Правовой режим долевого строительства

В судебно-арбитражной практике, сложившейся до принятия ФЗ, такого рода договоры нередко квалифицировались как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности). Примерами могут служить Постановление ФАС Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу №

А06-2631-18/2001 Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели - строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуального права» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)., Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

Однако данную судебную практику нельзя было считать единой. В некоторых случаях суды совершенно правомерно указывали на несоответствие такого рода договоров конструкции простого товарищества Пиксин Н., Оксюк Т. О тех, кто в доле // Бизнес-адвокат. - 2005. - № 15, с. 12. Бизнес-адвокат. - 2005. - № 16. - С. 16.. Примерами может служить Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2001 г. по делу N А05-04707/00-166/23; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 октября 2004 г. по делу N Ф04-7574/2004(5733-А70-9).

2.2 Договор участия в долевом строительстве и договор строительного подряда

На практике наиболее часто возникает вопрос: можно ли рассматривать договор между дольщиком и застройщиком как обычный договор строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик - генеральным подрядчиком?

В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Если сравнить понятия этих договоров, то можно обнаружить, что они очень близки по существу. Как в договоре подряда, так и в договоре участия в долевом строительстве одна сторона обязуется построить объект недвижимости, а другая - обязуется принять и оплатить обусловленную цену. Таким образом, цель этих сделок - строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако, во-первых, Верховный Суд РФ Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2. указывает (как на главную особенность возникающих между сторонами договора строительного подряда отношений) на то, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Во-вторых, следует учитывать, что одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет строить объект недвижимости (ст. 747 ГК РФ). Данная норма является императивной и не предполагает возможности в договорном порядке возложить эту обязанность на подрядчика. Следовательно, до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок (например, право собственности или право аренды). При отсутствии условия о размере и конкретном местонахождении земельного участка, на котором подрядчик должен вести строительство, договор строительного подряда нельзя считать заключенным, поскольку не определено одно из существенных условий договора. В договоре же участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик, что является одним из требований, без выполнения которого данный субъект вообще не имеет права привлекать дольщиков.

2.3. Договор участия в долевом строительстве и договор купли-продажи

Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недвижимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотносимых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в результате исполнения договора и последующей государственной регистрации прав одна из сторон становится собственником недвижимости.

Однако договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение дого-вора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества  продавец обя-зуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижимостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуще-ству) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмер-ного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще-ство. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Предмет договора долевого участия в строи-тельстве уже: права из него могут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объек-ты, прочно связанные с земельным участком).

В отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро-ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас-тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму-щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен-ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ-ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об-разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.

Следует подчеркнуть, что предметом дого-вора купли-продажи недвижимости может выступать только индивидуально-определен-ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи-мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую-щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще-стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со-ответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть определен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого-вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно-моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни-ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен-та государственной регистрации права собственности дольщика на со-зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас-тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро-вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос-ти являться договором купли-продажи.

 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто-рон шире договора купли-продажи.

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль-шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ-ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Подразумевается, что именно средства дольщика являются одним из источников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что покупатель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

В судебной практике иногда возникают споры в отношении квалификации того или иного договора. Рассмотрим конкретный случай.

Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Комистройинвест» на решение и постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Комистройинвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Нечерноземстрой» о признании сделки недействительной и взыскании неосновательного обогащения.

Исковые требования основаны на статьях 167, 219, 413, 1103 - 1105 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что предметом спорного договора, имеющим признаки сделки купли-продажи, явилось завершенное строительством недвижимое имущество, в установленном законом порядке не прошедшее государственную регистрацию, а потому ответчик обязан возвратить неосновательно полученное в виде разницы между действительной стоимостью имущества и фактически исполненным им обязательством.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд указал на преюдициальное значение решения, которым отклонены требования кредитора ООО «Комистройинвест» о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительной сделки.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Комистройинвест» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего. В рамках данного судебного разбирательства установлено, что условия спорной сделки соответствуют признакам договора долевого участия в строительстве и оснований для признания ее притворной не имеется. Данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются преюдициально установленными и не требуют доказывания по настоящему делу.

Исходя из данного положения законодательства, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о признании договора недействительным Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был)..

2.4. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор

Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не должен квалифицироваться как инвестиционный.

Во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 18.07.1991, № 29, ст. 1005. и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, № 9, ст. 1096. инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ).

Во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с «инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве, № 9, 2005..

Заключение

Итак, в дипломной работе было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, а также рассмотрено соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, в частности: соотношение договора участия в долевом строительстве и договор простого товарищества, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.

Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.

Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.

Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.

4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.

6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.

7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:

· разный предмет;

· в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в стро-ительстве не относится к сделкам с недвижимостью;

· разный субъектный состав.

8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.

Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:

1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;

2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.

В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.

2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.

5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.

6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.

7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.

8. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительсва жилья» // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. - 2005. - № 9.

9. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 2003, № 2.

10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 2000, №9.

11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.05.2006 по делу № А79-6571/2005 «Основания взыскания неосновательного обогащения, связанного с передачей помещения меньшей площади, чем установлено в договоре, отсутствуют, т.к. по условиям договора размер передаваемой нежилой площади не являлся твердо установленным и может отличаться от предварительно согласованного размера» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

12. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.02.2006 по делу № А29-2784/2005-2э «В удовлетворении иска о признании недействительным договора на участие в долевом строительстве отказано правомерно, т.к. спорный договор соответствует действующему законодательству» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

13. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2006 № А31-8126/20 «Исковые требования о расторжении договора и взыскании убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору о долевом участии в строительстве, удовлетворены правомерно, т.к. материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

14. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 9.08.2004 г. по делу № А33-9502/03-С2-Ф02-2977/04-С2 «В иске о признании договора о долевом участии в финансировании строительства незаключенным отказано, поскольку договор содержит все существенные условия» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

15. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8.08.2003 г. по делу № А21-3538/02-С2 «Суд правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку в судебном заседании ответчик в соответствии со ст. 49 АПК РФ признал иск в части расторжения указанного договора и признание иска было принято судом» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16.05.2002 г. по делу № А06-2631-18/2001 «Суд, анализируя условия спорного договора, правомерно квалифицировал его как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) с элементами договора строительного подряда, поскольку обязательства сторон договора направлены на достижение общей цели - строительство жилого дома» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

17. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2.10.2001 г. № Ф03-А73/01-1/1918. Дело № Ф03-А73/01-1/1918 // СПС «КонсультантПлюс» (документ опубликован не был).

18. Письмо Пенсионного фонда РФ от 01.10.2001 № ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

19. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.06.2001 г. по делу № А23-53/9-2000Г «Дело по иску о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение в связи с нарушением арбитражным судом норм материального и процессуального права» // СПС КонсультантПлюс (документ опубликован не был).

Приложения

Приложение 1.

Оценивая средний индекс цен на жилье в крупных городах России, отмечается тот факт, что он колеблется от 1,145 до 1,3 и превышает уровень инфляции на 0,3-1,5 за 2005 год. Так, наибольший показатель индекса цен на жилье наблюдается в Перми - 1,3.  Примерно на одном и том же уровне находятся такие города, как Нижний Новгород - 1,145, Екатеринбург - 1,19,  Новосибирск - 1,231, Самара - 1,275.  Результаты средних индексов цен на жилье в рассматриваемых крупных городах окажет помощь в принятии решения по установлению цен на строящееся жилье.

Приложение 2. Средний индекс цен на жилье в регионах за 2005 г.

Для планирования объема жилья в рассматриваемых крупных городах России можно воспользоваться таким показателем, как объем вводимого жилья. Сравнивая этот показатель в выбранных городах России, прослеживается следующий факт: практически во всех городах наблюдается увеличение объема строящегося жилья, за исключением Самары, в которой этот показатель снизился с 360 до 320 тыс. кв. м.

Приложение 3. Динамика строящегося жилья в крупных городах России, тыс. кв. м.

Лидирующее место по показателю объема строящегося жилья являются такие города, как Пермь, в котором объем вводимого жилья увеличился с 164,4 до 314,7 тыс. кв. м., т.е. на 91,4% и Екатеринбург - с 497,1 до 1100 тыс. кв. м., т.е. более чем в 2 раза. Подобные результаты говорят о повышении активности строительного бизнеса вообще, и развитии жилищного строительства в частности.

В остальных городах наблюдаются не такие высокие темпы увеличения жилищного строительства, но сохраняется стабильный объем вводимого жилья: в Нижнем Новгороде данный показатель увеличился с 286,6 до 350 тыс. кв. м., т. е. на 22,1%, в Челябинске - с 350 до 432 тыс. м2, на 23,4%, в Новосибирске с 500 до 521 тыс. кв. м., т.е. на 4,2%, в Санкт-Петербурге с 2031,972 до 2273,382 тыс. кв. м., т.е. на 11,8%.

Приложение 4. Строительство жилых домов в январе-феврале 2007 года в Санкт-Петербурге (по данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству)

С другой стороны, наибольший объем вводимого в строительство жилья наблюдается в Санкт-Петербурге и в Екатеринбурге.

Сопоставляя объем и динамику прироста  вводимого жилья,  лидером по соразмерности объема и динамики строящегося жилья, является Екатеринбург, в котором объем вводимого жилья в 2005 году составляет 1100 тыс. кв. м., и этот город стоит на втором месте из рассматриваемых после Санкт-Петербурга по этому показателю, а увеличение объема строящегося жилья за период 2004-2005 гг. произошло на 121,2%.

Еще один показатель, на котором хотелось бы заострить внимание - это соотношение цен квадратного метра на первичное и вторичное жилье в рассматриваемых городах. В общем случае наблюдается следующая тенденция: цены на квадратный метр первичного жилья превышают цены на в

Приложение 5. Динамика цен за кв. м. на первичное и вторичное жилье в крупных городах  в 2005 году, долл.

Наибольший разрыв между ценами наблюдается в Перми (23%), Новосибирске (17,8%), Санкт-Петербурге (16,0%). Меньший разрыв наблюдается в остальных исследуемых городах, и он составляет от 1,7% до 1,9%. Специфичным фактом для региональных городов является превышение стоимости на квадратный метр первичного жилья над вторичным. Соотношение цен на квадратный метр между первичным и вторичным жильем в крупных городах не соответствует сегодняшнему столичному сценарию рынка недвижимости. Ему соответствует обстановка  в таких городах, как Самара, где квадратный метр вторичного жилья превышает первичное на 19,5%; в Красноярске это соотношение составляет 8,4%, а в Екатеринбурге - 2,7%.

Характеризуя ситуацию в рассматриваемых крупных городах России, которые располагаются в различных регионах страны, хотелось бы отметить, что во всех выбранных городах наблюдается активный рост цен на жилье, который превышает годовую инфляцию, по крайней мере, 2005 года.

Активно развивается во всех исследованных городах жилищное строительство. Особенно хотелось бы отметить такие города, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь, Омск.

Важнейшим отличием сценария на рынке недвижимости и строительства в практически во всех рассмотренных крупных городах России является превышение стоимости квадратного метра на первичное жилье по

Приложение 6.

Многие фирмы-застройщики нарушают договоры участия в долевом строительстве, не выполняя своих обязательств по сдаче объектов недвижимости в установленные договором сроки, по нарушению качества работы и т.д. В связи с этим хотелось бы привести информацию о ненадежных фирмах-застройщиках Санкт-Петербурга и об объеме несданных ими площадей.

Страницы: 1, 2, 3