Реализация недвижимого имущества путем проведения торгов - самая ответственная и сложная процедура исполнительного производства. К сожалению, данная процедура не нашла должного развернутого регулирования в действующих нормативных актах. Пункт 2 ст. 63 Федерального закона «Об исполнительном производстве» отсылает к порядку проведения торгов, определяемому ГК. Статьи же 447-449 ГК содержат лишь самые общие положения, касающиеся организации и проведения торгов без учета специфики принудительной реализации имущества должника, хотя в данном случае необходим нормативный акт, определяющий единый порядок действий участников исполнительного производства и порядок их взаимодействия с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цель торгов - реализация арестованного имущества по наивысшей предложенной цене - обеспечивается возможностью участия в торгах неограниченного круга лиц, желающих стать собственниками продаваемого имущества.

Положения о торгах и порядке их проведения содержатся в различных правовых актах. В том числе в:

ГК (ст. 349, 350, 447-449);

Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Федеральном законе «Об исполнительном производстве»;

Федеральном законе «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».

Торги могут проводиться в форме аукциона и конкурса, которые могут быть открытыми и закрытыми. Различие между этими двумя формами определяется функциями того и другого. Аукцион направлен на выявление покупателя, способного предложить наивысшую цену. Задача конкурса - отбор лиц, способных к наилучшему решению задачи, поставленной собственником имущества.

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по разным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме - в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент.

Статья 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» устанавливает правило о том, что «продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов», но не определяет форму их проведения.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» форма проведения торгов определяется самим судебным приставом-исполнителем. На практике торги по реализации арестованного недвижимого имущества проводятся в форме открытого аукциона. Закрытые торги назначаются судебным приставом-исполнителем при наличии объективных оснований, как то: особая социальная или экономическая значимость объектов недвижимости, а также существующие ограничения в обороте (объекты мобилизационного значения). Так в ходе исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» судебным приставом-исполнителем в стадии реализации арестованной недвижимости - производственного цеха были назначены закрытые торги. Основанием к этому послужило то, что согласно представленным должником документам данное здание технологически предназначено для выпуска продукции мобилизационного назначения и, соответственно, ограничено в гражданском обороте.

Аукционы и конкурсы согласно ст. 448 ГК могут быть открытыми и закрытыми. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости (возможности участвовать любому лицу) отвечает понятие «публичных торгов», используемое в законодательстве (ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах отдельных категорий лиц.

Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не устанавливается каких-либо ограничений по субъектному составу лиц, участвующих в проведении публичных торгов. На публичных торгах, в любом случае, имеют право присутствовать лица, имеющие право пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

Критерий «закрытости» аукционов и конкурсов согласно ст. 448 ГК следует понимать как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица.

Закрытыми, следует признать и публичные торги, проводимые в так называемых закрытых административно-территориальных образованиях. На таких торгах имеют право участвовать, а точнее, смогут принять участие и приобрести имущество только граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории данного закрытого административно-территориального образования, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п. 2 ст. 8 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании»). Участие других граждан и юридических лиц в совершении сделок с недвижимым имуществом допускается по решению органа местного самоуправления данного образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятие и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.

Учитывая большое значение недвижимости в гражданском обороте, ГК закрепляет ряд особенностей правового режима недвижимого имущества:

1. право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК);

2. обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3. право собственности на вновь создаваемое или передаваемое по договору недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219 ГК) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551 ГК);

4. установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК); распоряжение государственного и муниципального предприятия принадлежащим им недвижимым имуществом (ст295 ГК);

5. действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Если продается или сдается только земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии - право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553, 652, 653 ГК).

1.5.1 Порядок организации и проведения публичных торгов

Во всех случаях обращения взыскания на недвижимое имущество должника реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов.

Новым в реализации имущества стало правило о том, что сам судебный пристав-исполнитель не вправе продавать имущество должника. В соответствии с п. 1 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» правом проведения торгов недвижимым имуществом наделены только специализированные организации.

В соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ от 19.08.2002 г. №260, правом на реализацию арестованного имущества должников, в том числе недвижимости, наделено Государственное учреждение при Правительстве РФ - Российский Фонд Федерального имущества (далее - РФФИ). Статус специализированной определяется путем аккредитации организации при РФФИ. Сам же процесс торгов происходит на основании договора-поручения, заключаемого между территориальным органом РФФИ (СМО РФФИ) и специализированной организацией.

Обязательным действием, совершаемым судебным приставом-исполнителем при подготовке торгов, является принятие судебным приставом-исполнителем постановления «о назначении специализированной организации и передаче на реализацию», а также направление в адрес СМО РФФИ заявки на проведение торгов с указанием рыночной стоимости арестованной недвижимости, выставляемой на торги. После чего осуществляется передача арестованного имущества в натуре путем составления акта приема-передачи между судебным приставом-исполнителем и специализированной организацией.

Одной из особенностей договора продажи недвижимости является придание существенного значения таким его условиям, как предмет и цена. Поэтому в заявке должны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК). Заявка также обязательно должна содержать стартовую цену реализуемого имущесгва, определяемую в соответствии с требованием ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве». В ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» определен обязательный перечень документов, прилагаемых судебным приставом-исполнителем к заявке, это:

Копия исполнительного документа.

Копия акта ареста имущества, составленного судебным приставом-исполнителем.

Документы, характеризующие объект недвижимости.

Копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Копии исполнительного документа и акта о наложении ареста на имущество снимаются судебным приставом-исполнителем с подлинных документов и заверяются подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения судебных приставов.

К документам, характеризующим объект недвижимости, относятся как правоустанавливающие документы (различные виды гражданско-правовых договоров на приобретение имущества, свидетельство о праве собственности и др.), так и документы, содержащие технические характеристики строения (технический паспорт, паспорт на здание, справки БТИ и т.п.).

Указанные правоустанавливающие документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем непосредственно у должника или в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Это относится и к документам, содержащим технические характеристики строений. По смыслу п. 3 ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указанные документы должны быть предоставлены в подлинниках.

К документам, которые подтверждают право пользования земельным участком или право собственности на него, относятся акты о землеотводе, свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на землю, свидетельство о праве срочного пользования на землю, свидетельство о праве пожизненного (наследуемого) владения на землю. Указанные документы могут быть истребованы судебным приставом-исполнителем как непосредственно у должника, так и в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству и предоставляются в виде копий. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком или право собственности на него, предоставляются в случае продажи отдельно стоящего здания.

При продаже права на объект незавершенного строительства также дополнительно прилагаются:

Копия решения об отводе земельного участка (она истребуется непосредственно у должника или в органах по земельным ресурсам).

Копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство, которая может быть истребована как непосредственно у должника, так и в органах местного самоуправления в архитектурной службе.

По смыслу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в заявке о проведении торгов недвижимым имуществом судебный пристав-исполнитель должен указать форму проведения торгов.

Одной из самых серьезных проблем, приводящей к невозможности реализации недвижимого имущества, является отсутствие государственной регистрации права собственности должника.

В приложении к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведен пример вынесенного судом решения, касающегося вопроса реализации с торгов незавершенного строительством объекта. Принципиально важным в данном случае является вывод суда: объект не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Реализация арестованного имущества является мерой принудительного исполнения, и осуществляется она судебным приставом-исполнителем на основании федерального закона от лица государства, независимо от желания и воли должника, то есть носит публичный характер.

Как уже отмечено выше, если должник в добровольном порядке не подал заявления и не зарегистрировал свои права, то именно судебный пристав-исполнитель наделен полномочиями и обязан сам зарегистрировать права должника, поскольку без таковой регистрации невозможно проведение торгов.

Кроме того, иногда у судебного пристава-исполнителя на стадии передачи арестованного недвижимого имущества на реализацию возникают сложности с квалификацией (гражданско-правовой оценкой) представленных правоустанавливающих документов.

Так, согласно ст. 554 ГК, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, для реализации имущества, переданного по заявке необходим один из следующих правоустанавливающих документов:

· договор купли-продажи или иная сделка в отношении недвижимого имущества, совершенная в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, или;

· акт (свидетельство) о приватизации нежилого помещения, совершенное в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения, или;

· вступившее в законную силу судебное решение, или;

· акт (свидетельство) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, или;

· иной акт передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Согласно п. 4 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г., в числе документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть представлены документы, содержащие описание помещения, в том числе и планы (технические паспорты) недвижимого имущества, удостоверенные соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа.

По заявке на реализацию арестованного недвижимого имущества в рамках сводного исполнительного производства о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» от СМО РФФИ были получены следующие возражения: копии паспортов на производственные здания корпусов, приложенные к заявке, являются внутризаводской, ведомственной документацией и для регистрации права собственности и перехода права собственности в Учреждение юстиции на территории Новосибирской области приняты быть не могут.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Так по исполнительному производству о взыскании с ФГУП «Куйбышевский химзавод» для реализации имущества, переданного по заявке, специализированная организация - СМО РФФИ истребовала от судебного пристава-исполнителя следующие документы:

· распоряжение Комитета государственного имущества о закреплении корпусов цеха №5 за ФГУП «Куйбышевский химический завод» на праве хозяйственного ведения (оперативного управления);

· выписка из реестра федеральной собственности;

· техническая документация на указанные корпуса цеха №5, выполненная соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории Куйбышевского района НСО.

Обязанности организаторов торгов определяются нормами действующего законодательства и соответствующим договором между РФФИ и органом юстиции субъекта Российской Федерации. Извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (ст. 448 ГК).

По своей юридической сущности извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие последствия. Так, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором этих торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого лицо, изъявившее желание участвовать в торгах, имеет право требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения его предложения. Однако в силу п. 4 ст. 448 ГК организатор открытых торгов, сделавший извещение (если иное не установлено в законе), вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до его проведения. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Вместе с тем определенные обязательные условия возлагаются и на участников торгов. Они обязаны внести задаток в том размере, сроке и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Эта обязанность возлагается на участников торгов с той целью, чтобы отсечь от торгов недобросовестных участников гражданского оборота и тем самым обеспечить выполнение обязательств, возникших в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также тем, кто участвовал в торгах, но не выиграл их.

Организатор торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

Перед началом торгов организатор и участники подписывают предварительное соглашение, в котором особо оговаривается тот факт, что ни организатор, ни заказчик торгов не несут ответственности за качество продаваемого имущества. Следовательно, правила ст. 475 ГК, согласно которым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, не применяются. На торгах действует принцип «осмотрено - одобрено». Это же условие должно быть продублировано в протоколе торгов.

Лицо, выигравшее торги, и их организатор подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить выигравшему торги лицу убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче недвижимого имущества возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного по их результатам договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК).

Торги согласно ст. 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного пристава-исполнителя.

После поступления денежных средств от реализации недвижимости, специализированная торгующая организация - СМО РФФИ в установленный договором срок (как правило 3 дня) перечисляют всю сумму на депозитный счет соответствующего территориального подразделения судебных приставов и предъявляют вместе с отчетом о торгах счет на оплату вознаграждения в размере (5% от продажной цены), а также расходов, связанных с реализацией. Далее судебный пристав-исполнитель, выносит постановление «о распределении взысканных денежных средств», на основании которого деньги в 7-дневный срок перечисляются взыскателям, СМО РФФИ, на погашение расходов по совершению исполнительных действий.

После чего, судебный пристав-исполнитель принимает постановление о снятии ареста с реализованного недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности за приобретателем.

Торги, как и любая сделка, могут быть оспорены. С иском в суд о признании торгов недействительными по причине проведения их с нарушением установленных законом правил могут обращаться заинтересованные лица. Это правило подлежит расширительному толкованию, так как с указанным иском в суд могут обращаться не только участники конкурса и аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в торгах.

В этом случае незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов публичных торгов недействительными. Публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов (ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), могут быть признаны недействительными в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом (п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

При оценке обстоятельств, которые могут привести к нарушению правил проведения торгов и послужить основанием к признанию торгов недействительными, можно руководствоваться Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. №32, где, указывается на случаи признания недействительными торгов между юридическими лицами. В силу ст. 405 ГК публичные торги могут быть признаны судом недействительными:

если имущество было продано лицу, не имевшему права участвовать в торгах;

в случае допущения судебным приставом-исполнителем, взыскателем или покупателем злоупотреблений;

в случае нарушения процедуры торгов.

К нарушениям установленных правил судебная практика относит проведение торгов ранее предусмотренных сроков, отсутствие надлежащего оповещения о торгах и т.п. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. №8).

Как уже говорилось, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Но в этом случае наступают также и последствия признания сделки недействительной. В силу ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.п. 1, 2 ст. 167 ГК).

На практике нередки случаи признания торгов несостоявшимися. В п. 5 ст. 447 ГК указывается, что аукцион и конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Судебная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, если в торгах не принимали участие хотя бы два покупателя. При наличии только одного покупателя исчезает главный признак обеих форм проведения торгов (аукциона и конкурса) - состязательность участников, конкурирующих между собой, и торги теряют всякий смысл.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место одно из указанных обстоятельств.

О признании торгов несостоявшимися продавец составляет соответствующий отчет, который направляется судебному приставу-исполнителю.

1.5.2 Оставление нереализованной недвижимости за взыскателем

В п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» закреплено правило о том, что, если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой. В случае отказа взыскателя от имущества оно возвращается должнику, а исполнительный документ - взыскателю. Ранее взыскатель мог оставить имущество за собой только при невозможности продать с торгов жилой дом (ст. 404 ГПК РСФСР) либо в случае, если это имущество было предметом договора залога (п. 4 ст. 350 ГК). В ныне действующем ГПК РФ данное правоотношение никак не урегулировано.

Указанный двухмесячный срок исчисляется по смыслу названной статьи со дня наложения ареста на имущество. При этом в данный период должны предприниматься действия по продаже имущества должника, а именно передача его для торговли, организация торгов по недвижимости.

К сожалению, в Федеральном законе «Об исполнительном производстве» не указано, по какой цене взыскатель может оставить за собой нереализованное имущество (за исключением невозможности реализации предмета залога). Ведь размер оценки влияет на степень удовлетворения требований взыскателя. В соответствии со сложившейся практикой взыскателю предлагается нереализованное недвижимое имущество по рыночной стоимости на момент передачи данного арестованного имущества на реализацию. Соответствующая оценка производится в порядке, предусмотренном ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», с привлечением специалиста и с уведомлением взыскателя и должника. Так по исполнительному производству о взыскании с ЗАО «СибАР» нереализованное в ходе проведения открытых торгов здание магазина было предложено взыскателю. Получив его согласие, судебный пристав-исполнитель назначил оценку недвижимости, после чего передал магазин по установленной рыночной стоимости взыскателю.

Кроме того, в п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определен порядок юридического оформления такого действия, как оставление имущества за должником. Здесь имеют место недостатки законодательной техники, присущие данному закону. В гражданском законодательстве нет такого основания для перехода права собственности и его регистрации за новым собственником.

Практика идет путем составления акта о передаче имущества должника взыскателю в связи с невозможностью его реализации. В этом случае такой акт, как правоустанавливающий документ, должен содержать в себе все существенные данные, которые применительно к гражданскому обороту необходимы для сделок с данным видом имущества. Например, акт передачи недвижимого имущества должен содержать фактическую и правовую информацию, которая обязательна в соответствии с ГК для сделок с недвижимым имуществом и их последующей государственной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, акт должен содержать необходимые правовые сведения о том, какие предпринимались меры к реализации арестованного имущества в течение двух месяцев, отпущенных на эти цели. Так в ходе сводного исполнительного производства о взыскании с ОАО «ЖБИ-7» не реализованные в ходе торгов производственные корпуса были переданы по актам взыскателям, после вынесения соответствующего постановления судебным приставом-исполнителем.

Если взыскатель откажется оставить за собой имущество должника, не проданное при исполнении исполнительного документа, исполнительный документ возвращается взыскателю (п.п. 5 п. 1 ст. 26 Федерального закона «Об исполнительном производстве»), что не препятствует его новому предъявлению ко взысканию.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Таким образом, реализация арестованной недвижимости производится по общим правилам, установленным гражданским законодательством с некоторыми особенностями. Так исполнительное действие - назначение и проведение торгов - не зависит от воли собственника - должника по исполнительному производству, так как отношения судебного пристава-исполнителя и должника строятся на принципе «власти-подчинения». По той же причине должник - собственник не определяет начальную стоимость, по которой недвижимость передается на торги. Не реализованное недвижимое имущество по его согласию передается взыскателю.

2. Правовые гарантии при обращении взыскания на недвижимое имущество

2.1 Основания принадлежности имущества должнику

Имуществом могут обладать как юридические, так и физические лица. Однако для обращения взыскания на имущество установления одного факта нахождения его у должника еще недостаточно. Судебный пристав-исполнитель должен еще установить характер правовой связи между должником и его имуществом, то есть установить основание, по которому должник владеет своим имуществом.

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не содержит общего правила, прямо указывающего на форму принадлежности имущества должнику. В п. 5 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве» указано, что при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Статья 58 Федерального закона «Об исполнительном производстве», являющаяся специальной нормой, регулирующей обращение взыскания на имущество должников-организаций, устанавливает, что взыскание может быть обращено на иное имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, изъятого из оборота либо ограничиваемого в обороте), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится.

Таким образом, ввиду того, что ст. 58 является единственной нормой Федерального закона «Об исполнительном производстве», указывающей на форму принадлежности имущества должнику, ее положения должны применяться при обращении взыскания как на имущество юридических, так и на имущество физических лиц.

Отсюда можно сделать вывод, что взыскание по исполнительным документам может быть обращено только на имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, и не может быть обращено на имущество, изъятое из оборота либо ограниченное в обороте. Необходимой предпосылкой обращения взыскания (ареста) на имущество также будет наличие в производстве судебного пристава-исполнителя исполнительного документа, соответствующего требованиям закона.

Содержание права собственности включает в себя право должника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Право собственности должника в определенных Федеральным законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» случаях подлежит государственной регистрации. Подтверждением права собственности должника будет являться соответствующий правоустанавливающий документ (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.).

Статья 8 Конституции Российской Федерации устанавливает, что в нашем государстве признаются и защищаются равным образом частная, государственная и иные формы собственности. ГК предлагает нам еще более детальную дифференциацию права собственности. Частная собственность включает в себя собственность физических и юридических лиц, государственная собственность включает в себя собственность федеральную и собственность субъектов Российской Федерации, муниципальная собственность состоит из собственности городских и сельских поселений, а также собственности других муниципальных образований. Формы собственности могут подразделяться на виды, кроме того, формы собственности могут рассматриваться и в качестве ее видов. Видом частной собственности будет общая собственность, а ее подвидами будет долевая и совместная собственность.

Большое практическое значение для судебного пристава-исполнителя имеет вопрос о фиксации права собственности и отражения имущественного положения должника с целью выявления имущества для обращения на него взыскания.

Недвижимое имущество (квартиры, дома, садовые участки, капитальные гаражи, нежилые помещения, земельные участки и др.) подлежит государственной регистрации. Сведения о наличии в собственности должника недвижимого имущества можно получить в органе регистрации прав на это имущество. Таковым органами в настоящее время являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особо отметим, что данные органы располагают информацией об имуществе должника, находящегося на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В том же случае, если имущество должника находится за пределами данного субъекта Российской Федерации, сведений о нем регистрирующие органы представить не смогут ввиду отсутствия таковых. Должник может приобрести, а также получить по наследству имущество в любом субъекте Российской Федерации, и запросить все соответствующие регистрирующие органы по России вряд ли возможно. В этом случае судебный пристав-исполнитель вправе обратиться в органы налоговой инспекции по месту регистрации должника, поскольку, где бы должник ни приобрел (получил по наследству) недвижимое имущество, об этом будет в обязательном порядке извещена налоговая инспекция по его месту жительства для целей налогообложения должника.

Для установления перечня недвижимого имущества, принадлежащего должнику на праве собственности или другом вещном праве, судебный пристав, на основании норм ст. 12 Федерального закона «О судебных приставах», ст. 4 Федерального закона «Об исполнительном производстве», статей 7, 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Соглашения «О порядке взаимодействия Службы судебных приставов Новосибирской области и Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении взыскания на недвижимое имущество» от 29.02.2000 г., направляет в Учреждение юстиции соответствующий запрос.

Страницы: 1, 2, 3