В последние десятилетия решение проблематики жилищно-коммунальной сферы является одной из самых актуальных задач, стоящих перед государством и гражданами в целом. С одной стороны, государство не справляется со своими обязанностями, потому что взяло на себя слишком много обязательств, которые оказались ему не по силам. С другой, чтобы быстрее наступило время стабильного экономического роста, многое в стране придется изменить, в том числе и жилищно-коммунальную сферу, а это требует создания соответствующей правовой, нормативно-методической и функционально

управленческой базы.

Появление нового объекта права - кондоминиум, как и нового субъекта права - товарищества собственников жилья, вызвано не в последнюю очередь широко развернувшейся кампанией по приватизации жилого фонда. Будучи объединением собственников, товарищества и кондоминиумы смогли появиться на свет лишь при разрушении монополии государственной собственности вообще и на жилые помещения в частности. Сейчас в России идет процесс создания товариществ собственников жилья и регистрации кондоминиумов. Идет этот процесс непросто, много проблем с формированием

кондоминиума и проведением границы

территории, которая должна принадлежать кондоминиуму, не отрегулированы и вопросы передачи собственникам жилья нежилых помещений, регистрации кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Тем не менее, это - самый реальный путь стать хозяевами своего дома и добиться высокого уровня его обслуживания

и предоставления коммунальных услуг в полном объеме.

С учетом этого, в дипломной работе была предпринята попытка анализа правового механизма регулирования кондоминиума, специфики его применения, а также изучения мнений ученых и практиков и определения путей совершенствования российского законодательства в этой области. Актуальность разработки данной проблемы в современный период определяется рядом факторов социально-экономического, нормативно-правового

и теоретического порядка. Здесь следует, прежде всего, указать на несовершенство нормативно-правовой базы регулирующей данные процессы. Часто законодательные акты вступают в противоречие друг с другом, многие организационные системы и технологии не регулируются единой правовой базой и оказываются под действием одновременно и общегосударственного законодательства, регионального и местного. С учетом отмеченных выше обстоятельств и был осуществлен выбор темы дипломной работы.

Объектом настоящего дипломного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с формированием и регистрацией кондоминиума, а также в процессе управления кондоминиумом.

Предметом изучения дипломного проекта выступают нормативно - правовые предписания гражданского права,

и возникающие в связи с этим соответствующие правоотношения.

Теоретической основой изучения указанных правовых явлений выступают исследования на этот счет правоведов, а также ученых других общественных наук

Цель исследования состоит в анализе действующего в рассматриваемой области гражданского законодательства, определении эффективности его функционирования, и выработке рекомендаций по его применению и дальнейшему совершенствованию.

Структура работы обусловлена предметом и целью исследования, она состоит из введения, трех глав и заключения.

Во введении обосновывается актуальность,

определяется объект, предмет и цель исследования.

Первая глава дипломной работы носит теоретический характер, в ней определены понятие, состав и гражданско

правовой режим кондоминиума.

Во второй главе дипломной работы рассмотрены проблемы создания и регистрации кондоминиума.

Третья глава посвящена управлению кондоминиумом.

В заключении подводятся итоги исследования, формируются выводы и предложения

по совершенствованию действующего в этой области гражданского законодательства.

1. ПОНЯТИЕ СОСТАВ И ПРАВОВЫЕ

ОСНОВЫ РЕЖИМА КОНДОМИНИУМА

1.1. Понятие и состав кондоминиума

Понятие condominium известно в юридической практике со времен Древнего Рима и означает совместное владение чем-либо, оно не относится к конкретному предмету или объекту, а представляет собой юридическое понятие, т.е. право общей собственности или сособственности. В своем развитии понятие совместного владения жильем прошло несколько исторических этапов.

Первый из них связывается с возникновением идеи кондоминиумов во времена Римской империи, когда более

2 000 лет назад римский сенат принял закон о кондоминиуме, разрешавший гражданам Рима владеть отдельной жилой единицей в многонаселенных строениях.

Второй этап относится к Средневековью и возрождению идеи кондоминиума в Западной Европе. Это было вызвано необходимостью защиты городов от нападений. Город окружался защитными стенами, что ограничивало пространство для размещения жилищ и привело к необходимости строительства жилья на несколько семей. Правоотношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом в доме.

Третий, современный этап относится к началу ХХ в. и характеризуется широким распространением кондоминиумов в Европе и проникновением этой концепции на Американский континент, где первой кондоминиумы в практику внедрила Бразилия. В США правовой статус кондоминиумов определен законодательными актами, первый из которых был принят в 1962 г. К 1968 г. правовое поле для деятельности кондоминиумов распространилось на все штаты.

Широко распространенная за рубежом модель совместного владения жильем - кондоминиума - привнесена в российскую практику в несколько измененном виде Подробнее об этом см.: Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.

Однако в российском законодательстве понятие "кондоминиум" имеет несколько иное, отличное от принятого за рубежом, содержание. Кондоминиумом именуется комплекс недвижимого имущества - жилое здание и участок, на котором оно расположено. При этом отличие кондоминиума от других объектов жилой недвижимости заключается в правовом режиме его использования, предусматривающем частную, государственную или муниципальную собственность на отдельные помещения (жилые и нежилые) и общую долевую собственность на дом и участок.

В России процесс создания кондоминиумов начался в 1993 г. и явился закономерным продолжением политики приватизации жилья и реформирования жилищной сферы. В результате приватизации в настоящее время значительная часть многоквартирных домов в городах представляет собой де-факто кондоминиум, потому что при приватизации хотя бы одной квартиры в доме возникает несколько собственников на дом в целом (как минимум - два: частное лицо и муниципалитет). Существование кондоминиума де-юре возникает с момента его государственной регистрации.

Итак, кондоминиум (condominium, от латинского con - вместе, заодно и dominium - владение, власть) в современном российском гражданском праве - это «Объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (домовладельцев), в границах которого каждому из них на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение» Тихомиров М. Ю. // Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 250.

В новейшей истории российского права определение кондоминиума было сформулировано в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», а примерно год спустя воспроизведено с некоторыми изменениями во Временном Положении о кондоминиуме. Оба документа относили его к числу субъектов гражданского права. Кардинально иную позицию заняли разработчики Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ, который отнес кондоминиум к объектам гражданского права.

Согласно статье 1 Закона о товариществе собственников жилья кондоминиумом признается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное в нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в частной или публичной собственности конкретного круга владельцев, а остальные части (имущество) - в их общей долевой собственности.

Популярность кондоминиумов за рубежом, как отмечает Н. Васильева, обусловлена следующими причинами:

доступность по цене по сравнению с другими видами жилой собственности;

владение жильем, сопряженное с меньшей степенью личной ответственности за содержание дома;

расположение в районах с более легким доступом к центрам деловой и культурной активности в городах;

возможность быстрой реакции на меняющиеся запросы потребителей и организации целого ряда дополнительных жилищных и бытовых услуг по приемлемым ценам;

отсутствие зависимости от владельца жилья и постоянного роста арендной платы.

Состав жильцов кондоминиума обычно формируется из числа лиц со схожим образом жизни и социальным положением, что позволяет легче и быстрее достичь консенсуса в вопросах управления кондоминиумом. К примеру, обычно не поселяются под одной крышей молодые люди и пенсионеры, семьи и одинокие люди и т.д. Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.

Основанием для создания кондоминиумов в нашей стране могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме будущими домовладельцами;

- объединения домовладельцев в жилых массивах малоэтажной постройки (земли с разрешенным использованием под индивидуальную застройку).

В этих случаях частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать поступившее в их общую собственность имущество: лифты, чердаки, подвалы, подсобные помещения, лестничные клетки и лестницы, крыши домов, электрическое, водяное, сантехническое, инженерное и другое имущество. И еще, что очень важно, придомовую территорию - земельный участок (или его части). Все это имущество не просто должно находится в общей собственности домовладельцев, а должно содержаться в надлежащем порядке, вовремя обслуживаться и ремонтироваться.

Кондоминиум, являясь объектом гражданского оборота, не может рассматриваться в отрыве от своих владельцев - субъектов права. То есть существует не как имущественный комплекс сам по себе, а, прежде всего, связан со своими владельцами, конкретными субъектами, имеющие реальные права на него. Иначе говоря, кондоминиум существует не сам себе, а в тесной связи с теми собственниками, по инициативе которых он был создан.

Следует отметить, что до недавнего времени понятие товарищества собственников жилья отождествлялось с понятием кондоминиума. В частности, в жилищном законодательстве России действовавшем в начале девяностых годов предусматривалось понятие жилищного фонда в коллективной собственности: фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Такая классификация жилищного фонда не соответствовала новому гражданскому законодательству.

Возникшее смешение данных понятий в определениях была скорректирована Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. N 2275, которым было утверждено «Временное положение о кондоминиуме» . Российская газета 1994.11.января .. В нем давалось понятие «кондоминиума» как объединения собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере.

Одновременно с этим, отдельно закреплялось и понятие «товарищества» домовладельцев, т.е. собственников помещений. Таким образом, понятия «товарищество» и «кондоминиум» были разграничены.

И все же Указ не мог надолго заменить законодательной нормы, призванной дать однозначное толкование термину «кондоминиум». Наконец, 21 апреля 1997 года был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».О товариществах собственников жилья. Федеральный Закон 1996.15.мая. № 72-ФЗ Российская газета 1996.26.мая.

, который внес изменения и дополнения в Закон «Об основах федеральной жилищной политики».

Кондоминиумом теперь считается единый комплекс недвижимого имущества, в котором отдельные помещения находятся в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Объекты, образующие кондоминиум можно разделить на три группы:

1. Объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е.самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или товариществм собственников жилья как юридическим лицом);

2. Объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами): конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические

этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о товариществах собственников жилья;

3. Объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами прав: сверхнормативная территория земельного участка (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997г № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» .Российская газета . 97.10.октября.), отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и др. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество,

способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

Наиболее типичным примером кондоминиума на сегодняшний день является многоквартирный жилой дом, в котором квартиры принадлежат различным собственникам.. Кузнецова О. Кондоминиум на регистрации // Домашний адвокат.2003. №1.

1.2. Гражданско-правовой режим кондоминиума

Для раскрытия понятия «правового режима кондоминиума» необходимо определиться с тем, что вообще понимается под правовым режимом, в чем его суть. В русском языке под режимом понимается установленный порядок каких-либо вещей, их использования, владения, распоряжения ими, а также порядок взаимоотношений, складывающихся в определенной сфере. Следовательно, правовой режим - это особый порядок правового регулирования, установленный государством в виде правовых норм и обеспеченный силой государственного принуждения. Из приведенного выше тезиса видно, что правовой режим обусловлен наличием конкретного порядка. В свою очередь, порядок представляет собой технологическую последовательность совершения одних действий за другими. Как отмечают А.В. Малько и О.С. Родионов, «правовые режимы обеспечивают устойчивое нормативное регулирование группы общественных отношений, определенного участка социальной жизни, содействует оптимальному использованию конкретных объектов». Малько А. В. Родионов О. С. Правовые режимы в российском законодательстве // Журнал российского права. 2001. №9.

Особенностью кондоминиума, отличающей его от прочих зданий и сооружений, является сочетание режимов единоличной собственности на помещения и общей долевой собственности на прочее имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 1 Закона о товариществах собственниках жилья, собственнику помещения в кондоминиуме также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. Таким образом, отношения долевой собственности, а значит, и сам кондоминиум, могут возникнуть лишь при наличии не менее двух разных собственников помещений в одном здании.

В связи с этим возникает вопрос, можно применять к кондоминиуму нормы о сложных вещах или нет? Как следует из содержания ст. 134 ГК РФ, разнородные вещи могут рассматриваться как одна сложная вещь (единый объект права и, как правило, единый предмет сделок) в том случае, если они образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В соответствии же со ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья кондоминиум - это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах, и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

Исходя из данного определения, к кондоминиуму не может быть применен режим сложной вещи. Во-первых, входящие в его состав объекты не могут быть использованы по общему назначению: жилые помещения используются для проживания, нежилые - для иных установленных целей, земельные участки - для строительства и благоустройства придомовой территории и т.д. Во-вторых, на все имущество в кондоминиуме не может возникнуть право общей собственности, ибо составные его части имеют каждая своего собственника. То есть, не являясь единым объектом права, кондоминиум не может принадлежать ни одновременно всем домовладельцам в совокупности, ни какому-либо одному субъекту, в том числе товариществу собственников жилья (товарищество как юридическое лицо в соответствии со ст.ст. 29, 40 Закона о товариществе собственников жилья может иметь на праве собственности отдельные помещения в кондоминиуме). Кроме того, указание ст. 1 Закона о регистрации на кондоминиум как на вид недвижимого имущества по сути означает, что сфера действия данного акта распространяется и на указанную категорию, признаки которой устанавливаются нормами гражданского материального права. Между тем ГК РФ, регламентируя правовой режим жилого помещения, квартиры и многоквартирного жилого дома (гл. 18 Кодекса), не содержит указания на кондоминиум как самостоятельный объект права. Конечно, с технической точки зрения кондоминиум является единым объектом для эксплуатации. С юридической точки зрения кондоминиум, как уже было отмечено, представляет собой совокупность самостоятельных объектов права, имеющих различный правовой статус: помещения, находящиеся в собственности одного или нескольких субъектов; общее имущество, принадлежащее всем домовладельцам на праве общей долевой собственности.

Таким образом, объектом прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, выступает именно недвижимое имущество в составе кондоминиума. Примерный перечень объектов, на базе которых домовладельцы вправе образовать кондоминиум, предусмотрен п. 1 ст. 5 Закона о товариществе собственников жилья:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей или других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры;

- отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

На практике зачастую происходит смешение понятий «многоквартирный жилой дом» и «кондоминиум», то есть эти правовые категории наделяются одинаковым правовым режимом. . Информация с интернет сайта: http://www.urbaneconomics.ru/work/zakroy.html#2 Вероятно, данное обстоятельство вызвано неверным толкованием ст. 291 ГК РФ, предусматривающей

возможность образования собственниками квартир в многоквартирном доме товарищества собственников квартир (жилья), деятельность которого регулируется Законом о товариществе собственников жилья: некоторые субъекты права (как правило, публичные образования) считают, что коль скоро данная норма ГК РФ содержит отсылку к Закону о товариществе собственников жилья, ничто не мешает применению этого Закона к многоквартирному дому в полном объеме. Однако законодателем в ст. 291 ГК РФ был просто использован прием законодательной техники, в соответствии с которым в необходимых случаях применяются нормы сходного института, с помощью чего достигается экономия правового материала (отсылочный способ). Неправильное толкование норм законодательства приводит к возможности образования кондоминиума в одностороннем административно-распорядительном порядке, без учета законных интересов собственников помещений в доме. Эта принудительность никак не может быть совмещена со свободной волей правообладателей. Поэтому не случайно Конституционный Суд России в свое время признал противоречащими конституционным нормам (ч. 2 ст. 30 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ) положения п.1, 3 и 4 ст. 32 и ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", как допускающие возможность принудительного членства в товариществе собственников жилья См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"// Собрание законодательства РФ. 1998. N 15.Ст. 1794..
Вместе с тем следует иметь в виду немаловажное положение, установленное законодателем в отношении правового статуса в многоквартирного дома: общие помещения дома, указанные в п. 1 ст. 290 ГК РФ, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. То есть право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у домовладельцев автоматически с момента приобретения ими права собственности на жилое помещение и, следовательно, регистрации в ЕГРП не подлежит.
Кондоминиум по сравнению с многоквартирным домом имеет расширенный состав общей собственности: в нее, помимо внутриинженерного оборудования, входят иные объекты, в частности, за пределами дома. При этом основной составляющей кондоминиума (образующим признаком) выступает земельный участок, без наличия которого невозможно образование комплекса. Данное обстоятельство, в свою очередь, предполагает особый порядок использования и распоряжения таким имуществом. Более того, в случае с кондоминиумом регистрации подлежат не только права на самостоятельные помещения, но и право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

В связи с изложенным представляется недопустимым многоквартирный дом автоматически (только по признаку наличия нескольких домовладельцев) считать кондоминиумом. Для образования последнего требуются выдел в натуре земельного участка и определение пообъектного состава общего имущества с последующей регистрацией прав общей долевой собственности на него.
Но вернемся к вопросу об объектах прав в кондоминиуме. Принимая во внимание различный правовой статус, хозяйственную и экономическую значимость объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума, попытаемся дифференцировать объекты в кондоминиуме, права на которые подлежат государственной регистрации, в зависимости от возможности участия в гражданском обороте.

Все объекты, образующие имущественный комплекс (кондоминиум), можно разделить на три группы:

1) объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е. самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или товариществами собственников жилья как юридическим лицом);

2) объекты, находящиеся в общей собственности всех домовладельцев: недвижимость, предназначенная для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами) - конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о товариществе собственников жилья);

3)объекты недвижимости, поступающие в ограниченный оборот в соответствии с целевым назначением при условии, что их использование не мешает эксплуатации здания и не нарушает прав и охраняемых законом интересов домовладельцев.

Последние в свою очередь подразделяются на две подгруппы:

а) объекты, которые до изменения их функционального назначения не подлежат отчуждению, но могут быть предметом обязательственных отношений (аренда, пользование) - прилегающие земельные участки с элементами озеленения и благоустройства в нормативных размерах Постановление Правительства РФ 1997. 26 сентября № 1223 (в ред. 2000. 21 августа) Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. // Российская газета. 1997. 10.октября., общие помещения дома (дворницкие, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, погреба, подвальные помещения без коммуникаций и т.п.), общие здания, сооружения и обособленные водные объекты;

б) объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами гражданского оборота - сверхнормативная территория земельного участка, отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и т.п. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

Выдел оборотоспособных объектов среди предметов общего пользования создает возможность как обособленного пользования этими объектами, так и дальнейшего распоряжения ими. Отнесение имущества в кондоминиуме к индивидуальным (жилым/нежилым) помещениям, общим нежилым помещениям, иному имуществу должно проводиться на основании документов технического учета. Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

2. ФОРМИРОВАНИЕ И

ЛЕГИМИТАЦИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1. Создание кондоминиума собственниками

жилых помещений многоквартирных жилых домов

Как уже отмечалось, основанием для создания кондоминиумов могут являться:

- приватизация жилищного фонда в многоквартирных домах;

- реорганизация жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- создание кондоминиума в строящемся жилом доме своими будущими домовладельцами;

Статья 5 Закона о товариществе собственников жилья перечисляет объекты, которые могут включаться в состав кондоминиума:

- одно здание, или его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Однако не вполне понятно, что имел в виду законодатель, указывая, что объектом кондоминиума могут быть компактно расположенные здания или сооружения. Может ли служить критерием включения в состав одного кондоминиума характеристика того, что разрозненно стоящие строения (в том числе и жилые дома и вспомогательные строения) объединены общим земельным участком (или общими земельными участками, имеющих общую границу) и элементами инфраструктуры.

Конечно, если в состав кондоминиума включать многоэтажный дом с земельным участком, то проблем не возникает, а если в состав кондоминиума включать несколько зданий, стоящих хоть и не далеко друг от друга, но на земельных участках напрямую не граничащих друг с другом?

На практике вполне могут возникать ситуации, когда жилые дома были возведены вокруг какого-нибудь промышленного комбината (города-предприятия). К тому же, в таких ситуациях, когда строились жилые дома при крупных предприятиях, на этих же предприятиях формировались структуры их обслуживания: бригады сантехников, группы по обслуживанию лифтов, единая система теплотрасс, одна на всех котельная и так далее.

Следует отметить, что законодательно имеется возможность объединения в единое землепользование всех разрозненных (не имеющих общих границ) земельных участков, на которых стоят жилые дома и элементы их инфраструктуры, если они имеют одного владельца, одну категорию и одинаковое разрешенное использование. Как сказано в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Правительством РФ «Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера»11.Государственный земельный кадастр библиотечка российской газеты, выпуск №14 Законодательно-правовая база о земельных участках. М., 2001. С. 33..

И если из многих жилых домов только в нескольких, достаточно удаленных друг от друга, домовладельцы заходят создать кондоминиум? Можно ли в этом случае создать единый кондоминиум на основе этих домов, особенно с учетом того, что реальное управление этими домами, техническая помощь и обслуживание все равно лягут на плечи предприятия, по сути единого субъекта?

Ответом на этот и другие подобные вопросы может служить здравый смысл создателей кондоминиума, которые должны трезво оценивать свои возможности по эффективному управлению своего имущественного комплекса. Представляется, что нет юридических преград в подобной ситуации для создания кондоминиума из состава жилых домов, не имеющих общих границ земельных участков, но попадающих в понятие единого землепользования. Особенно значимым данное положение становится для домовладельцев в пределах квартала застройки для индивидуального жилья - коттеджные поселки и т. д., где не все домовладельцы захотят вступить в товарищество собственников жилья (в этом случае кадастровая карта поселка может напоминать шахматную доску из земельных участков членов и не членов товарищества).

И опять таки самый наилучший вариант при формировании кондоминиума в отдельно стоящем многоквартирным доме, в котором все домовладельцы решили создать кондоминиум. Но в большинстве случаев такое единодушие бывает редким. На практике могут возникать случаи, когда может быть создан кондоминиум только в определенной части дома. Например, можно ли создать кондоминиум в пределах одного подъезда или из его половины? Ответ содержится в законе о товариществе собственников жилья, где в той же ст. 5 предусмотрено, что кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Здесь четко определена минимальная единица кондоминиума. Это означает, что в состав кондоминиума может входить только та часть строения, которая будет полностью обслуживаться домовладельцами. Дело в том, что домовладельцы в кондоминиуме могут не только обслуживать свое имущество жилого дома, но и в соответствии с градостроительными и архитектурными нормами производить необходимое переоборудование дома. Именно в этой связи в Законе о товариществе собственников жилья (ст. 5) сказано, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос минимальной единицы кондоминиума (в данном случае блок-секции) не доложен нарушать целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.

Действие Закона о товариществах собственниках жилья (ст. 4) распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения данного Закона применяются при регулировании соответствующих отношений на территории Российской Федерации с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами. В законе о товариществах собственников жилья (ст.1) так же определено, что земельный участок и строение, возведенное на нем, представляют собой единый имущественный комплекс. Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд.

При создании кондоминиума как имущественного комплекса возникает вопрос о практической реализации данной конструкции, где земельный участок и возведенное на нем строение являются действительно единым имуществом. На мой взгляд, на практике это положение реализовано не полностью. Думается, что в настоящее время земельный участок и жилое здание, находящееся на нем, на практике пока не являются единым имущественным комплексом в полном смысле этого понятия.

Такой вывод можно сделать на основании следующего. Жилое здание как объект гражданского оборота становится таковым лишь после приемки его в эксплуатацию и специального учета в территориальных органах архитектуры, прежде всего в бюро технической инвентаризации (БТИ). Земельный же участок должен пройти процедуру кадастрового учета в территориальных органах службы Росземкадастра, где земельный участок после процедуры межевания формируется как предмет правоотношений и получает свой кадастровый номер. И после этого оба этих объекта недвижимости продолжают существовать отдельно, их «слияния» в единый объект учета не происходит, кроме как «имущественный комплекс» в определении гражданского законодательства.

Страницы: 1, 2