Договор аренды нежилых помещений

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличие государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП. Постановление Правительства РФ от 18. 02. 98 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23. 12. 99 г.» / Собрание законодательств РФ от 23. 02. 98 г. № 8 с. 963.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

П. В. Крашениников утверждает, что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания и сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям аренды нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК РФ. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды См. Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2002., такого же мнения придерживается А.А. Глинкин, относительно аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к таким отношениям в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 3. ст. 433 ГК РФ). См. Глинкин А.А. Газета «Бухгалтерский учет» № 1, январь, 2000.

Если придерживаться данной точки зрения и рассматривать нежилое помещение не как часть здания, сооружения, а как самостоятельный вид недвижимости, подлежащий иному правовому регулированию, подпадающему под действие ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ, то, как правильно отметил В.В. Витрянский, возникает парадоксальная ситуация, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной регистрации. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотипное). - М.: Статус 2001. - С.191.

Существуют противники данной точки зрения, которые считают ее не правильной и не логичной.

О.Ю. Скворцов, на семинаре отвечая на вопросы, придерживается мнения, что в отношении договоров аренды нежилых помещений, являющихся составными частями здания, должны действовать правила об их обязательной государственной регистрации, если они заключены на срок не менее одного года. Арбитражные споры №1 (5) 1999. - С.130.

Президиум ВАС РФ в части 2 Информационного письма № 53 от 01.06.00 года, установил, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договора аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (с момента подписания). См. Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 г. «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».Вестник ВАС РФ №7, 2000.

Хотя данное письмо носит информационных характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.№ 122-ФЗ (с изм. на 12.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997г. № 30. - С.3594. (далее Федеральный Закон о регистрации), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение право собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Федеральный Закон о регистрации договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Федерального Закона о регистрации предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно. Плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Плата за государственную регистрацию идет в доход местного бюджета и 5% (централизуемая доля) идет в доход Министерства юстиции РФ, а в случае если государственная регистрация подлежит только договор аренды, то местный бюджет и государство не получат половину суммы оплачиваемую за регистрацию.

Кроме этого в Федеральный Закон о регистрации есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального Закона о регистрации указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, а в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, то получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов:

Заявление;

Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);

Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

информационное письмо Госкомстата;

протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);

решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);

документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).

Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:

карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;

выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;

инвентаризационный план, выданный БТИ;

доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);

подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;

акт приема - передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);

документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации право собственности).

Все документы предоставляются в двух экземплярах:

первый экземпляр - подлинный, второй экземпляр - копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Стороны, заключив договор аренды нежилого помещения, берут на себя обязанности, которые должны исполнять. Но по разным причинам могут возникнуть ситуации, когда выполнение условий заключенного договора для одной из сторон крайне невыгодно или невыполнимо. В таких случаях данная сторона желает изменить договор или даже прекратить (расторгнуть) его. Однако это сделать сложно, так как законодательство об изменении и прекращении (расторжении) договора носит строгий характер и в большинстве случаев нельзя что-либо сделать без согласия другой стороны. Если же сторона необоснованно откажется от договора или попытается изменить его условия в одностороннем порядке - может повлечь за собой гражданско-правовые санкции.

В ст. 450 ГК РФ содержатся общие нормы, относящиеся к изменению и расторжению любого договора.

П. 1 ст. 450 ГК РФ распространяется на все, договоры, предусмотренные ГК РФ согласно которого изменения или прекращение (расторжения) договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Даже на основе анализа только п. 1 ст. 450 ГК РФ, относящихся к изменению или расторжению договоров, можно сказать о том, что стороны аренды в любое время по обоюдному согласию могут до истечения срока аренды изменить условия договора или расторгнуть договор, прекратив тем самым свои взаимные обязательства.

Так, стороны по договору аренды нежилых помещений, заключенному на пятнадцать лет, могут по соглашению между собой изменить условия или прекратить его действия, не дожидаясь истечения пятнадцатилетнего срока.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.

В обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, установлено, что в иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

Например, Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

Исковое требование было основано на положениях п. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований п. 2 ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. п. 7 Информационного письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 г. № 66. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Вестник ВАС РФ № 3, 2002. - С.22-23.

Другим вариантом развития событий является требование одной из сторон договора аренды о его досрочном расторжении вследствие нарушения другой стороной своих обязательств по этому договору.

В тех случаях, когда возможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом или договором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор, может быть, расторгнут или изменен по требованию суда.

В гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, касающиеся изменения договора, зато в гл. 29 ГК РФ «Изменения и расторжение договора», закреплены общие нормы, связанные с изменением договоров гражданско-правового характера, которые распространяются и на договора аренды.

При досрочном расторжении договора аренды следует обратиться к специальным нормам ГК РФ.

Одна из положительных черт ГК РФ - подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620). Ведь Основы гражданского законодательства Основы Гражданского Законодательство СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26. 1991. - Ст.733. (п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотрены законодательными актами», а Основы законодательства об аренде Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.111989 г. № 25. - Ст. 481. (Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ настоящие Основы не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г.) (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора».

Для прекращения договора аренды (в т.ч. досрочное расторжение) предусмотрены специальные нормы (ст. 617, 619 и 620 ГК РФ), которые частично изменяют общий порядок (Гл. 26 и 29 ГК РФ), установленный для любых видов обязательств (договоров), хотя их и не отменяют.

Статьи 619, 620 ГК РФ устанавливают порядок для расторжения договора аренды по требованию арендатора и арендодателя.

Так, соответственно со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которого существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, на что они в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В этой связи важно подчеркнуть, что решающее значение для применения указанной статьи имеет не размер ущерба как таковой, а его соответствие с тем, чего могла ожидать от исполнения договора сторона. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжения договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она могла получить.

Арендодатель должен будет доказать, что арендатор допустил существенные нарушения договора аренды (например, в случае если арендатор не соблюдает мер противопожарной безопасности, создает угрозу гибели или порчи нежилого помещения).

Рассматривая вторую часть п. 1 ст. 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор использует нежилое помещение не по его назначению. В договоре аренды нежилого помещения должно быть обязательно внесено условие о назначении нежилого помещения.

2) существенно ухудшает арендованное имущество.

Под существенным ухудшением арендованного нежилого помещения следует понимать такое изменение его качества, которое при дальнейшей эксплуатации данного нежилого помещения невозможно или возникли (возникнуть) препятствия, либо использование нежилого помещения по его прямому назначению стала невозможным.

Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного нежилого помещения может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного действия (бездействия) арендатора происходит существенное ухудшение этого нежилого помещения.

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Данный пункт ГК РФ, является самым распространенным основанием для расторжения договора аренды нежилого помещения. Половина исков предъявляемых арендодателем в суды, предъявляются именно по этому основанию. Кроме этого арендодатель параллельно взыскивает штрафные санкции за пользование чужими денежными средствами. В каждом номере журнала «Вестник арбитражного суда РФ» существует не по одному Постановлению касающихся расторжения договора по данному основанию.

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный способ расторжения применяется арендодателем очень редко, т.к. согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт нежилого помещения производит арендодателем, хотя данный пункт является диспозитивной, то стороны могут предусмотреть условия, что, капитальный ремонт производит арендатор, тогда договор аренды нежилого помещения, может быть, расторгнут по инициативе арендодателя.

Но если арендатор устранит нарушения, предусмотренные в ст. 619 ГК РФ до вынесения судебного решения, то требование арендодателя расторгнуть договор аренды удовлетворению не подлежит.

Например, Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением договоров субаренды без решения арендодателя.

В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска п. 8 информ. письма Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 05.05.97 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Вестник ВАС РФ № 7, 1997. - С.108. .

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов общей юрисдикции и арбитражных судов явление не частое, хотя законодатель в ст. 620 ГК РФ предусмотрел случаи, когда арендатор в праве обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Создание препятствий пользования нежилым помещением может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным нежилым помещением, в частности, не проведение арендодателем капитального ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию нежилого помещения, когда такие обязанности возложены на него договором.

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными договор аренды, может быть, расторгнут при наличии у арендованного нежилого помещения любых препятствующих пользованию недостатков.

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки.

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Стороны могут согласовать в договоре аренды иные условия расторжения. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего выполнения условий договора арендатором, в случае, если стороны не пришли к соглашению при внесении изменений в договор относительно увеличения арендной платы.

Кроме этого основания, стороны в договоре могут предусмотреть и иные основания для расторжения договора. Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды нежилого помещения, в случае, если арендатор передал без письменного согласия арендодателя, в субаренду нежилое помещение; арендатор может расторгнуть договор, в случае, если арендодатель в течение определенного количества месяцев, не производит вывоз мусора.

В ст. 451 ГК РФ впервые для российского законодательства закреплена возможность изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ссылка стороны на существенное изменение обстоятельств, возникшее после заключения договора возможна только в соответствии будущего исполнения. Если заинтересованная сторона требует применить ст. 451 ГК РФ в отношении уже предоставленного исполнения, то ему должно быть в этом отказано, так как юридическая консультация данной статьи позволяет применить ее лишь в отношении еще не произведенного исполнения. При исполнении до существенного изменения обстоятельств части обязательства ст. 451 ГК РФ применяется в отношении неисполненной части обстоятельств.

Анализируя ст. 451 ГК РФ, нужно подчеркнуть, что данная норма применяется с учетом ст. ст. 309, 420 ГК РФ, устанавливающих принцип обязанности исполнения договора в качестве общего правила.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько фундаментально, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Например, основанием для изменения договора аренды нежилого помещения, заключенного для использования помещений под гостиницу, будет резкое сокращение туристов вследствие изменения экологических условий, в таком случае стороны договора могут прийти к соглашению об изменении договора аренды, в соответствии с которым арендатору будет предоставлено право сдавать арендуемое помещение в субаренду под офисы.

Основанием для расторжения вышеуказанного договора, является наводнение, в результате которого арендуемое нежилое помещение получило такие повреждения, при которых оно стало непригодным для использования по назначению и не подлежит восстановлению. В таких ситуациях стороны могут прийти к соглашению о досрочном прекращении договора аренды нежилого помещения.

Закон возлагает на заинтересованную сторону бремя опровержения презумпции того, что для нее из-за такого изменения обстоятельств возникла ситуация неприемлемости исполнения в измененном виде вследствие чрезвычайной обременительности.

В случае, если стороны договора не достигли соглашения о приведении договора аренды в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его прекращении, то заинтересованная сторона вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

В литературе справедливо отмечается, что «решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос о том, могли ли стороны разумно предвидеть такие изменение» Комментарии части 1 Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. Под ред. Т. Брагинской. - М.: Фонд «Правовая культура», 1995. - С.362.. Положения ст. 451 ГК РФ не применяются, если сторона знала о неблагоприятном развитии событий или могла бы разумно принять их во внимание до заключения договора и избежать отрицательных последствий.

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Возьмем к примеру, тоже наводнение, оно подмыло фундамент здания и в нежилом помещении пошли по стенам трещины, которые привели данное нежилое помещение в аварийное состояние.

По смыслу закона, к подобным неопределенным причинам можно отнести не только неопределимую силу, но и другие обстоятельства, находящиеся в не контроле сторон (девальвация, резкое изменение конъюнктуры, изменения законодательства и т.д.). Неопределенность должна быть объективной: заинтересованная сторона, обязана доказать, что не для него, не для другого лица, действующего разумным образом, возникшие обстоятельства не могут быть преодолены в этих условиях.

3) исполнение договора без изменения его условия на столько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была в праве рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств приводит к ситуации экономической невозможности исполнения, то есть обстоятельства изменились на столько, что строгое исполнение договора сторонами нарушило бы баланс их имущественных интересов и повлекло бы для одной из сторон весьма ощутимый ущерб.

Суды должны строго и ограничено толковать данное правило, «позитивно» вмешиваясь в договорные отношения лишь тогда, когда исполнения стало объективным неприемлемым для стороны его явной неадекватности в силу изменившихся обстоятельств и противоречий принципам добросовестности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), и только для того, чтобы не допустить злоупотребления стороной своим правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

4) из обычаев делового оборота или существа обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная в расторжении договора сторона.

Не должен принимать на себя риск случайного изменения обстоятельств, которые следует отличать от нормального риска изменения ситуации, не прямо (закрепив это в договоре, не косвенно) (такое принятие подразумевается, вытекает из существа договора или обычаев делового оборота). Сторона, вступившая в сделку, но не признающая факта принятия на себя риска, тем не менее принимает его в силу указанных причин.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5