Консолідований іпотечний борг має об'єднувати зобов'язання не менш як трьох боржників. Сума окремого консолідованого іпотечного боргу при реформуванні зобов'язань має бути в розмірі, еквівалентному не менше ніж 200 тисячам євро за курсом Національного банку України на дату здійснення операції з таким боргом.

У консолідований іпотечний борг кредитодавець може включити тільки зобов'язання, які мають однакові умови договорів про іпотечний кредит, умови іпотечних договорів та інші умови, перелік яких визначає кредитодавець.

Кредитодавець, після реформування у консолідований іпотечний борг зобов'язань за договорами про іпотечний кредит і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул, має право проводити операції з відчуження іпотечних активів.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язується у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбані у нього іпотечні активи, а перший кредитодавець зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого іпотечні активи належать другому кредитодавцю, є строком відчуження іпотечних активів.

3.2 Досвід іпотечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

У розвинених країнах (США, Великобританія, Канада, Німеччина, Франція, Італія) іпотечне кредитування вже давно стало класичним інструментом на фінансовому ринку, що дозволяє сьогодні говорити про існування різних моделей розвитку іпотеки.

Становлення національної моделі іпотечного кредитування потребує вивчення та узагальнення зарубіжного досвіду в цей сфері.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко скандинавська) та американська. Головна відмінність меж цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючи джерелом е фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобiлiзуються необхiднi кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

Американська модель іпотечного кредитування е складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У рiзнi роки у США були створені спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація. На сьогодні з Федеральної іпотечної асоціації утворено дві окремі компанії. Одна з них стала повністю приватною компанією, акції якої котируються на фондовому ринку. Інша зберегла державний статус та отримала назву Державної національної іпотечної асоціації (GNMA). Сферою її діяльності є фінансування та підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Останніми роками ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних та масштабних за розмірами капіталу. На початок 90-х років його обсяг становив близько $3,5 трлн., а у 2002 р., за оцінками експертів, загальний обсяг ринку іпотечних облігацій у США склав $4,3 трлн., що становить 22 % загального обсягу випущених у США облігацій.

Коли мова йде про американську систему іпотечних цінних паперів, найчастіше маються на увазі так звані Mortgage-Basked Securities (MBS), що являють собою фінансовий інструмент, який дає право інвесторам на одержання грошових надходжень від визначеного набору (пула) прав вимог за іпотечними кредитами, забезпечених заставою нерухомості. Позичальники погашають іпотечні кредити щомісячними чи щоквартальними платежами. Власники іпотечних цінних паперів, забезпечених таким пулом, за певною, заздалегідь визначеною схемою, отримують велику частину цих платежів. На практиці існує широка різноманітність MBS, які розрізняються за типом активів, якими забезпечуються, гарантіями і т.п. При цьому існує два основних способи розподілу платежів, що надходять від іпотечного пула.

1. Платежі позичальників просто передаються власникам іпотечних цінних паперів. Такі папери називаються наскрізними чи перехідними (passthrough). Власники перехідних паперів мають право на частку в грошовому потоці, породженому пулом кредитів. Емітент сертифікатів участі є лише керуючим самим пулом. Ризики, пов'язані з несвоєчасним поверненням позичальниками кредитів, включених у пул, несуть власники таких цінних паперів. Перехідні сертифікати за своєю конструкцією схожі на паї інвестиційного фонду.

2. Вся емісія іпотечних цінних паперів розділяється на кілька класів. Платежі і ризики можуть бути перерозподілені між цими класами відповідно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такі папери називаються структурованими іпотечними цінними паперами. Типовими прикладами структурованих іпотечних цінних паперів є СМО (Collateralized Mortgage Obligations) і CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

На сьогоднішній день ринок MBS є одним з найбільш великомасштабних і динамічних секторів не тільки американського, але і світового фондового ринку. Уперше MBS були випущені державним агентством Джинні Мей у 1970 році. Це були без документарні цінні папери типу pass-through, що випускаються на основі пула індивідуальних іпотечних кредитів. Власник такого іпотечного паперу здобував право на неподільну частку доходів в іпотечному пулі. Таким чином, дохід інвестор одержує за рахунок платежів позичальника іпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так і відсотків, за винятком винагороди кредитора. Джинні Мей стягує 0,1% за свої гарантії і перевірку заставних і 0,4% йде посереднику-емітенту, що працює з агентством. Саме ж агентство не є емітентом вторинних цінних паперів.

З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери.

У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпотечна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів. Найбільш розповсюдженим є випуск MBS, які реалізуються через операції своп. Загалом схема реалізації подібних випусків має такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поєднує в пул кілька іпотечних позик. Фанні Мей, переконавшись, що всі кредити відповідають установленим стандартам андеррайтингу, викуповує цей пул заставних і передає їх у так званий траст довірителя (grantor trust). Саме ж довірче агентство (чи траст) випускає MBS для іпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженні кредитора, перетворяться з пула індивідуальних іпотечних кредитів у цінні папери, за якими Фанні Мей гарантує своєчасну сплату платежів за основним боргом і відсотками. За надані послуги Фанні Мей стягує з кредитора щомісячну плату, розраховану виходячи з розміру невиплаченої суми боргу за іпотечними кредитами пула. При цьому кредитор одержує високоякісний ліквідний дохідний цінний папір, який може продати інвесторам. Для кожного пула іпотек установлюється визначений переказний відсоток (рass thrоugh rate) чи купон, що і складає доход інвестора і виплачується емітентом, як правило, на 25-й день після завершення купонного періоду. Зазвичай, платежі проводяться щомісяця. Ставка купона за MBS нижче, ніж відсоток за іпотечними кредитами, а різниця в процентних ставках - це і є плата, стягнута агентством за надання гарантії і плата первинному кредитору за обслуговування. Як правило, неможливо сформувати цілком однорідний пул закладних, тому при випуску "наскрізних" паперів розраховується середньозважена купонна ставка і середньозважений термін до погашення. Платіжним агентством по цінних паперах Фанні Мей виступає Федеральний Резервний банк Нью-Йорка. MBS випускаються в без документарній формі. Стандартний номінал - 1000 доларів.

Цінні папери, аналогічні сертифікатам участі, випускають і приватні компанії. Як правило, цим займаються дочірні компанії інвестиційних банків і будівельних корпорацій. Їхні папери не є загальними зобов'язаннями емітента. Емітент лише уступає права на іпотечні кредити і передає їх у спеціальний траст. За емітентом залишається обов'язок обслуговувати позики і право одержання за це комісійних, а інвестор одержує частку в пулі іпотечних кредитів і право на pro rata фінансових потоків. Виплати за відсотками плюс планові і позапланові виплати основних сум кредитної заборгованості щомісяця передаються інвестору і, як правило, організація, що обслуговує позичку, гарантує виплати інвесторам у випадку недонадходження платежів від позичальників. Приватному емітенту цінний папір "прямої дії" дає можливість продати активи, залишивши за собою дохід від обслуговування кредитів. З моменту, коли активи продані, цінний папір "прямої дії" не фігурує в балансі емітента, а прибуток чи збиток виявляється в період продажу. Основним обов'язком емітента (обслуговуючої особи) є передача платежів за відсотками і плановими та достроковими виплатами основних сум кредитної заборгованості інвестору, при необхідності авансуючи ці виплати.

Крім традиційних інструментів Фанні Мей періодично пропонує ринку нові фінансові продукти. Насамперед це так звані Stripped MBS - папери типу pass-through, створені шляхом поділу (стриппування) платежів за основним боргом і відсотків за заставними, що лежать в основі стриппованих цінних паперів. У результаті утворюються два класи цінних паперів. Власники одних одержують платежі за рахунок грошових потоків, що надходять в оплату відсотків (interest only), інші - за рахунок надходжень, що погашають основний борг (principal only). Звичайно ціни паперів цих класів приблизно дорівнюють ціні стандартного MBS, що зазнав стриппування. Папери типу principal only ще називаються "інструментами глибокого дисконту". У випадку зниження процентних ставок на ринку імовірність дострокового погашення зростає і прибутковість цих паперів збільшується. І навпаки, власники паперів типу interest only виграють при рості процентних ставок. Таким чином, ці інструменти використовуються для контролю і управління ризиками.

Ще один інструмент, про який говорилося вище - Collateralized Mortgage Obligations, CMO. Ці папери відрізняються тим, що випускаються траншами. Якщо традиційні інструменти гарантують всім інвесторам одержання рівних часток потоків коштів, що надходять у погашення кредитних зобов'язань, то в даному випадку папери розділяються на класи в залежності від строків, прибут-ковості і ризиків. Перевага СМО полягає в тому, що за рахунок розбивки на транші вони відсувають ризики дострокового погашення кредитів, а отже, змен-шують нестабільність майбутніх надходжень. Перерозподіл виплат за траншами здійснюється в залежності від термінів виходу траншів, тобто з перших траншів знімається частина прибутковості і переноситься на останній транш, який характеризується найбільшим ризиком.

У даний час американська модель вторинного ринку успішно застосовується у Великобританії і Канаді, а також у багатьох країнах Латинської Америки - Аргентині, Болівії, Бразилії, Чилі, Колумбії, Еквадорі, Мексиці.

У німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень i лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень е так звані будівельне (житлове) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси. Слід зауважити, що відсоткові ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору iз вкладником. При цьому ці ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такі по аналогічних операціях на ринку.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччини. Основними формами цієї підтримки е державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит i система податкових пільг. Зрозуміло, що диференціація видів i розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.

Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Вiдмiнiстю англійської системи житлових заощаджень е те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

Говорячи про європейську модель іпотечного кредитування, найчастіше мають на увазі класичну німецьку однорівневу модель, у якій іпотечні банки залишають видані позички у своєму портфелі, а для залучення коштів випускають власні облігації, забезпечені платежами від позичальників і заставою нерухомого майна (іпотечні облігації, чи пфандбрифи).

Сучасний пфандбриф - це облігація, що випускається іпотечними банками для фінансування іпотечних кредитів приватним особам і комерційним організаціям. Забезпеченням пфандбрифів служить як перша заставна на нерухомість (іпотечні пфандбрифи), так і кредити суспільному сектору (публічні пфандбрифи). Пфандбрифи випускаються як в іменній формі, так і на пред'явника. Найбільш поширені терміни погашення 3, 5 і 10 років. Звичайно облігація погашається разовим платежем наприкінці терміну, але зустрічаються і відкличні випуски. На відміну від MBS, для пфандбрифів дострокове погашення не передбачається. Велика частина пфандбрифів мають фіксовану ставку процентного доходу, що виплачується раз на рік. Існують і структуровані пфандбрифи, що можуть мати практично будь-які характеристики, використовувані на світовому ринку. Процентний доход за такими цінними паперами сплачується один раз на квартал чи на півроку.

Основна відмінність MBS і пфандбрифа полягає в тому, що кожен випуск MBS пов'язаний з конкретним пулом. При емісії пфандбрифів не потрібно створення конкретних пулів для випуску конкретних облігацій, а створюється єдиний пул для усіх випусків. Обсяг пулів, як і їхня структура, постійно змінюється (видаються нові позички, старі погашаються). Банки зобов'язані постійно підтримувати рівність між величиною активів пула і величиною пасивів у формі пфандбрифів. Відсотки за пфандбрифами не повинні перевищувати процентні виплати за облігаціями. Суворо повинна дотримуватися відповідність між термінами іпотечних кредитів і термінами пфандбрифів. Заміна забезпечення чітко контролюється. Коли така заміна виявляється неможливою, допускається включення в забезпечення державних облігацій. Всі активи, що служать покриттям пфандбрифів, повинні бути внесені до спеціального реєстру, у якому вказуються характеристики закладеного об'єкту, номінальна сума кредиту і т.д.

Випуск пфандбрифів здійснюється за наявності незалежного контролера, який призначається й оплачується Федеральним управлінням з нагляду за банками. Головна задача контролера - стежити за 100% наявністю покриття. Кожен пфандбриф має підпис контролера, що засвідчує наявність достатнього покриття. Іпотечні позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера.

Іпотечні цінні папери, які використовуються у світовій практиці, можуть нести для інвестора наступні основні ризики: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і ризик дострокового погашення.

Кредитний ризик - ризик банкрутства позичальника, несплати позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом. Величина цього ризику знижується за рахунок наявності застави.

Ризик ліквідності - ризик неможливості продати швидко іпотечний папір на ринку. Ринок іпотечних цінних паперів найбільш масштабний у світі. Імовірність того, що попит на іпотечні цінні папери знизиться, мінімальний.

Ризик дострокового погашення кредиту, що лежить в основі іпотечного цінного паперу. Цей ризик є в MBS і відсутній у пфандбрифах. Для розподілу цього ризику між різними траншами, з'явилися такі різновиди MBS, як СМО і стрипповані MBS.

Процентний ризик - це ризик зміни вартості цінного паперу в залежності від зміни ринкової ставки відсотка. Цей ризик пом'якшується при використанні гнучкої ставки і збільшується ризиком дострокового погашення

Випуск iпотечних цiнних паперiв стає популярним i в країнах Європи, де традицiйно використовувалась класична нiмецька схема iпотечного кредитування. Так, в Iталiї та Нiмеччинi стають популярними облiгацiї, що випускаються iпотечними банками.

Взагалi, iпотечнi цiннi папери (mortgage-backed securities) е рiзновидом так званих asset-backed securities - цiнних паперiв, якi дають їх власникам право на отримання грошових надходжень вiд формування певного пулу (набору) ак-тивiв. У випадку випуску iпотечних цiнних паперiв активами є права вимоги за iпотечними кредитами, що забезпеченi заставою об'єктiв нерухомостi. Власники iпотечних цiнних паперiв, що забезпеченi пулом активiв, отримують перiо-дичнi платежi за цими цiнними паперами за наперед визначеною схемою. У бiльшостi випадкiв випуск iпотечних цiнних паперiв здiйснюється пiд гарантiї держави. У свiтовiй практицi використовуються два принциповi механiзми розподiлу грошових надходжень вiд активiв за iпотечними цiнними паперами:

- платежi надходять власникам iпотечних цiнних паперiв тiльки пiсля того, як здiйснено всi утримання за адмiнiстративне та сервiсне обслуговування цих цiнних паперiв. У фiнансовому лексиконi цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «наскрiзнi»;

- здiйснюється попереднiй подiл емiтованих iпотечних цiнних паперiв на класи за рiвнем ризику та доходу, на основi якого в подальшому здiйснюються структурованi платежi iх власникам. Тому цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «структурованi».

Звичайно, випуск та обiг iпотечних цiнних паперiв, як i будь-яких iнших цiнних паперiв, пов'язаний з певним ризиком. Для пiдвищення рейтингу iпотеч-них цiнних паперiв серед iнвесторiв у свiтовiй практицi використовують такi схеми:

1. Страхування неперервностi платежiв за iпотечними цiнними паперами (payment interruption insurance). Схема передбачає часткове фiнансування страховою компанiєю платежiв за iпотечними цiнними паперами до моменту реалi-зацii застави.

2. Використання додаткових гарантiй та страховок, що надаються спецi-алiзованими страховими компанiями (financial assurance company).

3. Випуск iпотечних цiнних паперiв пiд гарантований кредит (letter of credit) - зобов'язання сторонньоi фiнансовоi установи, як правило, банку, пов-нiстю виплатити основну суму боргу та проценти у разi банкрутства емiтента.

Зрозумiло, що цивiлiзоване функцiонування ринку iпотечних цiнних па-перiв неможливе без належноi законодавчоi бази, яка повинна чiтко визначити правила випуску та обiгу цього виду цiнних паперiв, а також встановити меха-нiзм захисту iнтересiв як емiтентiв, так i iнвесторiв. Особливої уваги потребує, зокрема, лiцензування iпотечної дiяльностi спецiалiзованих установ, таких, наприклад, як iпотечнi банки. Так, законодавство Польщi та Угорщини передбачає рiзке обмеження операцiй, якi можуть здiйснюватись iпотечними банками. У цих країнах вони можуть виконувати лише найменш ризиковi операцiї. У Че-хiї та Словаччинi iпотечною дiяльнiстю можуть займатися унiверсальнi комер-цiйнi банки за умови застосування вiдповiдних захисних механiзмiв. Але й у цих країнах лiцензiї на iпотечну дiяльнiсть видаються переважно спецiалiзова-ним банкам.

Дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньої серпневої фiнансової кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансової ситуацiї та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi.

Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є:

1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.

4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.

Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з’явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):

Рис. 3.2 Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 3.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 3.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.

3.3. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та України

Іпотечне кредитування один з пріоритетних й основних напрямків (секторів) загального ринку кредитування Європи. Обсяг заборгованості по іпотечним кредитам (враховуючи нежитлову іпотеку) у Європейському Союзі і Норвегії в 2000 році становив 3,7 трильйони євро, а в 2001 вже 3,9 трильйони євро. Іпотечний ринок в Європі – це галузь фінансового сектора, яка останнім часом дуже стрімко розвивається. Обсяг заборгованості за іпотечними кредитам зріс більше ніж вдвічі порівняно з 1990 роком і це підтверджується довгостроковим трендом зростання біля 8% на рік. Все це підтверджує зростаючу значимість іпотечного кредитування в Європі. І це стосується не лише зростання обсягів кредитування, а й збільшення спектру послуг, відбуваються зміни в напрямку підвищення привабливості умов кредитування для позичальника, зокрема зменшення процентних ставок, подовження строків кредитування, адаптуються способи розрахунків тощо.

Кредитування житлової іпотеки є пріоритетним і домінуючим в Європі. Обсяг кредитування під заставу житлової іпотеки в 2000 році в Європі становив 3,2 трильйони євро (Діаграма рис.3.3). Кредитування комерційної іпотеки приблизно сягає рівня в 500 мільярдів євро (співвідношення заборгованості за кредитами, що були видані на будівництво житла та на будівництво комерційної нерухомості в 1998 році в деяких країнах Європи (у %) зображено на діаграмах рис.3.4. Починаючи з 1990 року обсяг житлових кредитів збільшився вдвічі, а темпи зростання саме житлового кредитування значно перевищують темпи зростання інших секторів іпотечного ринку, а саме комерційної та аграрної іпотеки. Найбільші ринки за обсягами заборгованості по іпотечним кредитам це ринки Німеччини, Великобританії, Франції та Нідерландів.

Рис.3.3 Заборгованість за житловими кредитами в країнах ЕС

Рис.3.4 Співвідношення заборгованості за іпотечними кредитами на будівництво житла та комерційної нерухомості

Але зростання активності кредитування житла з 1990 року по теперішній час в різних країнах Європи дуже відрізнялось і відбувалося різними темпами. Найбільші темпи зростання до 2000 року можна було спостерігати в таких країнах як Португалія (840%), Ірландія (490%) та Греція. Менші темпи зростання спостерігались у Нідерландів (315%) та Іспанії.

Діаграма рис.3.5 наведена нижче ілюструє темпи зростання іпотечних ринків країн Європейського Союзу протягом 1990-2001 рр.

Рис.3.5 Темпи зростання ринків іпотечного кредитування в країнах ЄС (%)

Обсяг житлових кредитів виданих у 2000 році становив за оцінками 519 млрд. євро. Цей показник зріс вдвічі порівнюючи з 1990 роком (228 млрд. євро). Кредити «нетто», а саме заборгованість, яка виникла в поточному році зменшена на суму погашеної заборгованості по діючих кредитах, мали подібний темп зростання до загального обсягу житлових кредитів, але їх зростання починаючи з 1990 року несуттєво знизилось через вплив активізації на ринку наступної іпотеки. Цей показник є вельми важливим, бо він однозначно показує напрямок руху іпотечного ринку (зростання, або згортання). Отже кредити «нетто» у 2000 році становили 247 млрд. євро. Ця цифра показує приблизно подвійне зростання порівняно з 1990 роком (116 млрд. євро).

Важливо підкреслити той факт, що низький рівень процентних ставок у 1999 році значно пожвавив ринок наступної іпотеки і відповідно зростання процентних ставок протягом 2000 року дещо послабило темпи зростання (графіки Рис.3.6). Це яскраво свідчить про зменшення розриву між загальним обсягом наданих житлових кредитів та чистими житловими кредитами.

Рис.3.6. Динаміка процентних ставок за іпотечними кредитами в деяких країнах ЄС.

Рис.3.7. Динаміка середньої процентної ставки по країнах ЄС

Існує велика різниця між видами продуктів, що пропонуються первинними кредиторами в Європейському Союзі. Основні відмінності полягають в таких особливостях як строки іпотечного кредиту, відношення кредиту до вартості застави (LTV), вид процентної ставки. Для того, щоб виокремити національні особливості більш чітко наведемо основні аспекти «типових» іпотечних продуктів у 2000 році:

Таблиця 3.1

Умови типових іпотечних кредитів в країнах ЄС

№ Країна Обсяг придбаної нерухомості (млн. євро) Обсяг наданих кредитів (млн. євро) LTV Термін надання кредиту (років) 1 Данія 134000 107000 80% 30 2 Німеччина 263000 176000 67% 28 3 Люксембург 95000 45000 47% 15 4 Іспанія 96000 67500 70% 16 5 Франція 120000 80000 67% 15 6 Ірландія 176144 158530 90% 20 7 Італія 150000 75000 50% 10 8 Нідерланди 170000 122000 72% 30 9 Швеція 170000 119000 70% 30 10 Британія 165000 114000 69% 25 11 Норвегія 155000 108000 70%

Показник LTV

Для показника LTV розбіжність в країнах членах ЄС є також дуже суттєвою. Показник LTV практично знаходиться в проміжку від 47% в Греції до 80% в Данії. Абсолютно максимальне значення даного показника можна (за певних умов) спостерігати в Нідерландах (125%), не дивлячись на те, що для інших країн він залишається в проміжку від 80% до 100% (в багатьох країнах показник LTV обов’язково регулюється законодавством).

Процентні ставки.

Існує також різниця в умовах плати за користування кредитом, що застосовуються в різних країнах ЄС. З одного боку, існує фіксована процентна ставка, яка залишається незмінною протягом усього терміну сплат за кредитом. З іншого боку, досить поширеною є плаваюча процентна ставка, де відсоток може змінюватись чи не кожний день. Але існує й усереднена ситуація, що має назву фіксовано-плаваючої процентної ставки (яка є фіксованою протягом певного початкового періоду).

В країнах центральної Європи домінує житлове кредитування з фіксованою або фіксовано-плаваючої процентною ставкою (з відносно довгим початковим періодом), в той час як в інших країнах переважає кредитування з плаваюча або фіксовано-плаваючою процентною ставкою (з відносно коротким початковим періодом). Взагалі фіксовано-плаваюча процентна ставка є дуже поширеною по всій Європі. Вона пропонується в багатьох країнах з достатньою довжиною початкового періоду. Відносно довгий початковим період (більше п’яти років) з фіксованою процентною ставкою пропонується в Німеччині та Нідерландах, а відносно короткий (від 1 до 5 років) – в Ірландії, Італії, Австрії, Великобританії та Норвегії. В Греції та Швеції використовують фіксовано-плавуючи процентні ставки як з коротким, так і з довгим початковим періодом.

Плаваюча процентна ставка також дуже поширена в країнах ЄС, але використовуються різні методи її встановлення. Плаваюча процентна ставка найбільшого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії. В цих країнах так само легко як і в Ірландії, Нідерландах та Греції плаваюча процентна ставка може бути переглянутою. В інших країнах, включаючи Іспанію, Францію, Італію та Австрію процес її корегування є більш складним.

Процентна ставка, що є фіксованою протягом всього періоду кредитування (фіксована процентна ставка) набагато менше використовується в Європі. Однак, вона є чи не найпоширенішою у Франції та Італії. Також вона використовується в Австрії, Іспанії та Нідерландах.

Іпотечні кредитори використовують весь спектр методів для фінансування надаваних кредитів. Методи, які використовуються, залежать від типу та розміру кредитора та значно різняться від однієї країни до іншої. Найбільш поширеним джерелом (методом) фінансування в ЄС залишається отримання коштів за рахунок різних видів депозитів. За даними Європейської Іпотечної Федерації обсяг депозитів у фінансуванні житлової іпотеки становив 62% у 1998 році. Інший поширений інструмент фінансування – іпотечні фінансові інституції (наприклад, дочірні компанії) та банківські облігації. Іпотечні кредити також фінансуються з власних ресурсів (наприклад, акціонерний капітал) кредитної установи та страхових премій ( у випадку, страхової корпорації).

Європейський вторинний ринок відображає особливості та історичні передумови первинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації зазвичай мають довгостроковий термін обертання та фіксовану відсоткову ставку. Ринок іпотечних облігацій – це важливе джерело фінансування іпотечних кредитів. Виходячи з довгострокової природи житлових кредитів, наявність довгострокових ресурсів є визначальним фактором встановлення фіксованої ставки. За обсягами, ця форма сек’юритизації відноситься до найбільшої категорії фінансових інструментів на ринках капіталу Європи (на кінець 1997 року склали приблизно 500 млрд. ЕКЮ).

Випуск іпотечних облігацій здійснюється спеціалізованими іпотечними банками та кредитними установами, як основний інструмент фінансування житлових кредитів у деяких країнах більш ніж 100 років й обов’язково регулюється законодавством. Це фінансовий інструмент, який в якості забезпечення має відповідний пакет іпотечних кредитів та представляє гарантовані вимоги до кредитних установ.

В Німеччині, наприклад, іпотечні облігації мають вбудований механізм захисту інвестора за рахунок:

дотримання принципу покриття та принципу балансу активів і пасивів (за розмірами та строками) – загальна номінальна вартість облігацій, що знаходяться в обороті, завжди повинна покриватися іпотекою такої ж вартості за як мінімум такої ж відсоткової ставки;

преференцій у випадку банкрутства;

поручителя, який гарантує постійну наявність забезпечення в належному обсязі;

патентованої назви іпотечних облігацій, що не дозволяє використовувати її щодо менш надійних фінансових інструментів.

Випуск іпотечних облігацій – один з основних методів фінансування іпотечних кредитів (див. Діаграму рис.3.8). Так, наприклад, лише три країни в ЄС обіймають 84% від загального ринку іпотечних облігацій. Німецький «Hypotheken Pfandbriefe» лідирує з 44%, наступними є Данія з 29% та Швеція з 12% від загального обсягу ринку фінансування житлових кредитів за рахунок іпотечних облігацій.

Рис.3.8 Фінансування житлових кредитів за рахунок випуску іпотечних облігацій (обсяг випущених іпотечних облігацій обсяг заборгованості за іпотечними кредитами)

У Данії іпотечне кредитування банківськими установами повністю забезпечується за рахунок випуску іпотечних облігацій. У Швеції іпотечні облігації представляють 70% фінансових ресурсів житлових кредитів. В Німеччині загальна вартість іпотечних облігацій, що були випущені, на кінець 1999р. склала 232 млрд. євро., а в 2000 році вже 245 млрд. євро.

Решта 16% ринку іпотечних облігацій розподілені між сімома країнами. Іпотечні облігації активно використовуються в Австрії. Іпотечні облігації – друге джерело (після депозитів) фінансування у Франції та Іспанії, але представлено лише 9% та 2% від загального обсягу фінансування житлових кредитів відповідно. В Норвегії та Нідерландах випуск іпотечних облігацій теж має місце, але цей вид фінансування є відносно малим (3% та 0,3% відповідно).

В Додатку В представлені результати аналізу стану умов іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

4. РОЗРАХУНОК БАНКІВСЬКОЇ РЕНТАБЕЛЬНОСТІ ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

4.1 Аналіз структури та вартості ресурсних джерел для довгострокового іпотечного кредитування

В якості довгострокових ресурсних оплачуваних джерел для довгострокового іпотечного кредитування використовуються:

а) строкові депозити юридичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 5,9% («Райффайзенбанк») та 8,2 % (АКБ «Приватбанк») річних (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

б) строкові депозити фізичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 8,7%(«Райффайзенбанк») та 11,9 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

в) строкові депозитні сертифікати за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 6% («Райффайзенбанк») та 10,0 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

Використання поточних міжбанківських кредитів(депозитів) та коштів юридичних та фізичних осіб на поточних рахунках для іпотечного кредитування є недопустимим.

Середньозважена по ресурсним джерелам іпотечних кредитів річна ставка вартості ресурсів розраховується як :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

Таким чином, за рахунок різної структури строкових депозитів фізичних та юридичних осіб та різних процентних ставок середньозважена вартість джерел іпотечних ресурсів в «Райффайзенбанк Україна» на 3,7% річних нижче, ніж в АКБ «Приватбанк».

Для розрахунку рентабельності іпотечного кредиту, окрім прямої вартості джерел іпотечних ресурсів слід врахувати додаткові витрати на:

не операційні витрати банка, тобто витрати на адміністративно господарче управління, оплату праці персонала та інші не операційні витрати;

витрати банка на створення резервів на стандартну та нестандартну заборгованість, рівень якої за рахунок нестандартної заборгованості можна для іпотечних забезпечених кредитів прийняти на рівні 0,5%;

Коефіцієнт накладних (не операційних) витрат на рівень оплати за іпотечні ресурси розраховується як:

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

4.2 Оцінка рентабельності довгострокового іпотечного кредитування

Враховуючи результати розділу 4.1, розрахунок рентабельності іпотечного кредиту (з врахуванням податку на прибуток 25%) виконується за формулою :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 13,5 %

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 16,0 %

Таким чином, при сьогоднішній вартості довгострокових джерел іпотечних ресурсів (7,0 -10,7% річних) та враховуючи значний коефіцієнт накладних не операційних витрат в комерційних банках (1,72 -1,84), рентабельність іпотечних кредитів при середньозважених (по національній та іноземній валютах) ставках кредитування 13,5 -16,0 % річних - позитивна +0,43% річних в «Райффайзенбанк» та негативна – 4,2% річних в АКБ «Приватбанк».

Зниження річної ставки іпотечних кредитів на 3% ( до рівня 11,5 -13,0 % річних) при сьогоднішній ресурсній базі комерційних банків неможливо.

Отримані результати обґрунтовують причини не розвину тості іпотечного кредитування в банківській системі України, оскільки для виходу на рентабельний режим іпотечного кредитування треба мати вартість іпотечних ресурсів не вище 5,0% річних.

Вихід на позитивний рівень рентабельності іпотечних кредитів можливий тільки з використанням схем рефінансуванням за рахунок іпотечних облігацій (механізм описаний у розділ 3 роботи).

ВИСНОВКИ

Портфель іпотечних кредитів досліджує мого в роботі «Райффайзенбанк Україна» у лютому 2006 року досяг 1 млрд. грн., портфель іпотечних кредитів в АКБ «Приватбанк» у лютому 2006 року перевищив 3 млрд. грн. Частка іпотечних кредитів в загальному обсязі кредитів приватним особам в цих банках досягла 62%. Актуальність проведення аналізу рентабельності іпотечних кредитів в банківській системі України є нагальною необхідністю, оскільки це визначає шляхи подальшого розвитку іпотечного ринку.

За останні три роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів. Пріоритетним напрямком стало кредитування під забезпечення реальними активами. Нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити у господарський обіг та сферу споживання довгострокові фінансові ресурси.

Рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому.

У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов’язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

В Україні ринок житлового іпотечного кредитування становить більше половини загального обсягу іпотечних кредитів. Інша половина припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного призначення. Успішний розвиток ринку житлового іпотечного кредитування зумовлюється трьома основними факторами:

- стабільними темпами загальноекономічного зростання;

- достатнім рівнем розвитку банківського сектора економіки;

- наявністю належної законодавчої та регуляторної бази.

За даними Української Національної Іпотечної Асоціації, в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

Ринок нерухомості України на сьогодні знаходиться на етапі бурхливого розвитку. Характерними негативними чинниками є не тільки зниження сумарних інвестицій в нерухомість за останні 10 років, але й, перш за все, — низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків, відсутність необхідної інфраструктури, значний якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, в першу чергу великими містами України і рештою регіонів.

Зараз іпотечним кредитуванням займаються кілька десятків українських банків. Відсоткова ставка на позику здебільшого перевищує 10 відсотків і коливається від 12 до 16 - в іноземній валюті, а у гривнях подекуди сягає 24-ьох. За статистикою, вісімдесяти шести відсоткам населення України придбати власне житло не по кишені.

За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9%—4,6% і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого і березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9% більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період. Це сталося через те, що багато банків збільшили свій портфель за рахунок покращення умов видачі іпотечних кредитів. Тобто за умов зниження відсоткових ставок на іпотечні кредити і через збільшення строку іпотечних кредитів, ми маємо такий результат.

Протягом останніх трьох років можна виокремити декілька най активні із банків, які займають значні частки ринку житлового іпотечного кредитування в Україні: ВАТ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Укрсиббанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», АКБ «Аркада»та інші.

Станом на 1 липня 2005 р. 12 банків — основних професійних учасників, займають приблизно 85% ринку житлового іпотечного кредитування. Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об’єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу комерційні банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що комерційні банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи комерційного банку — іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків також поступово зростає. В той час як в 2002—2003 рр. цей показник не перевищував 2%, в 2004р. він сягнув 3% (значення цього показника впродовж 2004 року коливалися в межах 2,9–3,4%). З іншого боку, слід зазначити, що питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банку на рівні 3% не може на сьогоднішній день характеризувати рівень розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні як задовільний. За експертними оцінками, оптимальне значення цього показника для універсального банку в Україні може об’єктивно досягти 8–10% у середньостроковій перспективі за умови наявності позитивних загальноекономічних чинників.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн. Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент проживають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2002 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище. Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення конкурентного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування. Продовження цієї політики може мати реальний вплив на збільшення обсягів житлового іпотечного кредитування, оскільки воно розвиватиметься не всупереч оточуючому середовищу, а в фарватері цілеспрямованої державної політики.

Водночас існує небезпека втручання держави в суто ринкові процеси та конкуренція з професійними учасниками на ринку житлових кредитів. Очевидно, що передумовою подальшого зростання ринку іпотечного кредитування є стабільний розвиток економіки України в цілому та банківського сектора зокрема. Крім того, для забезпечення подальшого зростання ринку житлового іпотечного кредитування слід подолати стримуючі розвиток цього ринку фактори.

Зокрема, це низький попит на житлові іпотечні кредити. Незважаючи на значну динаміку зростання масового житлового іпотечного кредитування в Україні поки не існує. Низький попит на іпотечні кредити насамперед обумовлений високими процентними ставками за кредитами та високими цінами на нерухомість.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є відсутність режиму змінюваної процентної ставки.

Процентні ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом строку кредиту. Тобто, банки визначають проценту ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ставки. Подібне штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення змінюваної процентної ставки.

Запровадження адекватного механізму плаваючої (змінюваної) процентної ставки дозволило б зменшити ризики зміни процентної ставки, а отже, й знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1–2%.

Третім фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування.

Як зазначалось, більше 75% житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі знаних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Четвертим фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10–15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Очевидною на сьогодні є недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів, оскільки у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування.

Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За Деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності.

Як показали результати проведено дослідження, при сьогоднішній вартості довгострокових джерел іпотечних ресурсів (9,7 -10,7% річних) та враховуючи значний коефіцієнт накладних не операційних витрат в комерційних банках (1,72 -1,84), рентабельність іпотечних кредитів при середньозважених (по національній та іноземній валютах) ставках кредитування 13,5 -16,0 % річних - позитивна +0,43% річних в «Райффайзенбанк» та негативна – 4,2% річних в АКБ «Приватбанк».

Зниження річної ставки іпотечних кредитів на 3% ( до рівня 10,5 -13,0 % річних) при сьогоднішній ресурсній базі комерційних банків неможливо.

Отримані результати обґрунтовують причини не розвинутості іпотечного кредитування в банківській системі України, оскільки для виходу на рентабельний режим іпотечного кредитування треба мати вартість іпотечних ресурсів не вище 5,0% річних.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

М.: «Дело ЛТД»,1995.— 768 с.

33. Синки, Дж. мл. Управление финансами в коммерческих банках1. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про банки і банківську діяльність” // від 7 грудня 2000 року N 2121-III (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 22 грудня 2005 року N 3273-IV)

2. Закон України “Про Національний банк України” // від 20 травня 1999 року N 679-XIV (станом на 10.01. 2002 року N 2922-III)

3. ЗАКОН УКРАЇНИ – «Про цінні папери і фондову біржу» // від 18.06. 1991 N 1201-XII ( із змінами на 3.06.1999 N 719-XIV )

4. Закон України “Про господарські товариства”//від 19 вересня 1991 року N 1576-XII ( від 17 травня 2001 року N 2409-III)

5. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” // від 19 червня 2003 року N 979 IV

6. ЗАКОН УКРАЇНИ Про іпотеку // від 5 червня 2003 року N 898-IV

7. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // від 19 червня 2003 року N 978-IV

8. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про страхування” // від 7 березня 1996 року N 85/96-ВР (Законом України від 4 жовтня 2001 року N 2745-III цей Закон викладено у новій редакції), із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом на 1 липня 2004 року N 1971-IV

9. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” // від 12 липня 2001 року N 2658-III(Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 9 вересня 2004 року N 1992-IV)

10. ЗАКОН УКРАЇНИ &bdquo;Про заставу” // від 2 жовтня 1992 року N 2654 XII (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 18 листопада 2003 року N 1255-IV)

11. КОНЦЕПЦІЯ створення національної системи іпотечного кредитування розпорядження Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 р. № 559-р

12. Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 31 березня 2004 р. N 410

13. Про стандартну (типову) форму бланка заставної // Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 4 вересня 2003 року N 363

14. Про затвердження Плану рахунків бухгалтерського обліку банків України та Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку банків України // Постанова Правління Національного банку України від 17 червня 2004 року N 280 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України станом від 1 грудня 2005 року N 457)

15. Про затвердження Інструкції про порядок регулювання діяльності банків Україні // Постанова Правління Національного банку України від 28 серпня 2001 року N 368 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України станом від 1 листопада 2005 року N 407)

16. Про затвердження Інструкції про порядок складання та оприлюднення фінансової звітності банків України //Постанова Правління Національного банку України від 7 грудня 2004 року N 598 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України від 21 грудня 2005 року N 484)

17. Про внесення змін до Методики розрахунку економічних нормативів регулювання діяльності банків в Україні // ПРАВЛІННЯ НАЦІОНАЛЬНОГО БАНКУ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 11 квітня 2005 року N 125(Із змінами і доповненнями, внесеними постановою Правління Національного банку України від 22 грудня 2005 року N 493)

18. Банківські операції. Підручник/ А.М.Мороз, М.І. Савлук, М.Ф.Пудовкіна та інш. Київ: КНЕУ, 2000.

19. Банковское дело: Учебник /Под ред. О.И.Лаврушина – Москва, «Финансы и статистика», 1998 – 576 с.

20. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики та перспективи // Український дiловий тижневик "Контракти" / № 35 вiд 30 08- 2004

21. Євтух О.Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2001, 305 с.

22. Євтух О.Т. Доходна іпотека – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2000, 304 с.

23. Іванова Т. Мізерні відсотки на кредитування житла (аналітичний огляд 2005) // http://www.mnemosoft.com

24. Ипотека -2005 (рейтинг жилищных кредитов) // Журнал «Деловой журнал», октябрь 2005, стр. 31 -55

25. Коцовська Р., Ричаківська В та інш. Операції комерційних банків – Львів : ЛБІ НБУ, 2001

26. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования – М.: «Высшая школа», 1998

27. Лагутін В.Д. Становлення та розвиток системи іпотечного кредитування «Фінанси України», № 1, 2004, с.75 – 82

28. Лагутин В.Д. Кредитование : теория и практика. Учебное пособие.- 3 –е изд- К.: «Знание», 2002, 215 с.

29. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу /Українська національна іпотечна асоціація, 2002

30. Примостка Л.О. Аналіз банківської діяльності: сучасні концепції, методи та моделі: Монографія. — КНЕУ, 2002.— 316 с.

31. Примостка Л.О. Фінансовий менеджмент у банку: Підручник. — 2-е вид., доп. і перероб. — К.: КНЕУ. 2004. — 468 с.

32. Роуз П.С. Банковский менеджмент. Пер. с англ. со 2-го изд.—. Пер. с англ. 4-го переработанного изд. / под ред. Р.Я.Левиты, Б.С.Пинкерса. М.: 1994, Catallaxy.— 820 c.

34. Офіційний сайт НБУ – HTTP://www.bank.gov.ua

35. Офіційний сайт АКБ «Приватбанк» – HTTP://WWW.PRIVATBANK.DP.UA

36. Офіційний сайт КБ «Райффайзенбанк Україна» – HTTP://WWW.RAIFFEISEN.COM.UA

37. Офіційний сайт Асоціації банків України – HTTP://WWW.AUB.COM.UA

ДОДАТКИ

Додаток А

Додаток Б

Рейтинг умов житлових кредитів станом на вересень 2005 року

Додаток В.

Таблиця В.1

Заборгованість за іпотечними кредитами в країнах ЄС за 1998-2000 рр

ПОКАЗНИК №

Заборгованість за кредитами, що видані на житлову іпотеку Заборгованість за кредитами, що видані на комерційну іпотеку Заборгованість за кредитами, що видані на житлову та комерційну іпотеку

Країна 1998 1999 2000 1998 1999 2000 1998 1999 2000 1 Бельгія 55528 63230 65279

2 Данія

33267 35105 35946 138049 146924 153681 3 Німеччина 1012998 1118786 1091908 199058 207798 217645 1212056 1326583 1309553 4 Іспанія 128328 154556 187663 51296 64483 74094 179624 219139 261757 5 Ірландія 20888 26186 32627 3409 4251 4925 24297 30437 37552 6 Італія 84652 101042 113414 58867 66025 66282 143519 167067 179696 7 Нідерланди 220537 251394 285428 79412

299949

8 Португалія 31941 42123 50558 6440 8670 12011 38381 50793 62569 9 Швеція 98998 113413 112973 8010 9028 9125 107008 122441 122098 10 Великобританія 647437 794880 847602

Таблиця В.2

Показники процентних ставок за іпотечними кредитами в країнах ЄС (на кінець року)

№

Рік 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Країна

1 Бельгія 11,6 11,6 10 8,8 10,2 8,1 6,9 7,3 5,1 6,7 7,1 2 Данія 11,2 9,8 10,2 7,1 9,6 8,2 7,8 7,1 6,5 6,8 6,7 3 Німеччина 9,9 9,9 9,2 7,5 8,4 7,2 6,7 6,5 5,5 6,2 6,1 4 Іспанія

9,5 8,4 8,4 6,5 5,6 4,9 4,4 5,7 5 Франція 10,9 11,1 10,7 8,7 8,8 8,6 7,4 6,6 5,8 5,6 5,8 6 Ірландія 11,2 11,5 12,9 7,8 7,5 7 6,6 7 5,8 5,6 5,8 7 Італія 14,8 14 16,9 11,3 11,1 12,2 9,2 7,5 6 4,7 6,1 8 Нідерланди 9,7 9,6 8,6 6,8 8,1 6,4 5,9 6,1 5,2 5,9 6,5 9 Австрія 10,1 10,3 10,7 8,4 8,7 7,3 7,1 6 5,5 5 6,2 10 Португалія 20,5 20,3 18,4 14,6 13 12,4 11 7,4 5,5 5 6,9 11 Фінляндія 14,4 14,6 14,7 11 9,1 7,6 5,7 5,9 5,4 4,6 5,8 12 Швеція

9,2 11,7 8,8 6,1 6,4 5,2 6,6 5,8 13 Великобританія 14,3 11,4 9 7,9 7,8 7,5 6,5 7,6 7,3 6,5 6,7 14 Норвегія 14,2 13,7 13,8 8,9 8,2 7,5 6,2 5,6 9,5 7,1 8,5

Таблиця В.3

Порівняльна таблиця деяких показників ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та Данії

№

Країна Данія Німеччина Греція Іспанія

Показник

1 заборгованість за іпотеч. кред. /ВВП 68% 53% 9,5% 32% 2 кількість учасників 8 спеціалізованих іпотечних банків, які входять в Асоціацію Дацьких іпотечних банків; члени асоцації представляють 90% всього іпотечного ринку в країні; наявність лише двох типів іпотечних банків, а саме: Skibskreditfonden (кредитують в основному морську галузь) та Kommunekredit (кредитують муніципалітет, компанії, організації) Німецька іпотечна федерація налічує 24 члени; кількість членів постійно зростає; 67% ринку займають комерційнцні банки; 29% належить спеціалізованим кредитним організаціям, які забезпечують в основному державних чиновників; 4% ринку займає єдиний іпотечний банк в Греції. Іпотечна асоціація Іспанії нараховує 42 члени, які утримуть 80% іпотечного ринку країни; 3 вид установ Іпотечні банки - обмежені організації, що онтролюються Finanstilsynet (Дацька фінансова рада спостерегачів); в іпотечних банках обов'язковий та додатковий капітал в будь-який час має бути не менше за 8% від активів зважених на ризик; окрім іпотечних банків кредитуванням житла займаються й Landesbanken, ощадні (25%) та комерційні банки, страхові компанії, кредитні кооперативи (14%), державні банки (7,5%);

в основному комерційні, ощадні та кооперативні банки; у 2000 році чотири основні оператори займали 50% ринку; 4 органи регулювання та контролю Finanstilsynet, яка підпорядковується Міністерству з економічних відносин; до теперішнього часу - "Bundesaufsichtsamt fur das Kreditwesen"; в найближчому майбутньому - поєднання регулювання страхових компаній та банків; Банк Греціїспостерігає і контролює усю банківську активність в країні, включаючи механізми іпотечного кредитування банками; використовує механізми, за допомогою котрих встановлює субсидовані процентні ставки; активна політика держави в кредитному субсидуванні; Банк Іспанії та Міністерство економіки; 5 LTV 60% за комерційною нерухомістю; 60% за сільськогосподарським кредитуванням; 80% за житловим кредитуванням; 60% але може зростати і до 80%; 93% за рахунок державного субсидиювання. максимально 75%, на практиціцей показник значно меший; основний рівень- 70%; 80% за житловими кредитами. 6 процентна ставка 6,50% 6-6,5%; існує початкова угода з фіксованою процентною ставкою на 5-15 років; 7-7,5%; 6-6,3%; 7 термін надання до 30 років; 25-30 років; за звичай на строк до 15 років (популярні), але практекується видача на більш тривалий строк - 20, 25, 30 років; 20-25 років; №

Країна Ірландія Італія Нідерланди Австрія Португалія

Показник

1 заборгованість за іпотеч. кред. /ВВП 31% 8% 72% 5% 42% 2 кількість учасників 11 іпоттечних кредиторів, які майже охоплюють весь ринок в країні; банки - 78,2%, будівельні компанії - 21,7%; будь-який банк (універсальні банки) в Італії може займатися іпотечним кредитуванням на ринку присутня мала кількість великіх кредиторів універсальна банківська система; 49 комерційних банків займаються іпотечним кредитуванням і їх частка на ринку становить 65%; 35% ринку займають дежавні установи з кредитування житла; 3 вид установ

універсальні комерційні банки - 85%; страхові компанії та пенсійні фонди - 15%; універсальна банки - 25%; іпотечні банки - 9%; ощадні банки - 29%; кооперативні банки 26%; Bausparkassen - 7%; універсальна банківська система; 4 органи регулювання та контролю Центральний банк Ірландії єдиним органом є Банк Італії; один з найліберальніших ринків;

5 LTV 70-75%; в основному - 50% (законодавчо лімітовано на рівні 80%) 75% 60% 90% 6 процентна ставка 6-6,4%; 6-7% 6,5-7% 6-7% >7% 7 термін надання

10-15 років; 30 років; 20 років; 25 років;

Таблиця В.4

№

Країна Фінляндія Шведція Великобританія Фрнція

Показник

1 заборгованість за іпотеч. кред. /ВВП 30-35% 52% майже 60% 20% 2 кількість учасників універсальні банки - 40%; ощадні - 4%; кооперативні банки - 18%; провідними гравцями на ринку є 15 спеціалізованих установи з іпотечного кредитування (specialised mortgage credit institutions) (90%) та комерційних банків (10%); The Council of Mortgage Lenders (CLM) налічує 118 членів, які займають 98% ринку; комерційні банки - 33%; кооперативні банки - 34%; ощадні банки - 13%; 3 вид установ

будівельні компанії - 20%; універсальні комерційні банки - 72%;

4 органи регулювання та контролю

регулюється FSA (Financial Services Authority) Банк Франції може наполякти на реструктуризації активів кредитора; the Commission Bancaire; 5 LTV

60-80% 80% 60% - комерційна нерухомість; 60-80% - житлова нерухомість; 6 процентна ставка 6-6,5% 6-7% 6-7% 6-7% 7 термін надання

1 Євтух О.Т. Доходна іпотека – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2000, 304 с.

2 Євтух О.Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2001, 305 с.

Страницы: 1, 2, 3