3.1 Ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений
3.2 Анализ проблемы аренды зданий и сооружений связанных с предметом и государственной регистрацией договора

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что с развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.
Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.
Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский оборот недвижимого имущества, и, в частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.
Не решенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства.
Еще одна проблема тесно связанная с арендой зданий и иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.
Определенные трудности при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.
Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.
В научной литературе существует большое число публикаций, посвященных договору аренды зданий и сооружений. Среди исследователей, изучающих данный договор, следует отметить: А.В.Белобородова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.В. Данилина, А.Г. Дорошковой, А.В. Ерша, К.А. Кондаковой, О.А. Красноперовой, Е.В. Покидовой, О.Н. Садиковой, Е.А. Суханова, А.С. Чижовой и т.д.
Объект выпускной квалификационной работы - гражданско-правовые отношения, связанные с владением и пользованием зданий и сооружений, как объектов договора аренды.
Предмет выпускной квалификационной работы - нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по предоставлению и использованию зданий и сооружений в качестве объектов договора аренды.
Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.
В соответствии с целью определены следующие задачи выпускной квалификационной работы:
1) рассмотреть сущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров в отечественной истории и на современном этапе;
2) выявить элементы договора аренды зданий и сооружений;
3) изучить права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений;
4) провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;
5) изучить ответственность за нарушение условий данного договора;
6) выявить проблемы правового регулирования аренды зданий и сооружений;
7) разработать направления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.
В выпускной квалификационной работе использованы следующие методы: формально-логический, анализа и синтеза, историко-правовой, сравнительно-правовой.

ГЛАВА 1. Договор аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров
1.1 История развития отечественного законодательства об аренде зданий и сооружений

В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому, не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма, несомненно, чаще случаев купли» [34, c. 378].

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - начало XX века было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX века во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. «Древнейшие постановления российского законодательства о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при полном отсутствии рынка».

Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой.

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. Несмотря на то, что устанавливались виды имущества, которые не могли быть предметом найма, срок договора, определения договора законодателем сконструировано не было.

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX века. Рядом из них, в частности Г.Ф. Шершеневичем, А. Боровиковским и Н. Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые. Они не признавали права предметом договора имущественного найма, так как «в подобных отношениях нет существенного признака найма - пользования вещью».

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров.

По мнению некоторых дореволюционных юристов, предметом договора найма могут быть не только индивидуально-определенные вещи, но и вещи, определенные родовыми признаками. Отстаивается и идея о возможности включения в предмет договора найма прав на вещи. Право на вещь считалось способным быть предметом договора найма, «если оно, по свойству своему, способно к отдельному употреблению или пользованию». Такого мнения придерживались Д.И.Мейер, В.А.Умов, К.Анненков и К.П.Победоносцев. Причем, по мнению К.Анненкова, предметом договора найма могли быть и исключительные права, распоряжение которыми можно считать допустимым не только в виде распоряжения полного, т.е. отчуждения их, но и частичного, в виде предоставления пользования их за известное вознаграждение, что есть ни что иное, как договор их найма.

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что законодательно установленными существенными условиями были срок и наемная плата. Прочие условия (принадлежности), по его мнению, зависят от особых условий между сторонами . Такой взгляд на существенные условия договора был достаточно распространен, однако, существовали и иные мнения. Так к существенным причисляли и условие о предмете договора найма.

Вызывают интерес императивные нормы о сроке договора найма недвижимого имущества. Первоначально устанавливалось, что крайний срок найма определялся для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание в 12 лет. Такой сравнительно незначительный срок договора найма затруднял его применение в промышленности и предпринимательской деятельности, что вызвало появление ряда исключений из ограничения. В 1855 году было разрешено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов. Такая же льгота существует для пустопорожних земель, «отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц». С 1861 г. было разрешено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет. На тот же 36-летний срок могли быть сдаваемы удельные земли. Позднее ограничения продолжают сниматься.

В доктрине того периода характерно противостояние двух точек зрения относительно правовой природы имущественного найма. Сторонники первой точки зрения отстаивали позицию, что имущественный наем относится к вещным правоотношениям. Напротив сторонники второй точки зрения относят наем к числу обязательных правоотношений.

Большинство придерживалось второй точки зрения и связывалось это с тем, что основой имущественного найма является договор - обязательственное правоотношение. В противовес приводилась точка зрения, основанная на том, что право собственности состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения и выделение из него права пользования и владения свидетельствует лишь о том, что право собственности становится неполным.

Следующим этапом в развитии гражданского законодательства и имущественного найма в частности явилась разработка проекта Гражданского уложения в определенной степени примеряет противоположные точки зрения о вещно-правовой и обязательственно-правовой природе найма, устанавливая обязательность договора (в пределах срока найма) для приобретения имущества только в случае внесения договора в вотчинную книгу, а также, если имущество к моменту его отчуждения уже находилось в пользовании нанимателя.

Большой интерес представляет теория и практика регулирования формы договора имущественного найма. Форма договора дифференцировалась в зависимости от предмета договора найма или категории нанимаемых вещей. Наем движимых вещей по общему правилу совершался в устной форме. Однако из этого общего правила имелись и исключения, в частности наем речных и морских судов должен был заключаться в письменной форме. По действовавшему законодательству морские и речные суда были отнесены к движимому имуществу.

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города.

Требования, предъявляемые к форме договора найма имущества, побудили комиссию, занимающуюся подготовкой проекта Гражданского Уложения, упростить и сделать их более однообразными, что и было реализовано в ст. 1819 проекта: «Договор найма, по которому наемная плата за год или за весь срок, если он менее года, превышает триста рублей или который заключен на срок свыше трех лет либо пожизненно, должен быть удостоверен на письме».

Договор имущественного найма в советском праве. Эволюция института договора найма в процессе возникновения и развития российского гражданского законодательства. Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины.

В результате формирования нового советского гражданского законодательства несколько меняются и теоретические положения о договоре найма. Как отмечал В.В. Витрянский, развитие советского законодательства шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием, так называемых социалистических организаций или связанных с передачей в наем государственного имущества [18, с. 38].

К концу 1922 г. изменение экономической политики страны и, как следствие, переустройство общественных взаимоотношений, привело к необходимости кодифицировать гражданское право в РСФСР. Эта насущная необходимость обострялась еще и тем, что никакого даже мало-мальски упорядоченного гражданского законодательства на тот период не существовало. Оформление нового права происходило путем издания отдельных нормативных актов.

22 мая 1922 г. ВЦИК принял постановление "Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР", который регулировал значительный круг гражданских правоотношений, и спустя несколько месяцев после этого, в том же году, Гражданский кодекс РСФСР, который развивает основные мысли этого постановления.

По ГК РСФСР 1922 г. субъект частноимущественных прав пользуется ими лишь в том объеме, который положительно и определенно указан в законе. В связи с этим находится и тот принцип, что ГК не признает абсолютного частного права, которое охватывает все возможные правомочия лица над вещью, кроме тех правомочий, которые исключены специальным постановлением закона, как это мы видим в буржуазном праве. Предоставляемые ГК 1922 г. частные права содержат в себе наоборот, лишь те правомочия, которые указаны в самом Кодексе, все остальные правомочия принадлежат государству.

И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Однако от норм ГК 1922 г. к нормам ГК 1964 г. мы наблюдаем ограничение и предмета и субъектов договора найма. ГК 1922г. рассматривал в качестве предмета договора не только вещи, но и права. Некоторые ученые называли в числе предметов договора имущественного найма исключительные права. Высказывались и мнения о возможности включения в предмет договора вещей, определенных родовыми признаками.

Широкий круг имущества, которое могло быть предметом договора имущественного найма по ГК 1922 г. становится, виден исходя из анализа норм подраздела III (имущественный наем) раздела «обязательственное право». Это, в частности, государственные или коммунальные предприятия (ст. 153 ГК), иные предприятия, помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст. 155 ГК).

Отношения найма между гражданами по ГК РСФСР 1964 г. были ограничены потребительским назначением личной собственности. Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом. Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации [26, с. 310].

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы. Вызывал определенные дискуссии вопрос о том, является ли срок существенным условием договора найма. Так высказывалась точка зрения, согласно которой ответ на вопрос является ли срок существенным условием договора найма, зависит от характера самого договора. О.А. Красавчиков утверждал, что если договор заключен на срок неопределенный, то, конечно, на этот вопрос нужно ответить отрицательно, если же договор по своему характеру является срочным, то условие о времени, в течение которого наниматель будет пользоваться имуществом, следует признать существенным [29, с. 7]. Однако договор найма всегда носит срочный характер, даже если срок найма прямо не указан в договоре. Если принять данную позицию, то, как соотнести ее с положением о том, что при отсутствии соглашения между сторонами по всем существенным условиям, договор считается незаключенным.

В соответствии со ст.155 ГК РСФСР, если договор найма заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе прекратить действие договора во всякое время, предварив о том другую сторону при найме предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия и под жилье -- за 3 месяца, а при найме прочего имущества - за 1 месяц. Аналогичная норма воспроизводится и в ч.1 ст.278 ГК РСФСР 1964 г. Соответственно, исходя из норм гражданского законодательства, срок договора найма нельзя признать существенным условием договора.

Перейдем к анализу формы договора имущественного найма. Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества. В соответствии с ГК 1922 г. договоры о найме государственных или коммунальных предприятий должны, под страхом недействительности, совершаться в нотариальном порядке. Договоры о найме всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме, под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. К договору о сдаче государственного или коммунального предприятия должна быть, под страхом недействительности договора, присоединена подробная опись сдаваемого имущества (ст. 153 ГК).

ГК 1964г. упростил требования к форме договора имущественного найма, установив общее требование письменной формы к договорам между гражданами. Что же касается предприятий и организаций, то действовало общее правило о том, что сделки между данными субъектами должны быть заключены в письменной форме независимо от срока договора и вида имущества.

Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. В соответствии со ст.154 ГК 1922 г. срок найма не должен был превышать 12 лет. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен до девяти лет (ст. 277).

В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст. 287).

Законодательство об аренде конца 80-х гг. Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

В качестве вывода отметим, что к моменту принятия части первой ГК России в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства. К отношениям из договора аренды применялись положения ГК РСФСР 1964 г., Основ гражданского законодательства 1991 г. как акты общего гражданского законодательства. Кроме того, применялись положения Основ законодательства об аренде, а также Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», который основной целью имел урегулирование отношений по сдаче в аренду имущества, принадлежащего государству.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК России. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства. В соответствии со ст.3 федерального закона от 26 января 1996 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" с 1 марта 1996 года на территории Российской Федерации не применяются Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде.

1.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Как указывает О.Н. Садиков, «арендный договор зданий (сооружений) - возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей» [21, с. 297].

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Взаимным договор признается, потому что каждая из сторон имеет корреспондирующие права и обязанности.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [39, с. 91].

В связи с этим, прежде всего, необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК РФ никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

В юридической литературе было высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений [16, с. 523 - 524]. Однако нежилое помещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений [9].

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом [33, с. 227, 747].

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- «привязка» к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнанны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [8] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение» [22, с. 223].

Подобная классификация значима для выделения индивидуально - определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6] объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М. Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка» [17, с. 15].

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

ГЛАВА 2. Содержание договора аренды зданий и сооружений
2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основополагающие значение при этом имеют существенные условия договора. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора [20, с. 435].

Понятие «существенные условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости [19, с. 5]. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора [31, с. 278 - 279], то ранее, более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора [23, с. 92].

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями являются:

- объект аренды;

- размер оплаты [30, с. 14].

Рассмотрим их более подробно.

Первое и основное существенное условие договора - предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

- точный адрес здания (сооружения);

- описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой);

- площадь сдаваемых в аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;

- назначение сдаваемого здания (сооружения (например, склад).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт здания (сооружения). Этот документ содержит все характеристики передаваемого объект (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Приведем пример из судебной арбитражной практики.

ЗАО «Стройкомплект» заключило договор аренды с ООО «Глория» и предоставило последнему помещение площадью 56 кв. метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором предоставлялось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить передаваемое помещение, отсутствовала. В дальнейшем вместо оговоренных 56 кв. метров ООО «Глория» было предоставлено помещение площадью 30 кв. метров. Арендатор обратился в арбитражный суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для такого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с частью 3 статьи 607 ГК РФ данный договор считается незаключенным [15, с. 11].

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

Страницы: 1, 2, 3