Договор аренды земельных участков

Чтобы повысить продуктивность и устойчивость земледелия, обеспечить производство сельскохозяйственной продукции на основе сохранения и повышения плодородия земель, а также создать необходимые условия для вовлечения в сельскохозяйственные оборот неиспользуемых и малопродуктивных земель, сформировать рациональную структуру земельных угодий.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжениям земельными участками.

Гражданское и иное законодательство РФ определяют понятия физических и юридических лиц как субъектов права, в том числе права аренды.

Для участия а земельных отношениях граждане (физические лица) должны обладать правоспособностью, т.е. способностью иметь гражданские права и нести обязанности. Применительно к земельным отношениям граждане обладают правом иметь земельные участки на праве собственности и праве аренды, совершать любые, не запрещенные законом сделки с землей, заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом сельскохозяйственной деятельностью на земельном участке, наследовать и завещать земельные участки. Гражданин должен обладать и дееспособностью, достичь определенного возраста.

Юридические лица как субъекты земельных отношений должны функционировать в определенных организационно-правовых формах; в учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения; юридическое лицо приобретает гражданские права и приобретает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами; юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определенном законодательством о регистрации юридических лиц.

М.И. Козырь считает, что субъектами аграрного права (аграрных правоотношений) могут быть граждане - физические лица, обладающие соответствующей право-дееспособностью; крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства; юридические лица (в основном коммерческие образования, а также потребительские кооперативы, союзы и ассоциации); государственные (федеральные и создаваемые на уровне субъектов Федерации) органы исполнительной власти, органы управления сельским хозяйством и агропромышленным комплексом в целом.

Субъектами арендных отношений выступают арендодатель (собственник) и арендатор. Собственником земельного участка является лицо (гражданин, юридическое лило, Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование), которому земельный участок принадлежит на праве собственности.

Арендодателем имущества по договору аренды, согласно Гражданскому кодексу РФ, может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. Таким правом обладает собственник земельного участка, «поскольку субъективное право собственности включает в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. К. иным лицам, выступающим в качестве арендодателя, можно отнести государственные и муниципальные унитарные предприятия. Их правомочие сдавать в аренду имущество регулируется гражданским законодательством».

В соответствии с законодательством РФ субъектом арендных отношений выступают и органы муниципальной власти, деятельность которой регулируется Федеральным законом от 6 октября 2003 г., № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Являясь собственником, администрация муниципального образования вправе передавать а установленном законом порядке земельные участки путем заключения договора аренды.

Следует отметить, что 1 июля 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 17 апреля 2006г. №53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признаний утратившими силу положений законодательных актов Российской Федерации», который существенно изменил порядок распоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель. Согласно данного Закона могут распоряжаться земельными участками только при условии регистрации права собственности соответствующего публичного (государственного, муниципального) образования следующие органы: государственной власти РФ; государственной власти субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); местного самоуправления городских и сельских поселений (кроме административных центров и столиц субъектов РФ). До принятия субъектами РФ законов о праве муниципальной собственности на землю: большинство земель является государственной собственностью; распоряжение такими землями не относится к числу вопросов местного значения; поселковые, сельские и городские администрации не могут распоряжаться такими земельными участками.

Арендодателями могут выступать один или несколько собственников (граждан) земельных долей. Участник долевой собственности может передать земельную долю в аренду только после выделения земельного участка в этой стране располагают земельными наделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельхозугодий, и они производят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства.

Сегодня в России крестьянские (фермерские) хозяйства, занимая 8% площади земель сельскохозяйственного назначения, производят лишь около 3% объема сельскохозяйственной продукции. По оценкам Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, доля фермеров в объеме производимой продукции сельского хозяйства к 2010 г. повысится до 10%.

Земельное и гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским (фермерским) хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельные участки и средства производства разделу не подлежат.

Право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и липа без гражданства. Граждане, изъявившие желание создать крестьянское (фермерское) хозяйство, заключают между собой соглашение. Для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, когда о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду было подано два и более заявлений, такой земельный участок предоставляется на торгах.

Для заключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т.п. в составе соответствующих некоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке.

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства определяется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Согласно Федеральному закону «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство (ЛПК) - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Из этого определения следует, что само ЛПХ является самостоятельной организационно-правовой формой хозяйствования на селе и в этом качестве должно признаваться субъектом аграрного права, субъектом хозяйствования.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона для ведения ЛПХ могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельной участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые являются коммерческими организациями и некоммерческими.

Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

Унитарные предприятия могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только в том случае, если в уставе предприятия предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы вправе в соответствии с законодательством РФ иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения, в собственности и на праве аренды.

В основном земельные участки или земельные доли организации приобретают в результате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицом земельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческой организации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю), собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могут приобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п.5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендованного земельного участка в собственность не допускается. Религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки, здания и имущество, предоставленное им государственными, муниципальными, общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначении, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются безвозмездно.

Особыми субъектами выступают станичные и иные казачьи общества. Они представляют собой юридические лица, которым безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользовании на основе традиционных для казачества форм общинного впадения землей либо общей собственности на землю (долевой или совместной). Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, им предоставляются в аренду.

Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательским и образовательным учреждениям действующее законодательство РФ закрепляет в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким учреждениям земельные участки для сельскохозяйственных нужд предоставляются в аренду.

Федеральным законом от 23 августа 1996 г. №127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлено, что за государственными научными организациями закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование земельные участки, выделенные в установленном порядке, ст. 59 Федерального закона от 13 января 1996 г. №12 «О внесении

Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием.

Так, Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» что органы государственной власти в целях защиты исконной среды обитания, традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов проводят единую политику и области разработки и реализации федеральных и региональных программ использования и охраны земель традиционного природопользования малочисленных парезов, оценки природных ресурсов, ведения землеустройства, ведения земельного кадастра и мониторинга указанных земель; устанавливают границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности.

Согласно п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Итак. Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначений» определяют перечень субъектов правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок предоставления субъектам земельных участков в аренду.

В соответствии с земельным кодексом РФ, земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства. Более широкое, детальное определение земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». В нем установлено, что земельный участок это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельною участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» содержит определения садового, огородного и личного земельного участка. Из содержания указанных определений видно, что данный закон под земельным участком понимает верхний слой земли - почву. Однако в большинстве федеральных законов земельный участок представляется как территория. Например, в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или частъ его, к договору аренду, представляемому на регистрацию прав, прилагается план земельного участка, с указанием части его, сдаваемой в аренду».

Для того, чтобы земельный участок сельскохозяйственного назначения передать по договору аренды, необходимо соответствие данного земельного участка требованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными законами. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом аренды может быть только индивидуально определенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являются кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. Данные сведения содержатся в плане земельного участка, наличие которого является обязательным для заключения договора. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Земельным кодексом РФ установлено, что объектом аренда могут быть только земельные участки с установленными границами и прошедшие кадастровый учет.

Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Определение на местности границ находящихся в долевой собственности земельных участков осуществляется на основе норм Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. №78-ФЗ (в ред. от 18 июля 2005 г.). Данным законом предусмотрено межевание объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат; изготовление карты (плана) объекта.

Сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, представленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографогеодезических, картографических, мониторинговых, землеустроительных, почвенных, геологогеоморфологических и иных обследований и изысканий.

После предусмотренных мероприятий по определению границ на местности земельный участок необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре земель. Это требование указано в ст. 14 Федеральною закона «О государственном земельном кадастре», согласно которой моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка, как объекта государственного учета в соответствующих границах, является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Ведение государственного земельного кадастра представляет собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» государственным органом, уполномоченным вести государственный земельный кадастр и землеустройство, является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.

Таким образом, при передаче земельного участка в аренду в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения должны содержаться следующие сведения о земельном участке: местоположение; кадастровый номер; категория земель; разрешенное использование; площадь в установленных единицах измерения. Данные сведения зафиксированы в проекте Примерного договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, разработанной нами в соответствии с действующим законодательством.

На основании изложенного, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может быть земельный участок, выделенный на местности, обозначенный в размерах и границах территории земель сельскохозяйственного назначения, имеющий кадастровый номер, адресные ориентиры и прошедший государственную регистрацию.

Следует отметить, что Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает, что в Едином государственном реестре земель содержатся и другие сведения о земельном участке, помимо указанных наши в договоре. К таким сведениям относятся: описание границ земельных участков; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком. Таким образом, в договоре аренды стороны должны указать все основные характеристики объекта договора. В противном случае договор считается незаключенным.

Следующим этапом соответствующего оформления земельного участка, является регистрация права собственности и иных прав на земельный участок. Регистрация права должна осуществляться в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 года № 70.

Право общей долевой собственности на выделенный земельный участок регистрируется на основании свидетельств о праве на земельные доли, извещений, опубликованных в официальных органах печати, соглашения об определении долей и праве собственности на выделенный земельный участок.

Нa регистрацию должен быть представлен кадастровый план выделенного участка и отчет (акт) об оценке выделяемого и оставшегося после выдела участка, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ (с изм. 15 августа 2007 г.) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Объектом аренды земельных участков могут быть различные виды земельных участков, которые классифицируются по различным основаниям. Согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ все земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка, сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения. Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор аренды земель сельскохозяйственного назначения не подлежит государственной регистрации, то право аренды земельного участка возникает с момента подписания сторонами договора аренды, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора.

В соответствий со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав па земельный участок удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Таким образом, после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности собственник может передать соответствующий земельный участок в аренду, заключив договор аренды.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договора субаренды и безвозмездного срочного пользования, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На настоящий момент актуальным остается вопрос о фактических затратах, необходимых для того, чтобы владельцы земельных долей могли надлежащим образом оформить выдел земельного участка для передачи его в аренду. Площади земельных участков измеряются десятками тысяч гектаров, проведение их кадастрового учеса требует значительных финансовых затрат, которые исчисляются сотнями тысяч рублей. Это очень большие затраты для владельцев земельных долей, большинство из которых проживает в сельской местности. Без финансовой помощи со стороны государства и муниципального образования решение данной проблемы невозможно. Другой вариант решения данной проблемы - это возложение финансовых затрат на сельскохозяйственные организации. Но это возможно, если сельскохозяйственная организация заинтересована в приобретении данных земельных участков на основе договора аренды. Возврат средств можно осуществись в счет расчетов из арендной платы.

2.2 Населенные пункты

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения земли поселений выполняют функцию территориально-пространственного базиса. ЗК РФ выделяет эти земли в качестве самостоятельной категории земель. Землями поселений являются земли, целевым назначением которых является использование их для застройки и иных целей развития городов, поселков и сельских поселений. Признаком, с помощью которого эти земли отграничиваются от иных категорий земель, является черта городского или сельского поселения.

Правовой режим земель поселений регулируется земельным законодательством, которое устанавливает общие принципы регулирования земельных отношений по поводу данной категории земель, и градостроительным законодательством, задача которого - отразить особенности отношений, складывающихся по поводу использования земель поселений.

Понятие земель поселений непосредственно связано с определением территорий поселений. Пункт 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту - ГрадК РФ) говорит о том, что градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции (далее - градостроительные отношения).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения. Вопросы об образовании, объединении, о преобразовании или об упразднении внутригородских муниципальных образований, установлении или изменении их территорий решаются с учетом мнения населения соответствующей территории представительным органом местного самоуправления города самостоятельно в соответствии с уставом города.

Согласно ст. 83 ЗК РФ пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий. В пространственную и земельно-ресурсную основу поселений включаются три сферы. К перовой относится территория в пределах черты поселений, т.е. поверхность земли, используемая в качестве пространственного территориального базиса. Ко второй сфере ГрадК РФ относит подземное пространство, т.е. недра земли в пределах границ поселений. Третья сфера - это воздушное пространство над территорией поселения, т.е. воздушный столб. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. в ст.1 дает определение воздушного пространства РФ как воздушного пространства над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем.

Понятие «территория городского и сельского поселения» закрепляется в законодательстве для того, чтобы очертить пространственную сферу, на которую распространяется деятельность органов местного самоуправления по регулированию градостроительства. Это та сфера, в пределах которой действуют правила застройки, проекты планировки, проекты застройки и другая градостроительная документация, которая определяет правовой режим земель данной категории.

Необходимость законодательного закрепления пространственной сферы городских и сельских поселений обусловлена спецификой градостроительства. Сферой градостроительства является не только поверхность земли. Непосредственной сферой градостроительства является определенная территория, на которой могут возводиться здания, строения и различные сооружения. Однако практически градостроительство осуществляется в определенном пространстве в воздушном или подземном. Все эти важные моменты учитываются в праве.

Подземное и воздушное пространства в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, за исключением:

частей подземного и воздушного пространств, которые в соответствии с условиями зонирования территорий или разрешениями на строительство являются объектами, принадлежащими иным лицам;

части подземного пространства, предоставленного в установленном порядке в пользование иным лицам для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с законодательством РФ о недрах;

части воздушного пространства, используемой для полетов воздушных судов и иной деятельности в области использования воздушного пространства в соответствии с воздушным законодательством РФ.

Суть указанных исключений в следующем. Во-первых, в результате зонирования территорий и выдачи разрешений на строительство из сферы ведения органов местного самоуправления исключаются части подземного и воздушного пространства, которые принадлежат иным лицам. Во-вторых, в ведении органов местного самоуправления не находятся участки недр, которые предоставлены для использования в установленном порядке для определенных целей. В-третьих, из сферы ведения органов местного самоуправления исключена часть воздушного пространства, которая используется для полетов воздушных судов и иной деятельности.

Воздушный кодекс РФ (ст. 11) следующим образом определяет понятие «использование воздушного пространства». Использование воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой осуществляются перемещение в воздушном пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства.

При решении вопроса о том, какая часть воздушного пространства находится в ведении органов местного самоуправления, следует учитывать структуру воздушного пространства (ст. 15 Воздушного кодекса РФ). Структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и т.п.), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т.п.), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структура воздушного пространства утверждается в порядке, установленном Правительством РФ.

В соответствии со ст. 17 Воздушного кодекса РФ использование воздушного пространства или отдельных его районов может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством РФ.

Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.

В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки.

Определение генерального плана городского и сельского поселения и его правовое значение установлено в ст. 9 - 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную документацию о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня субъекта Федерации. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историке культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

В соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» при планировании развития городов и сельских поселении, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи (ст.31).

Согласно п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном плане городского или сельского поселения определяются:

основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

меры по защите территории городского или сельского поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

территории резерва для развития городского или сельского поселения;

иные меры по развитию территории городского или сельского поселения.

В генеральных планах городских и сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

Кроме того, ГрадК РФ предусматривает, что генеральный план города и его пригородной зоны может разрабатываться как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

Статья 23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения учитываются историко-архитектурный опорный план такого поселения и проекты зон охраны памятников истории и культуры.

Черты поселений. В п. 1 статьи 84 ЗК РФ содержится понятие черты поселения, которая представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п. 2 ст. 83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

Закон определяет, что черта поселения должна устанавливаться на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации (п. 2 ст. 84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

ЗК РФ относит проекты черты поселений к градостроительной документации. В соответствии с ЗК РФ проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генералы планов этих поселений.

Черта поселений согласно п. 2 статьи 84 ЗК РФ должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5