прибутку інвестиційного проекту):

 (3.7)

в) Метод розрахунку внутрішньої норми прибутку інвестиції

Під внутрішньою нормою прибутку інвестиції (IRR= ВНД) розуміють значення коефіцієнта дисконтування r, при якому NPV проекту дорівнює нулю:

IRR = r, при якому NPV = f( r ) = 0.

Іншими словами, якщо позначити IC=CF0, то IRR знаходиться з рівняння [41]:

 (3.8)

За допомогою таблиць вибираються два значення коефіцієнта дисконту-вання r1<r2 таким чином, щоб в інтервалі (r1, r2) функція NPV=f(r ) змінювала своє значення з “+” на “-” чи з “-” на “+”. Далі застосовують формулу

 (3.9)

де r1 - значення табульованого коефіцієнта дисконтування, при якому

f(r1)>0 (f(r1)<0)); r2 - значення табульованого коефіцієнта дисконтування, при якому f(r2)<0 (f(r2)>0)).

г) Метод визначення строку окупності інвестицій

Цей метод, що є одним з найпростіших і широко використовуємих у сві-товій обліково-аналітичній практиці, не припускає тимчасової упорядкованості грошових надходжень [36]. Алгоритм розрахунку строку окупності (СО) залежить від рівномірності розподілу прогнозованих доходів від інвестиції. Якщо доход розподілений по роках рівномірно, то строк окупності розраховується розподілом одноразових витрат на величину річного доходу, обумовленого ними. При одержанні дробового числа воно округляється убік збільшення до найближчого цілого. Якщо прибуток розподілений нерівномірно, то строк окупності розраховується прямим підрахунком числа років, протягом яких інвестиція буде погашена кумулятивним доходом. Загальна формула розрахунку показника СО має вид:

, при якому  (3.10)

Нерідко показник СО = РР розраховується більш точно, тобто розглядається і дробова частина року; при цьому робиться припущення, що грошові потоки розподілені рівномірно протягом кожного року.

Тоді формула (3.10) модифікується для розрахунків як:

 (3.11)

При враховуванні часового аспекту в розрахунок приймаються грошові потоки, дисконтовані по показнику WACC, а відповідна формула для розрахунку дисконтованого строку окупності (DPP) має вид:

, при якому  (3.12)

Очевидно, що у випадку дисконтування строк окупності збільшується, тобто завжди DPP>PP. Іншими словами, проект прийнятний за критерієм СО може виявитися неприйнятним за критерієм DPP= ДСО [36].

Якщо проект припускає не разову інвестицію, а послідовне інвестування фінансових ресурсів протягом m років, то формула для розрахунку ДСО(DPP) модифікується в такий спосіб (з врахуванням впливу інфляції як на дисконто-вані потоки інвестиції, так і на сгенеровані потоки прибутку інвестиційного проекту):

 (3.13)

В табл. 3.1 приведений алгоритм та результати розрахунку ліквідної вартості обладнання, яке реалізується через 5 років (повного життєвого циклу).

Таблиця 3.1 – Ліквідаційна вартість проекту ВАТ „Янцівський гранітний кар'єр”

Результати розрахунків ліквідаційної вартості обладнання заносяться в табл.3.2 – “Результати інвестиційної діяльності”, в якій занесені результати інвестиційних потоків на підприємство (із знаком “-“) Тлікв.-операції ліквідації обладнання.

Таблиця 3.2 – Результати інвестиційної діяльності проекту ВАТ „Янцівський гранітний кар'єр”

В табл. 3.3 приведені результати розрахунку операційної діяльності підприємства на основі вхідних даних (розрахунки в EXCEL-2000).

Таблиця 3.3 – Результати операційної діяльності проекту ВАТ „Янцівський гранітний кар'єр”

За результатами розрахунків інвестиційної та операційної діяльностей підприємства (табл. 3.2, 3.3) розраховуємо результати фінансової діяльності підприємства та грошові потоки (табл. 3.4).

Таблиця 3.4 – Результати фінансової діяльності проекту ВАТ „Янцівський гранітний кар'єр”

В табл. 3.5-3.7 наведені розрахунки в “електронних таблицях” EXCEL-2000 послідовними приближеннями значення ВНД – внутрішньої норми доход-ності, тобто такого значення % зміни вартості грошей у часі, яка дозволяє вирівняти дисконтовані інвестиції та чистий дисконтований доход підприємства, тобто ВНД – досягнута фактична рентабельність капіталу. За результатами наближень табл.3.6, 3.7 внутрішня норма дисконтування проекту розраховується як:

Таблиця 3.5 - Результати розрахунків при номінальній ставці дисконтування – 12 %

Таблиця 3.6 - Результати розрахунків при номінальній ставці дисконтування – 44 %

Таблиця 3.7 - Результати розрахунків при номінальній ставці дисконтування – 43 %

3.3 Розширення інвестиційного проекту на основі кредитування під другу та наступні іпотечні заставні

Оскільки результати розрахунків ефективності інвестиційного проекту показали у розділі 3.2 його високу ефективність, доцільно розглянути схему розширення виробництва в проекті при щорічному додатковому інвестуванні в проект по 1 млн.грн. у вигляді банківського іпотечного кредиту додатково до 8 млн.грн. початкового кредитування.

Сутність запропонованої схеми додаткового кредитування спирається на наступні основи іпотечного кредитування:

а) Оскільки обсяг первинної заставної становить 35 млн.грн., це дозволяє комерційному банку емітувати вторинні іпотечні цінні папери – короткостровові (до 1 року) іпотечні сертифікати та залучити додаткові кошти для розширення кредитування;

б) оформлення другої та наступних заставних між банком та ВАТ „Янцівський гранітний кар’єр” має на меті переоформлення іпотечного кредиту по схемі „поглинаючі умови”, тобто ставка кредитування підвищується по „ризиковій” схемі компенсації загальної суми іпотечного кредиту з врахуванням позитивного ефекта кредитоспроможності підприємства:

- кредит 7,5 млн.грн. – річна ставка 22% (вихідні умови кредитування під першу заставну), строк повернення – рівними частками на протязі 5 років;

- кредит 7,5 млн.грн.+ 1 млн. грн.(на початок другого року) – річна ставка 27%, строк повернення залишку – рівними частками на протязі 4 років;

- кредит 7,5 млн.грн.+ 2 млн. грн.(на початок третього року року) – річна ставка 30%, строк повернення залишку – рівними частками на протязі 3 років;

- кредит 7,5 млн.грн.+ 3 млн. грн.(на початок четвертого року) – річна ставка 33%, строк повернення залишку – рівними частками на протязі 2 років;

- кредит 7,5 млн.грн.+ 4 млн. грн.(на початок п’ятого року) – річна ставка 36%, строк повернення залишку – рівними частками на протязі 1 року;

Враховуючі, що джерелом повернення іпотечного кредиту по розділу 3.2 є амортизаційні відрахувння, запропонована схема компенсації суми кредиту дозволяє використовувати амортизаційні відрахування на розширення обсягу основних засобів та обсягів виробництва, тобто використати фінансові кошти додаткового кредитування за рахунок іпотечних цінних паперів для підвищення фінансових результатів.

В табл.К.1- К.7 Додатку К наведені результати розрахунку ефективності розширеного варіанта інвестиційного проекту.

3.4 Порівняльна оцінка ефективності схем іпотечного багатозаставного та інвестиційного кредитування

В табл. 3.8 наведені результати порівняння показників інвестиційного та розширеного інвестиційного проекту.

Таблиця 3.8 – Порівняльні показники ефетивності однозаставного та багатозаставного іпотечного кредиту

На рис.3.4 наведений вихідний графік результатів дипломного дослідження доцільності та високої ефективності розвитку зовнішньоекономічної діяльності ВАТ “Янцівський гранітний кар’єр” за рахунок використання іпотечного кредитування під заставу ліквідної іпотеки – титулу власності на корисні копалини, розташовані на земельній ділянці, яка надається в іпотеку.

Рис. 3.4 - Підвищення показників розширеного інвестиційного проекту при впровадженні розширеного іпотечного кредитування на основі багатозакладної схеми іпотечного кредитування

Висновки розділу 3

1) Використання механізму фінансування інвестиційних проектів підприємств за рахунок іпотеки дозволяє їм використати фінансовий важіль залучених коштів для технічного переозброєння виробництва та виходу з новою конку рентноздатною продукцією на світовий ринок;

2) Механізм багатозаставного іпотечного кредитування дозволяє підвищити показники інвестиційного проекту по чистому дисконтованому доходу ЧДД на 20-25% ( з 8,5 млн.грн. до 11,3 млн.грн.) та підвищити внутрішню норму доходності проекта з 43,8 % до 57,6 % при розрахунковому очікуванні 12 % річних;

ВИСНОВКИ

Фінансова система більшості країн світу сьогодні формується іпотечними зобов'язаннями. Статистика сучасних фінансових ринків говорить про те, що понад 80% зобов'язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов'язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу - це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд.євро, що дорівнює 40% ВВП Об'єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку лежать зобов'язання, забезпечені іпотекою.

Нерухомість є віссю, на якій будуються відносини кредитора і боржника. Нормальне функціонування іпотечної фінансової системи має багато позитивного - це і дешеві довгострокові кредити, і зростаючі обсяги житлового будівництва, задоволення попиту на житло. На думку міжнародних експертів, розвиток економіки в країні може проходити за двома сценаріями: коли іпотечний ринок розвивається нормально, його обсяги ростуть, збільшуються, або складається ситуація, в якій існують фактори, що стримують динаміку росту, тобто іпотечного ринку просто не існує.

Дослідження, проведені у дипломній роботі, показують високу ефективність застосування механізму іпотечного кредитування під іпотеку титулів власності на землі та об’єкти, що нерозривно з нею пов’язані (перспективні запаси корисних копалин, які ще не добуті за період іпотечного кредитування), для довгострокового фінансування інвестиційних проектів розвитку підприємництва в області добичі та обробки корисних копалин.

Так проведений аналіз показав, що досліджене підприємство ВАТ „Янцівський гранітний кар’єр” для отримання необхідного фінансування, замість застави всієї товарної продукції та частини основних засобів, може використати довгострокове іпотечне кредитування, при цьому оцінка вартості наявної іпотечної застави нового типу (перспективні запаси корисних копалин, які ще не добуті за період іпотечного кредитування), яку має підприємство, показує, що вона в 5-10 разів більше, ніж сума необхідного кредиту.

Запропоновані та проаналізовані в дипломному проекті шляхи розвитку іпотечного кредитування суб’єктів підприємницької діяльності основані на перспективній схемі використання вторинних цінних паперів – іпотечних сертифікатів:

- під першу заставну надається довгостроковий кредит суб’єкту підприємницької діяльності для здійснення інвестиційного проекту;

- на суму першої заставної формується іпотечний пул та банком випускаються на ринок короткострокові іпотечні цінні папери – іпотечні сертифікати;

- отримані банком кошти від розташування іпотечних цінних паперів при позитивній доходності проекту та своєчасному поверненню частки виданого кредиту та сплати процентів – направляються на розширення кредиту, але при умові підвищення процентної ставки;

- при такій схемі підприємство має можливість використати кошти амортизаційних відрахувань на розширення раніше запланованих обсягів виробництва та отримання надпланового прибутку;

Проведена в дипломній роботі оцінка поточного стану привабливості іпотечного кредитування для комерційних банків та для фінансування діяльності суб’єктів господарювання показала, що:

- підприємства можуть ефективно використати іпотеку як засіб рефінансування коштів, направлених при організації діяльності на придбання основних засобів, будівель, споруд, земельних участків тощо;

- банківська система має можливість використати мультиплікатор підвищення доходності за рахунок не тільки кредитних процентів, але і доходів від продажу первинних цінних паперів –заставних та вторинних цінних паперів – іпотечних сертифікатів короткострокового рефінансування виданих грошових кредитів;

Розбудова ефективної системи іпотечного кредитування сприятиме вирішенню наступних стратегічних завдань:

- залучення довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України;

- підвищення платоспроможного попиту населення та вирішення на цій основі проблеми забезпечення житлом;

- активізація ринку нерухомості;

- розвиток фондового ринку та ринку фінансових послуг, зокрема банківського, небанківського секторів;

- стимулювання розвитку економіки в цілому та, зокрема, будівельної і пов’язаних з нею галузей економіки, аграрного сектору.

Протягом останніх років в Україні почалося формування правової бази, необхідної для системи іпотечного кредитування. У 2003 році прийняті Закони України "Про іпотеку", “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, „Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень”.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6