Договор аренды земельных участков

В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель. В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования.

Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.

В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под «размером» арендной платы понимать абсолютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка».

Представляется, однако, что в целом указанная норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляется определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения.

В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

На сегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так как в абсолютном большинстве случаев собственником земель является государство, говорить о какой-либо возможности установления договорного размера арендной платы за землю, исходя из свободы заключения договора аренды, нереально.

В последние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов нормативных правовых актов, в которых были предложены различные подходы к установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние предложения - установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. В частности, предлагается установить арендную плату за землю в размере до 3% от кадастровой стоимости земли, выкупную цену в городах с населением более 3 млн. человек - до 20%, в поселениях, с численностью населения менее 3 миллионов и за границами поселений - до 5% от кадастровой стоимости земли.

Несмотря на имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единой методологической основе оценить их относительно друг друга.

Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом «О бюджетной классификации Российской Федерации» и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Все платежи в целях соблюдения единых принципов формирования и исполнения бюджетов зачисляются на единый счет управления федерального казначейства по субъекту Российской Федерации и распределяются в соответствии с кодами бюджетной классификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным законом.

В соответствии с кодами бюджетной классификации арендная плата за землю и поступления от продажи земельных участков делятся на две группы:

1) за земли, находящиеся в государственной собственности до разграничения собственности на земли;

2) за земли, разграниченные по уровням собственности. В первой группе отдельно выделяется арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, за исключением земель, предназначенных для целей жилищного строительства.

В 2006 году по сравнению с предыдущим годом введены следующие нововведения:

не предусматривается разделение арендной платы за землю в зависимости от категории земли, в частности не выделяется отдельно плата за земли сельскохозяйственного и за земли несельскохозяйственного назначения до разграничения государственной собственности на землю;

введена классификация арендной платы за землю в зависимости от вида муниципального образования: зачисляемые в бюджет городского округа; зачисляемые в бюджет муниципального района; зачисляемые в бюджет поселения (без разделения на городское и сельское поселение). В 2005 году платежи разделялись на две группы: за земли городских поселений и за земли сельских поселений;

введен единый код бюджетной классификации для зачисления всех платежей по арендной плате за землю, находящихся в государственной собственности на землю до ее разграничения, кроме земельных участков, предназначенных для жилищного строительства.

На 2007 год в Правительстве Российской Федерации прорабатывается вопрос о внесении изменений в действующий порядок распределения средств от платы за землю между бюджетами разного уровня. В частности предлагается, чтобы арендная плата за землю и средства от продажи земельных участков, разграниченных по уровням собственности в полном объеме поступали в соответствующий бюджет публичного образования, а за земельные участки, неразграниченные по уровням собственности делились в следующей пропорции: 15% - в бюджет Российской Федерации; 35% - в бюджет субъекта Российской Федерации; 50% - в местный бюджет.

Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков. Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно.

Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч. права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);

поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;

предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он обязан:

передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

1.3 Государственная регистрация

Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды.

Регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правовая основа регистрации прав на земельные участки вначале была ограничена подзаконными актами: постановлением Совета Министров-Правительства РФ от 30.05.1993 г., Указами Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и от 07.03.1996 г. «О развитии ипотечного кредитования». В настоящее время подлежат применению ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ряд иных актов.

Из толкования текста Закона о государственной регистрации вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форму надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

По поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю. Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил, что «ст. 26 Закона о регистрации вызывает дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования», сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации «права аренды».

По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих лиц в отношении чужого имущества установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать сделка, хотя, безусловно, и этом случае в соответствующий раздел реестра должна быть внесена запись об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.

B.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует.

Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказа в регистрации и не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)», и, кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26».

Предложение изменить Закон о государственной регистрации высказывается также Л.М. Ахметшиной, по мнению которой, в целях избежания споров, имеющихся в науке и практике правоприменения, «в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к сделок с ним 1997 года следовало бы закрепить необходимость обязательной регистрации в Едином государственном реестре только вещно-правовых обременений (каковым, например, право аренды не является)». Однако мнение о том, что право аренды является исключительно обязательственным правом, разделяется не всеми учеными, о чем уже говорилось ранее.

Некоторые ученые, наоборот, говорят о том, что регистрировать необходимо только право аренды, ссылаясь на п. 2. ст. 609 ГК, согласно которому договоры аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, и то, что закон о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрации права аренды как обременения прав на земельный участок, но не договора аренды.

Все-таки не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю. Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей - подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора-сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды» поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет.

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав па участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка, право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается.

До вступления в силу ЗК РФ государственной регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено в ст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этом вопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрировать право аренды, а п. 1 ст. 4 Закона - обременение права собственности. Полагаем, в данном случае речь идет об одном и то же.

Следует также поддержать позицию Л.А. Ахметшиной, которая предлагает исключить из ЗК РФ п. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных участков подлежит более жесткому государственному контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указания срока».

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной регистрацией обременении арендой земельного участка; право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако регистрационные органы, с частности, Самарская областная регистрационная палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Таким образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства, как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично - и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования.

2. Особенности договора аренды земельных участков в зависимости от категории земель

2.1 Сельскохозяйственное назначение

Важно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В литературе обращается внимание на соотношение понятий «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования». Земли сельскохозяйственного назначения, отмечают С.А. Боголюбов и Е.Л. Минина, не следует путать с установленными ст. 85 ЗК РФ землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории - земель поселении. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеют иной правовой режим.

Аргументированную точку зрения на данную проблему имеет профессор Г.Е. Быстров, который отмечает, что действующее законодательство РФ исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель; во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного использования, по мнению Г.Е. Быстрова, имеют двойственный правовой режим, а их использование в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования.

В юридической литературе существуют различные основания для классификации земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следовательно, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Так, хранение продукция и агрохимикатов требует строительства складов; доставка техники, семян к полям и вывоз с полей готовой продукции вызывает потребность во внутрихозяйственных дорогах; для управления сельскохозяйственным производством и содержания административного аппарата необходимо административное здание и т.п. Соответственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и административными зданиями, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются от земель несельскохозяйственного назначения. Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращивание сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструктуры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организации крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где отсутствуют объекты производственного и социально-бытового назначения, государство берет на себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач, водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. Местные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении производственных объектов и жилья.

В составе сельскохозяйственных угодий Земельный кодекс РФ выделяет пашни, сенокосы, залежи, земли, запятые многолетними насаждениями, виноградниками и другими землями, используемые в растениеводстве. Составными частями несельскохозяйственных угодий признаются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. К несельскохозяйственным угольям относятся земли, зананятые древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд и предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных; антропогенных и техногенных явлений, и замкнутыми водными объектами, которые могут быть переведены в соответствующие категории земель.

По субъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могут классифицироваться на земли, предоставленные гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям; казачьим обществам; опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов,которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям, устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшение финансового состояния.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5