акие сделки признаются судами недействительными (ничтожными), а последствием признания их недействительными является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение. При этом, как отметил Верховный Суд Российской Федерации, право на применение последствий ничтожной (абсолютно недействительной) сделки суды считают абсолютным, не имеющим никаких ограничений и не зависящим от вины и добросовестности участников Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1999. - № 8. - С. 17..

В соответствии с указанным толкованием ст. 167 ГК, предусматривающей последствия признания сделки недействительной, не имеет значения, действовали стороны добросовестно или злоупотребляли правом. Таким образом приобретатель жилого помещения может действовать добросовестно, и на него в соответствии со ст. 302 ГК не должны были бы распространяться нормы о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения). Однако наличие указанного толкования не препятствует удовлетворению иска о последствиях ничтожной сделки. Таким образом двусторонняя реституция будет применяться по всей цепочке сделок, связанных одним лишь общим предметом - жилым помещением.

Следует отметить, что применение закона таким образом ни в коей мере не способствует устойчивости гражданского оборота и, очевидно, следовало бы установить ограничение в применении реституции в отношении всех последующих за первой сделкой. Очевидно, при коллизии положений двух норм (ст. 167 и ст. 302 ГК) законодатель сделал выбор в пользу ст. 167 ГК исходя из того, что подавляющее большинство сделок с жилыми помещениями признается ничтожными из-за того, что приватизация жилого помещения, являющегося предметом сделки, была проведена с нарушением прав несовершеннолетних детей. Однако благородная цель защиты прав детей не должна достигаться за счет нарушения прав других лиц. Участники цепочки обмена жилых помещений могут впоследствии продать это жилое помещение, и покупатель, потеряв свое приобретение в результате реституции, не всегда имеет возможность вернуть назад свои деньги (например, вследствие невозможности найти продавца либо отсутствия у него денег).

Условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК РФ, если это не противоречит правилам гл. 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Однако такой вывод не основан на законодательстве, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. А условие договора об ответственности за несвоевременную передачу имущества по договору мены не противоречит законодательству Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера [Текст] // Закон. - 2008. - № 2. - С. 15..

Специальное правило, по сравнению как с нормами, регулирующими договор купли-продажи, так и с общими положениями о гражданско-правовом договоре, предусмотрено Кодексом применительно к договору мены в отношении момента перехода права собственности на обмениваемые товары (ст. 570 ГК РФ). Суть этого правила состоит в том, что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно, после того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Информационном письме от 24 сентября 2002 г. № 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены" Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С.14. разъясняет, что при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость.

Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку ст. 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к ст. 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, с момента регистрации обществом своего права на недвижимость оно вправе ставить вопрос об освобождении общественной организацией спорного здания (п. 11).

В остальном, как уже отмечалось, договор мены регулируется положениями о купле-продаже, если это не противоречит существу обязательств, возникающих из этого договора. Причем круг норм, регламентирующих куплю-продажу и подлежащих применению к договору мены, не ограничивается общими положениями о купле-продаже. К отношениям, вытекающим из договора мены, подлежат применению и специальные правила, посвященные отдельным видам договора купли-продажи, учитывающие специфику продаваемых объектов (например, продажа недвижимости).

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве

Вопросы, возникающие в связи с правовым регулированием положения лишенных владения добросовестных приобретателей жилых помещений, бывших членов семьи собственников жилых помещений, прав пользователей жилых помещений, перешедших в силу залога к банковским учреждениям, в настоящее время весьма актуальны. Рынок недвижимости постоянно расширяется, его участниками являются как граждане, так и юридические лица. Однако по ряду вопросов законодательное регулирование сделок с недвижимостью до сих пор носит неполный либо нечеткий характер Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. - 2007. - № 3. - С. 23.. Зачастую такая нечеткость обусловлена интересами защиты слабой стороны в гражданском обороте - граждан, не являвшихся собственниками жилья и переставших быть членами семьи собственника, либо граждан, получивших кредит в банке под приобретение жилья на условиях ипотеки приобретаемого жилья и не имеющих возможности вернуть его. Недостатки законодательства часто восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций, которые могут противоречить друг другу и действующим нормативным и правовым актам. Кроме того, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений.

В связи со всем вышесказанным наиболее актуальными для граждан и инвесторов являются вопросы закрепления права собственности на объекты недвижимости, защита этого права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого абсолютного права.

Как реакция на увеличивающуюся частоту проблемных ситуаций на рынке недвижимости в последние годы стали появляться предложения по внесению изменений в действующее законодательство, среди которых встречались и весьма радикальные. При этом единого подхода к необходимости таких изменений ни в среде ученых-теоретиков, ни в среде практикующих юристов не сформировалось.

Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость.

Таким образом, можно констатировать, что в профессиональной юридической среде, в деловых кругах, среди населения назрела необходимость внесения изменений в законодательство.

В конце 2004 г. законодатель принял серию новых документов, в той или иной степени затрагивающих вопросы прав на жилую недвижимость.

При разрешении спора о праве на недвижимое имущество всегда возникает вопрос о том, кому оставлять недвижимость: собственнику - добросовестному приобретателю или бывшему собственнику, права которого нарушены.

В интересах оборота недвижимости в большинстве зарубежных систем регистрации закреплена позиция, согласно которой недвижимость остается у собственника - добросовестного приобретателя. При этом реализуются механизмы финансовой компенсации бывшему собственнику в том случае, если он исчерпал все законные средства получения компенсации с виновных лиц в течение определенного времени.

В последние годы появлялись весьма радикальные предложения об изменении ст. 302 ГК РФ, предусматривающие, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования. Данные изменения направлены на уточнение презумпции добросовестности действий приобретателя недвижимого имущества, которые были основаны на данных Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В таком случае приобретатель имущества будет защищен от его виндикации независимо от того, каким путем это имущество выбыло из владения собственника, т.е. даже если это произошло в результате преступления. Кроме того, степень достоверности записей в ЕГРП в России является дискуссионной.

Тем не менее законодатель, стремясь преодолеть стойкую тенденцию увеличения проблемных ситуаций на рынке вторичного жилья, отчасти воплотил данные идеи, приняв Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 43.. Этот Закон вступил в силу с 1 января 2005 г.

Согласно Закону п. 2 ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору" ГК РФ дополнен нормой, в соответствии с которой недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, право на виндикационную защиту бывшего владельца сохранено, но статус собственника добросовестного приобретателя упрочивается записью в реестре прав.

Кроме того, гл. V Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. дополнена статьей, которая устанавливает основания выплаты РФ компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Так, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ. Размер компенсации не может превышать 1 млн. руб. Данные положения применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 г. Порядок выплаты должен устанавливаться Правительством РФ. Таким образом, осталось выработать конкретный механизм реализации этой нормы закона на практике.

По-видимому, введением компенсационной меры решить все проблемы не удастся, поскольку реальная стоимость квартир зачастую выше указанного в Законе предела. В этой связи целесообразным видится развитие системы титульного страхования - страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество.

Причиной утраты титула собственника, кроме правопритязаний третьих лиц, могут также быть ошибочные действия государственных регистрирующих органов.

Для предотвращения ущерба при утрате права собственности из-за ошибок регистраторов Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ внесены изменения в Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 22.. Так, если в ранее действовавшей редакции Закона о регистрации содержались отсылочные формулировки об ответственности: "...в соответствии с законодательством Российской Федерации", - то теперь Закон дополнен положением, по которому вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения государственными органами возложенных на них обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП сведений, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны РФ в полном объеме. Прецедентов такой выплаты в общедоступных источниках не установлено.

С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ. В его содержании законодатель попытался урегулировать все актуальные вопросы регулирования правоотношений в жилищной сфере.

И хотя в качестве основных начал были сформулированы принципы необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами прав на жилище, некоторые его положения ухудшают положения бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Нехарактерным для духа прежнего законодательства стало положение ЖК РФ о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Это положение позволит на практике решить множество затянувшихся конфликтных ситуаций, когда бывшие супруги вынуждены проживать совместно. С другой стороны, если один из супругов - собственник квартиры решает ее продать, то другой супруг, даже если он является инвалидом, лишается прав на эту квартиру. ЖК РФ предусмотрел возможность временного смягчения положения бывшего члена семьи собственника: если у него отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи - собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Следует отметить, что действие вышеприведенного положения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.).

Аналогичная ситуация с несовершеннолетними. Раньше при отчуждении квартиры родителям, у которых имеются малолетние дети, обязательно требовалось разрешение органов опеки и попечительства. Согласно ЖК РФ разрешение на обмен квартиры необходимо будет получать только тем нанимателям социального жилья, в семьях которых проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане. Во всех остальных случаях собственники вправе самостоятельно принять любое решение Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. - 2006. - № 5. - С. 16..

3.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

Статья 75 Кодекса определяет основания и последствия признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Согласно ч. 1 данной статьи обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Кодексом.
Приведенная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Кодекс не предусматривает исключений из этого общего правила, поэтому участники обмена жилыми помещениями, признанного судом недействительным, переселяются в ранее занимаемые ими жилые помещения.
Так, Б. был зарегистрирован и проживал в общежитии по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., 149, где имел койко-место (76).

06.04.05 между Б. и ТОО "Экотон" был заключен договор аренды на комнату размером 15,50 кв. м в квартире 70 дома 15 по ул. Южной в пос. Понтонный.

В. была зарегистрирована и проживала в комнате размером 13,30 кв. м коммунальной квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино на основании ордера, выданного 27.02.92.

09.03.05 В. выдала П. нотариально удостоверенную доверенность на обмен комнаты.

11.04.05 комиссией горжилобмена был разрешен обмен между В. и Б., согласно которому Б. должен был поселиться в комнату, нанимателем которой являлась В., а В. из указанной выше комнаты должна была переехать в комнату, арендатором которой являлся Б.

13.04.05 Б. в горжилобмене был получен ордер.

В. 20.04.05 была снята с регистрационного учета из квартиры 109 дома 14 по ул. К. Маркса, однако в комнату, полученную в результате обмена, не прописывалась, была зарегистрирована в квартире N 174 дома 60 корп. 2 по ул. Пролетарской в Колпино, принадлежащей ей и ее родственнице Ч. на праве общей долевой собственности (л.д. 26).

10.05.05 г. В. умерла.

Прокурор Колпинского района 02.10.07 обратился в суд с иском в защиту интересов государства о признании обмена, произведенного В. и Б., недействительным. В обоснование заявленного иска указал, что обмен произведен с нарушением жилищных прав В., так как в момент совершения обмена В. в силу состояния здоровья не могла понимать значения своих действий и правильно руководить ими.

Решением Колпинского федерального суда от 08.06.07 исковые требования прокурора удовлетворены, произведенный обмен признан недействительным, Б. обязан освободить занимаемую комнату размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 15 корп. 2 по ул. К. Маркса в Колпино (л.д. 133, 134 - 139, 140 - 142).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02.09.07 резолютивная часть решения суда первой инстанции дополнена и изложена в следующей редакции: "признать недействительным ордер N 353415 от 13.04.05, выданный Б. на право занятия комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино. Выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м в квартире N 109 дома 14 по ул. К. Маркса" (л.д. 157 - 159).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд не оставил без внимания положения ст. 75 ЖК РФ, согласно которой в случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

Между тем судебные инстанции постановили выселить Б. из комнаты размером 13,3 кв. м квартиры N 109 дома 14 по ул. К. Маркса в Колпино без указания какого-либо конкретного адреса для вселения Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2007 года по делу № 78-В07пр-9//Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 7. - С. 30..

Часть 3 ст. 75 Кодекса возлагает на лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие у нее вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, вследствие неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями был признан недействительным, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание "другой стороне" в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 Кодекса), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 2. - С. 19..

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь - это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота, например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора обладает правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. В настоящее время данное положение остается общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем новый ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой либо четырехкомнатная квартира меняется на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и г. Екатеринбурге.

Н. обратилась в суд с иском к Е. о принудительном обмене жилого помещения, указав, что с 1996 года она состояла с ответчиком в фактически брачных отношениях и с его согласия была зарегистрирована на его жилплощади.

Ссылаясь на то, что Е. от добровольного размена спорной квартиры, и от предлагаемого варианта обмена, отказался, истица просила суд произвести принудительный обмен спорной квартиры и переселить ответчика в двухкомнатную квартиру, а ее - в комнату.

Решением Промышленного суда исковые требования Н. удовлетворены.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее

Из материалов дела следует, что ответчик являлся нанимателем изолированной двухкомнатной квартиры со всеми удобствами. С 1996 года в квартире стала проживать Н., с которой Е. состоял в фактически брачных отношениях. В 2005 году стороны семейные отношения прекратили.

Удовлетворяя требования истицы, суд исходил из того, что предложенное ответчику жилое помещение представляет собой изолированную квартиру со всеми удобствами, соответствующую санитарно-техническим требованиям.

Однако, квартира, в которую решением суда переселен ответчик, находится в доме по поводу которого принято решение о капитальном ремонте с преустрйством, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела справка с РЭУ ОАО "Старт". Судом же указанное обстоятельство было оставлено без внимания и надлежащей оценки, балансодержатель здания и бюро обмена судом к участию в деле привлечены не были.

Между тем, указанные обстоятельства являются юридически значимыми, поскольку в силу п. 5 ст. 73 ЖК РФ обмен таких жилых помещений не допускается.

Заслуживают внимания и доводы ответчика о том, что при указанном варианте обмена существенно ухудшаются его жилищные условия.

Доводы ответчика подтверждаются имеющимися в материалах дела заявлением об обмене жилой площади, однако и это заявление было оставлено судом без внимания и надлежащей оценки.

Кроме того, при вынесении решения суд исходил из того, что предлагаемая к обмену для проживания истицы комната принадлежит на праве собственности Д.

Между тем из заявления об обмене жилой площади усматривается, что в данной комнате кроме Д. проживает Л., которая судом к участию в деле даже не привлекалась и ее права по отношению к данной жилой площади выяснены судом не были.

Вселив Н. в эту комнату и выселив Д., суд одновременно вопрос о выселении оттуда Л. не разрешил.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 07-06/06 от 04.03.07г. // Судебная практика. Самара. - 2007. - № 2. - С. 6..

Как разновидность способа защиты прав граждан при обмене можно рассматривать ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, которая предусматривает возможность принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] - М., ГроссМедиа. 2006. - С. 183..

Следует отметить, что при защите прав сторон обмена могут быть использованы не только возможности Жилищного законодательства, но и гражданского. К договору обмена жилыми помещениями с учетом существа обязательства применяются общие положения гражданского законодательства о договорах, обязательствах и сделках, например нормы о признании сделки недействительной.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия может быть удовлетворено различными способами, и в частности путем заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений передают друг другу права и обязанности нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности в отношении другого жилого помещения, принадлежащего гражданину.

Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся у него во владении и пользовании также по договору социального найма. Договор об обмене может быть как двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Эта возможность помогает гражданам самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города, выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

1. Установлено, что отсутствие в действующем жилищном законодательстве правовых последствий признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения порождает правовую неопределенность относительно возможности пользования нанимателем и членами его семьи данным жилым помещением. В целях осуществления эффективной защиты прав указанных граждан обосновывается необходимость включения в ЖК РФ положения, закрепляющего, что в случае признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке договор социального найма должен быть признан недействительным, а граждане подлежат выселению из такого жилого помещения. При этом выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения предлагается поставить в зависимость от оснований, по которым решение о предоставлении жилого помещения было признано недействительным, а также от того, имели ли граждане ранее в пользовании жилое помещение на условиях социального найма.

2. Обмен не возможен между нанимателем жилого помещения и собственником. В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Вместе с тем законодателю следует вернуться к признанию такой возможности. Так как это было предусмотрено ч. 2 ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Думается, что данное положение необоснованно забыто.

3. Договор обмена в этом случае должен подлежать государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Зарегистрированный договор являлся бы основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.

4. И в заключение несколько слов о гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища. Право на защиту это, с одной стороны возможность применения самим управомоченным лицом различных способов защиты своих субъективных прав, с другой - возможность обращения к судебной власти или иным правоохранительным органам для применения к правонарушителю мер государственно-принудительного характера. Право каждого лица защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом, и право на судебную защиту гарантировано Конституцией РФ (ст. 45, 46).

5. В содержании субъективного права обычно выделяют несколько правомочий: возможность требовать от обязанного лица определенного поведения, возможность осуществить субъективное право своими действиями и, наконец, возможность обратиться к суду за защитой нарушенного или оспариваемого права. Из такого понимания вытекает, что право на защиту включается в содержание субъективного права, является его элементом.

Достаточно отметить, что наиболее эффективными и действенными мерами защиты права на неприкосновенность жилища являются пресечение, прекращение или изменение соответствующего правоотношения, а также признание (в необходимых случаях) оспариваемого права. Естественно, возможно предъявление требования о компенсации морального вреда, так как право на неприкосновенность жилища является личным неимущественным, нарушение его причиняет, как правило, нравственные страдания морально-потерпевшему (ст. 151 ГК РФ).

6. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).

7. В связи с принятием Жилищного кодекса, необходимо принятие и новой Инструкции о порядке обмена жилых помещений. В данной Инструкции, руководствуясь Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", необходимо отразить особый порядок обмена жилых помещений между нанимателями и собственниками жилья.

8. Запретить обмен при недостаточности площади гражданам. 18м2.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. -1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 24.04.2008] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.04.2008] // СЗ РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ., принят 14.11.2002 г. по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, от 29.12.2004 г. по состоянию на 16.05.2008] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, от 21 июля 1997 г. по состоянию на 13.05.2008] // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

9. О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, от 27 декабря 2002 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 2002. - № 52 (часть 1). - Ст. 5140.

10. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения [Текст]: [Федеральный закон № 52-ФЗ, от 30 марта 1999 г. по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.

11. О пожарной безопасности [Текст]: [Федеральный закон № 69-ФЗ, от 21 декабря 1994 г. по состоянию на 18.10.2007] // СЗ РФ. - 1994. - № 35. - Ст. 3649.

12. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 15.

13. О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 217-ФЗ от 30 декабря 2004 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 43.

14. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]: [Федеральный закон № 196-ФЗ, от 29 декабря 2004 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 22.

15. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 1541-1, от 4 июля 1991 г. по состоянию на 15.06.2006] // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

16. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 25, от 21 января 2006 г. по состоянию на 16.01.2008] // СЗ РФ. - 2006. - № 5. - Ст. 546.

17. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 47, от 28 января 2006 г. по состоянию на от 02.08.2007] // СЗ РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.

18. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2008-2010 годы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 405, от 26.06.2007 г.] // СЗ РФ. - 2007. - № 27. - Ст. 3292.

19. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 541, от 29 августа 2005 г. по состоянию на 16.12.2006] // СЗ РФ. - 2005. - № 36. - Ст. 3706.

20. Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 315 от 21 мая 2005 г.] // СЗ РФ. - 2005. - № 22. - Ст. 2126.

21. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [Текст]: [Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г.] // Российская газета. - 2003. - № 214.

22. О введении в действие СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 (вместе с «Санитарными правилами и нормами «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03) [Текст]: [Постановление Главного государственного санитарного врача РФ № 34 от 8 апреля 2003 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 31. - С. 22.

Специальная и учебная литература

23. Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1948. - 264 с.

24. Аполлонов А., Страунинг Э. Споры, вытекающие из отношений мены и бартера [Текст] // Закон. - 2008. - № 2. - С. 15.

25. Аскназий С.И. Советское жилищное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1940. - 642 с.

26. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. [Текст] - Алма-Ата., 1963. - 612 с.

27. Белявский И. Обмен жилыми помещениями [Текст] // Российская юстиция. - 2006. - № 2. - С. 19.

28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. [Текст] - М., Статут. 2005. - 678 с.

29. Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] - М., ГроссМедиа. 2006. - 684 с.

30. Гетман Е. Два кодекса - две эпохи [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 4. - С. 8.

31. Гетман Е.С. Обмен жилыми помещениями: правовая природа, тенденции развития законодательства. Проблемы гражданского, семейного и жилищного законодательства: Сборник статей. [Текст] / Отв. ред. Литовкин В.Н. - М., Городец. 2005. - 418 с.

32. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (постатейный) (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., ЗАО Юстицинформ. 2007. - 674 с.

33. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - Свердловск. 1984. - 36 с.

34. Гражданское законодательство Израиля [Текст] / Науч. ред. Лившиц Н.Э. - СПб., Юридический центр Пресс. 2003. - 714 с.

35. Гражданское право. Учебник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - 698 с.

36. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II. Полутом 1. [Текст] / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. Издание второе, переработанное и дополненное. [Текст] - М, Волтерс Клувер. 2004. - 702 с.

37. Гришаев С.П. Договор мены недвижимого имущества [Текст] // Российская юстиция. - 2007. - № 3. - С. 23.

38. Грошева Н.В., Левенсон С.Н. К вопросу о договоре обмена жилых помещений [Текст] // Роль договора в регулировании общественных отношений. - Пермь., 1979. - 326 с.

39. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения [Текст] // Адвокат. - 2007. - № 1. - С. 18.

40. Грушевая Е., Стриженко Г. Новый жилищный кодекс [Текст] // Законность. - 2005. - № 5. - С. 28.

41. Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. [Текст] - М., Юридическая литература. 1963. - 116 с.

42. Комментарий к ГК РСФСР [Текст] / Под ред. Братуся С.Н., Садикова О.Н. 3-е изд. - М., Юридическая литература. 1982. - 620 с.

43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2006. - 764 с.

44. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. - 8-е изд., испр. [Текст] / Отв. ред. Исаков В.Б. - М. Юрайт-Издат. 2007. - 678 с.

45. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (поглавный) [Текст] / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М., Издательство Тихомирова М.Ю. 2007. - 702 с.

46. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) (издание второе, исправленное, дополненное) [Текст] / Под ред. Жуйкова В.М. - М., Контракт. 2007. - 684 с.

47. Конякина Т.Н. Обмен жилых помещений [Текст] // Юрист. - 2006. - № 5. С. 16.

48. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 3. - С. 17.

49. Красавчиков О.А. Юридические факты о советском гражданском праве. [Текст] - М., Юридическая литература. 1958. - 428 с.

50. Крашенинников П.В. Жилищное право. Издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. [Текст] - М., Статут. 2005. - 682 с.

51. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. [Текст] - М., Статут. 2002. - 542 с.

52. Кузьмина И. Понятие жилого помещения [Текст] // Российская юстиция. 2008. - № 1. - С. 17.

53. Кущенко В.В. Смена направленности при закреплении и защите права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 9. - С. 23.

54. Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР [Текст] // Советское право. - 1983. - № 4. - С. 64.

55. Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. [Текст] - Киев., 1971. - 642 с.

56. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений [Текст] // Вестник ЛГУ. - 1970. - № 23. Вып. 4. - С. 155.

57. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. [Текст] - М., Юридическая литература. 1990. - 728 с.

58. Мозымова Е.Н. Какой закон необходимо применять к Жилищным отношениям, чтобы правомерно защитить права граждан? [Текст] // Юрист. - 2006. - № 1. - С. 26.

59. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения [Текст] // Нотариус. - 2008. - № 2. - С. 13.

60. Нечецкий М.А. Очерки советского жилищного права. [Текст] - Саратов., Изд-во Юридического ун-та. 1958. - 568 с.

61. Нечецкий М.А. Обмен жилых помещений в государственных домах и в домах ЖСК. [Текст] - Саратов. Изд-во Саратовского ун-та. 1978. - 89 с.

62. Никитюк П.С. Жилищное право. [Текст] - Кишинев., 1985. - 654 с.

63. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации [Текст] / Под ред. Крашенинникова П.В. - М., Статут. 2005. - 692 с.

64. Потяркин Д. Замена жилого помещения [Текст] // Законность. - 2007. - № 7. - С.20.

65. Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. [Текст] - М., Юридическая литература. 1986. - 702 с.

66. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] - М. Юристъ. 2007. - 344 с.

67. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. [Текст] - М., Норма. 2007. - 702 с.

68. Седугин П.И. Жилищное право. [Текст] - М. Норма. 2005. - 704 с.

69. Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма [Текст] // Законность. - 2006. - № 11. - С. 21.

70. Социальное законодательство: научно-практическое пособие [Текст] / Отв. ред. Тихомиров Ю.А., Зенков В.Н. - М., Контракт. 2005. - 478 с.

71. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. [Текст] - М., Статут. 2004. - 316 с.

72. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 13.

73. Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). [Текст] - М., Юрайт-Издат. 2005. - 642 с.

74. Толстой Ю.К. Жилищное право. [Текст] - М., Норма. 1996. - 628 с.

75. Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] - М., Городец. 2006. - 702 с.

76. Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1962. - 318 с.

77. Чигир В.Ф. Жилищное право. [Текст] - Минск., 1986. -652 с.

78. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.

79. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы [Текст] // Российская юстиция. - 2005. - № 11. - С. 13.

80. Яковлев В.Ф. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и режим правового регулирования жилищных отношений [Текст] // Основы советского жилищного законодательства. - Свердловск. УрГУ. 1981. - С. 37-38.

81. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 17.

Материалы юридической практики

82. Временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением [Текст]: [Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П от 23 июня 1995 г.] // СЗ РФ. - 1995. - № 27. - Ст. 2622.

83. Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 20.12.1994 г.] // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1995. - № 3. - С. 10.

84. Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 69, от 24.09.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 1. - С. 14.

85. Определение Верховного суда Российской Федерации от 06 февраля 2007 года по делу № 81-Впр05-3 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 6. С. 24.

86. Извлечение из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 мая 2007 года по делу № 78-В07пр-9//Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 7. - С. 30.

87. Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 07-06/06 от 04.03.07г. // Судебная практика. Самара. - 2007. - № 2. - С. 6.

Страницы: 1, 2, 3, 4