p align="left">Сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации малолетние вправе совершать, поскольку такие сделки, как правило, не налагают на них обязанностей. Так, договор дарения предполагает выражение воли одаряемого на принятие дара, значит, малолетний должен иметь возможность выразить свою волю, принимая какой-либо пусть даже незначительный подарок. Исключение составляют сделки, для которых предусмотрена нотариальная форма или государственная регистрация, поскольку эти действия предполагают сделки со значительными объектами, например, жилым домом.

Еще большие возможности предоставляет закон малолетним, наделяя их правом совершать сделки по распоряжению предоставленными им средствами. Указанные сделки совершаются под косвенным контролем законных представителей малолетнего, поскольку средства предоставляются либо ими, либо с их согласия третьими лицами, следовательно, законные представители вполне могут контролировать сумму, предоставляемую ребенку, целевое использование средств и т. д. Реализуя предоставленные возможности, ребенок демонстрирует законным представителям свою зрелость, взвешенность и обоснованность заключаемых им гражданско-правовых сделок, что позволяет корректировать его поведение еще задолго до достижения дееспособности в полном объеме Абашин Э.А. Семейное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2003. С. 143..

Малолетние, несмотря на обладание возможностью совершения определенных сделок, не несут самостоятельной ответственности, являясь недееспособными. Ответственность за их действия, включая сделки, которые они вправе совершать самостоятельно, несут их родители, усыновители или опекуны в полном объеме, они же отвечают и за вред, причиненный малолетними. В целом, хотя статья 28 Гражданского кодекса и названа «дееспособность малолетних», граждане, не достигшие 14 лет, являются недееспособными. Предоставленные им законом возможности совершения отдельных сделок носят строго исчерпывающий характер и являются исключением из общего правила. Кроме того, нельзя говорить о дееспособности лица, если оно не несет самостоятельной ответственности за свои действия.

С достижением 14-летнего возраста несовершеннолетний наделяется правом совершать самостоятельно любые сделки, при условии письменного согласия его законных представителей. Согласие может быть получено как до совершения сделки, так и быть письменным одобрением уже состоявшейся сделки. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно и без согласия законных представителей, помимо сделок совершаемых малолетними, распоряжаться собственным заработком, стипендией или иными доходами; осуществлять права автора произведений науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими, а также по достижении 16 лет быть членами кооперативов См.: ст. 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.. Право совершения названных сделок означает наделение несовершеннолетних определённым объемом дееспособности, что позволяет говорить об их частичной дееспособности. Подтверждается это и возложением на несовершеннолетних самостоятельной имущественной ответственности по заключенным ими сделкам, а также за причинение вреда. Частичная дееспособность несовершеннолетних позволяет более детально оценивать их уровень зрелости, готовности к самостоятельному участию в гражданском обороте. Наиболее существенным элементом частичной дееспособности несовершеннолетнего является право распоряжения собственным заработком, стипендией и иными доходами. В данном случае несовершеннолетний действует исключительно по своему усмотрению и расходует средства, приобретённые им самостоятельно. А это максимально сближает положение несовершеннолетнего и полностью дееспособного лица. Сложившаяся практика исходит из буквального толкования нормы закона, предоставляющей несовершеннолетнему такое право, и устанавливает, что речь идет только об уже заработанных и полученных средствах. Закон в данном случае не распространяется на распоряжение еще не полученным или будущим заработком, поскольку исключение из общего правила не подлежит расширительному толкованию. Вместе с тем, возможна ситуация, когда несовершеннолетний неразумно расходует заработанные средства. В этом случае законные представители либо орган опеки и попечительства вправе вмешаться и ходатайствовать перед судом об ограничении или лишении несовершеннолетнего права самостоятельно распоряжаться заработком или стипендией. Например, всю зарплату несовершеннолетний тратит на приобретение компакт-дисков с записями любимых им песен, ничего не оставляя на другие цели. Напротив, разумное расходование средств, обоснованные их вложения позволяют родителям ставить перед органами опеки и попечительства вопрос о досрочном наделении несовершеннолетнего, при наличии предусмотренных а законе условий, дееспособностью в полном объеме - эмансипации.

С достижением 18 лет, а так же в уже рассмотренных случаях, дееспособность граждан возникает в полном объеме. На содержание дееспособности более не оказывают влияния возрастные факторы Абашин Э.А. Семейное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2003. С. 145-146.

2. Содержание и реализация имущественных прав несовершеннолетних

2.1 Право на содержание

Обязанности родителей по предоставлению содержания являются равными, относятся к обязательствам первой очереди и не зависят от их имущественного положения и положения детей.

Алиментная обязанность родителей по содержанию своих несовершеннолетних детей является наиболее строгой. Именно в период недееспособности ребенок наиболее сильно нуждается в полноценном материальном содержании со стороны родителей Материальным содержанием, вообще говоря, и исчерпываются юридически значимыми имущественные отношения между родителями и детьми. Никаких иных прав на имущество друг друга они не имеют. Так, еще Д.И. Мейер отмечал, что «имущественные отношения между родителями и детьми носят тот же характер, что и между супругами: полное разъединение имущественных интересов в обоих случаях составляет основное начало нашего законодательства» (Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х частях. М., 1997 (по изданию 1902 г.). Ч. 2. С. 382-383).. Для возникновения алиментных обязанностей родителей необходимы три предпосылки - семейная связь между родителем и ребенком (кровная или возникшая в результате усыновления), состояние несовершеннолетия получателя алиментов и отсутствия оснований для освобождения родителей от уплаты алиментов. К числу последних относятся вступление несовершеннолетнего в брак ранее установленного возраста См.: ст. 13 Семейного кодекса российской Федерации. и его эмансипация См.: ст. 27 Семейного кодекса Российской Федерации.. Обязанности родителей в алиментном обязательстве равны и не связаны с их состоянием в браке.

В действующем Кодексе сохранен ранее сложившийся долевой способ определения размера алиментов, взыскиваемых в судебном порядке на несовершеннолетних детей См.: ст. 81 Семейного кодекса Российской Федерации.. Такая система предполагается базовой, поскольку сторонами не заключен договор об уплате алиментов или суд не установил иной способ их определения (в твердой сумме, в натуральном или комбинированном виде). Исчисление алиментов происходит в процентных в процентах к заработку и (или) иному доходу родителей. Алименты составляют: на одного ребенка - одну четвертую часть заработка (дохода), на двух детей - одну третью часть заработка (дохода), на троих и более детей - половину заработка (дохода) родителей. Минимальный размер алиментов, в отличие от минимального размера оплаты труда в России, действующим семейным законодательством не предусмотрен. Идея, положенная законодателем в основу легального способа определения размера алиментов, весьма проста: часть любого дохода родителя, в какой бы форме он ни был создан и в каком бы размере он не извлекался, должна быть направлена на содержание ребенка, чтобы обеспечить ему прожиточный минимум, сопоставимый с уровнем жизни его родителей. В таком случае, как правило, не имеет значения, каков реальный доход родителя (родителей). Законом предполагается, что если бы родитель (родители) добровольно и добросовестно исполняли свои обязанности по содержанию ребенка, ему причиталась бы некая усредненная часть бюджета Столбов Г.В. Как увеличить размер алиментов. М.: Логос, 2002. С. 33..

В условиях слаборазвитого рынка подобный метод исчисления алиментов далеко не всегда справедлив. Доходы граждан в современной России различаются весьма существенно и зачастую не зависят ни от социальной группы, к которой принадлежит алиментно-обязанное лицо, ни от его образования, ни от его профессии и квалификации. Кроме того, материальное состояние плательщика может подвергаться существенным колебаниям, так как алименты на несовершеннолетнего уплачиваются длительный период. В этих целях семейный закон предусматривает, что размер алиментных долей может быть уменьшен или увеличен судом с учетом материального или семейного положения семей и иных заслуживающих внимания обстоятельств. Уменьшение размера алиментов было известно и прежнему семейному законодательству (ст. 68 КоБС РСФСР 1969 г.). Оно может происходить при условии, что у плательщика алиментов имеются дети от другого брака, которые могут оказаться в худшем положении, чем получатель алиментов, а также если алиментно-обязанное лицо инвалидом или если ребенок - получатель алиментов имеет высокий заработок. Напротив, право на увеличение размера алиментов появилось сравнительно недавно, когда возникла возможность получать доходы из различных источников. При этом вероятна ситуация, когда лицо, имея весьма существенное имущество в собственности, тем не менее получает незначительные доходы. В таком положении суд может либо просто увеличить размер алиментов, либо установить их в твердой сумме (в том числе и в имущественной форме). Материальное положение обеих сторон в ходе исполнения алиментного обязательства также может изменяться достаточно серьезно. Так, доходы плательщика могут возрастать и уменьшаться во много раз даже в течение одного года. Кроме того, суд должен принимать во внимание любые доходы плательщика, включая и те, с которых не производится удержание алиментов (например, крупный выигрыш в лотерею или солидное наследство). Не является постоянным и имущественное положение получателя алиментов. В частности, если родитель, с которым проживает ребенок, значительно увеличил доходы, а плательщик влачит скудное существование, суд вправе уменьшить размер алиментов. Может претерпеть изменения и семейный статус субъектов алиментного обязательства. В частности, у плательщика алиментов могут появиться дети, которые при уплате алиментов на ребенка от прежнего брака окажутся менее обеспеченными материально, чем уже получающий алименты ребенок. Помимо этого, в семье у плательщика алиментов могут быть и другие нетрудоспособные лица, которые также имеют право на содержание от плательщика. Наконец, семейный закон упоминает все иные заслуживающие внимания обстоятельства, которые могут приниматься во внимание при определении размера алиментов. К числу таковых относится, например, трудоспособность плательщика. Так, она может быть ограничена в результате инвалидности, а доходы алиментно-обязанного лица соответственно станут крайне низкими, не обеспечивающими прожиточный минимум даже ему самому. Все указанные обстоятельства и должен исследовать суд, принимая решение об уменьшении или увеличении размера алиментов.

Закон предусматривает и другой, дополнительный способ исчисления алиментов См.: ст. 83 Семейного кодекса Российской Федерации. - в твердой денежной сумме. Он рассчитан на ситуацию, когда алиментное соглашение отсутствует, а плательщик алиментов имеет нестабильный или трудноопределимый заработок (доход). Такое положение может сложиться в нескольких ситуациях. Во-первых, родитель, обязанный уплачивать алименты, может иметь нерегулярный или меняющийся заработок (доход). Естественно, колебания в заработке (доходе), которые принимаются во внимание судом, должен иметь значительный характер. Например, доходы родителя в феврале составили 20% его доходов в январе, а в марте он вообще не получил заработной платы (доходов). Обычное (скажем инфляционное) движение доходов алиментно-обязанного лица вполне предсказуемо и поэтому не должно влечь замены способа взыскания алиментов. Во-вторых, плательщик алиментов может получить доходы в натуре или иностранной валюте. И в том, и в другом случае по разным причинам пресечет стоимости полученных ценностей в валюту Российской Федерации может оказаться весьма затруднительным. К числу таких причин относятся значительная курсовая разница, возникшая в период между получением дохода и уплатой алиментов, невозможность определения реального курса валюты или стоимости определения реального курса иностранной валюты или стоимости дохода в натуре и т.д. При наличии указанных обстоятельств суд вправе определить размер алиментов, взыскиваемых ежемесячно, в твердой денежной сумме или комбинированным способом (в твердой сумме и в установленных законом долях от доходов плательщика). Следует отметить, что взыскание алиментов в твердой денежной сумме является именно правом, а не обязанностью суда, в отличие от взыскания алиментов долевым способом или принудительного исполнения соглашения об уплате алиментов. Суд может и не согласиться с мотивами заявителя, настаивающего на получении алиментов в твердой сумме.

Семейным законом установлен принцип максимально возможного сохранения ребенку прежнего уровня его материальной обеспеченности См.: п. 2 ст. 83 Семейного кодекса Российской Федерации.. Его цель - создать детям психологический комфорт и материальный достаток в новых условиях жизни. Существенно и то, что прежний уровень обеспечения ребенка сугубо индивидуален и суд никак не связан какими-либо среднестатистическими границами, определенными по другим алиментным спорам. Сам уровень обеспеченности не является фиксированной величиной и распадается на ряд имущественных составляющих (средства на питание, средства на одежду, средства на обучение, средства на досуг и пр.). Поэтому нет необходимости закреплять в законе какой-либо примерный реестр затрат на содержание несовершеннолетнего. Задача суда оценить все эти элементы и определить общую сумму содержания, наиболее близко обеспечивающую ребенку прежний объем материальных благ. При этом суд должен не только оценить доказательства затрат связанных с содержанием несовершеннолетнего в семье, но и иные специальные вопросы. В частности, в ходе принятия решения о взыскании алиментов в твердой сумме в расчет должны приниматься характер профессиональной деятельности плательщика, его образ жизни, склонности и привычки. Не следует также абсолютизировать и саму идеею сохранения несовершеннолетнему прежнего уровня доходов. С одной стороны, в ряде случаев суд может назначить ребенку и более высокий уровень алиментных платежей по сравнению с ранее получаемыми средствами. Это возможно, когда алиментно-обязанное лицо направляло свои доходы на посторонние для семьи цели (азартные игры, покупку дорогостоящих личных вещей и т.п.). С другой стороны, неразумно слепо ориентироваться на сумму затрат на ребенка в семье со сверх высокими доходами. Определенная судом твердая денежная сумма должна сохранять несовершеннолетнему имевшийся объем (количество и качество) материальных благ, необходимых для его развития. К числу последних не относятся предметы роскоши или вещи, которые выходят за рамки разумных потребностей, реально сложившихся в семье плательщика. Поэтому при определении размера алиментов, должен обратиться к исследованию материального и семейного положения сторон алиментного обязательства, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Их оценка производится по тем же критериям, что и при уменьшении (увеличении) размера алиментов, взыскиваемых в долях.

Возможна ситуация, когда при каждом из родителей остаются дети, имеющие право на получение алиментов. В таком случае алименты также уплачиваются в твердой денежной сумме. Она определяется судом путем сопоставления имущественного положения и доходов (обеспеченности) обоих родителей алименты взыскиваются в пользу несовершеннолетнего, оставшегося с менее обеспеченным родителем. Если же их обеспеченность примерно равна, алименты не подлежат взысканию Столбов Г.В. Как увеличить размер алиментов. М.: Логос, 2002. С. 80..

Наконец, особо регламентируются вопросы взысканию алиментов на несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей См.: ст. 84 Семейного кодекса российской Федерации.. Поскольку такие дети защищены слабее, чем дети, находившиеся на попечении родителей, закон устанавливает не только порядок взыскания алиментов на детей, которые остались без попечения родителей, определяется по общим правилам, включая различные способы и порядок определения алиментов См.: ст. 81-83 Семейного кодекса Российской Федерации.. Правом на обеспечение в суд наделены опекуны (попечители) или приемные родители несовершеннолетнего. В том случае, когда ребенок помещен в детское учреждение (детский дом, иное воспитательное или лечебное помещение), алименты по иску этой организации зачисляются на ее банковский счет. Учреждение ведет учет алиментов по каждому ребенку не открывая последнему личных счетов. Однако сами алименты прямо не расходуются на содержание несовершеннолетнего, поскольку он зачислен на полное государственное обеспечение. Как и всякий капитал, такие деньги могут работать. Закон позволяет детским учреждениям пускать их в оборот, помещая алиментные средства в банки (но не в иные кредитные организации) для извлечения дохода. Использование учреждением средств должно, как правило, осуществляться в форме заключения договора банковского вклада (депозита). Договор в данном случае имеет значительную специфику. Вкладчиком выступает само кредитное учреждение, а вот выгодопреобретателей по вкладу два: сам вкладчик и несовершеннолетний получатель алиментов в равных долях. причем вкладчик может использовать свою часть дохода только на содержание детей в детском учреждении. 50% всех доходов поступают «в общий котел» и расходуются на нужды всех детей. По мысли законодателя, положение конкретного несовершеннолетнего в учреждении не должно зависеть от реальных сумм, причитающихся ему и зачисляемых для этого на его счет. Вторая половина дохода на вклад аккумулируется на счете детского учреждения и учитывается по каждому несовершеннолетнему в сумме, соответствующей реально полученным на него алиментам. В случае оставления по любым причинам ребенком детского учреждения происходит выплата всех полученных на него алиментов. К сумме алиментов добавляется 50% совокупной суммы доходов, начисленных на его алименты в результате их использования по заключенным с банком договорам. Все указанные средства затем направляются на счет, открытый для ребенка в Сберегательном банке РФ Не вполне логично то, что законодатель специально указал банк, в который должны быть направлены деньги несовершеннолетнего после его ухода из детского учреждения (Сбербанк России), но не определил требования к тем банкам, где размещаются и циркулируются средства ребенка во время его нахождения в соответствующей организации. Ведь основные риски, связанные с «игрой» деньгами несовершеннолетнего, возникают не в момент передачи ему накопленных средств, а в момент помещения его капиталов в ненадежные банки..

В принципе алименты должны удерживаться из любого вида заработка и иных доходов, которые извлекает плательщик, за определенными исключениями (лотерейные выигрыши, наследство и др.). Перечень видов заработка и иных доходов, из которых взыскиваются алименты на несовершеннолетних детей, определяется правительством РФ (ст. 82 СК) В настоящее время действует Перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 18 июля 1996 года № 841 // СЗ РФ. 1996. № 31. Ст. 3743; 1998. № 21. ст. 2240..

2.2 Право собственности на имущество, принадлежащее родителям

Родители и дети могут иметь имущество, принадлежащее каждому из них на праве собственности. Они могут быть собственниками, имея право общей долевой или совместной собственности, например, на приватизированную квартиру. Если у родителей и детей возникает право общей собственности на какое-либо имущество, их отношения регулируются гражданским законодательством.
Ребенок имеет право на собственные доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на его средства См.: п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.. Гражданское законодательство определяет и права ребенка по самостоятельному распоряжению своим имуществом См.: ст. 26, 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям См.: абз. 2 п. 5 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации..

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьёй определено, что и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, при этом следует иметь в виду, что Семейный кодекс РФ См.: п. 4 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации. распространяет на родителей правила, установленные статьей 37 ГК РФ, при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребёнка. Следовательно, при отчуждении жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, либо помещения, где проживают (зарегистрированы) несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства См.: п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации..

В соответствии со статьей 84 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов и попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребёнка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок. Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего. Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего.

В случае, если ребёнок (опекаемый) живёт с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребёнка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органом опеки и попечительства по месту регистрации ребёнка.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного Главой муниципального образования Абашин Э.А. Семейное право. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2003. С. 144..

Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц, а также запросы нотариусов. В запросе рекомендуется конкретно указывать, в отношении кого потребуется согласие или разрешение, на оформление какой сделки оно необходимо. В запросе указываются адресные данные жилого помещения, которое приобретается или отчуждается, статус несовершеннолетнего по отношению к имуществу (собственник, пользователь, или гражданин, зарегистрированный в установленном законом порядке по данному адресу). В запросе нотариуса следует максимально подробно описать объем имущественных прав несовершеннолетнего в отчуждаемом и приобретаемом жилом помещении, в том числе могут быть определены и конкретные доли жилого помещения, которые должны быть приобретены на имя несовершеннолетнего.

При составлении запроса нотариусу следует учитывать тот факт, что его содержание (в идеале) должно быть воспроизведено в Распоряжении. Это обеспечит синхронную и двустороннюю ответственность (нотариуса и органа опеки и попечительства) за соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего Беспалов Ю.В. Защита прав несовершеннолетних // Российская газета. № 1. 1997. С. 67..

Текст распоряжения оформляется муниципальными образованиями с учётом требований, предъявляемых при подготовке организационно-распорядительной документации. Распоряжение должно содержать, в частности, следующие реквизиты:

· о кратком содержании документа (заголовок);

· в констатирующей части указывается, на основании чего издаётся распоряжение;

· в резолютивной части полностью прописывается предмет предстоящей сделки, адрес объекта недвижимости, площадь, отношение несовершеннолетнего к предмету сделки (собственник, проживающий, зарегистрированный член семьи и т.д.) и решение муниципального образования по существу: разрешить сделку, дать согласие на её совершение и т. д.;

· в распоряжении указываются Ф.И.О. и телефон исполнителя. Распоряжение оформляется на бланке, ему присваивается исходящий регистрационный номер, в нем также указывается и дата издания. Подпись главы муниципального образования скрепляется печатью.

Один экземпляр подлинника распоряжения остаётся в делах муниципального образования, заявителю выдаётся также подлинник документа, который передаётся нотариусу. В ГУЮ ГБР представляется нотариально заверенная копия вышеназванного распоряжения.

При оформлении разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетних в распоряжениях нередко содержится требование об одновременном приобретении жилого помещения для несовершеннолетнего, что значительно затрудняет его реализацию или делает вообще невыполнимым. В связи с вышеизложенным полагаем, что в том случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения (доли в праве собственности), данное условие должно быть указано непосредственно в тексте договора купли-продажи.

Отсутствие данного условия в правоустанавливающем документе будет являться основанием к отказу в государственной регистрации по пп. 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли-продажи, содержащий условие о переходе права собственности на квартиру к покупателю только при условии приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться как сделка, совершенная под отлагательным условием См.: ст. 57 Гражданского кодекса Российской Федерации..

До выполнения вышеназванных обстоятельств регистрируется договор купли-продажи как сделка, а после выполнения - переход права собственности к покупателю. В силу статей 228, 561 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом изложенных норм обязательства по приобретению в собственность несовершеннолетнего иного жилого помещения будут считаться исполненными с момента государственной регистрации перехода права собственности к несовершеннолетнему на жилое помещение на основании соответствующего договора купли-продажи.

В случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) при условии предоставления несовершеннолетнему права пользования или проживания в другом жилом помещении, документами, подтверждающими исполнение данных обязательств, будут выступать справка формы 9, содержащая сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства, или договор, содержащий условие о предоставлении несовершеннолетнему права пользования (проживания) в другом жилом помещении.

Такое условие будет являться обременением, подлежащим государственной регистрации в соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150ГК РФ. При этом, если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

В запросе нотариуса и Распоряжении органов опеки и попечительства должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права покупки.

В случае необходимости разделения долей между членами семьи - родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, - органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу См.: п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса российской Федерации..

С учётом требований статьи 185 См.: п. 2 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

Учитывая, что представительство при оформлении сделок согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ может быть основано на акте органа местного самоуправления, каковыми являются муниципальные образования, полагаем возможным вместо доверенностей издавать распоряжения, в которых определялся бы порядок такого представительства.

В указанных распоряжениях муниципальное образование разрешает представлять интересы несовершеннолетнего (Ф.И.О., число, месяц и год рождения) конкретному лицу: родственнику, не являющегося сособственником совместной собственности, специалисту органа опеки и попечительства или др. В распоряжении отражаются: Ф.И.О. представителя, год рождения, данные паспорта, место проживания и т. д.

Если представляемому ребёнку свыше 14-ти лет, то в распоряжении муниципального образования будет идти речь о разрешении выразить согласие на подписание сделки несовершеннолетним.

Следует отметить, что разрешение муниципального образования на совершение сделки с участием несовершеннолетнего и назначение представителя для обеспечения интересов ребёнка, может быть оформлено единым документом (распоряжением).

В практике оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена. Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена возможность последующего одобрения сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Поэтому полагаем правомерным наличие такого одобрения сделки органами опеки и попечительства муниципальных образований, которое оформляется в форме распоряжения.

Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам. Ребёнок может получить по наследству, а также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на своё имя. Поэтому в этих случаях в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребёнка приобретается на средства законных представителей или других лиц. Если жилое помещение приобретено за счёт средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на её совершение со стороны органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения. Это распространяется на случай, когда разрешена продажа недвижимости ребёнка или его доли в праве общей долевой собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи Беспалов Ю.В. Защита прав несовершеннолетних // Российская газета. № 1. 1997. С. 68..

Однако, если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется.

Для осуществления любой сделки по отчуждению недвижимого имущества в котором проживают несовершеннолетние до 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства. За подписью Главы районной администрации дается постановление разрешающее продажу или скажем мену, при условиях соблюдения сторонами сделки ряда требований. В частности контролируется сохранение за ребенком на приобретаемой жилплощади права собственности, право проживания, жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ущемлены, ребенок не должен потерять в метраже часть причитающейся ему жилплощади и т. д. При этом несовершеннолетние от 14 до 18 лет должны выразить самостоятельно свою волю на отчуждение. Подтвердить это подписями на заявлениях в органы опеки и договорах отчуждения и в ряде иных документов, Сделки с участием несовершеннолетних крайне сложны и имеют повышенное число рисков и особенностей. Лучший способ решения этих проблем - обратится в надежное риэлторское агентство.

Жилье, в котором проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передается им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов и т.д. А там, где живут только несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, - по их заявлению, но с согласия родителей, усыновителей, опекунов и т.д. Для них оформление договора передачи в собственность жилых помещений производится бесплатно. Кроме того, они имеют право на повторную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия Богданова Г.В. Права и обязанности родителей и детей. М.: Логос, 2002. С. 77-78..

2.3 Право на владение и пользование имуществом своих родителей

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них ее ни совершал.

Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

Если один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Если один из участников совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была об этом знать.

Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или во всяком случае проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в пп. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если у несовершеннолетнего отсутствует право пользования жилым помещением, в том числе в результате вступившего в законную силу решения суда о признании несовершеннолетнего утратившим право на приватизируемое жилое помещение либо выселении, а также при использовании несовершеннолетним права приватизации, подтвержденного документально, получения разрешения органов опеки и попечительства на отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения не требуется.

Страницы: 1, 2, 3