Правовой режим долевого строительства

Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем, отмечает О.Ю. Скворцов, редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия ФЗ на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 178..

Также застройщик обязан:

· осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

· контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

· осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

· совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).

Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссией). Между тем очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности - передачи объекта незавершенного строительства. ФЗ исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 176..

Согласно ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо - при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

· безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

· соразмерного уменьшения цены договора;

· возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.

В договорах участия в долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых будет требоваться действующим законодательством на момент регистрации права собственности участника долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2005. - № 10. - С. 15.. Однако, согласно п. 1 ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗ не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).

Застройщик, кроме того, обязан любому обратившемуся к нему лицу предоставлять для ознакомления отчетность о своей финансово-хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 20 ФЗ). Отрицательная сторона данной обязанности состоит в том, что это может быть использовано недобросовестными конкурентами застройщика в определенных целях, т.к., даже не принимая участия в долевом строительстве, любое лицо получает возможность изучить большой объем экономической и бухгалтерской информации застройщика.

И, наконец, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст.8 ФЗ).

Застройщик имеет право на:

· привлечение денежные средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (ч. 1 ст. 3 ФЗ);

· получение в установленном порядке разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 ФЗ).

Далее рассмотрим права и обязанности участника долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан:

· полностью и своевременно осуществлять все платежи в порядке, размере и сроки, которые установлены договором долевого участия в строительстве; оплатить образовавшиеся излишки площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

· неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

· прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

· существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

· изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

· в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

· существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

· в иных предусмотренных договором случаях.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Ст. 9 ФЗ как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.

Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия ФЗ был разработан законопроект о внесении изменений в этот ФЗ, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия Босс Г. Долевое строительство: Защитить права граждан! // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 19 (373). - С. 37.. Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.

Также участник долевого строительства имеет право:

· залога, возникающее с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 13 ФЗ);

· на ознакомление с информацией о проекте строительства (п. 2 ст. 21 ФЗ);

· уступать право требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 ФЗ). Уступка прав требования по договору

участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение данной нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства.

Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

· на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, после приемки объекта долевого строительства (п. 4 ст. 16 ФЗ);

· право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 ФЗ).

Итак, налицо количественное преимущество обязанностей на стороне

застройщика и прав на стороне участника долевого строительства. Необходимо согласиться с С.А. Лушкиным, который считает, что ФЗ серьезно ограничивает права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2005. - № 10. - С. 16..

1.4. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ).

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В отношении размера подлежащих возмещению убытков в гражданском праве действует общий принцип, заключающийся в необходимости их полной компенсации. Это означает, что подлежат возмещению все причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства или причинением вреда убытки.

Под убытками в соответствии с ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Установление неустойки на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств является в гражданском праве довольно распространенным явлением. Хотя право потерпевшей стороны на получение неустойки, в принципе, не обусловлено наличием и размером фактического ущерба, вопрос о соотношении неустойки и убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства имеет важное практическое значение. Основания для требования неустойки и возмещения убытков должны быть однотипны.

Исходя из того, что основной функцией ответственности за нарушение обязательства является компенсация потерь, понесенных кредитором в результате нарушения, Гражданским кодексом в ст. 394 устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер. Однако абз. 2 ч. 1 ст. 394 ГК РФ допускается, что законом или договором может быть предусмотрено возмещение убытков сверх неустойки. В этом случае неустойка выполняет карательную функцию. Как показывает практика, использование такой неустойки в договорных отношениях нередко оказывается результатом злоупотребления доминирующим положением одного из контрагентов, что недопустимо с точки зрения устанавливаемых Гражданским кодексом пределов осуществления гражданских прав.

Согласно ч. 3 ст. 393 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. Особенно это важно в условиях рыночной экономики с ее постоянно изменяющимися ценами на товары, услуги, работы и банковские кредиты Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 73..

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Анализируя существующие в настоящее время договоры участия в долевом строительстве, можно сделать выводы о том, что большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства.

Ответственность за нарушение застройщиком своих обязательств устанавливается в следующих случаях:

· нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства;

· нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства;

· существенное изменение размера объекта долевого строительства;

· существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 ФЗ).

В случае существенного изменения размера объекта долевого строительства взыскание неустойки с застройщика становится возможным лишь после регистрации права собственности на жилое помещение со стороны участника долевого строительства. На момент одностороннего отказа со стороны участника долевого строительства от исполнения договора по мотивам изменения размера объекта долевого строительства основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку размеры объекта не могут быть четко установлены. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - предпринимателя Сымулова Л.П. на постановление апелляционной инстанции по иску предпринимателя Сымулова Л.П. к ЗАО «ТУС» о взыскании (с учетом изменения предмета спора в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ) 177657 рублей, из них 66400 рублей неосновательного обогащения (в виде излишне оплаченной суммы), 107900 рублей убытков и 3357 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Иск основан на статьях 15, 393 и 1102 Гражданского кодекса РФ и мотивирован тем, что ответчик не выполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве.

Оценив условия упомянутого договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер передаваемой площади не являлся твердо установленным, а потому ответчик не нарушил права истца и не причинил убытки.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Руководствуясь статьями 287 (п. 1 ч. 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа решил оставить кассационную жалобу предпринимателя

Сымулова Л.П. без удовлетворения Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3 ст. 3 ФЗ). При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование участника долевого строительства исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (ч. 3 ст. 7 ФЗ).

В качестве примера ответственности застройщика за нарушение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве можно привести следующее.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» на постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Евролайнс» к обществу с ограниченной ответственностью «Стройцентр» о расторжении договора и возмещения убытков.

Заявляя в суд требования, ответчик указал, что ООО «Евролайнс» обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к ООО «Стройцентр» о расторжении на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ договора участия в долевом строительстве и возмещении убытков.

Решением в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции названное решение отменено. Суд пришел к выводу, что ответчик нарушил условия договора в части согласования с инвестором проектно-сметной документации и проекта на строительство; отсутствовало право аренды земельного участка на момент заключения договора, являющееся существенным нарушением его условий.

Не согласившись с вынесенным постановлением апелляционной инстанции, ООО «Стройцентр» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

ООО «Евролайнс» отзывом на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить их без удовлетворения.

Рассмотрев материалы кассационного производства и заслушав представителей сторон, суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

ООО «Стройцентр» (застройщик) и ООО «Евролайнс» (инвестор) заключили договор на участие в долевом строительстве, целью которого явилось строительство административного здания, для чего стороны обязались объединить возможности, усилия и ресурсы.

Платежным поручением истец перечислил ответчику денежные средства в размере в качестве инвестиций по договору участия в долевом строительстве. Посчитав, что ответчик надлежащим образом не исполняет взятые на себя обязательства по договору, ООО «Евролайнс» обратилось с иском о его расторжении и взыскания убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом для расторжения договора по правилам ч. 1 п. 2 ст. 450 Кодекса не имеет принципиального значения вид договора, в силу чего квалификация договора не влияет на правильность вывода суда о необходимости его расторжения в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон.

Согласно п. 5 ст. 453 Кодекса предусмотрено, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из материалов дела, в нарушение спорного договора ответчик не согласовал с инвестором проектно-сметную документацию и проект на строительство, что является существенным нарушений условий договора со стороны ответчика. Отсутствие у ответчика права аренды земельного участка на момент заключения договора, которое, согласно договору, выступает в качестве «участия» застройщика для достижения общих целей, также является существенным нарушением его условий.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении условий договора на долевое участие в строительстве со стороны ответчика и удовлетворил заявленные требования.

С учетом изложенного суд третьей инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком за исполнение своих обязанностей.

Законодатель устанавливает ответственность двух видов:

· неустойка (пени) за нарушение договорного срока внесения платежей;

· расторжение договора в судебном порядке.

Ответственность участника долевого строительства перед застройщиком наступает в следующих случаях:

· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при единовременном платеже) более чем на 3 месяца (ч. 4 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

· Просрочка внесения платежа в счет цены договора (при рассрочке платежей) более чем 3 раза в течение 12 месяцев или 1 раз, но более чем на 3 месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ). Застройщик вправе предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке.

· Нарушение установленного договором срока внесения платежа (ч. 6 ст. 5 ФЗ). Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, законодатель подчеркивает особый характер договора участия в долевом строительстве - не предпринимательский, а потребительский, когда незначительная просрочка платежа участником долевого строительства (гражданином) не влечет за собой расторжение заключенного договора Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 50..

Ответственность участника долевого строительства за просрочку в оплате денежных средств по договору, как правило, различается в зависимости от схемы внесения денежных средств (единовременная оплата или оплата частями).

Если участник долевого строительства при единовременной оплате всей суммы в счет цены договора или оплате первого взноса (при оплате частями) нарушит установленный договором срок внесения денежных средств и стороны не достигнут согласия о его продлении, то договор считается расторгнутым, а обязательства по нему - прекращенными без взаимных претензий сторон друг к другу.

В случае неполучения застройщиком денежных средств на оплату очередного этапа (при оплате частями) в течение тридцати рабочих дней, застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив участника долевого строительства об этом.

При расторжении договора по указанному основанию застройщик не возмещает участнику долевого строительства какого-либо ущерба, вызванного этим расторжением, а также не несет какой-либо иной ответственности перед ним (штрафы, проценты и пр.) в связи с этим расторжением. Денежные обязательства застройщика перед участником долевого строительства при расторжении договора заключаются в возврате суммы, фактически внесенной участником долевого строительства, за вычетом неустойки.

Анализируя ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве за нарушение обязательств, можно сделать следующие выводы.

Как показывает практика, право расторгнуть договор с неплательщиком только через 3 месяца в судебном порядке (реальный срок будет еще больше) предоставляет возможности для недобросовестных конкурентных игр между самими застройщиками Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. - 2006. - № 2. - С. 16. . Например, при заключении договоров на значительные объемы, а затем отказе от исполнения обязательств участником долевого строительства объекты долевого строительства исключаются из оборота как минимум на 3 месяца, лишая застройщика части финансового обеспечения строительства.

До вступления в силу ФЗ застройщики расторгали договоры с участниками долевого строительства в случае просрочки оплаты последними во внесудебном порядке, причем зачастую при первой же просрочке. Введенный ФЗ порядок означает существенное ограничение прав застройщика. Проблема в том, что все время, пока длится суд, сохраняется неопределенность по поводу прав на квартиру, застройщик будет лишен финансирования, а также возможности привлечь в договор участия в долевом строительстве нового участника взамен недобросовестного. Данное правило может привести к тому, что отдельные застройщики сократят схемы инвестирования, связанные с рассрочками на период строительства, перейдя на единовременное взимание платы по договору.

Глава 2. Соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве

2.1 Договор участия в долевом строительстве и договор простого товарищества

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вопрос о соотношении договора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества является на данный момент довольно обсуждаемым.

Если раньше этот спор не имел под собой основания Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. - 2002. - № 2. - С. 46., то теперь, с вступлением в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следует согласиться с Бобровниковой М.А., он кажется совсем не актуальным Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С. 28.. Но именно в связи с принятием нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключать тот или иной договор.

Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).. Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, № 9.. Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов. Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

Если одновременно существуют три условия: привлекаются денежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.

Справедливо мнение некоторых авторов Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. - 2002. - № 9. - С. 14., считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять в случаях:

· небольшого количества дольщиков;

· при строительстве нежилых объектов;

· если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;

· если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».

Необходимо отметить, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.

Помимо этого, Роспотребнадзор в своем Письме отмечает, что рассматриваемый договор, предполагающий все то же «долевое участие» в строительстве, по нижеизложенным основаниям не может и не должен определяться в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества):

1. в контексте п. 1 ст. 1041 ГК РФ стороны договора простого товарищества (товарищи) объединяют свои средства в целях осуществления деятельности, направленной на извлечение прибыли либо на достижение иных не противоречащих закону целей, тогда как в «договоре долевого участия» в строительстве жилья единство цели деятельности и объединения денежных средств участников обязательства не прослеживается вовсе, поскольку одна сторона - организация-застройщик, аккумулирующая денежные средства граждан, осуществляет предпринимательскую деятельность, а другая - гражданин-«дольщик» действует для удовлетворения личных (бытовых, семейных) нужд;

2. поскольку по смыслу главы 55 ГК РФ в качестве участников простого товарищества могут выступать только лица (товарищи), заключившие соответствующий договор (ст. 1041 ГК РФ), отношения товарищей с третьими лицами (предполагающие совершение тех или иных сделок) не означают, что эти третьи лица становятся при этом участниками договора простого товарищества, так как понятия «товарищ» и «третье лицо» в гражданско-правовом смысле не являются идентичными (ст. 308 ГК РФ). В этой связи включение в рассматриваемый договор в той или иной форме положения о том, что третьи лица и стороны являются участниками единого простого товарищества, должно быть признано недействительным по причине его несоответствия обязательственному праву. При этом также следует иметь в виду, что при «долевом строительстве» никакая совместная деятельность даже потенциальных товарищей не осуществляется ими по определению, так как отдельные «дольщики» с правовой точки зрения никак не связаны между собой какими бы то ни было взаимными обязательствами, а исполнитель соответствующих строительных работ (организация-застройщик) осуществляет свою деятельность по отношению к ним абсолютно автономно;

Страницы: 1, 2, 3