Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-зкономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные об”екты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

1. Политическая нестабильность.

2. Нестабильность финансового сектора.

3. Политика властей на первичном рынке.

4. Криминогенная обстановка на рынке.

5. Несовершенство механизма лицензирования.

6. Несовершенство законодательства.

Во исполнение норм Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ 21 июля 1997 года подписан Федеральный закон N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отсутствие Закона делало неработающими целый ряд норм нового гражданского законодательства, что позволяло криминальным элементам незаконно извлекать немалую выгоду от совершения сделок с недвижимым имуществом, прежде всего с жильем.

Естественно, что последовательное осуществление столь масштабного Закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов - постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное Законом создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, введение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объекты недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. Эта работа должна быть завершена к 2000 году, и сфера действия Закона будет касаться практически всех граждан Российской Федерации.

Необходимо особо отметить, что государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять содержащиеся в Едином государственном реестре прав сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (для юридического лица - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества, за своевременность их представления несут органы по учету соответствующих объектов.

В данной работе подробно рассматривается понятие недвижимости, дается характеристика современного российского рынка недвижимости и приводится ее классификация. Во второй главе отдельно рассмотрены права на недвижимость и услови их возникновения у физических, юридических лиц и у государства как субъекта гражданского права. Третья глава посвящена оформлению прав на недвижимость, при этом имеются ввиду не только право собственности, но иные права возникающие при заключении сделок с недвижимостью.

Глава 1. Общие положения о недвижимости
1.1 Понятие недвижимости
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом Н.Левадная "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г. С. 15..

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на об”екты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

1.2 Правовое регулирование недвижимости

К недвижимым вещам (иначе именуются недвижимым имуществом или недвижимостью) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения). Их объединяет то, что они не могут перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению.

Кодекс (та же ст. 130) отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации.

Кодекс допускает возможность отнесения законом к недвижимости или, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, и любого иного имущества.

Движимыми признаются вещи (включая деньги и ценные бумаги), которые не были включены в число недвижимых. Пункт 2 ст. 130 устанавливает, что в отличие от прав на недвижимые вещи, которые во всех случаях подлежат государственной регистрации, права на движимость необходимо регистрировать только в случаях, прямо предусмотренных в законе. В частности, можно указать на постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации".

Деление вещей, о котором идет речь, учитывается различными нормами. Вот несколько примеров. Залог недвижимости (ипотека) подчинен специальным правилам. Одно из них связано с особым, отличным от используемого при залоге движимости порядком обращения взыскания на заложенное имущество (ср. пп. 1 и 2 ст. 349 ГК). Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость - с другой (ср. ст. 219 и 220 ГК). Государственные, а равно муниципальные унитарные предприятия наделены различным объемом прав на принадлежащее им движимое и соответственно недвижимое имущество. Так, в частности, ст. 295 запрещает указанным предприятиям продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. В отличие от этого для распоряжения движимым имуществом те же субъекты в согласии собственника не нуждаются.

Как уже отмечалось, составной частью более строгого режима недвижимого имущества является обязательная его государственная регистрация. Государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК будут вести учреждения юстиции См. проб. А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г. . Указанный реестр должен охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п. 1 ст. 131 ГК).

В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих прав, прекращение либо переход их к другим лицам. Государственная регистрация носит публичный характер. Соответственно орган, который ее осуществляет, обязан предоставлять любому лицу информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных им правах. По ходатайству лица, которому принадлежит недвижимость, этот орган обязан удостоверить произведенную регистрацию и выдать документ о зарегистрированном праве (сделке) либо совершить надпись на представленном ему для регистрации документе (п. 3 ст. 131 ГК).

Отказ соответствующего органа в регистрации либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Даже в общих нормах Кодекса о защите гражданских прав закреплена возможность для любого заинтересованного лица оспорить совершенную в реестре запись, защищая принадлежащие ему права (п. 5 ст. 131).

В статье 131 (п. 6) ГК предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До принятия этого закона необходимо руководствоваться действующим порядком регистрации (указание на этот счет содержится в ст. 8 Вводного закона). Соответствующий порядок установлен различными правовыми актами применительно к разным объектам (земля, транспортные средства, здания, сооружения в городах и др.). Один из таких актов - Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной может производиться и специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК). Например, ст. 24 КТМ установила необходимость внесения в Государственный судовой реестр всех судов, технический надзор за которыми ведется Регистром.

ГК предусматривает, что законом может быть введена обязательная регистрация и движимости. Это относится, например, к тракторам, прицепам к тракторам, самоходным дорожностроительным, иным машинам, которые необходимо регистрировать в инспекциях Государственного технического надзора, либо к автомототранспортным средствам, подлежащим регистрации в ГАИ МВД РФ.

1.3 Классификация недвижимости
Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д Д.Хамин, Д.Юрков "Рынок недвижимости глазами риэлторов" // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г. С. 38..

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше об”ектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества , т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными об”ектами и в еще большей степени об”ектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа об”ектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (креев, областей) , муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат Д.Хамин, Д.Юрков "Рынок недвижимости глазами риэлторов" // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г. С. 40..

При огромном земельном потенциале России широкрмасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. попытки решить эту проблему через бесплатную передачуили через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю , таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

На первом этапе как в ограрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с провом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом из”ятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания Таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры из”ятия земель у убыточных колхозов и совхозов с об”явлением их банкротами, из”ятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативныхсроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства. Вместе с тем борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости , сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.

Чем выше стоимость об”екта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственникому создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или об”ект недвижимости, “выбирает” себе собственника.

Вместе с тем, Ассоциация крестьянских и фермерских хозяйств России, активно выступающая за становление рынка земли, все же предлагает учесть своеобразие переходного периода и ограничить предел передаваемой в собственность земли 50 гектарами. При этом площади под арендой не ограничиваются - каждый ее может взять столько, сколько сможет обработать. При обсуждении проектов Земельного кодекса эксперты вычказывают мнения о нецелесообразности установления максимальных срока аренды и величины арендной платы.

В соответствии с Земельным кодексом РФ предельные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства установливаются соответствующими органами местной администрации (сельской, поселковой, городской). Каждому владельцу земельного участка выдается Свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других операций по владению и распоряжению участком. Определена специальная форма Свидетельства.

При первичном предоставлении земельного участка Свидетельство выдается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-подаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю, Свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных подтверждающих документов. К купчей прилагается план участка. Купчая без него не подлежит регистрации.

Свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до 27 октября 1993г., являются документами постоянного действия, удостоверяющими права собственности, и имеют равную законную силу с вновь выдаваемыми Свидетельствами.

Документы, подтверждающие права собственности, выданные после вступления в силу Указа Президента РФ от 27.10.93г. № 1767 органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными.

Граждане со Свидетельствами о бессрочном или пожизненном владении имеют право на перерегистрацию и получение своих участков в палную собственность в соответствии с нормами, установленными местными органами власти. Разброс норм для бесплатной приватизации может быть значительным, от 6 соток и выше. Выкуп сверхнормативной земли осуществляется по договорной цене, эта земля может также пока быть оставлена в пожизненном наследуемом владении Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4, с. 110..

В процедуре оформления прав собственности нет ничего сложного: соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи; решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения; выдача комитетами по земельным ресурсам и землеустройству Свидетельства производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи.

При отсутствии чертежа границ земельнлго участка соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи Свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа его границ.

При купле-продаже право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией. при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу и в него вносятся необходимые изменения , а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности.

Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне муниципалистов, местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства отерриториольного зонирования право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с дейстующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нармами.

При этом не допускается установление целевого(единственного) способа использования об”екта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

К сервитутам - ограничениям прав собственника участка в пользу иных лиц, -которые предусмотрены Основными положениями Государственной программы приватизации после 1 июля 1994г. для застроенных участков, относятся:

- безвозмездное и беспрепятственное использование об”ектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, которые существовали на момент передачи земельных участков в собственность)

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и под”ездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта об”ектов инфраструктуры.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный (личные) характер.

Хотя законодательно механизм сервитутов пока не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, некоторые нормы можно уже считать децствующими. Так собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части об”ектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему об'ектов недвижимости. Строительство новых об”ектов инфраструктуры (прокладка электрокабелей, водопровода, газопроводов и т.п.) , которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

С исключением из действующего Земельного кодекса статьи, предусматривающей основания для прекращения права собственности, особую остроту приобрели вопросы из”ятия земельных участков у добросовестных землепользователей. Все настойчивее выдвигаются требования о законодательном введении строжайщей персональной ответственности за порчу земли.

Указом Президента РФ № 631, еще в 1992 году, было провозглашено право приватизитованных предприятий на выкуп земельных участков под ним Андреев В.К. Метаморфозы права собственности в России и в СССР (1917-1992)// Гос. и право, 1993, № 3 с.40.. Механизм такого выкупа определен в Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 г.

Согласно этим положениям - любой собственник строения, здания, сооружения имеет право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевается противоестественное разделение единого аб”екта недвижимости на здание и земельный участок под ним.

Только частная собственность на единый об”ект недвижимости (включая землю) может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать об”ектом недвижимости (например, получить под него кредит) , если он не находится в полной собственности.

Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города. Но и единый участок предприятия можно выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку.

Вопрос о том, по какой цене выкупаетя земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

После выхода Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. “Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их об”единениям для предпринимательской деятельности” и вплоть до принятия Указа № 1535 (об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года) действовала норма, по которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия. ни днем раньше, ни днем позже.

На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом “О плате на землю” ( с изменениями и дополнениями). Согласно этому закону, каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июля 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

После выхода Указа № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено , что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течении установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

13 августа 1994 года были опубликованы поправки к закону “О плате за землю”. Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле; величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.

Опубликованное 12 ноября 1994 года Постановление Правительства Российской Федерации о том, что нормативная цена земли равна 200-кратному земельному налогу, вступило в действие именно с того дня, то есть только с 12 ноября 1994 года и только для тех предприятий, планы приватизации которых будут утверждаться после этой даты. Категорически неправомерно распространять новую более высокую нормативную, а значит и выкупную цену земли на те предприятия, планы приватизации которых утверждены до этой самой даты.

Известно, что средств у предприятий и новых собственников для выкупа земельных участков не хватает. Но также понятно, что выкуп земельных участков - вещь необходимая. Таким образом, решение правительства № 1204 о повышении нормативной цены земли, которое, естественно, подлежит всеобщему исполнению, представляется весьма и весьма спорным с точки зрения экономической эффективности. Если поставлена задача перехода к новым экономическим отношениям, то нужно стимулировать продажу земельных участков и создание единых об”ектов недвижимости.

Более того, если местные органы власти воспользуются всеми правами, которые предоставлены им сегодня Указом № 1535 и Постановлением № 1204, для повышения нормативной и выкупной цены земельных участков, то ситуация будет доведена до абсурда. Нормативная цена, составляющая 75% от рыночного уровня цен и увеличенная еще на 20%, будет умножена на коэффициент 3. Тогда участок земли под предприятием дудет предлагаться властями на продажу по выкупной цене, почти троекратно превышающей рыночную, сложившуюся по результатам сделок с землей аналогичного качества. Совершенно очевидно - покупателей на такой участок придется искать долго и едва ли удастся найти вообще.

Выкуп участка под предприятием требует довольно значительного отвлечения средств и, по крайней мере, на время сокращает инвестиционную базу предприятия. Продолжительность этого периода зависит от активности действий руководства предприятия , так и от рыночной стоимости земельного участка, а также вариантов его свободного коммерческого использования. Вложенные средства могут быть довольно быстро возвращены или привлечены извне под полученную земельную собственность.

В краткосрочном плане эффект заключается в том, что предусмотренная законодательством и фактически складывающаяся в процессе продажи цена земельных участков приватизированных предприятий, как правило, близка к нормативной и по оценкам экспертов ниже рыночной на один - два порядка. Имея возможность реолизовать часть участка как спекулятивный актив, предприятие оказывается в несомненном выиграше.

В долгосрочном плане эффект состоит в расчете на неизбежный экономический подъем, когда стоимость недвижимости будет расти в силу увеличения спроса и ограниченности соответствующего предложения. Долгосрочный расчет связан также с вариантами коммерческого использования земельной собственности.

В целом анализ мотивации выкупа земли и постприватизационного поведения предприятий позволяет сделать вывод, что преимущественное значение имеют мотивы производственного использования земли. В значительной мере это об”ясняется неразвитостью вторичного земельного рынка. Но с другой стороны, данное обстоятельство свидетельствует о позитивном намерении предприятий активно использовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности.

Потенциально масштабы этого рынка огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996. С. 405..

Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами , необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

Вместе с тем, все это дополнятся и вновь открывшимися возможнлстями приобретения жилья в кредит. Вкратце схема здесь такова.

Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ее арендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор у риэлторской фирмы.

Банк или его дочерняя фирма осуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты с продавцом и т.д. Поэтому размер комиссионных , например, по Москве достигает 13 процентов рыночной цены квартиры. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некоторый криминальный оттенок.

Большое количество криминальных ситуаций возникает в связи с наличием практически в каждой сделке “левых” долларов, передаваемых из рук в руки после завершения процедуры официальной регистрации.

“Левые” доллары - это, как правило, разница межру рыночной ценой квартиры и той суммой, в которую она была оценена БТИ. Поэтому не надо быть специалистом, чтобы понять: для ликвидации “левых” предстоит выбрать один из двух путей: либо консервативный путь - приблизить оценочную практику БТИ к реальным условиям ранка; либо радикальный путь - отказаться от этой практики и перейти на иные формы контроля за заявочной ценой недвижимости.

Постоянно повышающиеся коэффициенты приближают оценки БТИ к рыночным ценам не по дням, а по часам.

С доходов, на которые когда-то была куплена гражданином квартира (или иная собственность, которая впоследствии может быть продана), уже вычтены все возможные налоги. Поэтому ни с какой точки зрения продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода; это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход.

Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

В целом жилищная проблема не только сохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

Разумеется, использование жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели - для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда. Однако, способы борьбы с этим ограничивают свободу собственника и зачастую носят незаконный характер.

Даже если жилищная инспекция или орган милиции сумеет установить факт нецелевого использования квартиры и , оформив его соответствующим образом, представит суду, то у судей нет юридических оснований для удовлетворения такого иска. В соответствии со ст. 6 Закона “Об основах федеральной жилищной политики ” собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям и т.д., если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Среди обязанностей собственника при пользовании жилыми помещениями, установленных ст. 4 того же закона, отсутствует такая обязанность, как использование жилого помещения по назначению. Правда здесь можно применить ст. 7 Жилищного кодекса РФ, устанавливающую, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан.

Но в лучшем случае с учетом этой статьи на основании ст. 48 Гражданского кодекса РФ только договор аренды жилого помещения может быть признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона. Но расторгнуть, исходя из этого, договор о передаче в собственность жилья не представляется возможным, поскольку ни в одном законодательном акте (а это должен быть только закон, а не распоряжение мэра или постановление правительства) не содержится такого правового основания.

Отсутствие четкой нормативной базы приводит к тому, что даже судебные органы подчас не в состоянии разобраться, кто и на каких основаниях обладает правами на тот или иной об”ект. Однако стабильный спрос на офисы, торговые и складские площади, а также высокая стоимость подобного имущества, гарантирующие немалые комисионные, привлекают большое количество посреднических структур. Если в 1994 году лишь 42 процента опрошенных занимались сделками с нежилыми помещениями, то к настоящему моменту данный показатель возрос до 70 процентов.

Страницы: 1, 2, 3, 4