Как уже отмечалось, этот сигмент рынка недвижимости является самым слаборазвитым. В этом проявляется и отставание всего фондового рынка и недостаточное вовлечение в коммерческий оборот самой недвижимости. Участники рынка недвижимости пока предпочитают прямые инвестиции. Узок и круг ценных бумаг, связанных с использованием и реализацией недвижимости.

Прежле всего, бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Они дают возможность постепенно накапливать их необходиое количество для покупки квартиры, являясь удостоверением права на указываемый в номинале метраж жилья Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996. С. 309..

Дробность номенала облигайий по отношению к метражу реальных квартир позволяет в любой момент остановиться на том уровне жилой площади и комфортности, который будет признан достаточным или предельно возможным. Хотя следует признать, что это положительное свойство жилищных облигаций несколько ограничивается тем, что они дают право на приобретение лишь вновь вводимого жилья. Довольно ограниченный стандарт строительства и специфика районов новой застройки могут существенно сузить круг желающих приобретать облигации для решения своих жилищных проблем, а ведь именно в этом их основная ценность. Если бы предусматривалась возможность приобретения с помощью облигаций муниципального жилья в любом районе города, любого уровня комфортности и “возраста” , то их привлекательность значительно повысилась бы. Это могло бы обеспечить рост конкурентоспособности жилищных облигаций по отношению к иным, считающимся достаточно надежными платежным средствам (валюте).

Другим несомненным достоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность: способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки стоимости жилищных облигаций должны предполагать как минимум отслеживание уровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных котировок , предусмотренный проектируемой формой эмиссии, способен самортизировать лишь общие макроэкономические колебания, причем значимые в масштабах времени, но не текущие изменения кон”юктуры жилищного рынка.

Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6 месяцев, могла бы существенно повысить как привлекательность этого инструмента фондового рынка, так и степень его ликвидности.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных об”ектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большенстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акциц приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимостинедвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости об”екта недвижимости Ермаков В. Проблемы потребительской кооперации. // Экономист, 1995, № 6, с.24..

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже об”екта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, екобходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец децствуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Об”ект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Об”ект пользуется оьычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Об”ект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Об”ект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - зто метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стомость оцениваемого об”екта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи об”екта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искуственных об”ектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания мезанизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалиыицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости об”ектов недвижимости.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 прцентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим об”ясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых об”ектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины об”екта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический об”ект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в еачестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1991. С. 151..

Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелтка, а прибыль “набирается” за счет больших об”емов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом.

На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре суб”екта:

1. заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость;

2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки;

3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные;

4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования.

Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования.

Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, который существует в стране.

Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой.

Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корректируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал)пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен.

Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов экономики США специально для применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны.

В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистртроваться отделами жилищной приватизации, тогда как закладные на земельный участок, на кт

отором они расположены - местным Комитетом земельных ресурсов.

В частности, закладные на землю, согласно Закону “ О залоге ”, должны регистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами, что в настоящее время, вероятно, означает - местными Комитетами земельных ресурсов Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит., 1995. С. 194..

“Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.

Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества.

В силу ст 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашес случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество.

Глава 2. Субъекты прав на недвижимость
2.1 Права на недвижимость физических лиц

Для того, чтобы физическое лицо могло заключать различные сделки с недвижимость оно должно обладать правоспособностью и дееспособностью, а также иметь те или иные конкретные права на недвижимость Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8, с.38..

Способность иметь права и нести обязанности является необходимым условием возникновения конкретных субъективных прав. Круг прав и обязанностей, которые могут иметь граждане Российской Федерации, весьма широк. Права и свободы граждан составляют основу конституционного строя Российской Федерации, делают человека самостоятельным субъектом, обладающим способностью требовать от органов государственной власти и управления реализацию и защиту своих прав (ст.2 Конституции). Правоспособность - это общая, абстрактная возможность быть субъектом права или обязанности, а конкретные права и обязанности возникают, как правило, на основе юридических фактов (ст.8 ГК). Для приобретения прав, входящих в круг правоспособности, нужны определенные условия и действия. Поэтому при равной правоспособности всех граждан их конкретные субъективные права существенно различаются в зависимости от возраста, имущественного положения, состояния здоровья, желаний и других условий.

Хотя статья 17 ГК РФ называется "правоспособность гражданина", она имеет в виду не только граждан Российской Федерации, но и других физических лиц, включая иностранцев, лиц без гражданства. В соответствии с Конституцией гражданская правоспособность основана на принципах равноправия и социальной справедливости (ст.7, 19 Конституции). Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности. Определенные ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливаются законом или Правительством РФ в целях государственной безопасности или в качестве ответной меры для граждан тех государств, которые установили соответствующие ограничения для россиян.

Правоспособность возникает с фактом рождения и сопутствует гражданам на всем протяжении жизни. Она не зависит от возраста, состояния здоровья, возможности осуществления прав и обязанностей, жизнеспособности человека.

Рождение живого ребенка определяется медицинскими показателями по определенным признакам, к которым относятся вес, степень доношенности, самостоятельное дыхание. По закону не требуется, чтобы ребенок был жизнеспособным. Если он прожил хотя бы незначительное время, он признается субъектом права, что имеет практическое значение, в частности, при наследовании. Наследником может быть ребенок, зачатый при жизни и родившийся после смерти наследодателя (ст.530 ГК 1964).

Правоспособность гражданина прекращается смертью в момент, когда возврат к жизни исключен. К правовым последствиям смерти приравнено объявление гражданина умершим судом. Однако если объявленный умершим жив, он полностью правоспособен, т.к. решение суда не может прекратить правоспособность. Это качество человека неотчуждаемо.

Содержание правоспособности граждан составляет в совокупности систему их социальных, экономических, культурных и других прав, которые определены и гарантированы Конституцией (гл.2). При этом учитываются права, обеспеченные международными актами, в частности Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г., Международным пактом о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. Права человека. Основные международные документы. М., 1995, с.34, 35., Конвенцией о правах ребенка от 20 ноября 1989 г. (там же, с.155) и др. С вступлением России в Совет Европы обрела значение Европейская конвенция "О защите прав человека и основных свобод" от 4 ноября 1950 г. Государства - участники приняли на себя обязательства обеспечивать равенство правоспособности всем лицам, находящимся на их территории, не лишать никого свободы на том основании, что он не может выполнить какое-либо договорное обязательство, предоставлять право свободного передвижения и выбора места жительства всем гражданам и признавать их правосубъектность, не подвергать незаконному вмешательству в личную и семейную жизнь, не посягать на неприкосновенность жилища и др.

Ст.17 Всеобщей декларации прав человека устанавливает, что каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими. Никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

ГК существенно расширил (по сравнению с ранее действовавшим законодательством) правоспособность граждан. В соответствии с новыми экономическими условиями в ГК предусмотрена возможность граждан иметь в собственности любое имущество, заниматься предпринимательской деятельностью, иметь другие права, указанные в коммент. статье. Необходимо учитывать, что в ГК содержится перечень основных, самых значимых прав. Они не исчерпывают объем и содержание правоспособности граждан. Это невозможно сделать, т.к. граждане могут вступать в любые не запрещенные законом правоотношения.

Из этого положения исходит и судебная практика. Рассмотрев в порядке надзора требование нескольких бывших работниц предприятия по ремонту и пошиву меховых изделий "Северянка" к этому предприятию о восстановлении их в правах на получение квартир в доме, в строительство которого они вкладывали свои средства. Верховный Суд РФ удовлетворил их требование, т.к. признал наличие гражданско-правовых обязательств между сторонами. Эти обязательства хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности. Поэтому требования граждан были признаны обоснованными Бюллетень ВС РФ, 1996, N 5, с.3..

Реализация правоспособности граждан имеет определенные пределы. Осуществляя принадлежащие ему гражданские права и свободы, гражданин не должен наносить ущерба окружающей среде, нарушать права и законные интересы иных лиц. В некоторых случаях подобные ограничения установлены законом Например см. ст.1, 845, 858, 1007 ГК и др..

В соответствии со ст.27 Конституции "каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства". Следовательно, закон разграничивает место пребывания гражданина и место его жительства. В первом он находится временно - гостиница, санаторий и т.п. Вторым является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином основании, предусмотренном законодательством Российской Федерации, - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, специальный дом для одиноких и престарелых граждан, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и подобные жилые помещения.

С целью обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод и исполнения ими своих обязанностей перед другими гражданами, обществом и государством установлена регистрация граждан Российской Федерации по месту жительства и по месту пребывания. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации утверждены постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 СЗ РФ, 1995, N 30, ст.2939.. Для регистрации в органы внутренних дел необходимо предъявить документ, удостоверяющий право на вселение, - ордер, договор, заявление лица, предоставляющего жилое помещение, и др., а также паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, и заявление установленной формы Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" - Ведомости РФ, 1993, N 32, ст.1222..

Нормативные акты о прописке фактически утратили силу. Граждане, прописанные по месту постоянного жительства, считаются прошедшими регистрацию. Отказ в регистрации может быть обжалован в судебном порядке. Например, О. приобрела по договору купли-продажи в Москве однокомнатную квартиру. Паспортный отдел ГУВД Москвы отказал ей в регистрации, сославшись на то, что квартира не освобождена и О. не уплатила значительный по сумме городской сбор, установленный законом Москвы. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ признала отказ неправомерным. Он не соответствует ст.27 и 55 Конституции. В решении суда указывается, что О. как собственница квартиры должна быть зарегистрирована независимо от каких-либо условий. Требование сбора в таком большом размере является незаконным ограничением конституционного права человека на свободу передвижения, выбор места пребывания и места жительства Бюллетень ВС РФ, 1996, N 3, с.4..

Местом жительства несовершеннолетних является место жительства их родителей. При их раздельном проживании родители определяют, с кем из них будет проживать ребенок, а в случае спора - суд, исходя из интересов и с учетом мнения детей (п.3 ст.65 Семейного кодекса). Местом жительства граждан, находящихся под опекой, признается место жительства опекуна, кроме случаев, когда подопечные находятся в воспитательном или лечебном учреждении.

Несовершеннолетние, достигшие 14 лет, и граждане, находящиеся под попечительством, могут выбрать место своего жительства с согласия родителей или иных попечителей Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8, с.49.. Однако ст.36 ГК предусматривает возможность их раздельного проживания с подопечным только после достижения последним 16-летнего возраста и с разрешения органа опеки и попечительства, тогда как п.1 коммент. статьи ограничивает этот возраст 14 годами, что свидетельствует о несогласованности этого вопроса в ГК. Семейный кодекс вообще не предусматривает возможности раздельного проживания несовершеннолетних с их законными представителями.

Место жительства граждан имеет большое правовое значение. С ним связано признание гражданина безвестно отсутствующим (ст.42 ГК) и объявление умершим (ст.45 ГК). Место жительства определяет подсудность при разрешении споров в арбитражном суде (ст.25, 26 АПК) и суде общей юрисдикции (ст.117, 118 ГПК), по нему определяется место исполнения обязательств (ст.316 ГК), место открытия наследства (ст.529 ГК 1964) и другие права и обязанности граждан.

Самостоятельно и в полном объеме осуществлять свои права и обязанности может только совершеннолетний гражданин. Конституция определяет возраст совершеннолетия и гражданской дееспособности в 18 лет (ст.60). Дееспособность в отличие от правоспособности предполагает способность понимать значение своих действий, управлять ими и предвидеть их последствия, что появляется, как правило, при достижении именно этого возраста. С 18 лет гражданин может самостоятельно заключать договоры, распоряжаться своей собственностью, совершать иные юридические действия и отвечать за них.

Из общего правила о наступлении дееспособности в 18 лет в ГК есть два исключения. Первое установлено для лица, которое вступило в брак раньше этого возраста. Единый брачный возраст, установленный для мужчин и женщин - 18 лет (ст.13 Семейного кодекса), может быть снижен по решению органов местного самоуправления до 16 лет при наличии причин, которые они сочтут уважительными. Перечня таких причин в законе нет, но к ним, безусловно, относится беременность невесты, рождение ребенка, фактически сложившиеся брачные отношения и др.

Ст.13 Семейного кодекса предусматривает также возможность вступления в брак лицами до достижения ими 16 лет, но лишь в виде исключения, с учетом особых обстоятельств, если условия и порядок заключения брака в таких случаях установлены законами субъектов Российской Федерации.

После регистрации брака граждане, не достигшие 18-летнего возраста, приобретают дееспособность в полном объеме. Это правило необходимо для обеспечения равноправия супругов в браке, что является принципом семейного законодательства. На снижение брачного возраста согласие родителей или других законных представителей не требуется, но их мнение, конечно, при этом учитывается. Регистрация брака лиц, которым был снижен брачный возраст, осуществляется в общем порядке. Несовершеннолетний может не воспользоваться полученным разрешением и отказаться от заключения брака. Тогда он не приобретает дееспособности в полном объеме. Однако при расторжении брака до наступления совершеннолетия дееспособность сохраняется.

Иначе решается вопрос о дееспособности несовершеннолетнего, если его брак признан недействительным. Поскольку нарушения установленных законом условий для признания брака недействительным могут быть различными, вопрос о последствиях такого признания решает суд в зависимости от конкретных обстоятельств.

Вторым исключением является эмансипация. Вопросы дееспособности граждан регулируются также ст.26, 28 - 30 ГК.

2.2 Права на недвижимость юридических лиц
Согласно п.1 статьи 49 ГК РФ объем гражданской правоспособности юридического лица определяется его учредительными документами. Коммерческие организации, если в их учредительных документах прямо не указан исчерпывающий (законченный) перечень видов их деятельности, могут заниматься любыми видами предпринимательской деятельности и совершать любые необходимые для этого сделки, т.е. обладают общей правоспособностью; специальной правоспособностью обладают лишь те коммерческие организации, для которых она прямо установлена учредительными документами или законом см. п.18 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8..

Сам ГК к числу коммерческих организаций, обладающих не общей, а специальной правоспособностью, относит государственные и муниципальные унитарные предприятия (включая казенные - ст.115). Ограничение сферы деятельности и, соответственно, правоспособности банков установлено Законом о банках, страховых организаций - Законом РФ от 27 ноября 1992 г. "О страховании" Ведомости РФ, 1993, N 2, ст.56., фондовых бирж - Законом о рынке ценных бумаг Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий. // Хоз. и право, 1993, № 7, с. 37..

Сделки, совершенные юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, т.е. внеуставные сделки, иногда называемые сделками ultra vires, недействительны Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. Вещные права предприятий. // Хоз. и право, 1993, № 7, с. 52.. Совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 проводит существенное различие между недействительностью внеуставных сделок, совершенных коммерческими организациями, специальная правоспособность которых установлена законом или иными правовыми актами, и теми коммерческими организациями, специальная правоспособность которых вытекает из их учредительных документов. Первые согласно п.18 совместного постановления являются ничтожными по ст.168, а вторые - оспоримыми согласно ст.173 ГК. Это существенное различие основано на толковании ст.173, и оно относится не только к коммерческим организациям, но и к юридическим лицам вообще.

Правоспособность юридических лиц - некоммерческих организаций всегда является специальной. Ее объем определяется целями деятельности конкретной организации, указанными в ее учредительных документах.

Есть виды деятельности, для занятия которыми необходимо получить специальную лицензию. Это правило распространяется на юридические лица независимо от того, обладают ли они общей или специальной правоспособностью. Согласно коммент. статье эти виды деятельности могут быть установлены только законом; в п.19 упомянутого выше совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 специально указано, что после введения в действие части первой ГК это требование должно соблюдаться неуклонно. Единого закона о лицензировании не существует, оно предусматривается в законах об отдельных видах деятельности. Так, например, необходимость получения лицензии на осуществление банковской деятельности предусмотрена Законом о банках, страховой деятельности с заключением договоров страхования - Законом о страховании и ст.938 ГК.

Верховный Суд РФ считает, что лицензирование отдельных видов деятельности "относится к характеристике правоспособности юридического лица и в силу этого является институтом гражданского права, регулирование которого в соответствии с Конституцией Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции Российской Федерации" см. Бюллетень ВС РФ, 1997, N 5, с.2..

Органы, осуществляющие лицензионную деятельность, и порядок ее ведения установлены Постановлением Правительства РФ N 1418. Отказ в выдаче лицензии, ее аннулирование или приостановление действия могут быть обжалованы в суд.

В ряде случаев ограничение прав юридических лиц, о котором говорится в п.2 коммент. статьи, предусмотрено самим ГК. Так, ст.297, 298 вводят различные ограничения права хозяйственного ведения и права оперативного управления, принадлежащего унитарному предприятию, в том числе и казенному, в части распоряжения принадлежащим им имуществом. Ст.1015 ограничивает право доверительного управляющего - он не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления. Ст.75 Закона о ЦБР разрешает Банку России при определенных условиях ограничивать право кредитных организаций на проведение отдельных операций, а также на открытие филиалов.

2.3 Права на недвижимость государства и муниципальных образований.
П.1 ст.2 ГК ограничивается признанием возможности выступления в гражданских правоотношениях, наряду с гражданами и юридическими лицами, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Гл.5 ГК определяет особенности правового положения соответствующих, субъектов и установленного для них правового режима.

Российская Федерация, субъекты РФ, а также муниципальные образования самим выделением их в особую главу признаны ГК особыми видами субъектов гражданского права. Их объединяет то, что все они осуществляют основную деятельность в рамках публичного права, но в связи с этим нуждаются в выступлении в гражданском обороте. Непременным условием такого выступления служит наделение соответствующих образований гражданской правосубъектностью Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил.// Хоз. и право, 1997, № 2, с.50..

Хотя п.1 статьи 124 ГК РФ прямо называет только один из основных принципов гражданского законодательства - равенство сторон, в действительности на отношения с участием указанных в гл.5 субъектов распространяются и все остальные из числа предусмотренных в ст.1 ГК основные начала гражданского законодательства, в том числе неприкосновенность собственности, свобода договора и др.

Правовой, в том числе гражданско-правовой, статус указанных субъектов определяется соответственно Конституцией, конституциями республик в ее составе, уставами других субъектов РФ, положениями о муниципальных образованиях, а также иными законами, включая ГК.

Правоспособность указанных в гл.5 ГК субъектов не во всем совпадает. Правоспособность субъектов РФ и муниципальных образований может быть определенным образом ограничена законами Российской Федерации. В частности, это связано со ст.212 ГК, допускающей определение видов имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

В отдельных правовых актах, регулирующих выступление Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований в гражданском обороте, содержатся прямые отсылки к нормам ГК. В частности, соответствующие указания включены в Федеральный закон от 24 марта 1995 г. "О государственных долговых товарных обязательствах", посвященный облигациям государственных целевых беспроцентных займов на приобретение товаров народного потребления и обязательствам перед сдатчиками сельскохозяйственных продуктов. Эти обязательства названы "государственным долгом", и, соответственно, предусмотрено, что они "подлежат исполнению надлежащим образом в соответствии с нормами действующего Гражданского кодекса Российской Федерации" СЗ РФ, 1995, N 23, ст.2171.. Такие отсылки не являются обязательными. Необходимость применять к рассмотренным субъектам нормы гл.5 и других статей ГК определяется правовой природой подобных отношений.

П.2 статьи 124 ГК РФ закрепляет презумпцию распространения на отношения с участием указанных в гл.5 субъектов общего для юридических лиц правового режима. Соответственно отказ от применения той или иной нормы, в которой адресатом служит юридическое лицо, к отношениям с участием Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований возможен только в двух указанных в п.2 случаях.

К Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, исходя из особенностей их правового положения, не могут быть применены, в частности, определенные нормы гл.4 ГК "Юридические лица". Среди них ст.49 ГК "Правоспособность юридического лица", ст.51 "Государственная регистрация юридических лиц", ст.54 "Наименование и место нахождения юридического лица", ст.55 "Представительства и филиалы", а равно ст.61, 62, 63, 65 ГК, посвященные ликвидации юридического лица.

В ряде статей ГК и других изданных в соответствии с ним законов и иных правовых актов содержатся специальные упоминания о выступлении в гражданских отношениях всех или некоторых субъектов, указанных в гл.5 ГК. Например, ст.582 ГК включила их в число тех, кому могут быть сделаны пожертвования.

Отдельные из этих норм выделяют гражданские правоотношения, в которых могут выступать исключительно указанные субъекты. Сюда относятся: ст.16 ГК - о возмещении убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления или их должностных лиц, ст.115 ГК - о субсидиарной ответственности Российской Федерации по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества, ст.212, 214 и 215 ГК - о праве собственности указанных в коммент. статье субъектов, ст.279 и 281 ГК - о выкупе имущества для государственных или муниципальных нужд, ст.306 ГК - о последствиях принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, ст.817 ГК, признающая, что заемщиком в договоре государственного займа могут быть только Российская Федерация или субъект РФ, а муниципального займа - только муниципальное образование, ст.840 ГК - о случаях субсидиарной ответственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований при невозврате гражданам банками вкладов, ст.1063 ГК - о выступлении указанных в гл.5 ГК субъектов в качестве организаторов лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр, ст.1069, 1070, 1071, 1081 ГК - о специальных случаях возмещения вреда гражданам и юридическим лицам за счет казны субъектов, указанных в гл.5 ГК. Специальные случаи выступления соответствующих субъектов указаны, в частности, в Федеральных законах от 27 декабря 1995 г. "О государственном оборонном заказе" СЗ РФ, 1996, N 1, ст.6., от 30 декабря 1995 г. "О соглашениях о разделе продукции" СЗ РФ, 1996, N 1, ст.18..

В соответствии с Указом Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1928 "О частных инвестициях в Российской Федерации" СЗ РФ, 1994, N 22, ст.2462. предусмотрено, что инвестор победившего на конкурсе инвестиционного проекта вправе по своему выбору определить различные формы участия государства в финансовом обеспечении проекта, включая предоставление валютно-номинированного государственного кредита, предоставление государственных инвестиционных ресурсов на условиях закрепления в государственной собственности части акций создаваемых акционерных обществ. В первом случае государственная поддержка осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Согласно постановлению Правительства РФ от 1 мая 1996 г. N 534 "О дополнительном стимулировании частных инвестиций в Российской Федерации" СЗ РФ, 1996, N 19, ст.2298. государственная поддержка реализации прошедших конкурсный отбор инвестиционных проектов может осуществляться за счет средств федерального бюджета, выделяемых на возвратной основе, либо на условиях закрепления в государственной собственности части акций создаваемых акционерных обществ, или путем предоставления государственных гарантий по возмещению части вложенных инвестором финансовых ресурсов в случае срыва выполнения инвестиционного проекта не по его вине. Государственные гарантии для инвестиционных проектов предоставляются в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете на очередной год.

В ряде норм содержатся указания, предусматривающие, напротив, ограничения выступлений рассматриваемых субъектов в специально установленных случаях.

Так, Закон о переводном и простом векселе устанавливает, что субъекты РФ и муниципальные образования вправе обязываться по переводному и простому векселю только при условии, если это специально предусмотрено законом СЗ РФ, 1997, N 11, ст.1238..

В некоторых случаях выделение субъектов, указанных в гл.5 ГК, связано с необходимостью создания для них специального правового режима. Так, в силу п.1 ст.1063 ГК признается, что Российская Федерации, субъекты РФ и муниципальные образования могут выступать в роли организаторов лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр; при этом особо оговорено, что, в отличие от других участников гражданского оборота, они в лицензии не нуждаются.

Широкое развитие в последние годы получило вступление соответствующих субъектов в различного рода отношения, в основе которых лежит государственный кредит. Так, среди других ценных бумаг, выпущенных от имени государства, можно указать на государственные ценные бумаги, государственный республиканский внутренний заем, государственные казначейские векселя, казначейские облигации, золотые сертификаты, облигации внутреннего государственного валютного займа, государственные краткосрочные бескупонные облигации, облигации государственных сберегательных займов и др.

Страницы: 1, 2, 3, 4