Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ.

3.1. Порядок предоставления ипотечного кредита

коммерческими банками.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[30]

3.2. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

в Российской Федерации

Сегодня в России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”,
Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и
“Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк
(Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков
(юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-
20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк.
Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

- первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

- через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся
20% стоимости недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика
(фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По условиям целевого жилищного вклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В
1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски.
При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название
“Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA,
БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья.
Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло
70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого.
Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.[31]

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта
Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет;

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; -
Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;

- Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная ставка;

- Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.[32]

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта
Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта
Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.[33]

Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской
Федерации. Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане
Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание
(выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- Срок действия кредита - до 15 лет.

- В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода
(это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4- х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства
Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.[34]

Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты –
Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же
12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки.
Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых;

- срок кредитования до 10 лет;

- максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;

- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

- Возможность досрочного погашения (после года);

- Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.

В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти
Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы
Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам.
Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того,
Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.[35]

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.[36]

3.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1) ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы
(коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п.
3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.[37]

3.4. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

и перспективы его развития

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе
Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свой дом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на
100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает
Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя
Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.[38]

Основными функциями Агентства являются:
1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;
2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых
Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.[39]

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1)

Таблица №1

Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году

| |Пророст |Сумма |Необходимый |
| |жилой |кредита,|уровень сбережений, |
| |площади, |руб. |руб. в месяц |
| |кв. м | | |
| | | |20 лет, |20 лет, |30 лет, |
| | | |равные |индексир. |индексир. |
| | | |платежи |платежи |платежи |
|Улучшение |30 |300 000 |4000 |2550 | |
|жилищных | | | | | |
|условий | | | | | |
|Покупка первого| | | | | |
|жилья | | | | | |
|- для средней |60 |420 000 |5590 |3570 | |
|семьи | | | | | |
|- для молодой |40 |280 000 |3730 |2380 |2090 |
|семьи | | | | | |

На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции, то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2 тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами
Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

Страницы: 1, 2, 3, 4