p align="left">Так, например, пока не существует единого налога на недвижимость. Статьей 14 НК РФ налог на имущество (в том числе на строения) и налог на землю перечислены раздельно. То есть, пока нет единого оценочного, финансового механизма для объединения земельного участка и строения, возведенного на нем. При чем это положение касается всех объектов недвижимости, а не только жилых домов.

Различие оценки указанных объектов недвижимости сводятся к следующему:

- жилое здание имеет рыночную оценку и инвентаризационную (для целей налогообложения);

- земельный участок имеет так же рыночную оценку, кадастровую (для целей налогообложения и купли-продажи) и нормативную (кратную ставке налога, платы за землю и используется также для целей купли-продажи).

При этом оборот жилых зданий и его части продаются по рыночным ценам, а земельного участка по нормативной стоимости земли. Так, в соответствии со ст.2 Федерального закона «О введении земельного кодекса Российской Федерации».О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральный Закон 2001.25.октября. № 137-ФЗ // Российская газета 2000.30.октября. цена земли в поселениях устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Кроме того, в бухгалтерском учете и земля и строения отражаются отдельно. То есть до введения новых правил учета и регистрации недвижимости, временно сохраняется обособление земельных участков и строений возведенных на них, друг от друга. Этому способствует не только различие методов расчетов стоимости указанных объектов и подходов к ним, различие порядка уплаты налогов на строения и на землю, а также различный правовой режим земельных участков и возведенных на них строений.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что для того, чтобы земельный участок и строение на нем стали единым объектом в полном смысле этого понятия, необходимы

соответствующие финансовые и другие механизмы, расчетные методики и т.п., в которых и земля и недвижимость на ней являлись бы действительно единым объектом. Иначе говоря, пока кондоминиум не будет облагаться единым налогом на недвижимость, до этого момента, как представляется, он не является единым объектом.

В дальнейшем законодатель предполагает изменить подобную ситуацию. Так, в той же 14 статье НК РФ сказано, что при введении в действие налога на недвижимость (общего налога и на земельный участок и на строение) прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Фактически процедура образования кондоминиума сводится к установлению границ земельного участка, утверждению списка входящего в него имущества и регистрации кондоминиума в территориальных органах Госкомзема РФ. После этого жители дома могут образовывать товарищество собственников жилья.. Кузьминский. О. Кондоминиумам предложили больше жаловаться // Коммерсант. 2003. № 34

2.2 Регулирование земельных

отношений при создании кондоминиумов

Регулирование земельных отношений при создании кондоминиумов сводится, как правило, к решению основного вопроса по формированию самого предмета отношений - земельного участка (участков) или его частей и процедуре его предоставления домовладельцам.

При этом большое значение (практически решающее) имеет следующее: создается ли кондоминиум на базе уже существующего жилого дома, где его владельцы приватизировали занимаемые ими квартиры (или выкупили их в собственность, или полностью внесли свой пай и т. д.), либо это вновь создаваемое строение, с целью создания кондоминиума.

При создании кондоминиума в уже существующем жилом доме необходимо решить два вопроса:

- установить те размеры земельного участка, которые заняты уже возведенной недвижимостью и необходимы для ее использования. Формирования земельного участка как объекта оборота нет необходимости, так как он существует и уже фактически занят жилым домом;

- определить порядок передачи земельного участка (участков) в состав создаваемого кондоминиума.

Данные на земельный участок, занятый недвижимым имуществом кондоминиума, содержатся в паспорте домовладения. Паспорт составляется на основании требований ст. 14 Закона о товариществе собственников жилья. Следует отметить, что при определении размеров земельных участков и установления их границ должны проводиться следующие работы:

- подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов;

- если необходимо, то производятся работы по разработке проекта межевания территории существующей застройки для создания кондоминиумов, то есть производится согласование границ со смежными землепользователями (в случае возникновения споров по этому вопросу все работы приостанавливаются до разрешения всех возникших споров;

- обязательное определение нормативных размеров тех земельных участков (и установление их границ), которые подлежат передаче домовладельцам бесплатно;

- определение размеров земельных участков, которые превышают нормативные размеры (так называемые сверхнормативные территории).

Все эти работы должны производится только уполномоченными государственными или муниципальными органами, которые принимают свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума. На всех указанным мероприятиях должны присутствовать правообладатели (собственники, владельцы, пользователи и арендаторы) смежных земельных участков и расположенных на них зданий, по требованию которых выдаются копии принятых решений.

Правообладатели смежных земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа о размерах и границах земельного участка, могут обжаловать их в орган местного самоуправления или в суд.

При этом следует отметить, что формирование земельного участка для строительства (и как предмета гражданского оборота) всегда производится на основе градостроительных норм, а не на основе простого соглашения между владельцами земельного участка и предоставляющих его для формирования кондоминиума (органы государственной, муниципальной власти или органов местного самоуправления) с одной стороны и владельцами кондоминиума с другой. То есть имущественный оборот земель осуществляется прежде в строгом соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

Как уже указывалось, формирования земельного участка в этом случае не происходит - так как сам земельный участок уже существует. То есть строение, уже фактически занимает данный земельный участок. Его необходимо учесть в соответствующих органах (если все описанные работы еще не были проведены ранее и данный земельный участок еще не учтен).

Ведь если жилой дом был построен и сдан в эксплуатацию, и в нем проживают люди, получившие ордера в установленном порядке, то из этого следует вывод, что такой дом полностью соответствует всем требованиям законодательства, а земельный участок для его строительства был предоставлен на исключительно законных основаниях. Отвод же земельных участков для строительства зданий, в том числе и жилых, предоставляется на основе технических проектов, составленных специализированными предприятиями и организациями. Данные проекты, как правило, проходят строительную экспертизу или проверку на соблюдение всех технических норм в соответствующих государственных органах, в том числе и по размерам отведенных земельных участков для капитального строительства. В этом случае домовладельцам необходимо просто получить данные на земельный участок, занятый их строением, из специализированных органов, осуществляющих учет земельных ресурсов.

В нашей стране за выполнение указанных функций отвечает Федеральная служба земельного кадастра России (далее Росземкадастр).О государственном земельном кадастре. Федеральный Закон 2000. 2.декабря. № 28-ФЗ // Российская газета 2000.10.января.

и его территориальные подразделения в субъектах Российской Федерации. Основными задачами Росземкадастра определены: осуществление в пределах ее компетенции государственного управления земельными ресурсами, участие в проведении земельной реформы и ведение государственного земельного кадастра.

Именно территориальные органы Росземкадастра производят учет земельных участков и выдают необходимые сведения, необходимые для государственной регистрации прав на них. Как правило, всю техническую работу производят созданные в регионах учреждения Росземкадастра - Земельные палаты. В тех регионах России, где их нет, указанные работы возложены на земельные комитеты, которые в силу ряда обстоятельств пока не реорганизованы в территориальные органы Росземкадастра.

Так как земельный участок уже существует, домовладельцам необходимо просто получить документ, содержащий необходимую информацию о земельном участке под их строением в соответствующей форме. Этим документом является кадастровая выписка на земельный участок, содержащая кадастровый план земельного участка и все необходимые сведения на него, включая правоустанавливающие документы. Как правило, подобной выписке предшествует процедура обозначения земельного участка на местности (в натуре) и проведением межевания, основная функция которого заключается в согласовании границ со смежными землепользователями.

При этом законом для установления границ землепользования и его размеров дается срок в два месяца с момента обращения. Но этот срок может быть увеличен при наличии споров со смежными землепользователями до их урегулирования.

В связи с этим возникает вопрос, на каком этапе создания кондоминиума домовладельцы могут получить выписку на земельный участок, занятый их жилым домом? Ответ на него содержится в ст. 8 Федерального закона от 2 января 2000г. «О государственном земельном кадастре» где говорится, что сведения государственного земельного кадастра являются открытыми. Исходя из чего любое лицо (абсолютно любое), даже не имея никаких прав на этот земельный участок, в любое время может получить данные в виде выписок из Единого государственного реестра земель на любой земельный участок. Следует отметить, что

кадастровая выписка, в отличие от технического паспорта БТИ и его информационных справок, не имеет срока давности. Иначе говоря, по времени действия выданных документов нет ограничений прямо установленных законом.

Далее домовладельцы, имея на руках всю необходимую и правильно оформленную документацию, в том числе и техническую, обращаются с заявлением к собственнику земельного участка с просьбой о его предоставлении для формирования кондоминиума, с приложением его кадастровой карты (плана). Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.115

2.Земельный кодекс Российской Федерации. 2001. 25.октября. №136-ФЗ // Российская газета от 30.10.2001 г.

3. Российская газета 2001.20.июля.

И еще один очень важный вопрос: кому принадлежит земля на праве собственности под строением и кто ее должен предоставлять? Как правило, земля является государственной собственностью. Это положение закреплено в ст. 16 Земельного кодекса, где прямо сказано: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований». Государственная собственность на землю делится на федеральную и собственность субъектов Российской Федерации. 17 июля 2001 г. был принят Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»3, который определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю. Разграничение государственной собственности на землю

осуществляется специально уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по имущественным

отношениям совместно с другими федеральными органами, которые готовят перечни земельных участков. В дальнейшем эти перечни согласовываются с органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. И при отсутствии споров, после всей процедуры согласования эти перечни утверждаются Правительством России (ст. 6 указанного закона).

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из состава земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции. Данные решения выносятся в форме постановлений тех органов управления, которые имеют это право. Однако, в состав кондоминиума может входить не только жилой дом и земельный участок под ним. Это может быть целый комплекс в составе дополнительных объектов недвижимости и земельных участков. Например, вспомогательные строения, такие как подземные гаражи, складские помещения, земельные площадки под дополнительную стоянку, под детские площадки, участки под дополнительные подъездные пути и т. д.

В этом случае указанные земельные участки считаются сверхнормативными и могут предоставляться в собственность или в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцев или товариществом (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).

Товарищества не всегда могут организовать эффективное использование дополнительных земельных участков, например, детских игровых площадок, которые просто не выгодно принимать на свой баланс. В этом случае домовладельцы могут отказаться от сверхнормативных территорий, которые остаются в государственной или муниципальной собственности.

Установление сервитутов - еще один важный момент в регулировании земельных правоотношений в кондоминиумах. Под сервитутом (лат. Servituus) понимается право ограниченного пользования недвижимым имуществом Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996. С. 464. В Законе о товариществах собственников жилья четко сказано, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).

Нередки случаи использования частных земельных участков для различных целей: от установления прохода через него до проведения изыскательских работ.

Законодательство делит сервитуты на два вида: частный и публичный. Общие правила установления сервитутов определяются ст. 23 Земельного кодекса РФ, где указано, что частный сервитут устанавливается гражданским законодательством, а случаи публичного сервитута и порядок его установления перечислены в той же статье Земельного кодекса РФ.

Частный сервитут устанавливается, когда собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой

недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, если необходимо обеспечение интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Сервитут устанавливается по соглашению между субъектом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае отсутствия согласия (соглашения) об установлении или условиях сервитута спор подлежит разрешению судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сам сервитут должен во всех случаях устанавливаться способом наименее обременительным для владельца обременяемого участка. И это обременение не лишает собственника участка прав собственности на него. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С. 81

. Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за

пользование участком. По времени сервитут может быть временным или постоянным, однако не зависимо от времени его установления сервитуты подлежат государственной регистрации, о чем делается запись в Едином государственном реестре прав по месту нахождения обременяемого участка.

Особенность сервитута состоит в том, что он сам по себе не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом

лицам, не являющихся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения которого он установлен Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.105.

. Сервитут может быть прекращен по требованию владельца земельного участка, на который был установлен сервитут, при условии отпадения оснований, по которым он был установлен.

2.3. Строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума

Законом о товариществе собственников жилья предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или любым иным субъектом, включая органы власти государства или местного самоуправления, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 48). Данный случай имеет место, когда жилой дом еще только возводится или должен начать возводится, а его будущие владельцы хотят создать на его основе кондоминиум. В подобной ситуации земельный участок предоставляется для целей строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для получения земельного участка под строительство капитального объекта (жилого дома, при необходимости и иных объектов) заинтересованный гражданин, юридическое лицо обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, обладающие полномочиями по предоставлению земельных участков.

Вся процедура предоставления земельного участка регулируется нормами земельного законодательства и построена так, чтобы максимально избежать бюрократических проволочек и злоупотребления

чиновниками и носит открытый и публичный характер.

При рассмотрении заявления должны быть учтены все условия и последствия предполагаемого размера объекта, в том числе данные об участке, сведения об обременениях земельного участка или его частей, о его экологическом состоянии, о состоянии недр, градостроительных документов и т. д. Это необходимо прежде всего для того, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. Законом также предусмотрено, что вся необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков, об обеспечении их объектами инженерной, транспортной, социальной инфраструктур и др. предоставляются соответствующими государственными и муниципальными органами бесплатно (ст. 31 ЗК РФ). Кроме того, на соответствующие органы власти возложена обязанность извещения населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Земельный участок под строительство может быть предоставлен как с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства, так и без него. При чем в последнем случае предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах, конкурсах и аукционах (ст. 30 ЗК РФ). Этой мерой должны быть ограничены махинации по злоупотреблениям со стороны чиновников, которые при таком порядке должны будут предоставлять земельные участки не по своей прихоти, а обязаны будут делать это победителям торгов.

При предоставлении участка без предварительного согласования размещения объекта строительства самой важной работой является формирование земельного участка как объекта оборота. Для этого необходимо:

- подготовить проекты границ земельного участка и установить его границы на местности (составить акт выбора земельного участка с его планом);

- определить категорию земель, разрешенное использование земельного участка. Перечень видов разрешенного использования определяется не произвольно, а на основе специальных классификаторов Система классификаторов для целей ведения Государственного земельного кадастра, М.2000. С13.;

- определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. То есть определяется порядок использования всей инфраструктуры будущего здания: подключение к сетям тепловой и электрической энергии, к объектам канализации и т. д.;

- проведение государственного кадастрового учета вновь образованного земельного участка, так как предметом оборота могут быть только те земельные участки, которые прошли процедуру кадастрового учета.

В дополнение к этому законом предусмотрено правило, по которому должен быть рассмотрен вопрос: проводить

торги (конкурс, аукцион) или предоставить земельный участок без их проведения. Торги не проводятся при предоставлении земельных участков только в случае, когда была всего одна заявка и при обязательном условии предварительной публикации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков (ст. 30 ЗК РФ).

Если принимается решение о проведении торгов, то после их проведения подписывается протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Здесь встает вопрос о том, что в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно (ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья).

Если органы государственной или муниципальной власти готовы передать земельный участок для формирования вновь создаваемого кондоминиума, и при этом нет других претендентов на этот участок, то земельный участок будет передан для застройки бесплатно.

Однако как быть, если найдутся еще желающие, которые тоже собираются строить жилые дома? В этом случае должны проводится торги (конкурсы, аукционы), данная норма ст. 30 ЗК РФ является императивной. То есть предполагается возмездная передача земельного участка победителю, который предложит более высокую цену. Как быть в этой ситуации? По всей видимости, здесь представляется правильным при выставлении на торги земельных участков, назначать не просто какую либо цену на него, но и условия по благоустройству прилегающей территории (или любые другие капитальные вложения при застройке). Такое благоустройство тоже предполагает определенные расходы для того застройщика, который возводит жилой дом с целью создания кондоминиума. То есть для застройщиков кондоминиума при проведении торгов должны быть одни условия, которые должны сводиться к бесплатной передаче земли в собственность с одновременным благоустройством прилегающей территории, для остальных другие - которые включают в себя только стоимость участка по итогам торгов.

2.4. Государственная регистрация кондоминиумов

Кондоминиум, (как земельно - имущественный комплекс, так и отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума), права на недвижимое имущество юридических и физических лиц и сделки с ним в соответствии с гражданским законодательством и Законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация

является единственным доказательством существования зарегистрированного права (включая обременения, сервитуты), которое может быть оспорено только в судебном порядке. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.

Как при отчуждении имущества, так и при приватизации первоочередное значение приобретает регистрация - именно с ней связывается возникновение права на недвижимое имущество.

Сам порядок регистрации кондоминиума приведен в ст.14 Закона о товариществах собственников жилья, где сказано, что кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.

Как указано в законе о товариществах собственников жилья, паспорт кондоминиума составляется территориальными органами БТИ на основе натуральных обмеров и сведений архитектуры и градостроительства, органами по землепользованию и хранится у домовладельцев, товарищества или службы заказчика (в зависимости от выбранной формы управления).

В паспорте должны быть указаны все необходимые данные о недвижимом имуществе, входящем в состав кондоминиума. То есть в самом начале регистрируются права собственников жилых помещений, затем на своем собрании они принимают решение о создании кондоминиума, затем регистрируют его с предоставлением паспорта кондоминиума.

Указанной регистрации так же подлежат договора аренды земельных участков, заключенные сроком более одного года, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ).

В соответствии с Законом о товариществах собственников жилья домовладельцам кондоминиума в существующей застройке земельные участки в нормативных размерах передаются бесплатно.

Но в состав кондоминиума могут входить земельные участки и сверх нормативных размеров. Это земельные участки, расположенные в границах жилой группы или двора кондоминиума, на которых могут быть расположены детские площадки, дополнительные подъездные дороги, автостоянки или земля под гаражами или погребами домовладельцев и др. Данные участки уже могут быть переданы в состав кондоминиума уже за плату или в аренду. Однако если сами домовладельцы не захотят включить эти земли в состав кондоминиума, то эти участки остаются в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что земельные участки могут быть закреплены за домовладельцами только либо на праве собственности или на праве аренды. На получение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование им рассчитывать не следует, так как в соответствии со ст. 20 ЗК РФ на этом праве земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти .Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации // Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С 69..

Однако действующим гражданским законодательством, регулирующим оборот недвижимости, не предусмотрено требование о государственной регистрации самого недвижимого имущества как объекта прав. Кроме того, в компетенцию органа, осуществляющего в соответствии с Законом о регистрации регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не входит регистрация кондоминиумов как объектов права (ст. 9 Закона о регистрации). То же самое следует и из названия ст. 23 Закона о регистрации - “Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах”. Более того, как уже говорилось, кондоминиум не является единым объектом прав.
Таким образом действия учреждения юстиции по регистрации прав в этой сфере должны быть направлены на:

- объединение в одно целое разделов Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), относящихся к земельному участку, расположенным на нем зданиям и сооружениям, а также общим помещениям, с целью информирования заинтересованных лиц о включении данных объектов в состав кондоминиума;

- регистрацию прав собственности на отдельные помещения;

- регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме;

- регистрацию ограничений (обременений) прав домовладельцев на отдельные объекты общего имущества.

Данные о кондоминиуме вносятся с целью отражения особого правового режима объектов недвижимости в его составе и соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в составе кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности и при представлении документов, необходимых для регистрации. В качестве правообладателя в соответствии со ст. 6 Закона о товариществах собственников жилья

может выступать любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование - собственники помещений в кондоминиуме.
Исходя из этой нормы подача заявления о регистрации представителем органа местного самоуправления противоречит действующему законодательству и на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.Представитель органа местного самоуправления, обладающий сведениями, необходимыми для государственной регистрации прав на объекты недвижимости (при оформлении паспорта домовладения за счет городского бюджета), для регистрации кондоминиума в учреждении юстиции должен предоставить такие сведения правообладателям (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации) либо иметь надлежащим образом оформленный документ о представлении интересов домовладельцев при регистрации кондоминиума (доверенность, подписанную председателем общего собрания домовладельцев - членов товарищества собственников жилья

либо выписку из протокола общего собрания домовладельцев - членов товариществах собственников жилья). Заявление подается на регистрацию права общей долевой собственности домовладельцев с указанием объектов, записи о которых подлежат внесению в единый государственный реестр.

3. УПРАВЛЕНИЕ КОНДОМИНИУМОМ

3.1 Понятие, способы и

формы управления кондоминиумом

В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ч. 5 ст. 1 Закона о товариществе собственников жилья). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев.

Вполне понятно, что именно домовладельцы заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Также понятно, что для этого необходимо поддерживать здание в технически исправном состоянии, обеспечивать его коммунальными услугами, то есть осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом". Управление собственностью - это то, что должно осуществлять товарищество домовладельцев на регулярной основе в отношении собственности, т.е. осуществление всей деятельности по управлению зданием. Сюда входит не только уборка и техническое обслуживание здания, но и другие виды задач, такие как составление бюджета, получение сборов с владельцев и оплата счетов, организация собраний, планирование проведения капитальных ремонтов. Интерес "управлять" своей собственностью имеет и юридическую основу: согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст. 2 Закона о товариществах собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (кондоминиумом). Иные лица - управляющий, служба заказчика - получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Итак, непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2002. N 3.

Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, то возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом выступает общее собрание домовладельцев.

В соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья" домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы:

- о передаче объектов общего имущества в пользование (п. 4 ст. 8);

- об определении размера долей в общем имуществе (п. 1 ст. 9);

- об избрании способа управления кондоминиумом (п. 1 ст. 20);

- об изменении способа управления кондоминиумом (п. 3 ст. 20).

Закон о товариществах собственников жилья (ст. 20 п.2) предусматривает три основных способа управления кондоминиумом:

1) непосредственное управление всеми собственниками - при нахождении в кондоминиуме до четырех помещений и ограниченном (от двух до четырех) числе домовладельцев;
2) передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

3) образование товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующего привлечения управляющего.

Первый способ дает домовладельцам возможность не прибегать к процедуре образования Товарищества собственников жилья и решать все общие вопросы управления кондоминиумом непосредственно самим. При этом процедура управления таким кондоминиумом законом не определена. Очевидно, что собственники должны договориться о правилах управления кондоминиумом и эта договоренность должна быть зафиксирована письменным договором или протоколом общего собрания. При этом возможны различные формы управления:

- распределение между собой функций по управлению кондоминиумом;

- выбор одного управомоченного из числа домовладельцев, который будет выступать от их лица, и осуществлять управление всем кондоминиумом;

- привлечение профессионального управляющего, с которым каждому домовладельцу необходимо заключить письменный договор на управление.

Второй способ - передача управления кондоминиума службе заказчика для домовладельцев практически мало что изменяет в их жизни, так как управление кондоминиумом в этом случае отходит к жилищно-коммунальным службам, что на практике зачастую означает возвращение к той же ситуации по обслуживанию жилых и нежилых помещений, которая была до создания кондоминиума, то есть приход к той же неэффективной системе, что была раньше, и от которой домовладельцы пытались уйти, создавая кондоминиум.

Форма товарищества собственников жилья довольно привлекательна для собственников жилья как минимум по двум причинам. Первая причина привлекательности товарищества собственников жилья - право заниматься хозяйственной деятельностью для получения дополнительного дохода к суммам обязательных платежей жильцов дома. Такой хозяйственной деятельностью является сдача помещений в аренду, обслуживание дома, работа с ценными бумагами, использование фасадов и крыш для размещения рекламы и т. д. Полученные такими способами доходы должны направляться непосредственно на облагораживание кондоминиума. Но главное преимущества товариществе собственников жилья - свобода выбора подрядчиков для эксплуатации и обслуживания дома.

Очевидно, что управление кондоминиумом возможно в двух формах: самостоятельное управление либо передача функций по управлению кондоминиумом специализированной организации (профессиональному управляющему). Каждая из этих форм управления имеет свои преимущества и недостатки.

Члены товарищества домовладельцев могут осуществлять управление силами самих владельцев на добровольной основе. Главное преимущество в этом случае - низкие затраты. Кроме того, товарищество получает непосредственный контроль за исполнением решений и деятельностью, связанной с управлением. В случае управления самими владельцами можно отметить несколько недостатков. Отсутствие опыта в управлении может привести к нежелательным и высоким расходам. Кроме того, сложно будет найти добровольцев. Отдельные люди могут быть больше загружены работой, чем остальные.

Существует несколько преимуществ в найме профессионального управляющего по руководству управления собственностью. Специалисты, которые будут выполнять работу по управлению, скорее всего не будут игнорировать выполнение своих обязанностей, что могут делать добровольцы. Существуют также и недостатки такового управления. Одним из самых очевидных будет повышение расходов. У товарищества могут быть также трудности в поиске специалиста или фирмы с необходимой квалификацией, которые могли бы отвечать потребностям товарищества и задачам деятельности правления товарищества. В России уже существует несколько частных фирм, предоставляющих услуги по техническому обслуживанию квартирных домов, однако, еще нет частных фирм, которые могли бы обеспечить все необходимые услуги по управлению собственностью. Ожидается, что в будущем предоставление таких услуг по профессиональному управлению собственностью станет возможным и здесь Материал взят с интернет сайта: http://www.rels.obninsk.com/Rels/Limited/Nsub/Lm/shop/Sup-30/code1.html.

3.2. Характеристика отдельных

способов управления кондоминиумом

Выбор способа управления кондоминиумом в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие кондоминиума в перспективе. Это должно рассматриваться не как выбор управления материально-вещественными ценностями и потоками (иначе говоря, трубами, канализацией и т.д.) а как управление капиталом, финансовыми потоками, взаимоотношениями с бюджетом, кредитной и налоговой системами.

Представляя собой сложный комплекс недвижимого имущества с разветвленной инфраструктурой, кондоминиум нуждается в грамотном управлении. Ведь далеко не секрет, что эффективность использования полезных свойств того или иного имущества зависит прежде всего от уровня заботы и квалификации лиц, осуществляющих функции управления. Как уже говорилось выше, Закон о товариществах собственников жилья предусмотрел три различных способа управления кондоминиумом. Это предоставлет домовладельцам определенный выбор путей реализации своих прав в отношении принадлежащего им жилья:

1) передача функций по управлению кондоминиумом управомоченной государством или муниципальным образованием службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

2) непосредственное управление домовладельцами (этот способ может быть выбран лишь в кондоминиумах, где число домовладельцев не превышает четырех):

3) осуществление домовладельцами управления кондоминиумом через создаваемое товарищество собственников жилья.

Нужно отметить, что, к сожалению, действующим законодательством достаточно подробно регламентирован лишь порядок управления кондоминиумом через товарищество собственников жилья. Применительно же к регулированию первых двух способов управления очевидно наличие пробелов, устраняемых, правда, в определенной мере толкованием имеющихся правил.

Первый способ управления предполагает заключение договора между домовладельцами и службой заказчика. Закон, однако, не определяет его правовую природу. Толкование существующих норм позволяет определить такой договор как договор доверительного управления. В пользу данного вывода говорит ряд обстоятельств. Во-первых, при выборе рассматриваемого способа управления согласно п. 6 ст. 22 Закона «недвижимое имущество передается в управление». Данная формулировка в значительной мере воспроизводит содержащуюся в п. 1 ст. 1012 ГК РФ, который дает определение договора доверительного управления. Во-вторых, служба заказчика получает право самостоятельно выбирать организации и предпринимателей, привлекаемых для ремонта, реконструкции и прочих действий по содержанию кондоминиума, а также осуществлять иные действия, связанные с его текущей эксплуатацией. Иными словами, служба заказчика получает практически полный контроль над вверенным ей имуществом. В этом смысле объем прав службы заказчика в отношении имущества кондоминиума аналогичен правам доверительного управляющего.

Второй способ управления представляет собой непосредственное управление кондоминиумом домовладельцами. Однако это отнюдь не предполагает осуществления домовладельцами своими силами, например, покраски полов, побелки потолков, ремонта прохудившейся крыши. Закон предоставляет возможность домовладельцам заключать договоры с физическими и юридическими лицами, осуществляющими ремонтно-эксплуатационную или строительную деятельность. В целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан указанные организации и предприниматели должны иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности в случае, если такая деятельность является лицензируемой. Безусловно, ряд функций, например, ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ, может осуществляться непосредственно домовладельцами. Причем наличие у домовладельцев специального разрешения (лицензии), исходя из смысла Закона, не требуется.

Порядок взаимоотношений между домовладельцами при осуществлении данного способа управления разумно определить в специальном договоре. Наиболее подходящим в этом плане является договор простого товарищества. Тем не менее далеко не всегда возможно договориться о заключении договора, удовлетворяющего интересам всех домовладельцев.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме , владения, пользования и в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом. Каждый домовладелец в кондоминиуме имеет право стать членом товарищества собственников жилья, что дает ему многочисленные преимущества (как перед домовладельцами, отказавшимися вступать в товарищество собственников жилья, так и перед домовладельцами обыкновенных “многоэтажек”, где не образовано товарищество собственников жилья), а именно:

-все жизненно важные для домовладельцев вопросы решают сами члены товарищества собственников жилья на общих собраниях;

-члены товарищества собственников жилья сами решают, кто будет управлять кондоминиумом (товарищество собственников жилья либо уполномоченное им лицо организация или индивидуальный предприниматель, имеющие соответствующую лицензию) и с какой эксплуатационной организацией заключить договор на обслуживание и эксплуатацию.

Члены товарищества собственников жилья также, на основе принятого годового бюджета товарищества сами устанавливают размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия, которая пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме (в кв.м).

Помимо этого, члены товарищества собственников жилья

могут осуществлять совместный контроль (посредством принятия соответствующих решений) над соблюдением домовладельцами, арендаторами, нанимателями правил пользования жилыми (нежилыми) помещениями; обустроить экологическую среду обитания жильцов дома, обеспечить безопасность квартир, подъездов, двора; установить сервисное обслуживание дома в зависимости от качества жизни.

Поскольку товарищества собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе, и, в соответствии с уставными целями, по решению общего собрания членов товарищества собственников жилья

полученный доход используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Одним из направлений этой деятельности может стать, например, сдача в аренду помещений, принадлежащих товариществу собственников жилья на праве собственности; предоставление в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объектов общего имущества какому-либо лицу (лицам) (ст. 29 Закона о товариществах собственников жилья).

В заключение отмечу, что товарищества собственников жилья являются именно теми структурами, которые формируют конкуренцию в сфере управления жилищным фондом выбором управляющей компании, обеспечивающей эффективное использование имущественно-земельного комплекса. Повышение эффективности эксплуатации жилфонда, уровня благоустройства повышает стоимость недвижимости, что является важным стимулирующим фактором их создания. Более трети городского жилфонда страны может быть вовлечено в процесс создания товарищества собственников жилья, управление которым является перспективным направлением развития малого бизнеса, обеспечит спрос на управленцев недвижимостью (не менее 0,4 млн. квалифицированных рабочих мест), будет способствовать сохранности жилого фонда как существенной составляющей национального богатства.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного исследования правового регулирования формирования и установления режима кондоминиума можно сделать следующие выводы теоретического и практического порядка.

1. Кондоминиум - это единый имущественный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

2.Работа по формированию кондоминиума заключается в подготовке и утверждении технической документации на домовладение, определении доли каждого домовладельца на общее имущество, включая земельный участок.

3.Имущество в кондоминиуме находится в индивидуальной собственности - жилые помещения в частной, государственной или муниципальной собственности граждан, юридических лиц или органов государственной и муниципальной власти; и в общей долевой собственности - остальное общее имущество, в том числе земельные участки.

4. Управление кондоминиумом может осуществляться: непосредственно сами домовладельцами

(при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев); службой заказчика, когда функции управления кондоминиумом передаются уполномоченной государством или органами местного самоуправления службам и товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация, является наиболее эффективной формой управления кондоминиума.

5. Кондоминиум, будучи единым комплексом, должен регистрироваться как целое образование наряду с отдельной регистрацией объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума с предоставлением паспорта домовладения.

6. Закон о товариществах собственников жилья не отвечает на вопросы о том, кто именно должен заключать договор (или договоры) со "службой заказчика" (кто-то один или все домовладельцы), должны ли заключаться договоры "службой заказчика" с теми домовладельцами, которые не участвовали в принятии решения на общем собрании и как домовладельцы могут поменять эту организацию на другую в рамках второго способа управления (должно ли быть, в частности, "переуполномочивание службы заказчика").

7. Статья 11 Закона о товаришествах собственниках жилья говорит, что в существующей застройке земельные участки, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в нормативных размерах. Но это может произойти только в том случае, когда определен порядок предоставления земельных участков в частную собственность. Если же в каком то регионе России такой порядок не определен и земля не передается в частную собственность, то выполнить условие ст. 11 Закона о товариществах собственников жилья не представляется возможным. По смыслу же закона кондоминиум - это единый комплекс: здание плюс земельный участок, в котором жилые помещения находятся в собственности конкретных субъектов, а все остальное имущество в общей долевой.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. (Российская газета, 25 декабря 1993 года, с.3-6).

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ.

3.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая, от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

4.Земельный кодекс Российской Федерации от 30 октября 2001 года №136-ФЗ.

5.ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации”от 30 ноября 1994 года

№ 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).

6.ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

7.Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года №72- ФЗ

8.Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ.

9.Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 года № 101-ФЗ.

Литература

10. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001

11.Брагинский М. И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации М. 1995.

12.Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках М. 2001.

13.Комментарий к Закону «Об основах жилищной федеральной политики» Под ред. В. Б. Исаков. М., 1999. С 50

14.Исаков В. Б. Комментарий к Жилищному законодательству // М. 2001

15.Крассов О. И. //Право частной собственности на землю М. 2000

16.Кулагин М.И. Государственно-монополистический капитализм и юридическое лицо // Избранные труды: Сборник. М., 1997.

17.Петров В. В. Земельное право России. М., 1998.

18.Суханов Е. А. // Учебник Гражданского права, Том I «Бек», М., 1998

19.Тихомиров М. Ю. Гражданское право. Словарь-справочник. М. 1996.

20.Табашников В. Н. // Журнал «Законодательство». 1998. №9.

21.Материал взят с сайта:

http://www.rels.obninsk.com/Rels/Limited/Nsub/Lm/shop/Sup-30/code1.html

22.Савельев Д. // Долевая собственность в кондоминиуме Российская юстиция. 2000. 10.

23.Потяркин Д. // Товарищества собственников жилья Российская юстиция.1999. N 6,7.

24.Васильева Н.В. Зарубежный опыт государственного регулирования жилищной сферы: экономико-правовые аспекты // Законодательство и экономика. 2002. N 7.

Страницы: 1, 2