ак уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702., жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650. жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 (вместе с «Санитарными правилами и нормами «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03) [Текст]: [Постановление Главного государственного санитарного врача РФ № 34 от 8 апреля 2003 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 31. - С. 22..

Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25 СЗ РФ. - 2006. - № 5. - Ст. 546..

Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом регулировании" СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть 1). - Ст. 5140. должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16. осуществляется государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.

Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности" СЗ РФ. - 1994. - № 35. - Ст. 3649. должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.

После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правилам относятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 Российская газета. - 2003. - № 214..

Среди требований, которые предъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие:

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

- допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

По мнению Л.М. Мокроусовой, исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 2. - С. 13..

Вместе с тем, как отмечает М.И. Брагинский (анализируя положения действующей на тот момент ст. 40 ЖК РСФСР), указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2005. -С. 18.. Поэтому жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 3. - С.17..

На основании вышеизложенного можно прийти к следующему выводу, что предназначенность для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты, в которых говорится только лишь о пригодности для проживания.

Другое дело, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).

Следующим признаком жилого помещения является его изолированность. Об этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется как на договор коммерческого найма, так и на договор социального найма. Так, в ст. 673 ГК РФ речь идет об изолированном жилом помещении. В п. 2 ст. 62 ЖК РФ отмечается, что неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) [Текст] / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М., Издательство Тихомирова М.Ю. 2007. - С. 148.. Аналогичное положение было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно которой не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).

В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2005. - С. 98..

Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.

Вместе с тем справедливо отмечает П.В. Крашенинников, что закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальной квартире. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений Крашенинников П.В. Жилищное право. Издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 19..

Эта проблема, которая возникает с вопросом об изолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, а именно среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, то есть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы быть жилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следует из буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ).

В.Н. Литовкин пишет: "Закон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры - это и комната, это и часть комнаты. Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения" Социальное законодательство: научно-практическое пособие [Текст] / Отв. ред. Тихомиров Ю.А., Зенков В.Н. - М., Контракт. 2005. - С. 261.. Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатой общим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма и С.М. Корнеев Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II. Полутом 1. [Текст] / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Издание второе, переработанное и дополненное. - М, Волтерс Клувер. 2004. - С. 460, 462..

Иной точки зрения придерживается Ю.К. Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или ее часть)... Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов). То есть сдача внаем части квартиры... Статью же 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения Гражданское право. Учебник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 255-256.. Б.М. Гонгало также указывает на возможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры - в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - С. 142..

Но в любом случае предметом договора найма не может быть помещение, которое не является жилым (коридор, кладовка).

Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля 1969 года Гражданское законодательство Израиля [Текст] / Науч. ред. Лившиц Н.Э. - СПб., Юридический центр Пресс. 2003. - С. 132-207. в ст. 52 и 77а даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено, а во втором случае - это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.

Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2007. - С. 56.. В этой части интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или любой иной цели.

В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.

Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706..

Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Обмен жилыми помещениями

В Гражданском кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), ГК РФ содержит ряд положений (глава 35), относящихся к двум указанным видам договора найма жилых помещений.
В ГК предусмотрена письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и иные доказательства.
Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.
Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.
Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Формулируя обязанности наймодателя, в ГК, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектами выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах. К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.
Договор социального найма в Гражданском кодексе регламентируется только в общем виде, подробное регулирование нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.
По ранее действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее время договор социального найма жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В определении договора социального найма, установленном пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.
Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами этого договора.
Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим входом (смежные комнаты) и на подсобные помещения.
В отличие от сделок, рассмотренных выше, договор обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским законодательством. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, так и предоставленные по договорам социального найма Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [Текст] // Законность. - 2006. - № 11. - С. 21..

Еще одним существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями является то обстоятельство, что для заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ) Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 17..

М.Ал.А. (сын) обратился в суд с иском к С. и М.Ан.А. (отцу) о признании права пользования жилым помещением как за членом семьи нанимателя, о признании обмена жилыми помещениями недействительным. Требования мотивировал тем, что проживал с отцом в двухкомнатной квартире N 29 дома 15 по ул. Шорникова в г. Кемерово. В феврале 1992 г. он был осужден к лишению свободы. После отбытия наказания в августе 1994 г. возвратился к отцу и вселился в квартиру. Когда истец проходил стационарное лечение в больнице, М. (отец) обменял названную квартиру на однокомнатную квартиру N 109 дома 29 по ул. Патриотов, нанимателем которой являлась С., без его, истца, согласия.

Принимая решение, суд исходил из того, что истец М. (сын) является членом семьи ответчика М. (отца), т.к. проживал в квартире N 29 по ул. Шорникова с рождения, с 28.02.97 по 27.08.99 отбывал наказание по приговору суда. После освобождения вернулся к отцу. В судебном порядке М. (сын) не признавался утратившим право на жилую площадь, возвратившись к прежнему месту жительства, восстановил право пользования жильем. Поэтому обмен, произведенный без согласия истца, судом признается недействительным. Названные доводы изложены в мотивировочной части решения.

В результате исполнения решения М. (сын) вселен в квартиру N 29 дома 15 по ул. Шорникова, М. (отец) остался в квартире N 109 дома 29 по ул. Патриотов. При этом М. (отец) произвел действия по отчуждению квартиры N 109 по ул. Патриотов, что усматривается из приобщенных копий документов.

С. с сыном оказались вообще лишенными какой бы то ни было жилой площади. Из копии решения Центрального районного суда г. Кемерово от 06.02.2007 видно, что договор о передаче в собственность С. и С.В.В. квартиры N 29 дома 15 по ул. Шорникова признан недействительным. Квартира передана в муниципальную собственность, администрация г. Кемерово обязана выдать М. (сыну) ордер на данную квартиру.

При таких обстоятельствах судебные постановления нельзя признать законными Определение Верховного суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года по делу № 81-Впр07-3 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 6. - С. 24..

Следует отметить, что остальные нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами.

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства РФ.

Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно статье 71 ранее действовавшего кодекса, наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения [Текст] // Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18..

На наш взгляд, следует особо остановиться на вопросах, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (издание второе, исправленное, дополненное) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - С. 212..

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в статье 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 указанной статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Вместе с тем законодатель изъял ранее действовавшую норму (статья 86 ЖК РСФСР), согласно которой совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких изолированных комнат.

Таким образом, в настоящее время изменить договор найма жилого помещения путем раздела жилья не представляется возможным.

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 9. - С. 23..

Однако известны случаи, когда один из участников обмена является нанимателем, а другой - собственником жилого помещения (жилого дома, квартиры).

Подзаконные нормативные акты, принятые в тридцатые годы, допускали в этих случаях обмен, но порядок совершения подобных сделок был сложным. Параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. "Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями" допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции от 3 ноября 1939 г., а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. говорилось лишь об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды и не упоминалось о возможности обмена жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости таких сделок. Однако судебная практика иногда признавала их законность, поскольку гражданское право не знает замкнутого круга сделок: допустимы не только сделки, прямо предусмотренные законом, но и любые другие, ему не противоречащие Гетман Е.С. Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: Сборник статей. [Текст] / Отв. ред. Литовкин В.Н. - М., Городец. 2005. - С. 78..

В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Хотя эта норма находится в ст. 20 - "Обмен жилых помещений", рассматриваемый договор существенно отличается от договора обмена жилыми помещениями, предусмотренного ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями предполагает, что обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений.

Отличается рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны. Существо его состоит в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Обязательность нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).

Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного фонда, в котором находится нанимаемое помещение, или уполномоченного собственником лица (органа), а также проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Состав членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, определяется по данным регистрационного учета. Но необходимо также согласие лиц, за которыми сохраняется право на занимаемое жилое помещение в соответствии со ст.ст.60, 62 ЖК РСФСР (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.).

Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому возможны конфликты, во избежание которых следует рекомендовать сторонам предусматривать в договоре обязательства членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение с переселением во вновь приобретенное помещение на правах члена семьи нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.

Если обмениваемое помещение принадлежит супругам на праве общей собственности, договор заключается одним супругом с участием или с согласия другого. В тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, договор в соответствии с п.4 ст.292 ГК может быть заключен лишь с согласия органа опеки и попечительства (ч.3 ст.67 ЖК РСФСР, в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 г.).

Если в помещении, занимаемом стороной по договору найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Отношения, предусмотренные рассматриваемым договором, не урегулированы в достаточной степени. Поэтому следовало бы в соответствии со ст.6 ГК применять по аналогии нормы, регулирующие сходные отношения. В частности, целесообразно применять п.2 ст.559 ГК о государственной регистрации договора, который считается заключенным с момента такой регистрации.

К этому договору применима и ст.73 ЖК РСФСР об условиях, при которых заключение этого договора не допускается, если: к нанимателям предъявлен иск о расторжении договора найма; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или переоборудованием жилых помещений; в связи с обменом жилых помещений жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении этих условий.

Страницы: 1, 2, 3, 4