реимущественное право покупки отвечает всем признакам ограниченных вещных прав, в частности, оно существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом. Осуществление права преимущественной покупки не влечет за собой его прекращения (при существовании общей собственности), поскольку при смене участника общей собственности продолжает действовать право преимущественной покупки при продаже доли постороннему лицу. Таким образом, существование преимущественного права покупки обусловлено не конкретными лицами и не действиями по его исполнению, а наличием права общей собственности на вещь.

Прекращается право на чужую вещь так же, как и на иные вещные права. В частности, с гибелью вещи прекращается вещное право на нее и соответственно прекращается преимущественное право покупки.

Законодатель, желая особо подчеркнуть исключительность преимущественного права покупки, указал, что уступка этого права не допускается (ч.4 ст.250 ГК РФ). Вместе с тем думается, что использование термина "уступка преимущественного права" в данной ситуации не совсем корректно. Дело в том, что понятие "уступка", как правило, применимо к обязательственным правоотношениям, где право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке или перейти к другому лицу на основании закона (ч.1 ст.382 ГК РФ). Однако в анализируемой ситуации преимущественное право принадлежит лицу не на основании какого-либо обязательства, а в силу существования общей собственности на имущество, а потому является вещным, а не обязательственным.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.3 ст.250 ГК РФ). Данное требование законодателя вызвало неоднозначные мнения по поводу того, считать ли этот срок пресекательным или сокращенным сроком исковой давности, в то время как правильное решение данного вопроса имеет существенное значение для защиты преимущественного права покупки. Дело в том, что пресекательные сроки прекращают досрочно субъективное гражданское право, фактически являются правовой санкцией, применяемой к управомоченному лицу за неосуществление или ненадлежащее осуществление принадлежащего ему права Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав / В.П. Грибанов. - М. : Изд-во Статут, 2000. - 295 с.. В то время как истечение сроков исковой давности (в том числе сокращенных) лишает лицо возможности судебной (принудительной) защиты своих прав, но при этом не влечет за собой утрату самого субъективного гражданского права. Срок исковой давности, в отличие от пресекательного срока, может быть при определенных обстоятельствах восстановлен, приостановлен, прерван.

В п. 20 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98г N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 // Система Гарант, 2009 , указано, что данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. В качестве примера приводится конкретная ситуация, когда предприятие обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи доли в нежилом здании, заключенного акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью, ссылаясь на нарушение данной сделкой его права преимущественной покупки как участника долевой собственности. При этом отмечалось, что иск должен быть заявлен в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока подлежат отклонению. Такое утверждение нельзя считать обоснованным.

Поскольку нарушение права преимущественной покупки может быть совершено третьими лицами, но никак не самим обладателем права преимущественной покупки Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав: Суханов Е.А., Ем В.С. вступительная статья / В.П.

Грибанов. - М. : Изд-во Статут, 2000. - 7 - 10 с., то и течение этого срока должно начинаться не с момента нарушения права, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч.1 ст.200 ГК РФ).

При нарушении преимущественного права покупки участник долевой собственности, чье право нарушено, вправе обратиться за защитой своих интересов в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Предъявленный в такой ситуации иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит. Так, при рассмотрении протеста, принесенного в порядке надзора заместителем председателя Верховного Суда РФ на решение по гражданскому делу по иску Жиляковой к Мухину и Мялик о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и переводе на истицу прав и обязанностей покупателя, президиум Московского городского суда в своем постановлении указал, что осуществление преимущественного права покупки не влечет признания договора купли-продажи недействительным и, как следствие, приведение сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора, а порождает лишь его изменение - права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. При этом лицо должно представить суду, в частности, доказательства того, что оно в состоянии выполнить обязанности покупателя, т. е. уплатить за покупаемую долю определенную денежную сумму (цену).

При предъявлении иска истец обязан внести на депозит суда уплаченную покупателем сумму, сборы, пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке (мене) необходимых расходов.

В решении суда об удовлетворении иска должно быть указано о замене покупателя истцом не только в договоре купли-продажи (мены), но и в других документах, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Рассмотрим пример из судебной практики, касающийся права преимущественной покупки.

Индивидуальный предприниматель Зеленина обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям Орлову и Полякову о признании недействительным договора от 10.09.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного ответчиками, взамен неисполненного предварительного договора от 25.06.2007 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между истцом и Поляковым; обязывании сторон возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы (далее - Управление).

Решением от 26.09.2008 в иске отказано. Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Зеленина просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, о заключении оспариваемого договора от 10.09.2007 между Поляковым и Орловым истцу стало известно только через несколько месяцев после состоявшейся сделки, поэтому истец не обращался с иском в суд о понуждении Полякова к заключению основного договора на основании предварительного договора от 25.06.2007; договор купли-продажи от 10.09.2007 между ответчиками заключен в период действия предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между Поляковым и Зелениной, который является основанием возникновения у его сторон определенных прав и обязанностей, в установленном порядке не прекращен и от исполнения которого стороны не отказывались.

Предприниматель Орлов в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности не постороннему лицу, а одному из участников долевой собственности право выбора покупателя принадлежит продавцу; к моменту заключения договора купли-продажи от 10.09.2007 предварительный договор был расторгнут в связи с односторонним отказом от него Полякова в соответствии с п. 5 предварительного договора; в установленный в предварительном договоре срок основной договор заключен не был; предварительный договор от 25.06.2007 и договор купли-продажи от 10.09.2007 имеют разные предметы; о наличии предварительного договора Орлову не было известно.

В судебном заседании представитель Зелениной поддержал кассационную жалобу. Предприниматель Орлов против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, предприниматель Поляков лично в суд не явился, что в соответствии со ст. 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, предприниматели Зеленина, Поляков и Орлов являются участниками общей долевой собственности на здание комбината бытового обслуживания площадью 1436,6 кв. м, с долями в размере 361/1000, 247/1000 и 392/1000 соответственно.

В июне 2007 г. Поляков направил Зелениной как участнику общей долевой собственности уведомление о намерении продать часть своей доли в праве общей долевой собственности. После получения ответа Зелениной о намерении приобрести долю они подписали предварительный договор от 25.06.2007 купли-продажи нежилого помещения-подвала: помещений №6 и №8, согласно которому договорились о заключении в срок до 01.09.2007 договора купли-продажи нежилого помещения. Во исполнение от 25.06.2007 Зеленина внесла задаток. Письмом от 30.08.2007 Поляков сообщил Зелениной о невозможности заключения основного договора в связи с отсутствием регистрационных документов на выдел подлежащих отчуждению помещений в отдельный объект недвижимости, предложил получить внесенный задаток в кассе предпринимателя или сообщить банковские реквизиты для возврата задатка.

Затем Поляков и Орлов заключили договор от 10.09.2007 купли-продажи 116/1000 доли в праве общей долевой собственности на комбинат бытового обслуживания. На основании указанного договора зарегистрирован переход к Орлову Р.В. права собственности на долю в размере 116/1000 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

Зеленина, считая, что оспариваемая сделка в нарушение требований ст. 309, 310, 429, 452 ГК РФ заключена при наличии действующего предварительного договора от 25.06.2007 в отношении того же объекта недвижимости, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи от 10.09.2007 недействительным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 2 ст. 246 названного Кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из буквального содержания п. 1 ст.250 ГК РФ правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли применяются в случае продажи доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.

При таких обстоятельствах суд правомерно сделал вывод об отсутствии нарушений требований ст. 250 ГК РФ при заключении Поляковым и Орловым, являющимися участниками общей долевой собственности, договора от 10.09.2007 купли-продажи доли.

Подписание Зелениной и Поляковым предварительного договора от 25.06.2007 также правомерно не принято судом в качестве основания для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007.

Согласно п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Как видно из предварительного договора от 25.06.2007, заключенного между истцом и Поляковым, предмет основного договора определен сторонами как конкретные нежилые помещения. Между тем на момент подписания предварительного договора Полякову принадлежала доля в размере 247/1000 в праве собственности на помещения комбината бытового обслуживания, а не часть помещений комбината в виде конкретных помещений, выдел долей участниками долевой собственности не производился.

В таком случае, как правильно указал суд апелляционной инстанции, предметом основного договора не могли служить конкретные помещения как часть помещений комбината.

Кроме того, кассационная инстанция не считает не соответствующим материалам дела и положениям статей 429, 450 ГК РФ вывод суда о прекращении предварительного договора от 25.06.2007, поскольку в указанный в нем срок основной договор заключен не был и на условиях предварительного договора не мог быть заключен по изложенным выше мотивам, а из письма Полякова от 30.08.2007 (направленного за день до истечения установленного предварительным договором срока для заключения основного договора) с учетом предложения о возврате задатка усматривается воля на отказ от заключения основного договора, а не на продление срока для его заключения.

К тому же, нарушение или ненадлежащее исполнение одной из сторон условий предварительного договора не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи от 10.09.2007, поскольку изменения вещных прав на имущество заключение предварительного договора не влечет.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает выводы судебных инстанций об отказе в иске правильными и не усматривает оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд постановил решение Арбитражного суда области от 26.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2008 по делу N А13-3661/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Зелениной Татьяны Александровны - без удовлетворения По делу N А13-3661/2008: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 // Консультант Плюс, 2009.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы.

Плоды, упомянутые в ст. 248 ГК РФ - это любые поступления, полученные в результате использования имущества, способного размножаться, плодоносить (плоды фруктовых деревьев, приплод рабочего скота, молоко, яйцо, цветы, целебные травы, получаемые в цветниках, мед и т.д.).

Продукция - это не только промышленная продукция, но и товары народного потребления, а также полуфабрикаты, сырье, комплектующие и т.п., получаемые в результате использования имущества, находящегося в долевой собственности (например, детали, изготовляемые на заводе, книги, производимые на полиграфическом оборудовании, и т.д.).

Доходы - это любые поступления от использования имущества, которые не относятся к плодам, продукции (проценты по банковским денежным вкладам, дивиденды по акциям, доходы от сдачи общего имущества в аренду и т.д.) Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гуев //

Система Гарант, 2009.

В соответствии со ст. 248 ГК РФ такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределятся между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Следует отметить, что право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию. Соответственно каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в несении определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники. Первая группа связана с обязанностями публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи). Их оплата является обязательной по закону.

Налоги, упомянутые в ст. 249 ГК РФ, это обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований (например: налог на имущество организаций, физических лиц, на недвижимость, земельный налог)

Сборы - это обязательные взносы, взимаемые с организаций и физических лиц, уплата которых является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов госорганами, органами местного самоуправления, их должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

Иные платежи предусмотрены природоохранным, жилищно-коммунальным законодательством, органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в пределах их прав и полномочий.

Ко второй группе относятся издержки по содержанию и сохранению имущества.

Издержки по содержанию и сохранению общего имущества - это, например, затраты, связанные с охраной имущества, его ремонтом, поддержанием в надлежащем состоянии, затраты, связанные с предоставлением прокорма животным, с их ветеринарным и иным обслуживанием, затраты на противопожарные мероприятия Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации/ А.Н.Гуев //

Система Гарант, 2009.

Выводы:

1. Общая долевая собственность - собственность двух или более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором.

2. Осуществление права общей долевой собственности - это триада правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом.

3. Владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. При недостижении согласия владение и пользование - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется только по соглашению всех ее участников.

4. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

5. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться долей любым образом. Право на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество собственнику необходимо осуществлять с учетом преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

6. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

7. Каждый участник долевой собственности обязан участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Глава 3 Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Соглашение о способе и условиях раздела - это сделка, которая, как правило, имеет письменную форму.

Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. В постановлении пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" под таким ущербом понимается невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35) О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации:

Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8// Система Гарант,2009.

Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия (п.4 ст.252 ГК РФ). В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

О том, значительна или нет эта доля, суд решает только на основе анализа всех фактических обстоятельств дела, рыночной стоимости имущества, его назначения, особенностей имущества, индивидуальных особенностей выделяющегося участника и т.д. Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации // Система

Гарант, 2009

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом также в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами документов, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных (п. 36 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8).

Практика Конституционного Суда РФ, связанная со ст. 252 ГК РФ выражается, например, в определении от 07.02.08 N 242-О-О.

Хорошевский районный суд города Москвы, решением от 15 февраля 2006 года удовлетворяя исковые требования гражданина Рыжкова, являвшегося собственником 1/3 доли в однокомнатной квартире, о прекращении прав собственности граждан Сангаджиева и Сидорова на их доли в той же квартире, составлявшие 1/6 и 1/6 общего имущества, о выплате им компенсации и признании права собственности на спорное имущество за истцом, сослался на положение п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которому выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что ответчики, постоянно проживающие в других жилых помещениях, не имеют существенного интереса в использовании своих долей в спорной квартире, состоящей из одной жилой комнаты, тем более что их доли являются незначительными, в то время как истец постоянно зарегистрирован в этой квартире, реально в ней проживает и другим жильем не обеспечен.

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ граждане Сангаджиев и Сидоров утверждают, что примененное в их деле положение п. 4 ст. 252 ГК РФ - с учетом смысла, придаваемого ему правоприменительной практикой, - нарушает их права и свободы, гарантированные статьями 15, 17 (ч. 3) и 40 Конституции РФ, поскольку позволяет судам общей юрисдикции в случае невозможности совместного пользования общим имуществом в виде жилого помещения и выдела доли в натуре прекращать право собственности на долю в таком жилом помещении против воли ее собственника (и не в связи с его обращением), одновременно обязывая других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, и допускает тем самым принудительное лишение права собственности участника долевой собственности.

Согласно ст. 96 и 97 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" гражданин вправе обратиться в Конституционный Суд РФ с жалобой на нарушение своих конституционных прав и свобод законом и такая жалоба признается допустимой, если оспариваемым законом, примененным или подлежащим применению в деле заявителя, затрагиваются его конституционные права, а восстановление нарушенных прав осуществимо лишь посредством конституционного судопроизводства. Из этого следует, как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, что возбуждение производства в Конституционном Суде РФ возможно, если права заявителя нарушаются самой нормой закона и если заложенный в этой норме смысл не допускает такого ее истолкования и применения судами общей юрисдикции и арбитражными судами, при котором права и законные интересы граждан могут быть защищены и восстановлены в обычном порядке.

Ст. 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них. Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Согласно абз.2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.

Следовательно, применение правила абз.2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Таким образом, оспариваемое положение п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагает, вопреки мнению Сангаджиева и Сидорова, лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.

Что касается проверки законности и обоснованности решения Хорошевского районного суда г. Москвы, в том числе правильности применения и казуального истолкования им положений п. 4 ст 252 ГК РФ, а также правовой квалификации возникших отношений, на чем фактически настаивают заявители, то разрешение таких вопросов не относится к полномочиям Конституционного Суда РФ, как они определены в ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации". То обстоятельство, что они, судя по представленным материалам, не воспользовались своим процессуальным правом и не обжаловали принятое судом первой инстанции решение, также не может служить основанием для вывода о нарушении абзацем вторым пункта 4 ст. 252 ГК РФ их конституционных прав и свобод.

Исходя из изложенного и руководствуясь п. 2 ч.1 ст. 43 и ч.1 ст. 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд РФ определил:

Отказать в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева и Сидорова, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба признается допустимой Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 07.02.08 №242-О-О // Система Гарант, 2009.

Остановимся еще на одном примере, касающемся прекращения права общей долевой собственности из практики Верховного Суда РФ.

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына А., обратилась в суд с иском к В., ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и ее несовершеннолетнему сыну принадлежит 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района Приморского края, а ответчику В. - 1/4 доля в праве общей собственности на указанную квартиру. Поскольку совместное с ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, также как невозможно и реально выделить доли сторон по делу в праве собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1/4 долю в праве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников квартиры.

Решением Кировского районного суда Приморского края от 22.06.05 г. иск удовлетворен. Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда решение суда оставила без изменения.

В надзорной жалобе В. просил об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11.07.06 г. дело истребовано в Верховный Суд РФ.

Судья Верховного Суда РФ, рассмотрев истребованное по надзорной жалобе дело, в передаче его для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции отказал, указав следующее. В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Таких нарушений судом при рассмотрении данного дела допущено не было.

В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как следует из буквального толкования приведенной нормы, участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Б. неоднократно обращалась к В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом - спорной квартирой, предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и В. на данную квартиру. Однако согласия на предложенные В. варианты в виде выкупа принадлежащих ей и ее сыну 3/4 доли квартиры либо покупки его 1/4 доли Б. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд. Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что произвести раздел квартиры в натуре невозможно, доля истцов - матери и несовершеннолетнего сына, проживающих одной семьей, значительно превышает долю В. (им принадлежит 3/4 доли квартиры, что составляет 32,4 кв. м общей площади квартиры, в том числе 20,1 кв.м жилой площади, в то время как В. принадлежит 1/4 доля квартиры - 10,8 кв.м общей площади квартиры, в том числе 6,7 кв.м жилой площади), жилой комнаты, по размерам не превышающей 6,7 кв.м, в указанной квартире не имеется, вывод суда о выплате истцами денежной компенсации В. за его долю является правильным.

Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у В. существенного интереса в использовании общего имущества - спорной квартиры, суд принял во внимание и нахождение у В. в собственности индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание в названной квартире.

Таким образом, поскольку В. свое право на выкуп у Б. и ее несовершеннолетнего сына А. принадлежащей им доли в праве собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении ими прав, связанных с владением и пользованием квартирой, оснований для отмены постановленного по делу решения суда не имеется.

Доводы надзорной жалобы о том, что применение положений, содержащихся в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм материального права. Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы как на требования собственника выделенной доли, так и на требования остальных участников долевой собственности Вывод суда об удовлетворении требований одного из участников долевой собственности (истца по делу) о признании другого участника (ответчика) утратившим право собственности на долю в общем имуществе с выплатой ему компенсации признан законным: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2006 г. №56-В06-17// Система Гарант, 2009.

Указанные правила в соответствии со статьей 133 ГК РФ применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.

Что касается прекращения права общей долевой собственности посредством гибели имущества, то законодательство исходит из положений ст. 310 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. Соответственно риск случайной гибели или повреждения имущества несут все участники общей долевой собственности. В силу этого при случайной гибели части общего имущества, находившегося во владении и пользовании одного из участников долевой собственности, доли участников останутся неизменными, а порядок владения и пользования сохранившимся имуществом изменится с учетом долей каждого сособственника.

Выводы:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

6. Риск случайной гибели имущества несут все участники долевой собственности.

Заключение

Право общей собственности с содержательной точки зрения, а также в части гарантий его осуществления, охраны и защиты абсолютно идентично по соответствующим параметрам классическому субъективному праву собственности. С той лишь разницей, что на стороне собственника наличествует множественность лиц. Для третьих лиц, противостоящих управомоченной стороне, это несколько менее удобно, чем когда собственник представлен одним лицом. Поэтому главная задача специального правового регулирования отношений общей собственности традиционно заключается в том, чтобы создать у третьих лиц видимость единства субъекта - носителя права общей собственности.

Следует отметить, что субъектами общей собственности могут быть любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, публично-правовые образования, причем в любом их сочетании. Они, как и любые собственники, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им общим имуществом, но вынуждены осуществлять эти правомочия сообща, совместно, поскольку ни один из них не обладает всей полнотой права на вещь, будучи ограниченным правами других участников. Поэтому наряду с обычными для собственности "внешними" правоотношениями сособственников со всеми третьими лицами между самими сособственниками неизбежно складываются "внутренние" взаимоотношения по согласованию их общей воли, связанной с осуществлением сообща принадлежащих им правомочий собственника.

В зависимости от степени согласия и доверительности во взаимоотношениях решается вопрос, определять ли сособственникам доли каждого из них или не делать этого. Современное законодательство устанавливает в связи с этим 2 вида общей собственности: долевую (с определением доли каждого из сособственников в праве собственности) и совместную (без определения таких долей).

Согласно ГК РФ общая долевая собственность, представляющая собой собственность двух или более лиц, чьи доли в праве собственности определены законом или договором, является правилом, а совместная собственность - исключением, прямо предусмотренным законом. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом либо их соглашением. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Осуществление права общей долевой собственности - это триада правомочий по владению, пользованию, распоряжению имуществом. Интересно, что российское дореволюционное право, по сути не знало института общего владения. Пользование общей вещью ставилось в зависимость от соглашения сторон. Распоряжение вещью возможно было лишь с общего согласия.

ГК РФ достаточно подробно регламентирует эти правомочия. Он устанавливает, что владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. При недостижении согласия владение и пользование - в порядке, устанавливаемом судом. Распоряжение же имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется только по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности при этом вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Однако право на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество собственнику необходимо осуществлять с учетом преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

Следует также отметить, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доли, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, собственники могут получать плоды, продукцию и доходы, которые поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Кроме возможностей по владению, пользованию, распоряжению имуществом каждый участник долевой собственности обязан участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Прекращение права общей долевой собственности осуществляется посредством раздела имущества, выдела доли из него, случайной гибели.

Список использованной литературы

1. Нормативные акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 ноября 2009 года. - Новосибирск, Изд-во Сиб.унив, 2009. - 528 с.

2. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ // СЗ РФ. - 2003. - №46. - Ст.4448.

3. Об инвестиционных фондах: Федеральный закон Российской Федерации от

29 ноября 2001 г. №156-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - №49. - Ст.4562.

4. Об ипотеке: Федеральный Закон Российской Федерации от16 июля 1998 г. №102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 22 июля. - 9с.

5. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон Российской Федерации от 15 июня 1998 г. №66-ФЗ // СЗ РФ. -1998.- N16. -Ст. 1801; 2000. - N 48. Ст. 4632; 2002. - N12. - Ст. 1093

6. О внесении изменения в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный Закон Российской Федерации от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 20 марта. - 11с.

7. Об утверждении указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом: Приказ Минфина России от 28.11.01 г. № 97н //Система Гарант, 2009

8. Письмо Минфина РФ от 26 декабря 2006 г. № 03-06-02-02/154// Система

Гарант, 2009

2. Материалы судебной практики

1. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 // Система Гарант, 2009

2. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации: Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. №6/8// Система Гарант, 2009

3. О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2001. - №8

4. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 7 февраля 2008 г. №242-О-О // Система Гарант, 2009

5. Вывод суда об удовлетворении требований одного из участников долевой собственности (истца по делу) о признании другого участника (ответчика) утратившим право собственности на долю в общем имуществе с выплатой ему компенсации признан законным: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2006 г. №56-В06-17// Система Гарант, 2009

6. По делу N А13-3661/2008: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.03.2009 // Гарант, 2009

7. По делу N А50-20652/2008: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2009 N 17АП-2150/2009-АК // Система Гарант, 2009

8. По делу N 125/ 2009: Решение Романовского районного суда Романовского района Алтайского края от 17 декабря 2009 г.

3. Научная литература

1. Борисов, А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации от 8 февраля 1998г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной

ответственностью» / А.Н.Борисов. - М. : Изд-во Юстицинформ, 2010г. - 27 с.

2. Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита права собственности. / В.В. Витрянский, Е.А. Суханов// Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно- практическим комментарием.- М. : Изд-во Зерцал, 2005. - 211с.

3. Гражданское право России: Курс лекций в 2 ч. Ч.1 / под ред. О.Н. Садикова. М.: Изд-во Юрид. лит., 1996.- 206с.

4. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т 1 / под. ред. А.П. Сергеева. - М., Изд-во РГ Пресс, 2010. - 312 с.

5. Гражданское право: учебник в 2 т. Т.1 / под ред. Е.А. Суханова. - М. : Изд-во Юрист, 1998. - 303 с.

6. Грибанов, В.П. Осуществление и защита гражданских прав / В.П. Грибанов. - М. : Изд-во Статут, 2000. - 295 с.

7. Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации // Система Гарант, 2009

8. Дождев, Д.В. Римское частное право / Д.В. Дождев. - М. : Изд-во Норма, 2003. - 441 с.

9. Законы гражданские с разъяснениями правительствующего сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных и практических трудов по гражданскому праву и судопроизводству / Сост. И.М. Тютрюмов. - М. : Изд-во Норма, 2004. - 280 с.

10. Иоффе, О.С. Советское гражданское право/ О.С. Иоффе. - М. : Изд-во

Юрид.лит., 1987. - 458 с.

11. Кнебельман, М. Право собственников / М. Кнебельман //Вестник советской юстиции. - 1928. - №10. - С.23-25.

12. Комментарий к ГК РСФСР 1964 г. / под ред. С.Н. Братуся, О.Н. Садикова. -М. : Изд-во Юрид. лит., 1982. - 156 с.

13. Кусиков, А. О праве совладельца на преимущественную покупку

продающейся доли соучастника / А. Кусиков // Вестник советской юстиции.

- 1927. - №23. - С.14 - 15.

14. Леонова, Л Преимущественое право покупки / Л. Леонова //

Законодательство. -2002. - №9. - С. 8 - 9.

15. Липавский, В. Правовые проблемы статуса паевых инвестиционных фондов /

В. Липавский // Хозяйство и право. - 2004. - №5. - С. 11 - 12.

16. Мисник, Н. Правовая природа общей собственности/ Н. Мисник //

Правоведение. - 2004. - №7. - С. 19 - 21.

17. Неволин, К.А. История российских гражданских законов: в 2 ч. Ч. 2: Книга

вторая об имуществах. М. : Изд-во Статут, 2006. - 412 с.

18. Певницкий С. Еще раз о праве общей собственности / С. Певницкий //

Нотариус. - 2005. - №2. - С. 27 - 30.

19. Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права /

И.А. Покровский. - М. : Изд-во Юрид. лит., - 1998. - 276 с.

20. Полежаев, В. О праве собственности по русским законам / В. Полежаев // Журнал Министерства юстиции. - 1861. - Т. 7. - С. 24 - 25.

21. Скловский, К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К.И. Склоковский. - М. : Издательство Норма, 2004. - 220 с.

22. Соборное уложение 1649. Российское законодательство Х - ХХ веков: в 9 т.

Т.3: Акты Земских соборов. - М.: Изд-во Юрид. лит., 1985. - 181с.

23. Товтолес, Н. Общая собственность по русскому гражданскому праву/

Н. Товтолес // Журнал Министерства юстиции. - 1990. - №8. С. 19 - 22.

24. Шевченко, Г.Н. Эмиссионные ценные бумаги: понятие, эмиссия, обращение / Г.Н. Шевченко. - М.: Изд-во Зерцал, 2006. - 127 с.

Страницы: 1, 2, 3