p align="left">Для определения доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных выше помещений, определяем общую площадь этих помещений.

Площадь магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир = 150 кв. м + (55 кв. м х 10) + (80 кв. м х 10) = 1500 кв. м.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем случае равняется 1500 кв. м. Таким образом, согласно поставленным условиям, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит соответственно:

для ООО "Алмаз" 150 кв. м:1500 кв. м = 0,1;

для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв. м:1500 кв. м = 0,04;

для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв. м:1500 кв. м = 0,05 Письмо Минфина РФ от 26 декабря 2006 г. № 03-06-02-02/154// Система Гарант, 2009.

Стечением времени и других обстоятельств имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, может улучшаться, прирастать и, напротив, его состояние может ухудшаться или оно может уменьшаться. Тем не менее, это не влияет на правовой режим самого имущества, которое продолжает принадлежать на праве общей долевой собственности нескольким лицам.

Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены.

Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, и в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности.

Общая долевая собственность может возникнуть также вследствие обстоятельств, не зависящих от воли людей. Например, лес, принадлежащий одной лесозаготовительной организации, прибивает к лесу другой организации. Если бревна не снабжены особой маркировкой, образовывается общая долевая собственность указанных организаций на предназначенный к сплаву лес Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита права собственности/ В.В. Витрянский, Е.А. Суханов // Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. - М. : Изд-во Зерцал, 2005. - 34-36 с..

Обобщение судебно - арбитражной практики позволяет выделить некоторые наиболее часто встречающиеся юридические факты, на основании которых возникает общая долевая собственность:

- в силу договора простого товарищества на имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате совместной деятельности;

- изготовления или создания несколькими лицами новой вещи, причем реконструкцию в качестве основания возникновения новой вещи суды не признают;

- в ГК РФ отсутствует такое основание возникновения общей собственности, как диффузия (смешение) - категория, известная римскому праву. Тем не менее, общая собственность возникает в результате действий, не направленных на приобретение вещи, например, если однородное имущество одного лица смешивается с имуществом другого и при этом отсутствует специальное соглашение о создании общей собственности. Так бывает, когда в хранилище, где находится зерно, нефть и т.п. вещи, поступают такие же вещи, принадлежащие иному лицу.

В заключение рассматриваемого вопроса следует отметить, что современное российское законодательство далеко не всегда придерживается положений, выработанных доктриной применительно к праву общей долевой собственности. Так, Федеральные законы от 29 ноября 2001 г. "Об инвестиционных фондах" (с изм. и доп.) Об инвестиционных фондах: Федеральный закон Российской Федерации от 29 ноября 2001 г. №156-ФЗ// СЗ РФ. -

2001. - №49. - Ст.4562. и от 11 ноября 2003 г. "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп.) Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ//СЗ РФ. -

2003. - №46. - Ст.4448. устанавливают, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ипотечное покрытие), принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев или соответственно владельцам ипотечных сертификатов участия. Однако в дальнейшем законодатель предусмотрел два ограничения для сособственников инвестиционного фонда (ипотечного покрытия). Они не обладают, во-первых, правом на раздел имущества, составляющего инвестиционный фонд (ипотечное покрытие); во-вторых, присоединяясь к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (ипотечным покрытием), они отказываются от осуществления преимущественного права на приобретение доли в праве общей долевой собственности на такое имущество.

В юридической литературе было высказано обоснованное мнение о том, что "указанные "особенности" полностью лишают право общей долевой собственности вещного характера. Право на раздел имущества и выдел из него доли в натуре - неотъемлемые черты общей долевой собственности как вещно-правовой конструкции" Липавский, В. Правовые проблемы статуса паевых инвестиционных фондов / В. Липавский // Хозяйство и право.

- 2004. - №5. - С.11-12.

Следует согласиться, что такое положение можно объяснить только стремлением законодателя создать ценные бумаги, аналогичные ценным бумагам, существующим в США на основе траста, и "втиснуть" возникающие при этом отношения в рамки договора доверительного управления имуществом и общей долевой собственности Шевченко, Г.Н. Эмиссионные ценные бумаги: понятие, эмиссия, обращение / Г.Н. Шевченко. - М.: Изд-во Зерцал,

2006. - 47 с..

2.2 Осуществление права общей долевой собственности
Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом. О.С. Иоффе отмечал, что "порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия" Иоффе, О.С. Советское гражданское право/ О.С. Иоффе. - М. : Изд-во Юрид.лит., 1987. - 213с.. Именно этот принцип позволяет обеспечить интересы меньшинства, не позволяя сособственникам, обладающим большими долями, навязывать принятие выгодных для себя решений, не учитывающих интересы других сособственников.

Владение и пользование имуществом осуществляется:

а) по соглашению всех участников долевой собственности. При этом речь идет о единогласии. Соглашение в данном случае может иметь как письменную форму (а иногда именно письменная форма такого соглашения предусмотрена законом, например в договоре о совместной деятельности, в договоре товарищества собственников жилья), так и устную (если иное не установлено законом). В простейших ситуациях соглашение может иметь и форму конклюдентных действий (т.е. когда из поведения всех участников явствует, что они согласны с определенным характером владения и пользования общей долевой собственностью) и форму молчания (т.е. когда каждый из участников своим молчанием выразил согласие с порядком владения и пользования общим имуществом, избранным другими участниками);

б) при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Требование определить порядок владения и пользования общей долевой собственностью может исходить как от одного, так и от нескольких участников.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества в натуре. Это требование по общему правилу должно быть удовлетворено. Если другие участники препятствуют этому, то по заявлению заинтересованного участника вопрос решает суд. Однако при этом:

- можно требовать предоставления лишь той части имущества, которая соразмерна доле участника в общей собственности. Анализ п. 2 ст. 247 ГК РФ позволяет сделать вывод, что если участник требует предоставить ему часть имущества, которая меньше его доли в общей собственности, то и в этом случае требование должно быть удовлетворено;

- предоставление в натуре части общего имущества во владение и пользование должно быть возможно. В противном случае этот участник вправе требовать от остальных соответствующей компенсации Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гуев //

Система Гарант, 2009. Компенсация, возможность которой установлена нормой п.2 ст.247 ГК РФ подразумевает собой постоянные выплаты сособственнику, который лишен возможности получить во владение (пользование) конкретную часть имущества, со стороны некоторых или всех сособственников. Никакого выкупа доли выплата такой компенсации не влечет.

В случае отказа удовлетворить такие требования участника, а также спора о размерах компенсации он вправе обратиться в суд в общем порядке (ст. 11 ГК РФ).

В судебной практике вопрос о владении и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности решается следующим образом:

ИП Матвеев обратился в Арбитражный суд к ООО "Модный магазин" с заявлением об освобождении помещения, переданного по договору аренды от 27.11.2007 г.

Решением Арбитражного суда от 18.02.2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что истцу принадлежит только 1/2 доля спорного помещения, а второй собственник против изъятия помещения у арендатора возражает.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, согласно которой просит его отменить, а заявленные требования удовлетворить.

Указывает, что поскольку заключенный договор аренды является срочным, то в порядке ст. 610 ГК РФ арендатор обязан был передать арендуемые помещения по акту приема-передачи не позднее последнего дня срока аренды, что он не сделал и до настоящего времени продолжает пользоваться указанными помещениями. Считает, что действия второго сособственника Агишева нарушают права заявителя, что выразилось в неполучении согласия относительно вопроса продления срока действия договора аренды от 27.11.2007 г. и противоречат ст. 246, 247 ГК РФ. Указывает также, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что договор аренды является трехсторонней сделкой, в нарушение п. 4 ст. 170 АПК РФ в судебном акте не указано законов и нормативных актов, которыми суд руководствовался при принятии решения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов дела установлено, что ИП Матеевым и Агишевым (арендодатель) с одной стороны и ООО "Модный магазин" (арендатор) с другой стороны заключен договора аренды от 27.11.2007 г., по которому арендатору во временное владение и пользование переданы нежилые помещения сроком с 27.11.2007 г. по 30.07.2008 г. Помещения переданы 27.11.2007 г. по акту приема-передачи.

Из договора следует, что имущество принадлежит арендодателю (Матвееву и Агишеву) на праве собственности, что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права.

Таким образом, указанный договор является двухсторонней сделкой с множественностью лиц на стороне арендодателя.

В силу договора арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи ежемесячно равными долями путем перечисления на расчетный счет арендодателя или иным способом согласованным сторонами.

Матвеев указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды и неисполнением обязанности по уплате арендной платы им 23.10.2008 г. направлена арендатору претензия, в которой указано, что имеется задолженность по арендной плате за март - июль 2008 г в размере 180.000 рублей, которую Матвеев просил перечислить в срок до 01.11.2008 г. и возвратить имущество. Объект аренды до настоящего времени не возвращен, арендатор продолжает им пользоваться.

Учитывая факт, что имущество находится в общей долевой собственности, владение, пользование и распоряжение им осуществляются на основании ст. 246 и ст. 247 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из пояснений представителя третьего лица в суде апелляционной инстанции и представленной им переписки, следует, что Агишев и ООО "Модный магазин" достигли согласия по вопросу пролонгации договора аренды от 27.11.07 г. на неопределенный срок, а Матвеев против пролонгации договора аренды возражает.

Таким образом, между собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом.

По правилам п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Следовательно, истцу закон предоставляет несколько вариантов поведения: либо достичь соглашения о порядке пользования помещением с сособственником (пользоваться общим имуществом в целом, отдельными частями, выделить долю в натуре, использовать помещение каждым из сособственников определенное время и др.), либо обратиться в суд с иском об определении такого порядка, либо с иском о соответствующей компенсации. В настоящем деле таких требований Матвеевым не заявлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом выбран неверный способ защиты своих нарушенных прав, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

На основании изложенного апелляционная жалоба - удовлетворению, а решение суда отмене не подлежат. Руководствуясь ст. 176, 258, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановил решение Арбитражного суда Пермского края от 18.02.2009 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения По делу N А50-20652/2008: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009

N 17АП-2150/2009-АК // Система Гарант, 2009.

Рассмотрим еще один пример определения порядка пользования жилым помещением из неопубликованной судебной практики Романовского районного суда.

Истцы Иутин О.А., Иутин А.А., Андрющенко О.А., Куриленко Л.А. обратились в суд с иском к ответчику Мудрак И.Е. об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся по адресу: с. Романово ул. Партизанская дом №76. В обоснование исковых требований указали, что они являются наследниками умершей Мудрак П.А. Имеют свидетельство о принятии наследства по закону. Имущество на которое выдано свидетельство составляет: ? доля в праве собственности на земельный участок и расположенный на нем ? доли в праве собственности на жилой дом. Унаследовали данное имущество в следующих долях: по 2/7 доли - Иутин О.А. и Андрющенко О.А., по 1/7 - Иутина А.А., Куриленко Л.А. и Мудрак И.Е. Кроме того,1/2 доля в праве собственности принадлежит Мудрак И.Е.

Просили за истцами определить комнаты №3 площадью 8,9 кв.м и №4 площадью 15,3 кв.м, за ответчиком комнаты №1(коридор) площадью - 2,30 кв.м, комнату №2 площадью - 8,9 кв.м, комнату №5 площадью - 9,4 кв.м, комнату №6 площадью - 8,4 кв.м, холодную пристройку площадью - 14,4 кв.м.

Обязать ответчика устранить препятствия в пользовании комнатами и местами общего пользования, предоставить истцам запасной комплект ключей от входных дверей, либо предоставить ключи для изготовления дубликатов, предоставить возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участку. Определить порядок пользования надворными постройками. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем.

В судебном заседании истцы исковые требования изменили. Определить порядок пользования жилым помещением просили следующим образом: за ответчиком - комнату №4 площадью 15,3 кв.м.; за истцами комнату №3 площадью 8,9 кв.м. и комнату №5 площадью 9,4 кв.м. Комнаты № 1,2,6, а также холодную пристройку использовать самостоятельно.

В ходе судебного заседания установлен факт принятия наследства истцами. Согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом Романовского района на наследство умершей Мудрак П.А. состоящего из ? доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок подтверждено право собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на жилой дом Иутина О.А. 2/7 доли, Иутина А.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 2/7 доли, Куриленко Л.А. 1/7 доли, Мудрак И.Е. 1/7 доли.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права Куриленко Л.А. имеет право общей долевой собственности 1/14 доли в праве собственности на жилой дом и на земельный участок, Иутин О.А. 1/7 доли, Андрющенко О.А. 1/7 доли, Иутина А.А. 1/14. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что Мудрак И.Е. имеет право общей долевой собственности 4/7 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: Алтайский край, Романовский район, с. Романово, ул. Партизанская, дом №76.

В соответствии с требованиями ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Как установлено судом и следует из материалов дела, жилой дом, согласно технического паспорта, имеет три жилых комнаты размером 33,6 кв.м., общей площадью 56 кв.м. Исходя из размера долей истцов и ответчика, мнения истцов, суд решил определить следующий порядок пользования жилым помещением и надворными постройками. За истцами комнату №5 площадью 9,4 кв.м, за ответчиком комнату №4 площадью 15,3 кв.м и комнату №3 площадью 8,9 кв.м. При этом суд исходит из того, что в судебном заседании истцы показали, что выделение им жилого помещения необходимо для проживания их членов семьи, т.е. сына истицы Андрющенко с его женой в изолированной комнате. Согласно технического паспорта изолированные комнаты №5 и №3, наиболее близка по размеру причитающейся доли истцов комната №5 и при этом не нарушаются права на пользование своей долей жилого помещения и ответчика.

Комнаты №1, №2 и №6, а также холодную пристройку определить в общее пользование. Определить за истцами право пользования сараями, за ответчиком баней с летней кухней и гаражем. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик Мудрак И.Е. препятствует пользоваться истцами своим правом, что подтверждается свидетелями, возложить на ответчика обязанности устранить препятствия в пользовании комнатой, местами общего пользования, сараями, предоставить ключи от данных помещений. Обязать ответчика предоставить истцам возможность свободного прохода к данным помещениям, в том числе и по земельному участкуПо делу N 125/ 2009: Решение Романовского районного суда Романовского района Алтайского края от 17 декабря 2009 г..

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что если соглашение по распоряжению имуществом не достигнуто, то возникший спор не может быть урегулирован в суде, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать Дождев, Д.В. Римское частное право / Д.В. Дождев. - М. : Изд-во Норма, 2003. - 235 с.. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК РФ, закрепляющей существование закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.

Поскольку, как указывал в свое время П.В. Полежаев, "многие юридические положения настоящего времени не могут быть ясно осознаны без знания предшествовавших явлений юридической жизни" Полежаев, В. О праве собственности по русским законам / В. Полежаев // Журнал Министерства юстиции. - 1861.

- Т. 7. - С.24-25., обратимся к истории возникновения и развития данного права.

На Руси первые упоминания о праве преимущественной покупки относятся к довольно раннему периоду развития. В частности, Новгородская купчая грамота указывает на то, что один из покупщиков заранее обязывает не только товарища своего - другого покупщика, но и детей последнего не продавать той части сообща приобретенного имущества, которая приходится на его долю, помимо первого покупщика и его детей. Фактически такое указание является "зародышем" права следования как одного из признаков вещного права. Духовная (завещание) 1518 г. содержит указание на возможность распоряжения каждым из соучастников своей идеальной долей (жребием) в завещанном имуществе, предоставив остальным соучастникам право преимущественной покупки Товтолес, Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву/ Н. Товтолес // Журнал Министерства

юстиции. - 1990. - №8. - С.19 - 22..

Отношения, связанные с осуществлением права преимущественной покупки, в тот период времени регулировались древнерусским обычным правом, согласно которому сособственник (или, как называли в тот период времени, соучастник) в праве общей собственности мог продать принадлежащую ему долю (жребий), но при этом остальным сособственникам (соучастникам) принадлежало право преимущественной покупки отчуждаемой доли.

Одним из первых законодательных актов, закрепивших преимущественное право покупки, было Уложение Царя Алексея Михайловича (1649 г.), которое предусматривало право преимущественной покупки отчуждаемой одним из соучастников доли в общем имуществе (ст.14) "по оценке, чего та вотчина стоит" Соборное уложение 1649. Российское законодательство Х - ХХ веков: в 9 т. Т.3: Акты Земских соборов.- М.: Изд-во Юрид. лит., 1985. - 73с. . Указание на существование права преимущественной покупки можно также найти в Уставе купеческого водоходства 1781 г., изданного в период царствования императрицы Екатерины II. Статья 555 т. Х ч. 1 Свода законов предусматривала право преимущественной покупки, устанавливая, что "каждый соучастник может продать или заложить, что на его часть из общего имущества причитается, с тем, однако, что прочим соучастникам, если они не захотят допустить до выдела той части, предоставляется обыкновенно сохранить таковую, заплатив за нее деньгами по оценке" Леонова, Л Преимущественое право покупки / Л. Леонова // Законодательство. -2002. - №9. - С.8 - 9..

При этом необходимо обратить внимание на то, что выкуп доли осуществлялся не по цене, назначаемой продавцом, а по реальной оценке.

Однако законодатель в то время не определил порядок осуществления права преимущественной покупки доли и гарантии его соблюдения. На практике были попытки предпринять некоторые меры (правда, не очень успешные) по устранению этого пробела, признавая, в частности, что возникновение права совладельца требовать осуществления своего права преимущественной покупки наступает тогда, когда воля продающего свой жребий совладельца продать свою часть в общем имении выразилась вполне ясно. О таком намерении могли свидетельствовать: выдача постороннему лицу задаточной расписки, совершение запродажной, совершение акта продажи у младших нотариусов Кусиков, А О праве совладельца на преимущественную покупку продающейся доли соучастника / А. Кусиков //

Вестник советской юстиции. - 1927. - №23. - С.14-15.

Тем не менее, вопрос о сроках осуществления этого права, гарантиях его соблюдения и последствиях неисполнения так и не был отрегулирован. Исключение из правила составляла продажа своей доли совладельцами горных заводов, когда остальные товарищи выплачивали за отчуждаемую часть не по оценке, а по последней состоявшейся цене. Право преимущественной покупки доли здесь было более детально регламентировано, с указанием механизма и срока его реализации. Однако, как уже отмечалось, такая регламентация была не правилом, а исключением из него.

Статья 64 ГК РСФСР 1922 г. также предусматривала, что участник в общей собственности имеет преимущественное право покупки при отчуждении кем-либо из них своей доли постороннему лицу, кроме случая продажи с публичного торга. Здесь мы впервые встречаем указание на ограничение права преимущественной покупки в случае проведения публичных торгов, поскольку сохранение этого права сделало бы нереальным проведение самих публичных торгов. В то же время следует отметить, что любой из сособственников может принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Из этого небольшого исторического экскурса видно, что правового механизма обеспечения осуществления права преимущественной покупки не существовало. Необходимость оповещения собственником остальных сособственников о намерении продать свою долю и установление срока для получения от него ответа еще не были законодательно оформлены и закреплены. Попытка нормализовать это положение, была предпринята авторами проекта Гражданского уложения, где указывалось на обязанность продавца предложить сособственнику купить продаваемое имущество на условиях, в соответствии с которыми третье лицо согласно купить имущество, при этом предоставлялся срок для отзыва о желании воспользоваться или не воспользоваться своим правом (ст.249). Однако проект Гражданского уложения так и остался проектом. Тогда решить эту проблему попыталась практика, но, к сожалению, не всегда одинаково: то возлагая обязанность соблюдения этого права на продавца доли, то на нотариуса, который был обязан потребовать официального отказа сособственника от покупки доли и только после этого удостоверить договор купли-продажи доли.

Такая ситуация вокруг права преимущественной покупки не могла не вызвать различные мнения о том, нужно ли вообще это право. В частности, с довольно резкой критикой права преимущественной покупки выступал А. Кусиков, считая, что "в действительности право выкупа является не только не жизненным, но и прямо нарушающим нормальный гражданский правооборот институтом права", и, полагая, что из гражданского законодательства нужно вовсе исключить право преимущественной покупки и тогда "из живого организма будет вырезана совершенно мертвая и разлагающаяся часть". Однако другие авторы, напротив, указывали на необходимость дальнейшей разработки этой проблемы, находя ее актуальной и перспективной, позволяющей учитывать и охранять интересы участников общей собственности Кнебельман, М. Право собственников / М. Кнебельман //Вестник советской юстиции. - 1928. - №10. - С.23-25.

Законодатель пошел не по пути отказа от права преимущественной покупки, а по пути его развития и совершенствования. В частности, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не только закрепил право преимущественной покупки, но и установил определенный механизм обеспечения его осуществления. При продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имели право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (появляется указание на цену, за которую продается доля, а не на стоимость имущества по оценке, как было ранее, и на другие равные условия).

В качестве меры обеспечения осуществления права преимущественной покупки законодатель закрепил обязанность продавца доли в письменной форме известить остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, при этом остальные участники общей долевой собственности должны были осуществить это право в течение месяца в отношении дома, а в отношении прочего имущества - в течение 10 дней со дня извещения. При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев мог требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст.120 ГК РСФСР).

Право преимущественной покупки не применялось: при продаже доли с публичных торгов (ч.1 ст.120 ГК РСФСР), при заключении договора купли-продажи дома с условиями пожизненного содержания продавца (подп. "в" п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г. N 32 с изменениями, внесенными постановлениями Пленума от 20 декабря 1983 г. N 11 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения личной собственности на жилой дом"), при дарении (Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1979. N 11), мене, продаже доли другому сособственнику, наследовании Комментарий к ГК РСФСР 1964 г. / под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. - М. : Изд-во Юрид. лит., 1982. - 156 с..

Новый Гражданский кодекс РФ, в целом сохраняя общие положения о праве преимущественной покупки прежнего гражданского кодекса, внес некоторые изменения и дополнения (ст.250 ГК РФ).

Во-первых, появляется новое понятие, ранее в нашем законодательстве не применяемое: "преимущественное право покупки" вместо ранее употребляемого: "право преимущественной покупки". Казалось бы, просто произошла перестановка слов. Однако это не совсем так. Дело в том, что законодатель такой перестановкой слов фактически установил и признал существование целого ряда преимущественных прав, относящихся не только к покупке доли в общей собственности, но и к некоторым другим правоотношениям (возникающим, в частности из договора залога, аренды, в наследственных правоотношениях, в интеллектуальной собственности). Такая "простая" перестановка слов привела к появлению особой группы гражданских правоотношений, включающей в свое содержание права, именуемые законодателем преимущественными Гражданское право: учебник в 2 т. Т.1 / под ред. Е.А. Суханова. - М. : Изд-во Юрист, 1998. - 103 с..

Во-вторых, публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности теперь (по новому ГК РФ) могут проводиться только в случаях, предусмотренных законом, в частности, в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст.255 ГК РФ), при реализации заложенного имущества (ст.350 ГК РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.).

В-третьих, появляется категорическое указание на то, что уступка преимущественного права покупки не допускается (ч. 4 ст.250 ГК РФ).

В-четвертых, правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, стали применяться при отчуждении доли по договору мены (ч.5 ст.250 ГК РФ). В отношении последнего новшества трудно отозваться однозначно.

С одной стороны, законодатель указывает на то, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.567 ГК РФ). В свое время еще А.А. Симолин отмечал, что "отличие между этими договорами заключается только в том, что эквивалентом за передачу вещи в собственность в мене является не уплата денежного вознаграждения, а, в свою очередь, передача другой вещи в собственность со стороны другого контрагента".

С другой стороны, участник долевой собственности, желающий обменять свою долю на какое-либо иное имущество, принадлежащее третьему лицу, как правило, предпочитает получить конкретное имущество. При таких обстоятельствах остальные участники общей долевой собственности будут не в состоянии исполнить все необходимые условия, на которых обменивается доля. В итоге получается, что преимущественное право при отчуждении доли по договору мены существует скорее формально, чем реально.

Кроме того, возможны случаи, когда сособственник, желая избежать соблюдения преимущественного права покупки при заключении договора купли-продажи, будет заключать договор мены доли.

На практике нередко возникают ситуации, когда участник общей собственности, стремясь обойти преимущественное право покупки доли остальными участниками, дарит свою долю третьим лицам. При этом никакого уведомления о намерении распорядиться своей долей этот участник делать не должен. Во всех этих случаях при доказанности, что сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, договор признается недействительным и к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила (ст.170 ГК РФ), в частности - право преимущественной покупки.

При этом нельзя забывать, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и как следствие - права преимущественной покупки.

Так, решением Авиастроительного районного суда г. Казани от 15.03.99 г. был удовлетворен иск К-вых к Г. и З-вым о признании договора дарения половины жилого дома недействительным и переводе на них прав покупателей с оплатой по инвентарной стоимости половины дома, в связи с тем, что договор дарения прикрывал договор купли-продажи, о чем свидетельствовали предпринимаемые Г. с 1997 г. действия по продаже половины дома. Отчуждение части дома путем оформления договора дарения было вызвано тем, что Г. не желала продавать свою часть дома истцам. Суд посчитал, что К-вы, являясь участниками долевой собственности, имели преимущественное право покупки дома и перевода прав и обязанностей покупателя на себя в соответствии со ст.250 ГК РФ. Однако суд не учел, что раздел жилого дома был произведен в 1973 г., данное обстоятельство было подтверждено решением Ленинского районного суда г. Казани от 12 апреля 1989 г.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РСФСР, данным в подп. "а" п.6 постановления N 4 от 10 июня 1980 г. "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (с последующими изменениями и дополнениями), выдел (раздел) участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст.252 ГК РФ). При таких обстоятельствах требования ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки не применяются О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении

порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности: Постановление Пленума

Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2001. - №8. - С. 12-15..

Право преимущественной покупки не применяется при дарении, продаже доли другому сособственнику, заключении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, продаже с публичных торгов, наследовании.

Следует также отметить, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Однако в случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст.250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам Об ипотеке: Федеральный Закон Российской Федерации от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ// Российская газета. - 1998. - 22 июля.- 9с..

05.03.01 г. был принят Федеральный закон "О внесении изменения в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О внесении изменения в статью 24 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон Российской Федерации от 5 марта 2001 г.

№ 20-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 20 марта. - 7с., в котором также указывается на необходимость при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу прилагать к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Это условие является обязательным.

В случае, когда к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав или нотариально заверенные, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, не приложены к заявлению о государственной регистрации, государственная регистрация права на долю в общей собственности приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Известный русский цивилист И.А. Покровский относил права преимущественной покупки к вещным правам на чужие вещи Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М. : Изд-во Юрид. лит., - 1998. -

207 - 208 с.. Представляется, что такой подход вполне оправдан. Как справедливо отмечал И.А. Покровский, права на чужие вещи прежде всего - вещные, так как создают некоторую юридическую связь между лицом и вещью, но затем эти права суть права на чужие вещи: вещь, на которой лежит мое право, принадлежит на праве собственности другому, составляет его имущество. К. Анненков также рассматривал право преимущественной покупки, как право на чужую вещь, относя его к категории вещных прав, т. е. устанавливаемых не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества Леонова, Л Преимущественое право покупки / Л. Леонова // Законодательство. -2002. - №9. С. 8-9..

Страницы: 1, 2, 3