Договор аренды нежилых помещений

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду нежилого помещения, независимо от того, препятствуют ли они использованию нежилого помещения полностью или только частично. В принципе, ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор;

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее арендовал то же нежилое помещение или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра нежилого помещения (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном нежилом помещение до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду нежилого помещения можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего нежилого помещения и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, при обнаружении в нежилом помещении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя.

Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки нежилого помещения за свой счет, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору нежилого помещения другим аналогичным нежилым помещением, находящимся в надлежащем состоянии (в случае если аналогичное помещение находиться в собственности Арендодателя, а также если данное помещение подходит арендатору (по месту нахождения, метражу)), либо безвозмездно устранить недостатки нежилого помещения. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного нежилого помещения. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного нежилого помещения или устранение его недостатков, поскольку нежилое помещение хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора и он может потерять часть прибыли от его использования. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду нежилое помещение (сервитуте, праве ипотеки (залога) и т.п.)( п. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача нежилого помещения в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это нежилое помещение (п. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным нежилым помещением.

Законодательство не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на нежилое помещение и что принадлежат они третьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права ипотеки (залога). Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам. Арендодатель обязан предупредить арендатора и о наличии всех иных вещных прав на арендованное нежилое помещение. Эта обязанность вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на нежилое помещение.

Что же касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное нежилое помещение, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права арендатора по другому договору аренды. Ведь покупатель, в конце концов, станет новым собственником нежилого помещения - арендодателем (ст. 617 ГК РФ), личность которого для арендатора имеет важное значение. Что же касается нескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но только при условии, если среди них нет двух и более, предоставляющих арендаторам права владения нежилым помещением. Вместе с тем может существовать несколько договоров аренды, дающих арендаторам только пользование нежилым помещением (например, склад используется арендаторами в разное время). Если же сталкиваются два и более договора аренды, каждый из которых предоставляет арендатору право владения арендованным нежилым помещением, то первенство предоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК РФ.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное нежилое помещение арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на нежилое помещение.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду нежилого помещения, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного нежилого помещения, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды или дополнительным соглашением к нему. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным нежилым помещением во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного нежилого помещения.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо-нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного нежилого помещения может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если нежилое помещение передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору праве по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного нежилого помещения без причинения ему вреда. Поскольку ГК РФ не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения нежилому помещению вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного нежилого помещения;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного нежилого помещения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого нежилого помещения, являются собственностью арендодателя. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного нежилого помещения может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения - это такие улучшения нежилого помещения, которые могут быть отделены без его повреждения (ухудшения его состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить по передаточному акту нежилое помещение в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

пользоваться арендованным нежилым помещением в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением нежилого помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор должен использовать нежилое помещение сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назна-чение нежилого помещения должно быть определено договором, в противном случае нежилое помещение должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа.

Если арендатор пользуется нежилым помещением не в соответствии в условиями договора аренды или назначением нежилого помещения, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения нежилого помещения наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

своевременно вносить плату за пользование нежилым помещением (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик арендной платы в законе, а тем более в подзаконном акте и ГК РФ не предусматривает. Поэтому, если размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

В связи с тем, что арендодатель после истечение одного года с момента заключения договора, может увеличить арендную плату. Мое предложение состоит в следующем, внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

Арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от-вечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние нежилого помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель, как собственник нежилого помещения, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Ухудшение по случайным причинам состояния нежилого помещения, переданного внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора ухудшения условий такого исполнения. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить нежилое помещение в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшение размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором в ГК РФ не сказано. Однако с учетом того, что согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условий пользования или состояния нежилого помещения.

В случае нарушения арендатором данного условия Арендодатель вправе обратиться в суд с истребованием арендной платы, а также о взыскании с арендатора штрафных санкций.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю нежилое помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию нежилого помещения, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче нежилого помещения, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного нежилого помещения должно соответствовать условиям договора аренды.

Состояние возвращаемого нежилого помещения устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно. Если этого не сделано, нежилое помещение должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа, который арендованное нежилое помещение претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего.

Если арендатор не возвратил арендованное нежилое помещение или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного нежилого помещения не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного нежилого помещения договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4) поддерживать арендованное нежилое помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание нежилого помещения, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков нежилого помещения, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного нежилого помещения и не устраняет его износ. В то же время не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование нежилого помещения по назначению.

От текущего ремонта следует отличать поддержание нежилого помещения в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать нежилое помещение в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного нежилого помещения, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание нежилого помещения в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими ему (техническими) причинами. Так, арендованное нежилое помещение необходимо регулярно убирать.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания нежилого помещения в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения.

5) без письменного согласия арендодателя не сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать нежилое помещение в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому нежилое помещение или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо-бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов)), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - арендаторами. Субаренда же (как и безвозмездное пользование) заним-ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда-чи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное нежилое помещение в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду. При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором договора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды способно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то нежилое помещение, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый договор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентируется ст. ст. 445 и 446 ГК РФ. Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) возврат арендованного нежилого помещения по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям.

В силу ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой нежилого помещения, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду нежилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. По договору аренды нежилого помещения возврат арендуемого помещения должен быть оформлен передаточным (возвратным) документом. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата нежилого помещения арендную плату и, кроме того, возместить убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

В Арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восста-новлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Применительно к данному случаю Президиум ВАС РФ указал, что «…ст. 301 ГК РФ (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обла-дающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде». Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав». Вестник ВАС РФ, №7, 1997. - С.100.

Из данного разъяснения ВАС РФ следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на него можно ответить так: обязан-ность арендатора возвратить нежилое помещение при прекращении договора аренды входит в понятие «содержание правоотношения», вытекающего из данного договора.

При толковании условий договора судом будет приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а в случае невозможности определить содержание договора выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимается во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Кроме обязанностей сторон в договоре аренды необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. Калачева С.А. «Арендные сделки». - М., 1996. - С.69.

Договор аренды нежилого помещения должен быть составлен в виде единого документа. Заключение такого договора посредством обмена документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (документами, исходящими от одной стороны) невозможно.

Договор аренды должен быть подписан собственноручно сторонами (или уполномоченными представителями, которые действуют на основании доверенностей) без использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронной цифровой подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.

Элементом письменной формы договора могут быть, помимо подписи, некоторые другие требования, в частности требование печати. Вопрос о нем разрешается п. 1 ст. 160 ГК РФ: скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. Имеется в виду, что вместе с заявлением указанного требования должны быть определены и последствия его нарушения, вплоть до признания договора незаключенным. Если же законодатель или стороны не воспользовались представленной им возможностью и специальные последствия не предусмотрены, то наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Статус, 1998. - С.280.

Указание Закона на обязательность письменной формы договора означает презумцию: нет письменной формы, нет и договора.

Нарушение письменной формы договора аренды нежилого помещения влечет в данном случае ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.

Кроме формы, стороны должны достичь соглашение по всем существенным условиям. См. параграф 1.2. настоящей работы «Особенности содержания договора аренды нежилого помещения». Самое главное необходимо сказать, что в случае отсутствия в тексте договора аренды существенных условий, то такой договор признается незаключенным.

Право на заключение договора аренды нежилого помещения находящихся в федеральной или муниципальной собственности приобретаются организациями и индивидуальными предпринимателями на торгах, которое регулируется Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28 июля 1998 г.№ 774-р. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденное распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20. Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Собрание законодательства РФ от 06.07.1998 г. № 27. - С.3200. предусмотрено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящего в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе без проведения конкурса или аукциона нежилое помещение может передаваться на основании решения Президента РФ, Правительства РФ, Мингосимущества РФ или на основании решения суда, в случаях, предусмотренных п. 3 вышеуказанного Постановления № 685. Кроме того, торги не проводятся при переоформлении договора на новый срок, при заключении договора на аренду помещений, находящихся в хозяйственном введении или оперативном управлении предприятий.

Вышеуказанным Положением и другими нормативно-правовыми актами определен порядок проведения торгов на право заключения договора аренды нежилого помещения, находящегося в федеральной собственности РФ.

Под покупной на аукционе понимается приобретение у государства организациями или индивидуальными предпринимателями прав аренды нежилого помещения по цене, определенной в открытых торгах в соответствии с правилами их проведения. Право заключения договора аренды передается будущему арендатору, предложившему в ходе аукциона максимальную цену за право аренды на условиях договора аренды.

Предметом аукционных торгов является лот, в котором указывается:

характеристика нежилого помещения;

условия договора аренды нежилого помещения (проект договора);

начальная цена.

Победитель торгов, лицо предложившее высшую цену за аренду нежилого помещения, после оплаты стоимости аукциона заключает договор аренды.

Типовой договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности Москвы, утвержден Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 г. № 689 (см. приложение к дипломной работе).

Фактическая передача нежилого помещения осуществляется после оформления свидетельства на право аренды и заключения договора аренды. Согласно этим документам балансодержатель и арендатор оформляют акт приемки-передачи нежилого помещения.

Важное значение при заключении договора приобретает вопрос о времени (моменте) и месте заключения договора.

Момент заключения договора является самым важным, поскольку именно с ним законодатель связывает вступление договора в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного договора.

Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Данный пункт относится к договорам аренды нежилых помещений, которые заключены сроком не менее одного года.

Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (договора), в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ. В этом случае момент заключения договора должен определяться в соответствии с решением суда.

В случае если договор аренды нежилого помещения, заключен сроком менее 1 года, принимаются правила п. 2 ст. 433 ГК РФ, согласно которым моментом заключения договора является передача имущества (в нашем случае передача нежилого помещения). В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору во владение или пользование нежилое помещение, и данное обязательство считается исполненным после предоставления данного нежилого помещения арендатору и подписания сторонами передаточного документа (акта приема-передачи). Причем при передаче нежилого помещения необходимо соблюдать одновременно два условия: фактическая передача (передача ключей от этого помещения) и подписание передаточного акта. В случае если в нежилом помещении существуют какие-нибудь недостатки (сломан замок, отсутствует водоснабжение) их необходимо отразить в акте приемки-передачи, чтобы в дальнейшем не было недоразумений.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче помещения, а арендатора - от принятия помещения, и за это сторона - нарушитель несет ответственность, предусмотренная договором аренды.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5