огда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

Арендатор обязан осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить с арендодателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию.

В арендном договоре стороны помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объекта аренды, обладают и общими правами и обязанностями арендодателя и арендатора, названными в §1 гл. 34 ГК РФ, если последние не противоречат особенностям аренды зданий и сооружений. В их числе: обязанности арендатора использовать объект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт объекта и т.д.

ГЛАВА 3. Рассмотрение отдельных вопросов связанных с арендой зданий и сооружений
3.1 Ответственность за нарушение условий, изменение и расторжение договора аренды зданий и сооружений
Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение строятся на основании общих положений об аренде.

При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного пристава-исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя, не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право -- потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.[40, с. 36].

На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. при скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б) соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.

Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя последний может без промедления заменить это имущество другим,- аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это более экономичным способом. На арендодателя возлагается также обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки), вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об ответственности арендодателя, за недостатки сданной в аренду вещи. Он не несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того, арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. В этой норме речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, заключающий договоры аренды здания (сооружения), не вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как оторванные обои, некачественно поставленный линолеум, неисправные двери и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемого здания (помещения). Более того, за подобные недостатки, если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им имущества [40, с. 37].

Законом предусмотрена возможность воздействия и арендодателя на контрагента, ненадлежаще выполняющего свою основную обязанность. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку оплаты. При месячных сроках внесения платежей досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных -- соответственно за два квартала. Норма, устанавливающая это правило, диспозитивна и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре. При неэффективности попыток получения арендной платы с использованием указанных мер арендодатель может прибегнуть к крайней мере -- потребовать досрочного расторжения договора.

В арбитражной практике немало встречается споров, связанных с применением мер гражданско-правовой ответственности по договорам аренды зданий и сооружений ввиду несвоевременной уплаты арендной платы.

Приведем следующий пример.

ООО «Ханко» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО «Торговый дом «Обувь» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 12 561 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.08.2007 по 13.08.2007 в сумме 569 руб., убытков в виде упущенной выгоды за период с 13.08.2007 по 13.10.2007 в сумме 259 600 руб., а также о признании информации, распространенной ответчиком, не соответствующей действительности, об обязании ответчика дать опровержение в соответствующие органы и взыскании с ответчика 100 000 руб. убытков, причиненных распространением информации, порочащей имидж и деловую репутацию истца [12].

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, между ООО «Ханко» (арендодатель) и ООО «Торговый дом «Обувь» (арендатор) 01.02.2007 подписан договор аренды №4, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 150,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижневартовск, ул. Маршала Жукова, 38, для использования под магазин.

Согласно п. 1.3 названного договора помещение передается арендатору на срок с 01.02.2007 по 01.02.2008.

Как следует из п. 2.3.13 договора, арендатор при намерении отказаться от договора обязан сообщить об этом арендодателю не позднее чем за месяц до расторжения договора.

ООО «Ханко», ссылаясь на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в нарушение условий договора аренды расторгло данный договор с 10.08.2007, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском. В обоснование исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате истец указал, что оплата за пользование помещениями была произведена ответчиком по 10.08.2007, в то время как спорное помещение фактически было принято арендодателем только 16.08.2007. Истец также сослался на то, что в результате досрочного расторжения названного договора он понес убытки в виде упущенной выгоды, которые выразились в том, что он по вине ответчика не имел возможности своевременно сдать имущество другому арендатору и получать арендную плату. Что касается требований о защите деловой репутации, то истец указал на то, что ООО «Торговый дом «Обувь» в некорректной для ООО «Ханко» форме уведомило ряд организаций и служб города о том, что истец не принимает арендованное помещение.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании упущенной выгоды, о признании распространенной ответчиком информации не соответствующей действительности и обязании ответчика опровергнуть данную информацию и взыскании с него 100 000 руб. убытков, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факт причинения убытков и их размер, а также факт распространения сведений, порочащих его деловую репутацию. Суд также принял во внимание, что истец не указал, какие именно сведения были распространены ответчиком и в каких органах.

Поскольку в данной части решение суда заявителем не обжалуется, законность выводов суда в этой части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1 ст. 286 АПК РФ).

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 01.02.2007 №4 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Между тем суды пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами фактически существовали отношения по аренде спорного имущества, установленные договором аренды от 01.08.2004 №3.

С учетом того, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 01.08.2004 №3, суды пришли к выводу о том, что названный договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ) и прекратил свое действие в момент фактической передачи арендатором спорного помещения арендодателю по акту приема-передачи.

В материалах дела имеется акт приема-передачи помещений, датированный 10.08.2007, из которого следует, что ООО «Ханко» как арендодатель приняло помещения 16.08.2007.

Судами установлено, что при подписании договора аренды от 01.02.2007 №4 ответчик фактически не возвращал арендованное по договору от 10.08.2007 №4 имущество арендодателю.

При таких обстоятельствах суды на основании имеющихся в материалах дела доказательств пришли к обоснованному выводу о том, что спорное помещение было принято арендодателем только 16.08.2007.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды на основании положений ст. 309, 614, 395 ГК РФ) правомерно взыскали с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в сумме 12 561 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Довод заявителя жалобы о том, что арендованное помещение было им передано 10.08.2007, судом кассационной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи. Заявлений о фальсификации указанного доказательства при рассмотрении дела по существу представителем ответчика не заявлялось.

Ссылка ООО «Торговый дом «Обувь» на то, что суды вышли за пределы исковых требований, также подлежит отклонению. Из материалов дела следует, что предметом требований было взыскание задолженности на основании арендных отношений между истцом и ответчиком.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено.

Итак, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в заявленный истцом период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Таким образом, условие договора аренды о цене не является существенным, за исключением случаев заключения договоров аренды зданий и сооружений. Условия и формы предоставления арендной платы выбирается сторонами по своему усмотрению.

ГК РФ определяет основания, согласно которым арендодатель имеет право в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):

а) использует имущество с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

г) уклоняется от осуществления капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда законодательством, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный перечень не является исчерпывающим, в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Вместе с тем, этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.

Для того чтобы реализовать право расторжения договора аренды в одностороннем порядке, арендодатель должен обратиться с соответствующим иском в суд, который рассмотрит основания для расторжения договора. Вместе с тем, в целях защиты интересов арендатора, предусмотрен досудебный порядок урегулирования разногласий между сторонами.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такого поступка со стороны арендодателя не последует, то суд откажет ему в принятии к рассмотрению иска о расторжении договора.

В свою очередь, арендатор имеет право на досрочное расторжение договора по его требованию, когда (ст. 620 ГК РФ):

а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначении имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующее пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельства непреодолимой силы.

Данный перечень также не является исчерпывающим, его можно дополнить, но нельзя сокращать по соглашению сторон в договоре аренды.

Договор аренды по требованию арендатора расторгается в судебном порядке.

При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора возлагается обязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение с требованием устранить допущенные нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на него в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение тридцати дней), арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.

Таким образом, в заключении главы можно сделать следующие выводы.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По общему правилу, закрепленному в статье 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена конкретная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, то он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

3.2 Анализ проблемы аренды зданий и сооружений связанных с предметом и государственной регистрацией договора

Договор аренды зданий и сооружений традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.

Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями. ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл.34), предприятий (§5 гл.34), жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§1гл. 34).

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, в самом ГК РФ говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (параграф 1 Гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (параграф 4 Гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники, тем более, что никаких оснований для подобного «деления» нет.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта - здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т.д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались попытки исследования данной ситуации. Еще К.П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное...» [35, с. 135].

Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [37, с. 18]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [27, с. 114].

Однако существуют сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е.А. Суханова, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [38, с. 20 - 21].

Кроме того, в настоящее время российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия арендатора нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. №3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения [13].

Из сложившейся ситуации представляется возможным выходом введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки. Таких же взглядов придерживается и К.И. Скловский, который считает, что применение данной конструкции в чистом виде (с сохранением права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности) противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота [32].

Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.

Так, по мнению В.В. Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» [28, с. 74]. Такого же мнения придерживается и Е.Е. Дорогавцева, которая считает, что, если признать нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ, а общие правила об аренде [24, с. 106].

Некоторые ученые считают, что нежилые помещения вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий и сооружений [27, с. 119].

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [9] нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данным письмом ВАС закрепил в практике применение при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с арендой нежилых помещений, норм, установленных в отношении зданий и сооружений. Однако следует отметить, что позиция ВАС не подкреплена содержанием норм гражданского законодательства [25, с. 16].

Все вышеизложенное указывает на острую необходимость совершенствования действующего российского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества, в частности, аренду зданий и сооружений.

Что касается самого нежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная (техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность самостоятельного использования. Например, нежилое помещение - это изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.

Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо §4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда объектов нежилого фонда», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

Из определения договора аренды, данного в абз.1 ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, что аналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор аренды здания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор аренды предприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом.

Традиционно правомочие владения определяется в юридической литературе как возможность реально обладать вещью, осуществлять хозяйственное господство над ней. Применительно к аренде недвижимости правомочие арендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться в арендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или не разрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьер по своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая правомочием пользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договором аренды (для коммерческих целей, для иной, некоммерческой, деятельности). Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования самым тесным образом связано с правом владения.

Как правило, эти два правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например, аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительной техникой в течение определенного времени, не владея ею).

Что касается аренды зданий и сооружений, то здесь вопрос более сложный. На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору аренды возможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения без наделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность. По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова «или во временное пользование». Если же объектом аренды является нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеет право только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственник здания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складских нужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды, установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание и арендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только во временное пользование (без права владения) организациям, осуществляющим образовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда здания (сооружения) возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

В силу особенностей, присущих нежилым помещениям как объектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляет специальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимого имущества. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идет по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества.

С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно -- п. 1 ст. 609 ГК РФ. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и зданий и сооружений, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

Договор аренды недвижимости, в частности зданий и сооружений, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз.2 п. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая сторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Надо заметить, что решение ряда спорных вопросов регистрации договора аренды зданий и сооружений далеко не очевидно, а практика отличается разнообразием. Как пишет А.Г. Дорошкова, единая практика здесь не сложилась, и «более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались при правовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос [25, с. 21]. В случаях если позиция участников процесса основывалась на споре о действительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке, то судебная практика отличается разнообразием точек зрения». Неоднозначность решения проблем, связанных с регистрацией аренды зданий и сооружений, на практике обусловлена, на наш взгляд, некоторыми пробелами в законодательном регулировании. Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правила обязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока, на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены на срок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного на срок менее одного года. Поскольку в отношении договора аренды зданий и сооружения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГК РФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он был заключен.

Применительно к аренде нежилого помещения нормы ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений, применимы, быть не могут. Ссылка же ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не вполне оправданна, так как, во-первых, в данной норме речь идет лишь о структуре Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а во-вторых, тот факт, что нежилое помещение входит в состав здания и нераздельно с ним связано, вовсе не отменяет того, что оно (нежилое помещение) юридически выступает в качестве самостоятельного объекта недвижимости со специфическим правовым режимом, отличным от правового режима иных объектов недвижимости.

Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды недвижимости, А.В. Ерш приходит к выводу, что, во-первых, необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одного из способов устранения противоречия исключить ст. 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока.

На наш взгляд, вряд ли целесообразно отказываться от ограничения обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения только договорами, заключенными на срок не менее одного года. Необходимость регистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательно скажется на обороте недвижимости. В то же время следует поддержать мнение автора о необходимости унифицировать нормы закона, регулирующие вопросы государственной регистрации недвижимости.

Таким образом, с целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок для регистрации аренды зданий и сооружений, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы.

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Квалифицирующим признаком договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских прав, отличным от зданий. Признаками нежилого помещения являются:

а) опосредованная связь с земельным участком;

б) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных объектов (относительная обособленность);

в) возможность изменения нежилого помещения путем перемещения элементов здания, ограничивающих это помещение.

Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес предмет и условие о размере арендной платы.

В целях совершенствования действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.

Во-первых, следует признать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Во-вторых, объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, незавершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут.

В-третьих, соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи с существенным нарушением его условий достаточно, если такое нарушение влечет возможность наступления убытков в будущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

Для реализации указанных положений можно рекомендовать:

1) изменить название §4 гл.34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».

Указанное изменение на законодательном уровне распространит нормы данного параграфа на отношения, связанные с арендой нежилых помещений;

2) изложить п. 1 ст. 650 ГК РФ в следующей редакции:

«По договору аренды объектов нежилого фонда арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору объекты нежилого фонда (нежилые помещения, здания и иные сооружения).

Объектом договора аренды нежилого помещения может быть только изолированное помещение, не предназначенное для общего пользования».

Тем самым, на законодательном уровне будет урегулирован вопрос об объекте аренды здания (сооружения), которым может быть исключительно нежилое помещение, изолированное от других помещений;

3) дополнить п. 1 ст. 452 ГК РФ абзацем следующего содержания:

«Соглашения об изменении существенных условий или расторжении договора, подлежащего государственной регистрации, подлежат государственной регистрации»;

4) изложить абз.2 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:

«С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества в течение месяца со дня заключения договора».

Таким образом, указанные предложения позволят решить имеющиеся в судебной практике по договорам аренды зданий и сооружений проблемы, связанные с существующими пробелами в гражданском законодательстве, неточностью формулировок и определений, противоречиями между нормами права, регулирующими порядок заключения и исполнения указанного договора.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. - М.: Проспект, 2010. - 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: [части первая, вторая, третья и четвертая: официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 15 февраля 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 474 с.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. - М.: Омега-Л, 2010. - 74 с.

4. Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и унитарных предприятиях» // СЗ РФ. - 2002. - №48. - ст. 4746.

5. Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. - 2002. - №26. - ст. 2519.

6. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - №30. - ст. 3594.

7. Федеральный закон от 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. - 1996. - №1. - ст. 1.

Материалы судебной практики

8. Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. - 1996. - №9.

9. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. - 2000. - №7.

10. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2002 по делу №КГ-А40/915-02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №3.

11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2008 по делу №А56-701/2008 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №10.

12. Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2008 №Ф09-8198/08-С6 по делу №А76-129/2008 // Вестник ВАС РФ. - 2008. - №11.

13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 №3673/02 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №12.

Научная и учебная литература

14. Аренда зданий и сооружений / Под ред. В. Мешалкина // Экономико-правовой бюллетень. - 2005. - №10. - С. 25 - 26.

15. Белобородова А.В. Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическое значение» // Арбитражное правосудие в России. - 2007. - №6. - С. 10 - 17.

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2004. - 804 с.

17. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №18. - С. 15.

18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - 348 с.

19. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 3 - 12.

20. Гражданский кодекс. Часть 2. Текст, комментарий / Под ред. Козырь О.М. Маковского А.Я., Хохлова С.А. - М.: Проспект, 2006. - 735 с.

21. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2004. - 845 с.

22. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. - М.: БЕК, 2007. - 570 с.

23. Груздев В. Состав и существо договорных обязательств сторон // Хозяйство и право. - 1999. - №7. - С. 89 - 94.

24. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. - 2002. - №7. - С. 105 - 107.

25. Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Автореф. дис. на соискание ученой степени к.ю.н.: 12.00.03. - Рязань, 2002. - 35 с.

26. Иоффе О. С. Обязательственное право / О. С. Иоффе. - М.: Юридическая литература, 1975. - 880 с.

27. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - №10. - С. 113 - 119.

28. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: Светоч, 2006. - 427 с.

29. Красавчиков О. А., Петрищева Г. И., Шешенин Е. Д. Договор имущественного найма в советском гражданском праве: Учебное пособие / О. А. Красавчиков, Г. И. Петрищева, Е. Д. Шешенин; Свердловский юридический институт. Каф. гражданского права. - Свердловск, УрГУ, 1963. - 71 с.

30. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды: Цикл материалов из четырех статей // Гражданин и право. - 2006. - № 7. - С. 13 - 21.

31. Марченко М.Н. Источники права. - М.: Закон и право, 2005. - 362 с.

32. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. - 2003. - №8. - С. 17 - 25.

33. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М.: Азбуковник, 1997. - 1092 с.

34. Пахман С. В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. Том 1: Собственность, обязательства и средства судебного охранения. - СПб., 1877. - 447 с.

35. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. - М., 2002. - 374 с.

36. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ. - М.: Фонд «Правовая культура», 2008. - 642 с.

37. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. - М.: Волтерс Клувер, 2006. - 56 с.

38. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2007. - №7. - С. 20 - 21.

39. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - №8. - С. 90 - 94.

40. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №11. - С. 33 - 40.

41. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - 2001. - №3. - С. 11 - 18.

Страницы: 1, 2, 3