p align="left">При проведении всероссийских и межрегиональных специализированных аукционов прием заявок обязательно осуществляется в Москве и Санкт-Петербурге, а также в субъектах Российской Федерации, на территориях которых расположен эмитент выставляемых на специализированный аукцион акций, его структурные подразделения и дочерние общества, численность работников которых составляет не менее чем 1000 человек.

Такие особенности приема заявок на проведение именно специализированного аукциона связаны с тем, что только в процессе реализации этого способа приватизации могут участвовать физические лица, а также юридические лица, не имеющие большого капитала.

Акции продаются не пакетом, как при обычном аукционе, и каждый может купить любое количество акций. В процессе проведения специализированных аукционов преимущественно формируется слой портфельных инвесторов - акционеров, не стремящихся к управлению акционерным обществом.

Хотя Закон о приватизации 1997 г. напрямую не предусматривал проведение межрегиональных и всероссийский специализированных аукционов, их проведение предусмотрено ранее действовавшим Положением о продаже на специализированном аукционе находящихся в государственной или муниципальной собственности акций ОАО, созданных в процессе приватизации, утвержденным постановлением Правительства от 23 мая 1998 г. N 487.

3. Следующим способом приватизации, указанным в ст.13 Закона и часто характеризуемым как лучший способ создания эффективного собственника приватизированного предприятия, является приватизация посредством продажи государственного и муниципального имущества на конкурсе. Данный способ позволяет учесть не только государственные интересы, но и потребности организаций.

Общие нормы о конкурсе сформулированы гражданским законодательством и детализированы в ст.20 Закона о приватизации 2001 г. и Положением о проведении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. № 584.

Указанные нормативные акты регулируют в том числе: порядок разработки и утверждения условий конкурса; порядок и условия участия в конкурсе; основания, по которым претендент не допускается к участию в конкурсе; права претендента; права победителя конкурса (в том числе ограниченные права в отношении имущества до перехода к победителю права собственности); порядок контроля за исполнением условий конкурса; порядок подтверждения победителем конкурса исполнения условий.

Необходимо отметить, что теперь положения о конкурсе не содержат так называемых инвестиционных условий. По-видимому, законодатель счел возможным отказаться от инвестиционных условий, поскольку они далеко не всегда выполнялись инвесторами, при этом влияя на цены акций в сторону их снижения. В результате государство недополучало часть средств в бюджет, инвестиции же, если они и поступали, то уже не в собственность государства, а в собственность акционерного общества.

Теперь конкурс не называется, как ранее, коммерческим, хотя продажа осуществляется по принципу: кто больше заплатит, выполнив к тому же условия конкурса. Возможные условия конкурса четко очерчены законом, и, пользуясь терминологией Закона 1997 г., их можно отнести к социальным условиям: сохранение рабочих мест, переподготовка и (или) повышение квалификации работников, сохранение профиля деятельности и т.п.

В конкурсе, в соответствии со ст.20 Закона о приватизации 2001 г., определяющим победителя условием является наиболее высокая цена, которую предлагает участник торгов (конкурса) за имущество (объект приватизации), хотя есть и дополнительное условие - выполнение условий конкурса, которые могут предусматривать вышеназванные ограничения: на изменение числа рабочих мест; переподготовку и (или) повышение квалификации работников; ограничение изменения профиля деятельности унитарного предприятия или назначения отдельных объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения, либо прекращение их использования; проведение реставрационных, ремонтных и иных работ в отношении объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Следует отметить, что данный перечень условий, установленный пунктом 21 ст.20 Закона о приватизации 2001 г., является исчерпывающим. Условия конкурса подлежат опубликованию в информационном сообщении о его проведении.

Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе коммерческого конкурса наиболее высокую цену за указанный объект, при выполнении таким покупателем условий конкурса.

При этом право собственности на государственное или муниципальное имущество, которое приватизируется на коммерческом конкурсе, переходит к победителю такого конкурса после выполнения им условий такого конкурса. Поскольку победитель коммерческого конкурса до выполнения им соответствующих условий не становится собственником объекта приватизации, он не вправе до перехода к нему права собственности на этот объект отчуждать его или распоряжаться им иным образом.

Данная норма перешла в Закон о приватизации 2001 г. из ранее действовавшего Закона о приватизации 1997 г., до введения в действие которого после проведения конкурса его победитель становился собственником объекта приватизации. Однако инвестиционные или социальные условия, на которых он приобретал по конкурсу этот объект, часто оставались неисполненными.

Появление в Законе дополнительных требований к условиям договоров, заключаемых по результатам конкурса с инвестиционными и социальными условиями, вполне оправданно. На практике широко известны случаи, когда покупатель, выигравший конкурс и получивший государственное или муниципальное имущество в собственность, в дальнейшем от выполнения инвестиционных условий отказывался либо настаивал на том, что сама плата за имущество и есть его инвестиции в приватизируемый объект.

Важными положениями ст.20 Закона являются указания на то, что в случае невыполнения победителем коммерческого конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки; при этом имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Хотя в наименовании института "публичный конкурс" и присутствует слово "конкурс", нормы права, регулирующие публичный конкурс, не могут являться общими по отношению к данному виду конкурса.

Что касается других общих гражданско-правовых положений, регулирующих конкурс, необходимо обратить внимание на то, что эти "общие" нормы применяются к институту конкурса в том случае, если они не противоречат законодательству о приватизации, так как оно является специальным - регулирующим особые приватизационные правоотношения. К таким базовым нормам в первую очередь относятся статьи 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Конкурс является одним из гражданско-правовых способов отчуждения имущества, разновидностью договора заключаемого на торгах (ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации, выигравшим по конкурсу признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Применять данный пункт к отношениям, регулирующим приватизационный конкурс, нельзя, так как условия заранее установлены, а участники конкурса соревнуются по предложению максимальной цены. Таким образом, следует отметить, что если понятие и правила проведения аукционов, установленные приватизационными нормами, соответствуют правилам проведения торгов в форме аукциона, установленным в ст.447-449 ГК РФ, то понятие торгов в форме конкурса не совпадает с понятием конкурса, и семантически правильнее было бы назвать такой способ приватизации аукционом с условиями.

По составу участников статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации различает открытые и закрытые конкурсы. В первых могут участвовать любые лица, признаваемые законом в качестве возможных покупателей; вторая разновидность предполагает отбор потенциальных участников конкурса по каким-либо признакам, указываемым в нормативных актах и условиях проведения конкурса.

В отношении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества статьей 20 Закона установлено, что он является открытым по составу участников. Кроме того, в ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в Законе о приватизации 2001 г. содержится норма о том, что конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Ранее государственная программа приватизации 1992 г. устанавливала две разновидности конкурсов: коммерческий и инвестиционный. При этом на коммерческом конкурсе право приобретения принадлежало покупателю, предложившему максимальную цену, а на инвестиционном конкурсе - покупателю, предложение которого наилучшим образом соответствует критериям, установленным планом приватизации. Законом о приватизации 1997 г. вместо инвестиционных и коммерческих конкурсов было предусмотрено проведение коммерческих конкурсов с инвестиционными и (или) социальными условиями.

Согласно п.1 ст.13 Закона 2001 г., одним из способов приватизации является "продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе", т.е. указание на инвестиционные и (или) социальные условия исчезли из названия этого способа приватизации. Статьей 20 Закона, регулирующей продажу государственного и муниципального имущества на конкурсе, предусмотрено, что "покупателю необходимо выполнить определенные условия". Исчерпывающий перечень таких условий содержится в п.21 указанной статьи. Законом 2001 г. устанавливается верхний предел срока, в течение которого должны быть выполнены условия конкурса, - 1 год. Таким образом, законодатель практически полностью отказался от перечня социальных условий, предусмотренного ранее действовавшим Законом о приватизации, и от включения в статью инвестиционных условий. Это говорит о еще большем отдалении государства от контроля и планирования экономики.

Такое сокращение перечня социальных условий представляется закономерным, если обратить внимание на другие одновременные изменения в Законе:

По Закону о приватизации 1997 г. на конкурсе могли быть проданы любые пакеты акций (а не только свыше 50%, как по Закону о приватизации 2001 г.); установление условий было целесообразным, так как государство могло реализовать на конкурсе небольшой пакет акций, оставив остальные в государственной собственности. Тогда, благодаря инвестициям, увеличится прибыль, а значит, повысятся не только дивиденды, отчисляемые в доход государства, но и инвестиционная привлекательность оставшихся в государственной собственности акций, а также их рыночная стоимость. По Закону о приватизации 2001 г. покупатель акций по конкурсу получает в собственность более 50% акций, т.е. контрольный пакет. Такой стратегический инвестор должен быть вправе сам выбирать инвестиционные проекты, и государству нецелесообразно навязывать инвестиционные условия. Стратегический инвестор сам заинтересован в нормальном развитии и повышении доходности, поэтому отсутствует необходимость в принуждении со стороны государства.

Кроме того, поскольку при установлении начальной цены продажи на коммерческом конкурсе с условиями необходимо учитывать инвестиционную стоимость таких условий с целью корректировки реальной рыночной стоимости пакета акций, в результате установления инвестиционных условий государственный бюджет "недополучает" инвестиционную составляющую конкурса, поскольку инвестиции направляются на выполнение соответствующих условий.

С другой стороны, по мнению автора, в настоящее время наше государство еще не стало настолько развитым в экономическом плане, чтобы отказываться от таких рычагов воздействия на покупателей приватизированных предприятий, как инвестиционные условия, от которых зачастую зависит рентабельность предприятия.

Еще одним принципиальным отличием Закона 2001 г. от Закона 1997 г. является отсутствие указания на то, что "продажа предприятия как имущественного комплекса или акций созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более 50% уставного капитала указанного общества, осуществляется исключительно на коммерческом конкурсе" (п.2 ст.16 Закона о приватизации 1997 г.). То есть названные объекты могут продаваться и посредством других способов приватизации, а это, как указывалось выше, не способствует созданию эффективного собственника.

В соответствии со ст.20 Закона 2001 г. продажа предприятия как имущественного комплекса и пакета акций, превышающего 50% уставного капитала открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, осуществляется по конкурсу в случае, если в отношении имущества (объекта приватизации) его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Другие указания на то, какое еще имущество может быть приватизировано посредством конкурса, в Законе о приватизации 2001 г. отсутствуют; таким образом, перечень объектов приватизации посредством конкурса, в отличие от действовавшего ранее Закона 1997 г., является исчерпывающим.

Таким образом, рассмотрев способы приватизации, которые в общем виде содержались в ранее изданных нормативных актах можно сказать, что законодатель с учетом сложившейся практики внес серьезные изменения в порядок их реализации, что должно положительно отразиться на эффективности продажи государственного имущества.

§ 2.2 Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости

При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. "В нежилых зданиях: вещное право на часть здания: по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002. С.619.. При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав// Вестник МГУ. 2002. № 4. С.14..

Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст.47 ГК). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. Ст.89. нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2., и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст.1478., до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и ВАС РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594.. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

В постановлении от 10 сентября 2002 г. по делу № 3673/02 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п. Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С.24.. Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.

Напомним, что в соответствии со ст.290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

О том, чем грозит подобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.

25 ноября 1997 г. ОАО "Уралдомнаремонт-С" продало по договору купли-продажи ЗАО "Микрополис" нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения.

Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО "Микрополис". Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО "Уралдомнаремонт-С" и ЗАО "Микрополис" с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.

Сразу же следует сказать, что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст.168 и п.2 ст.209 ГК).

К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке по аналогии ст.290 ГК и ст.5-7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст.2963., чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право на долю в них отдельно от основных Чубаров В.В. Расположенные в нежилом здании вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным предметом договора продажи быть не могут. - Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып.7 - М.: Юр. лит., 2000. С.16-23..

С тем чтобы избежать подобных противоречий Информационное письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г.№ 53 //Вестник ВАС РФ. - 2000. № 7. С.70. рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему.

1) Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости Материалы конференции "Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества". Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.С.23..

При этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности" Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений. Канд. дис. - М., 2003. С.83-87., в реальные споры на практике не выливаются.

Споры, как уже отмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режима нежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости Самигулина А.В. Правовые последствия договора продажи предприятия //Право и экономика. 2007. № 4. С.24..

2) Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически.

В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

Основными проблемами определения правового режима частей зданий и нежилых помещений является прежде всего отсутствие специальных правил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Автором предпринята попытка в соответствии с действующим законодательством рассмотреть основные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в состав многоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения и возможности самостоятельного использования.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ как общее имущество дома. Объекты общего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания и использования единого комплекса кондоминиума.

Общее имущество в многоквартирном доме и в кондоминиуме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (ст. 290 ГК РФ). Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии с Законом г. Москвы от 09.11.94 № 19-87 по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения - дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Можно характеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме и кондоминиуме - ограниченно оборотоспособное недвижимое имущество.

Распоряжение общими помещениями осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК). Если кондоминиум включает не более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом и общим имуществом непосредственно. В этом случае сделка заключается по соглашению всех домовладельцев (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если домовладельцами образовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев. При этом не следует отождествлять членство в ТСЖ и наличие прав на помещение. Все домовладельцы принимают участие в управлении общим имуществом независимо от членства в ТСЖ.

Если в здании смешанного назначения (многоквартирном доме с нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилых помещений не являются участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иных нежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений, является общим имуществом собственников помещений.

В частности, В.А. Алексеев приводит следующий пример. ФАС СЗО указал на недопустимость применения по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ и ошибочность вывода о том, что ТОО как собственник нежилого помещения в здании, принадлежащем ОАО, обладает долей в праве собственности на общее имущество Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., Юринформ. 2001.С. 78-79..

В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19-87 запрещает распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.

Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.

Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (информационное письмо от 11.01.2002 № 66 Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. С. 17.).

Использование общего имущества дома - размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка с недвижимостью.

Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу. Обратимся к материалам судебной практики Толчеев Н.К. Судебная защита права собственности / Под ред. Жуйкова В.М. М., Юрист. 2001. С. 92-95..

Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.

Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические - должно быть документально определено. В соответствии со ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

Технический этаж - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажах допускается размещение помещений - складских, торговых, мастерских, общественного питания и пр. Чердак, подвал, подполье, технический этаж - это конструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение - это нежилое помещение, объект недвижимости.

§ 2.3 Приватизация земельных участков под объектами недвижимости

Одним их важных направлений реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (ст. 1 Земельного кодекса РФ 2001 г.) является закрепление в законодательстве правовых норм, регулирующих порядок и условия приватизации земельных участков под объектами недвижимости. Ранее, до вступления в действие Земельного кодекса РФ 2001 г., осуществление приватизации государственного и муниципального имущества не предусматривало необходимости одновременной приватизации и земельного участка, расположенного под приватизируемыми объектами недвижимости. В Федеральном законе от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4148. закреплен иной подход: п. 7 ст. 3 данного Закона предписывает, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Дальнейшее развитие приведенные положения получили в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251., в соответствии с п. 1 ст. 28 которого приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В п. 7 ст. 28 Закона о приватизации устанавливается общий порядок определения цены выкупа земельного участка субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения, исходя из ставки земельного налога. Так, в поселениях с численностью свыше 3 миллионов человек цена выкупа может быть установлена в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога, до 500 тысяч - в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога (на начало текущего года). До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных минимальных размеров. Следует согласиться с Д.В. Добрачевым в том, что, если до определения субъектом РФ цены земли в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 106; Бриксов В.В. Реализация субъективных публичных прав в сфере приватизации земли: проблемы конституционного и земельно-правового регулирования //Закон. 2007. № 1.С.11..

Таким образом, положения данной статьи закрепляют императивный порядок исчисления выкупной цены земельного участка на основе ставки земельного налога. Следовательно, положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813., устанавливающие порядок определения рыночной цены земельного участка, не могут применяться в отношении земельных участков, приватизируемых одновременно с иными объектами недвижимости, а также собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений.

Положения п. 7 ст. 28 Закона о приватизации об установлении цены выкупа земельных участков соответствуют положениям п. 2 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. Однако в нем не воспроизведено положение п. 3 ст. 2 этого Закона о том, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Там же, в п. 3 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ, установлено, что поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3. Однако в связи с тем, что до настоящего времени Правительством РФ данные поправочные коэффициенты не утверждены, при расчете выкупной цены они принимаются равными единице. Отсутствие поправочных коэффициентов, учитывающих основной вид использования расположенных на земельном участке здания, сооружения, строения, не может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.

В результате анализа данных по 49 субъектам РФ установлено Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. № 2. С. 13 - 14., что максимально возможную кратность по всем земельным участкам применяют только 19, остальные устанавливают либо минимальную кратность, либо дифференцируют ее по категориям земельных участков и собственников объектов недвижимости, расположенных на них. В некоторых субъектах предусмотрены более низкие ставки для промышленных предприятий. В 2003 - 2004 годах появилась тенденция к снижению цены в регионах с развитой промышленностью. Так, например, в Перми кратность была снижена с 17 (максимальная) до 8. Цена земли снижена в Псковской, Архангельской, Волгоградской, Самарской, Омской, Свердловской, Новосибирской, Ростовской областях - т.е. в регионах, где расположено много крупных промышленных предприятий, которые в силу специфики их деятельности (оборонная промышленность, машиностроение и т.п.) обладают значительными по площади земельными участками. В Свердловской области установленная дифференцированная по категориям кратность снижена с 17 до 9,5.

В Самарской области с 1 января 2005 г. установлены максимально допустимые значения кратности, хотя до этого действовала формула расчета, в соответствии с которой устанавливалось, что чем больше выкупаемый земельный участок, тем ниже кратность.

В отношении земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, действуют специальные правила определения стоимости, устанавливающие еще более низкие ставки цены выкупа земельных участков. Так, в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тысяч человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.

По мнению Д.В. Добрачева, "закрепленный федеральным законом принцип расчета выкупной цены на основе действующих ставок налоговых платежей приводит к проблемам правовой неопределенности и порождает противоречивую судебную практику. В частности, действующее законодательство не позволяет однозначно определить единообразный механизм установления ставок земельного налога на всей территории Российской Федерации. В результате зависимости выкупной цены земли от ставок земельного налога цена купли-продажи земли в некоторых регионах бывает неоправданно завышенной или заниженной по сравнению с другими регионами. Нередко это приводит к продаже земли по явно завышенным ценам, в десятки раз отличающимся от реальной рыночной стоимости земли" Добрачев Д.В. Указ. раб. С. 107.. С 1 января 2006 г. исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка становится одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования Там же. С. 111..

Страницы: 1, 2, 3, 4