Недвижимое имущество как объект гражданского права

Заключенный договор доверительного управления является безвозмездным -- о вознаграждении в договоре ничего не сказано, что также не противоречит зако-ну. Безвозмездность не означает полного отсутствия какой-либо выгоды для до-верительного управляющего. Практика заключения таких договоров в Алтайском крае показывает, что почти всегда доверительный управляющий заинтересован в установлении собственного контроля над передаваемым в управление объектом. В большинстве случаев в доверительное управление передавались акции. Контроль над имуществом учредителя управления, как правило, благоприятно отражается на собственной деятельности доверительного управляющего. Поэтому вопрос о ка-ком-либо материальном вознаграждении практически не возникает.

В марте 1997 года ОАО «Алтайкрайгазсервис» заключило с ООО «Межрегионгаз» договор поставки природного газа. Поставщиком выступило ООО «Межрегионгаз», а покупателем -- ОАО «Алтайкрайгазсервис». Причем наименование покупателя обозначалось в договоре поставки с пометкой «Д.У.». Но такие отношения акционерного общества могут закрепляться лишь в том случае, если они охватываются содержанием договора доверительного управления.

Вопрос по существу содержания договора доверительного управления возник в судебном процессе по иску ООО «Межрегионгаз» к ОАО «Алтайкрайгазсервис». Дело в том, что покупатель природного газа не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору поставки (нарушил сроки оплаты), и поэтому не-обходимо было определить то имущество, находящееся во владении ответчика, на которое может быть обращено взыскание: собственное имущество ответчика или государственное имущество, переданное ответчику в доверительное управление.

Поскольку решение этого вопроса затрагивало интересы собственника газовых сетей, в качестве третьего лица в процессе приняла участие администрация Алтай-ского края.

Ответчик не только возразил по существу иска, но и обратил внимание арбит-ражного суда на то обстоятельство, что, заключая договор поставки, действовал в качестве доверительного управляющего. Следовательно, взыскание может быть обращено только на государственное имущество. Такая позиция ответчика была основана на норме п. 3 ст. 1022 ГК, в соответствии с которой «долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества».

Представители Алтайского края указали, что приобретение газа не охватывается содержанием договора доверительного управления и такая деятельность не может быть отнесена к числу сделок с газовыми сетями. Поэтому норма п. 3 ст. 1022 ГК в данном случае применяться не может.

Позиция третьего лица основана на ст. 1012 ГК, в соответствии с которой осуществление доверительного управления предполагает совершение юридических и фактических действий с имуществом, являющимся предметом договора доверительного управления. Заключение договора поставки газа, конечно, является юридическим действием, но не относится к действию с газовыми сетями.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, требуемая сумма взыскана с ОАО «Алтайкрайгазсервис». Постановлением апелляционной инстанции решена оставлено без изменения и было, в частности, указано: «Доводы ответчика о на рушении судом порядка наложения взыскания на имущество ОАО «Алтайкрайгазсервис», выступающего доверительным управляющим, судом апелляционной ин станции отклоняются в силу следующего. В рамках договора доверительного управления от 14 января 1997 года, заключенного Алтайским краем с ОАО «Алтайкрайгазсервис», условия по приобретению газа не содержатся. Договор от 17 марта 1997 года № 3-167 совершен от имени и в интересах ОАО «Алтайкрайгазсервис» и не является сделкой с газовыми сетями. Доказательств, что учредитель управления -- администрация Алтайского края одобрил указанную сделку 6 силу ст. 981 ГК РФ, ответчик не представил».

С решением арбитражного суда необходимо согласиться.

Существование договора доверительного управления не исключает возможности заключения договора поставки газа по поручению администрации Алтайское края. Но основанием для заключения договора поставки в таком случае будет не договор доверительного управления, а специальное соглашение между администрацией края и ОАО «Алтайкрайгазсервис». Это соглашение может быть частью первоначального соглашения о доверительном управлении имуществом. Тогда речь следует вести не о договоре доверительного управления, а о комплексно») договоре, содержащем элементы как договора доверительного управления, так другого договора (например, договора поручения или комиссии). Специальное соглашение может быть оформлено и в виде отдельного договора. Но ни тем, ни другим вариантом стороны не воспользовались. ОАО «Алтайкрайгазсервис» не было специально уполномочено собственником газовых сетей покупать природный газ.

Правомочия доверительного управляющего определены не только ст. 1012 ГК В соответствии со ст. 1020 ГК доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление, в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления. В гражданском законодательстве названы три правомочия собственника: владение, пользование и распоряжение имуществом (ст. 209 ГК). Заключение договора поставки природного газа не может быть отнесено ни к владению газовым сетями, ни к пользованию, ни к распоряжению ими. По этой причине действия подобные заключению договора поставки природного газа, не могут быть совершены лицом (ОАО «Алтайкрайгазсервис») в качестве доверительного управляющего. Пользование газовыми сетями может выражаться в доставке купленного газ потребителям, но тогда возникают фактические действия в отношении такого имущества. Если в результате подобного пользования газовыми сетями был причинен вред окружающей среде, здоровью или имуществу других лиц, то можно было бы говорить о применении к возникшим обязательствам п. 3 ст. 1022 ГК.

Заключение договора поставки газа -- действие юридическое, которое может быть осуществлено не только собственником газовых сетей. На совершение тако-го юридического действия доверительный управляющий не был уполномочен. От-сутствие полномочия не означает недействительности договора поставки, но небла-гоприятные последствия нарушения договора со стороны покупателя не будут распространяться на переданное ему в доверительное управление имущество.

Оформление договора поставки газа можно рассматривать в качестве действия по доверительному управлению имуществом только в том случае, когда приобре-тение природного газа связано с распоряжением реальными денежными сред-ствами, которые должны быть частью имущества, находящегося в доверительном управлении. Они должны находиться на счете доверительного управления в момент заключения договора. Можно назвать в качестве примера следующие основания их получения:

-- денежные средства могут быть переданы доверительному управляющему собственником имущества (при заключении договора и/или в последующем);

-- денежные средства приобретаются доверительным управляющим в процес-се осуществления деятельности по доверительному управлению.

Нельзя считать действиями по доверительному управлению юридические дей-ствия, совершенные в отношении имущества, которое лишь будет приобретено доверительным управляющим: например, в отношении денежных средств, кото-рые будут получены от потребителей газа. Данный вывод следует из содержания ряда норм главы 53 Гражданского кодекса РФ. Так, в п. 3 ст. 1012 ГК сказано о совершении сделок с имуществом, переданным в доверительное управление; о правомочиях в отношении имущества, переданного в доверительное управление, говорится и в п. 1 ст. 1020 ГК. Здесь следует учитывать и природу договора дове-рительного управления как реального договора: он считается заключенным с мо-мента передачи имущества. Передача недвижимости подлежит еще и государ-ственной регистрации (ст. 1017 ГК). Само по себе достижение соглашения о дове-рительном управлении имуществом не свидетельствует о том, что договор заклю-чен. Если договор доверительного управления предполагает дальнейшее увеличе-ние числа объектов, составляющих его предмет, то такие дополнительные объекты становятся предметом договора не раньше их реального получения доверитель-ным управляющим.

ОАО «Алтайкрайгазсервис» могло в качестве доверительного управляющего распорядиться денежными средствами путем заключения договора поставки газа, лишь обладая такими средствами. Наличие денежных средств означает существо-вание предмета договора доверительного управления и полномочий распоряжаться имуществом, права совершать сделки в качестве доверительного управляющего. Нахождение денег на счете доверительного управления служит гарантией исполне-ния обязательств по оплате имущества и услуг, что снижает риск обращения взыс-кания на имущество собственника (учредителя управления).

Проблема распоряжения денежными средствами в процессе доверительного управления имуществом, когда деньги не являются самостоятельным предметом договора доверительного управления, заслуживает специального анализа. Такой анализ должен проводиться с учетом особенности финансово-хозяйственной дея-тельности, а также специфики денег как объекта гражданских прав. В данном слу-чае в самом общем плане следует отметить: договор может быть заключен ли-цом в качестве доверительного управляющего лишь тогда, когда исполнение этого договора в значительной мере гарантировано наличием указанного в договоре имущества. В противном случае риск непоступления денежных средств или дру-гого имущества, необходимого для исполнения обязательств, должен нести до-верительный управляющий лично.

Практика гражданского оборота свидетельствует, что довольно часто покупа-тель или заказчик в момент заключения договора не обладает денежными сред-ствами в сумме, необходимой для полного расчета за весь товар (услугу). Оплата товара (услуги) может осуществляться в течение всего срока действия договора. По общему правилу денежные средства не резервируются, а либо находятся в обороте или их поступление только ожидается при условии последующей реализа-ции приобретенного товара. В связи с этим в большинстве случаев денежные обя-зательства и возникшие долги будут личными обязательствами (долгами) довери-тельного управляющего.

Заключение открытым акционерным обществом «Алтайкраигазсервис» догово-ра поставки природного газа при отсутствии необходимых средств на счете дове-рительного управления соприкасается с деятельностью по доверительному управ-лению, но все же находится за рамками отношений доверительного управления имуществом. Заключение такого договора нельзя рассматривать как осуществле-ние прав или исполнение обязанностей доверительного управляющего. Этот дого-вор -- одна из возможных предпосылок исполнения договора доверительного уп-равления надлежащим образом. В частности, поставка природного газа «Межрегионгазом» позволит доверительному управляющему пользоваться газовыми сетями в соответствии с их целевым назначением, то есть снабжать потребителей природным газом. Заключение договора поставки лишь возможная, но не обя-зательная предпосылка исполнения договора доверительного управления. Условия исполнения принятых на себя обязательств доверительный управляющий создает преимущественно сам.

Пользование газовыми сетями со стороны ОАО «Алтайкраигазсервис» -- это осуществление одного из прав доверительного управляющего. На пользование газовыми сетями согласия собственника не требуется. Нет необходимости в специ-альном указании на данное право в договоре доверительного управления. Следу-ет, однако, заметить, что в соответствии со ст. 1020 ГК права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управле-нию имуществом (например, пользование имуществом), включаются в состав пе-реданного в доверительное управление имущества.

Денежные средства, полученные доверительным управляющим от потребите-лей в качестве платежей за природный газ, следует рассматривать как составную Честь имущества, находящегося в доверительном управлении. Эти средства под-лежат такому же обособлению, как и все остальное имущество. Причем не имеет значения, что предпосылкой пользования газовыми сетями был договор поставки, включенный ОАО «Аптайкрайгазсервис» с ООО «Межрегионгаз» от своего имени без специального полномочия, предоставленного собственником газовых сетей Дело в том, что доверительный управляющий и покупатель по договору поставки газа -- одно лицо. Во владении, пользовании и частично распоряжении этого лица (ОАО «Алтайкрайгазсервис») находятся два вида объектов его собственное иму-щество, а также имущество, принадлежащее на праве собственности Алтайскому краю. По этой же причине расчеты с ООО «Межрегионгаз» за поставленный при-родный газ могут производиться с использованием тех денежных средств, кото-рые поступают на счет доверительного управления (п.1 ст. 1018 ГК). При их от-сутствии или недостаточности -- с использованием доверительным управляющим собственных денежных средств. Платит за природный газ и в том и в другом слу-чае также одно и то же лицо -- ОАО «Алтайкрайгазсервис». То обстоятельство, что платежи за поставленный газ могут производиться с использованием различных банковских счетов, значения в данном случае не имеет, поскольку личность пла-тельщика не меняется.

Договор доверительного управления влияет не столько на субъектный состав возникающих впоследствии правоотношений, сколько на учет доходов и расходов при осуществлении соответствующей деятельности, на решение вопроса об имущественной ответственности. Пометка «Д.У.» обозначает определенный харак-тер деятельности, но не индивидуализирует субъекта, осуществляющего эту дея-тельность.

Доверительный управляющий несет расходы на содержание газовых сетей (ремонт, контроль за их состоянием, охрана и т.д. ). Такие действия являются фак-тическими в отношении имущества. Их совершение -- составная часть деятельности по управлению имуществом. При отсутствии необходимых средств на специаль-ном счете (ст. 1018 ГК) доверительный управляющий может воспользоваться соб-ственными денежными средствами. Произведенные доверительным управляющим расходы подлежат возмещению лишь за счет доходов от использования имуще-ства (ст. 1023 ГК). За счет иного имущества, находящегося в доверительном уп-равлении, такие расходы не могут быть возмещены.

Точно так же доверительный управляющий может возместить и уже упоминав-шиеся собственные расходы на приобретение газа. Здесь важно отметить, что возмещению подлежат расходы, произведенные доверительным управляющим не только в результате действий по доверительному управлению имуществом (юри-дических и фактических действий в отношении имущества). Возмещению подлежат и другие необходимые (оправданные) расходы, произведенные в течение срока действия договора доверительного управления. Именно так следует понимать правило ст. 1023 ГК, в соответствии с которой возмещению подлежат расходы, произведенные доверительным управляющим при доверительном управлении имуществом.

Доверительное управление газовыми сетями могло и не ограничиваться владе-нием и пользованием ими. При заключении договора или в последующем довери-тельный управляющий мог получить и право распоряжаться предметом договора -- недвижимостью. Такое право позволило бы доверительному управляющему передать газовые сети в аренду, в безвозмездное пользование (с условием воз-мещения затрат на их содержание). Допускалось бы и заключение договора о со-вместной деятельности. Контрагентом по таким договорам могло выступить ООО «Межрегионгаз». Этот вариант вполне реален, если учесть, что до рассмотрения дела в арбитражном суде ООО «Межрегионгаз» выступило с инициативой приоб-рести газовые сети в собственность, то есть поставщик природного газа мог само-стоятельно или с участием ОАО «Алтайкрайгазсервис» осуществлять эксплуатацию газовых сетей. Такие юридические и фактические действия по доверительному уп-равлению могли обеспечить использование имущества по назначению и не созда-вали бы угрозу обращения взыскания на предмет договора доверительного управ-ления.

Нельзя, по-видимому, исключать и возможность заключения ОАО «Алтайкрай-газсервис» договора поставки газа по поручению потребителей природного газа, что также соответствует интересам собственника газовых сетей.

Для решения вопроса об ответственности в связи с доверительным управлением важное значение имеет норма п. 2 ст. 1022 ГК, в соответствии с которой обяза-тельства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него огра-ничений, несет доверительный управляющий лично.

Однако если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 этой же статьи, то есть за счет имущества, находящегося в доверительном управлении. Но в отличие от правил п. 3 ст. 1022 ГК учредитель доверительного управления по-лучает право требовать от доверительного управляющего возмещения понесенных убытков.

Таким образом, важно установить, в чем заключается правонарушение, допу-щенное доверительным управляющим. Необходимо различать: превышение пол-номочий и нарушение ограничений; действие без полномочий.

Критерием для определения характера совершенных действий является соот-ветствующая нормативная конструкция, тот объем правомочий, который лицо может получить по закону, заключая договор доверительного управления. Если совершены действия, которые в принципе могут быть совершены доверительным управляющим в соответствии с законодательством, но совершению таких действий препятствуют условия договора, можно вести речь о превышении полномочий или нарушении ограничений. Если же совершены действия, которые не рассматриваются законом в качестве действий доверительного управляющего независимо от содержания договора, недопустимо вести речь о превышении полномочий и нарушении ограничений.

Различие между превышением полномочий и нарушением ограничении заключается в способе определения полномочий лица. Например, превышение полномочий имеет место тогда, когда они определены в договоре их перечислением. Нарушение ограничений предполагает наличие в договоре запрета на совершении каких-либо действий. Ситуация не изменяется, когда непосредственно соглашением полномочия не определяются, но по умолчанию сторон применяются диспозитивные нормы гражданского законодательства.

Учитывая вышеизложенное, следует признать, что правила п. 2 ст. 1022 ГК применимы лишь к тем случаям, когда доверительный управляющий действует с нарушением договора доверительного управления, но в рамках нормативно закрепленной (Гражданским кодексом) конструкции доверительного управления. Действия ОАО «Алтайкрайгазсервис» по заключению договора поставки природного газа не охватывались не только содержанием заключенного договора доверительного управления, но и главой 53 ГК. Даже последующее одобрение этих действий будет означать возникновение отношений поручения или комиссии либо других отношении, но не доверительного управления. По этой причине взыскание не может быть обращено на имущество, переданное в доверительное управление, ни по п. 2, ни по п. 3 ст. 1022 Гражданского кодекса.

В п. 3 ст. 1022 ГК сказано о долгах по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом. Связь долгов с доверительным управлением может быть различной. В одних случаях она выражается в совершении действий по доверительному управлению имуществом, в других -- действий, создающих условия для исполнения договора надлежащим образом. Названная норма Кодекса применима только в ситуациях непосредственной связи долгов с доверительным управлением, то есть в случае возникновения долгов как результата совершения юридических и фактических действий в отношении имущества, передан-ного в доверительное управление. Норма п. 3 ст. 1022 ГК может быть лишь логичным продолжением правил пп. 2 и 3 ст. 1012 ГК. Не случайно в п. 3 ст. 10^ ГК предусмотрено, что при отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий отвечает перед третьими лицами только принадлежащим ему имуществом. Следовательно, если имеете указание о действиях доверительного управляющего в этом качестве, взыскана может быть обращено на имущество, переданное в доверительное управление. Однако такое указание -- пометка «Д.У.» -- возможно лишь при совершении сделок с имуществом, переданным в доверительное управление. ОАО «Аптайкрайгазсервис», не имея необходимых денежных средств на счете доверительного управления, не вправе было при заключении договора поставки природного газа делать пометку «Д.У.» после своего наименования.

В соответствии с п. 2 ст. 1022 ГК доверительный управляющий лично несет обязательства по сделкам, совершенным им с превышением полномочий или нарушением установленных ограничений, то есть по таким сделкам, которые в принципе могли быть отнесены к числу действий по доверительному управлению имуществом в конкретной ситуации. В связи с этим нелогично было бы иначе решить вопрос о личности обязанного субъекта в тех случаях, когда доверительным управляющим совершены действия, не являющиеся действиями по доверительному управлению имуществом. (3.3, с.88-93).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

В заключение стоит констатировать, что мной в данной работе были глубоко рассмотрены и изучены весьма важные и актуальные вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права, обобщен -значительный правовой и практический материал.

Таким образом, мной была сделана попытка разобраться в одной из глобальных проблем гражданского законодательства, что позволило прийти к следующим выводам:

1. Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права. определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности.

К легальному признанию множественности форм собственности на недвижимое имущество и их равной защиты. Установлены следующие формы собственности на недвижимость: государственная (федеральная, республик в составе Российской Федерации, автономных областей и округов), муниципальная (района, города), частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная и общая долевая). Соответственно произошел переход от абсолютного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению путем постоянного расширения видов разрешенных сделок.

2. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

3. В результате совершения огромного количества сделок с недвижимостью возникает много споров, связанных с рынком недвижимости. Причина таких споров - непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, незнание современного нормативного регулирования в этой области.

4. С введением в РФ частной собственности на землю установлено деление вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах.

Недвижимые вещи не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Законодательством Российской Федерации в полной мере раскрыты определения объектов недвижимости.

Так, Земельный кодекс предусматривает, что земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ.

Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода могут предоставляться в пользование.

В соответствии с Водным кодексом обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.

Основы лесного законодательства определяют леса как совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.

К недвижимости Гражданский кодекс относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. Предприятию как особому объекту недвижимого имущества Гражданский кодекс определяет следующие признаки. Предприятие - это единый имущественный комплекс, включающий все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности, - земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания и другие исключительные права. признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Воздушным кодексом установлено, что воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

В соответствии с Кодексом торгового мореплавания и Уставом внутреннего водного плавания, судно, морское или внутреннего водного плавания, - это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морским или внутренним водным путям.

Космические объекты определяются международными документами как созданные человеком космические аппараты различного назначения и их составные части (искусственные спутники земли, автоматические и пилотируемые корабли и станции, ракеты-носители и т.д.), запущенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них.

5. Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение права собственности, других вещных прав (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Указанный порядок наряду со ст.131 ГК регистрируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 г., некоторыми другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются «Дела», включающие в себе правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и «Книги учета документов». В «Дело», которое открывается на каждый объект недвижимости, помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. «Книги учета документов» содержат данные о: а) принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; б) выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; в) выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах. «Дела» и «Книги учета документов» являются вечными, их уничтожения, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Государственная регистрация прав га недвижимое имущество и сделок с ним возложена на органы юстиции, в составе которых должны быть созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на территориях регистрационных округов в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориальных единиц. Создание системы таких учреждений поручено субъектам РФ, которые могут вводить ее по мере готовности, но не позднее 1 января 2000 г.

Проведенная государственная регистрация, являющаяся единственным доказательством существования зарегистрированного права, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимость носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Тем самым обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость, которая призвана служить интересам покупателей, залогодержателей, арендаторов и т.п. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведения ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, им по их запросам предоставляется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости. Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи; более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество; особый порядок обращения взыскания на заложенную недвижимость.

6. В соответствии с Гражданским кодексом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

Недвижимое имущество в настоящее время все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога, доверительного управления и другие.

Наиболее распространенной среди сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами. Предусматривается обязательная государственная регистрация договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются данные о предмете договора и цене, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: 1) подписание сторонами передаточного акта; 2) вручение имущества покупателю.

Залог недвижимости (ипотека) - это один из основных способов обеспечения обязательства и представляет собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.

Установлены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Определено, что ипотека зданий, жилых домов, строений, сооружений, непосредственно связанных с землей, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо части этого участка принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Ипотека имущества, изъятого из оборота и на которое не может быть обращено взыскание, не допускается.

Устанавливаются способы реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание: путем проведения публичных торгов и путем продажи на аукционе.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Отношения по доверительному управлению недвижимостью имеют «длящийся» характер срок составляет одно из обязательных условий договора, по истечении обусловленного срока обязательство прекращается. Досрочное распоряжение договора по одностороннему заявлению одной из сторон не допускается. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существуют общие требования для недвижимого имущества как объекта доверительного управления. Оно должно быть индивидуально-определенным; обособленным от прочего имущества учредителя и доверительного управляющего; непотребляемым.

Установлено, что для возникновения прав и обязанностей по доверительному управлению кроме соглашения требуется еще передача объекта управления.

В настоящей работе показано, каковы же особенности совершения отдельных сделок с недвижимостью.

Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна.

Библиография

1. Нормативные акты.

1.1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: юридлит.1993.

1.2. Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. с изм. и доп. от 27 декабря 1990 г.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990 №26. Ст.324; 1991. №1. Ст.5; Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации 1993. №52. Ст.5085.

1.3. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изм. и доп. на 9 августа 1994 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №44. Ст. 1424; 1992. №10 Ст.469; №34. Ст.1976. Собрание законодательства РФ. 1994 №16 Ст.1860.

1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. №26. Ст.733.

1.5. Земельный кодекс РСФСР. Принят 25 апреля 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст.768.

1.6. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №3. Ст.389.

1.7. Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации» от 14 июля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №32. Ст.1877.

1.8. Закон Российской Федерации «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. №1. Ст.26.

1.9. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

1.10. Закон Российской Федерации «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993 г.

1.11. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

1.12. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм.и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.13. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.14. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.

1.15. Кодекс Торгового мореплавания Союза ССР. Дата принятия 17.09.68 (утв. Указом Президиума ВС СССР от 17.09.68)// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

1.16. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

1.17. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г.// Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

1.18. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Государственной Думой 24 июля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998. М.: Изд. «Ось-89». 1998 г.

1.19. Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г. №480.// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №17. Ст.1452.

1.20. Указ Президента Российской Федерации «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельный участков в собственность граждан» от 2 марта 1992 г. №213.// Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. №11. Ст.561.

1.21. Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. // Собрание законодательства РФ. 1996. №11. Ст.1026.

1.22. Указ Президента Российской Федерации «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. №480.// Собрание законодательства РФ. 1997. №20. Ст.2240.

1.23. Указ Президента Российской Федерации «О проведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. №480.// Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. №52. Ст.5085.

1.24. Положение о порядке лицензирования пользования недрами. Утв. Постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №33. Ст.1917.

1.25. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации №8 от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. №11.

1.26. Информационное письмо от 9 сентября 1998 г. №С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 1998. №11. С.82.

1.27. Распоряжение заместителя Председателя Совета Министров от 22 декабря 1993 г. «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке».// РГ, 6 января 1994 г.

2. Литературные источники.

2.1. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект.// Гос. и право.-1998.-№.2

2.2. Гражданское право. Учебник под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект, 1998.

2.3. Гражданское право под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК. 1994 г.

2.4. Дозорцев В.А. Доверительное управление. // Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 1996.- №12.

2.5. Земельное право России под ред. Петрова В.В. М.: Зерцало. 1998.

2.6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: спарк, 1995.

2.7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской федерации, части первой. М.: ИНФРА - М - НОРМА, 1999.

2.8. Конев А.А., Ветхов Р.Ю. Правовые проблемы государственной регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним. Н. Новгород: НКИ. 1998.

2.9. Круглова Н.Ю. Хозяйственное право. М.: Русская Деловая Литература. 1997.

2.10. Кузнецов А.В. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против.// Гос. и право.-1998.-№2.

2.11. Международное право под ред. Тункина Г.И. М.: Юрид.лит.1994.

2.12. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения.// Хоз. Право.-1998.0№7, 8.

2.13. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. М.: Юринформцентр.1995.

2.14. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. М.: ИНФРА-М-НОРМА.1996.

2.15. Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.// Российский экономический журнал. -1998.- №2.

2.16. Суханов Е. Сделки с недвижимостью (комментарий к части второй ГК РФ). // Экономика и жизнь.-1996.-№8.

3. Материалы юридической практики.

3.1. Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (информационное письмо от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 1998. - №1.

3.2. Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса российской Федерации о залоге.// Экономика и жизнь. - 1998 г.- №7.

3.3. Пятков Д. Договорная практика доверительного управления недвижимостью. // Хоз. и право. - 1998 г. - №12.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6