Прекращение договора социального найма жилого помещения

3) просрочка внесения квартплаты в домах индивидуального жилищного фонда; 4) исполь-

____________________

[1] См, например, Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979.

18

зование жилого помещения не по назначению; 5) длительное неиспользование жилого помещения; 6) прекращение трудового договора; 7) недействительность договора. [1]

Что касается приведенной классификации, то в ней также есть основания, которые новым жилищным законодательством изменены, отменены или дополнены.

Так, в частности, часть 6 статьи 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" предусматривает выселение граждан в случае, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев. То есть это правило относится и к жилым помещениям, находящимся в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, а не только домам индивидуального (частного) жилищного фонда, как сказано у Комарова.

Под длительным неиспользованием жилого помещения Комаров подразумевает временное отсутствие нанимателя или членов его семьи, а также выезд на постоянное жительство в другое место. Эти основания предусмотрены статьями 60, 61 и частью 2 статьи 89 ЖК РСФСР и были рассмотрены в начале данной главы.

Названное Комаровым шестое основание расторжения договора найма жилого помещения было предусмотрено пунктом 1 статьи 95 ЖК РСФСР, но сейчас исключено, а седьмое основание предусмотрено в настоящем Жилищном кодексе в статье 100 как недействительность ордера, выданного на жилое помещение. Помимо этого в данной классификации отсутствуют некоторые основания, предусмотренные действующим жилищным законодательством, которые влекут расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение нанимателей по требованию наймодателя, и которые будут рассмотрены ниже.

Приведенная Комаровым классификация оснований расторжения договора жилищного найма отражает взгляд на эту проблему, существовавший до принятия Основ жилищного законодательства союза ССР и союзных республик, Жилищного кодекса РСФСР, и, надо сказать, эта классификация является одной из наиболее полных. Например, многие авторы сходятся во мнении по поводу того, чтобы выделять две основные классификации: расторжение договора найма по вине нанимателя и расторжение договора жилищного найма по основаниям, не связанным с виной нанимателя (Ю.С. Васильев, С.Н. Левенсон). Но что касается оснований расторжения договора, то единого мнения нет. Так, Ю.С. Васильев к первой классификации относит следующие основания: 1) систематическое

____________________

[1] См.: Комаров Б.К. Указ. соч. С. 10.

19

разрушение или порча жилого помещения; 2) невозможность совместного проживания с

нанимателем других жильцов; 3) систематический неплатеж нанимателем квартирной платы; 4) личное непроживание нанимателя в жилом помещении.

В отличие от Комарова, Васильев относит такое основание расторжения договора жилищного найма, как прекращение трудового договора и выселение из домов предприятий, учреждений, организаций ко второй классификации, то есть без вины нанимателя. Васильев также рассматривает основания расторжения договора жилищного найма, если возникла необходимость сноса или капитального ремонта жилого строения.[1]

Такие же основания прекращения договора жилищного найма указывает и С.Н. Левинсон, но в его работе уделяется внимание расторжению договора найма жилого помещения ввиду признания ордера недействительным и административному порядку расторжения договора найма жилого помещения. [2]

В отличие от названных авторов, Ю.М. Коньков не придерживается классификации оснований расторжения договора жилищного найма на связанную с виной нанимателя или нет, а своей книге " Расторжение договора найма жилого помещения " [3] рассматривает следующие основания: 1) расторжение договора найма, в связи с признанием ордера недействительным; 2) в связи со сносом дома или передачей помещения для государственных или общественных нужд; 3) в связи с прекращением трудовых отношений с владельцем дома; 4) в связи с систематическим нарушением правил общежития.

Но несмотря на наличие различных мнений и публикаций на по этому вопросу, ни одна из вышеперечисленных классификаций не является исчерпывающей.

С принятием Жилищного кодекса 1983 г были фактически закреплены те же основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения

____________________

[1] См.: Васильев Ю.С. Расторжение и изменение договора жилищного найма в судебном порядке. Автореф. дисс…канд. юридич. наук. М., 1961.

[2] См.: Левенсон С.Н. Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения. Автореф. дисс… канд. юрид. наук. М., 1968

[3] См.: Коньков Ю.М. Расторжение договора найма жилого помещения. М., 1978.

20

граждан из жилых помещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. [1] Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК РСФСР предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения. (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 № 1552-1). [2]

Таким образом, как уже отмечалось, по каким бы основаниям не производилось расторжение договора жилищного найма, последствием такого расторжения является, как правило, выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения. Выселение допускается только по определенным основаниям и производится в судебном порядке.

В административном порядке с санкции прокурора могут быть выселены лишь лица, самоуправно занявшие жилое помещение или проживающие в домах, грозящих обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР).

На наймодателе, выселяющем граждан по определенным основаниям, лежит важнейшая обязанность одновременно предоставить им другое жилое помещение, за исключением случаев, которые указаны в Жилищном кодексе, когда происходит выселение без предоставления другого жилого помещения.

Жилищным кодексом предусмотрено выселение граждан с предоставлением как другого благоустроенного, так и просто другого жилого помещения.

В частности, к основаниям расторжения договора жилищного найма и выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения Жилищный кодекс и многие авторы (например, Золотарь В.А., Дятлов П.Н. [3], Марткович И.Б., [4] Маслов В.Ф.; Чигир В.Ф., Толстой Ю.К. и др.) относят следующие случаи: 1) выселение в случае, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (Ст. 92ЖК РСФСР); 2) если дом (жилое помещение) грозит обвалом (Ст. 93 ЖК РСФСР); 3) если дом (жилое

____________________

[1] Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278.

[2] Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963.

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Советское жилищное право. Киев. 1990.

[4] Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

21

помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (Ст. 92 ЖК РСФСР); 4) выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (С. 94 ЖК РСФСР).

Выселение из жилого помещения нанимателей и членов их семей с предоставлением другого, то есть неблагоустроенного жилого помещения возможно по следующим основаниям:

Ст. 95 ЖК РСФСР: в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах

колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию;

ч. 6 ст. 15 Закона "Об основах федеральной жилищной политики": в отношении

граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги;

Ст. 100 ЖК: в случае признания ордера на жилое помещение недействительным;

выселение из служебных жилых помещений граждан, перечисленных в статье 108 ЖК

РСФСР;

Выселение из общежитий при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи

110 ЖК РСФСР.

И к третьей классификации относятся основания, при наличии которых наниматель и

члены его семьи подлежат выселению без предоставления им другого жилого помещения. Эти случаи предусмотрены статьей 98 ЖК РСФСР:

если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица

систематически разрушают или портят жилое помещение;

используют жилое помещение не по назначению;

системетическим нарушением правил общежития делают невозможным для других

проживание вместе с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными;

без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица,

лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным

вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (ч. 1 ст .100 ЖК РСФСР);

выселение из служебных жилых помещений (ст. 106 ЖК РСФСР).;

22

выселение из общежитий при наличии условий, указанных в части 1 статьи 110 ЖК РСФСР.

Более подробно каждое из этих оснований расторжения договора найма жилого

помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и выселения нанимателей и членов их семей будет рассмотрено в следующей главе данной работы.

Таким образом, выше были рассмотрены права наймодателя на расторжение договора

жилищного найма и выселение нанимателей, которые ограничены рядом условий, указанных в законе, а именно вышеперечисленными основаниями, которые допускают расторжение договора и выселение. Применительно к данному положению представляется интересной точка зрения, высказанная В.А. Золотарём и П.Н. Дятловым о том, что "правоохранительное значение указанных норм (ч. 3 ст. 89 и ст. 90 ЖК РСФСР) состоит в том, что, устанавливая наиболее общие принципиальные правила об основаниях, порядке и условиях расторжения договора жилищного найма и выселении нанимателей по требованию наймодателя из жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, они тем самым указывают на пределы, за которые не допускается выселение граждан из жилых помещений.

С точки зрения выполняемых функций есть все основания считать правила вышеуказанных статей закона общими юридическими гарантиями жилищных прав нанимателей и членов их семей при выселении изжилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Общими они считаются потому, что касаются не каких-либо отдельных случаев выселения, а распространяются, как правило, на все случаи выселения граждан из указанных домов. Безусловно, если говорить в целом о гарантиях при выселении, то наиболее общими являются юридические гарантии, предусмотренные частью 4 статьи 10 ЖК РСФСР, которые распространяются на всех пользователей жилыми помещениями, независимо от того, в доме какого жилищного фонда они проживают". [1]

Таким образом, Золотарь и Дятлов говорят о следующих юридических гарантиях жилищных прав нанимателей и членов их семей, предоставляемых им законом при выселении:

1. Первая гарантия состоит в том, что договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда может быть расторгнут по

____________________

[1] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. Соч. С. 120.

23

требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе (ч. 3 ст. 89 ЖК РСФСР). Выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений в указанных домах допустимо также лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК РСФСР). Требования о выселении нанимателя и членов его семьи по другим основаниям являются незаконными и не могут быть положены в основу прекращения договора и выселения из жилого помещения.

"Показательным в этом отношении является дело по иску отдела жилищного хозяйства местной администрации гражданину Ш. о выселении. Истец требовал выселения Ш на том основании, что, во-первых, местная администрация ошибочно предоставила ответчику спорную квартиру, а во-вторых, она по своим размерам не удовлетворяет семью Ш. и должна быть предоставлена другому гражданину. Народный суд иск удовлетворил. Областной суд решение народного суда оставил в силе.. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда УССР вполне правильно отменила вышеуказанные постановления судебных органов, так как ни одно из оснований, положенных истцом в обоснование иска о выселении, в законе не указано. Закон не предусматривает в качестве оснований для выселения из жилого помещения ни ошибочность предоставления жилого помещения гражданину, ни то, что это помещение должно было быть предоставлено другому лицу. Не мог быть положен в обоснование иска и тот факт, что, по мнению истца, спорное помещение не удовлетворяет жилищной потребности семьи ответчика. Такого основания в законе нет". [1]

Второй общей гарантией прав нанимателей при выселении В.А. Золотарь называет

правило закона, что договор найма жилого помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда может быть расторгнут только в судебном порядке, кроме случаев расторжения договора при наличии угрозы обвала дома (ст. 93 ЖК РСФСР). "Суть рассматриваемой гарантии состоит в том, что судебный порядок решения дел является более демократичным по сравнению с административным. В суде дела о выселении рассматриваются не единолично, а коллегиально, в открытом судебном заседании, с участием сторон, заинтересованных лиц и, как правило, с участием прокурора. Кроме того, при судебном рассмотрении дел стороны имеют больше возможностей для обжалования принятого судом решения." [2]

____________________

[1] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 121-122.

[2] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 123.

24

Третьей общей юридической гарантией жилищных прав граждан при выселении

является правило о том, что граданам, выселяемымиз жилых помещений, одновременно должно быть предоставлено другое жилое помещение, за исключением случаев, указанных в законе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР). "Случаи выселения граждан из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда без предоставления другого жилого помещения законодатель рассматривает как исключительные. Такое выселение он допускае только при наличии вины выселяемого в систематическом неисполении обязанностей по сохранности или ненадлежащем использовании жилого помещения, в нарушении прав других граждан, проживающих с ним в одной квартире или доме, либо в ином грубом нарйшении норм жилищного законодательства". [1]

Как правильно отмечалось в литературе, выселение без предоставления другого жилого помещения в этих случаях не будет противоречить статье 40 Конституции РФ, "так как никто не вправе осуществлять свои права в ущерб интересам общества, правам других

граждан". [2]

Правоохранительная функция приведенного выше общего правила закона состоит в том, что "обязывая наймодателя предоставить гражданину, выселяемому на законных основаниях, другое жилое помещение, государство тем самым гарантирует ему продолжение осуществления принадлежащего ему конституционного права на жилище в стадии пользования конкретным жилым помещением." [3] Чтобы не допустить случаев даже временного оставления выселяемого лица без жилья, Жилищный кодекс установил правило, по которому гражданам, выселяемым из жилых помещений, другое жилое помещение должно предоставляться одновременно с выселением.

Но гарантии прав на обеспечение выселяемого гражданина другим жилым помещением не заканчиваются только возложением на наймодателя обязанности по предоставлению другого жилого помещения. С целью более тщательной охраны интересов нанимателя и членов его семьи законодатель установил требования, которым должно отвечать предоставляемое жилое помещение.

Также В.А. Золотарь отмечает, что говоря о регулировании новым жилищным

____________________

[1] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 124-125.

[2] Пергамент А.И. Жилищные права граждан СССР.// Сов. государство и право, 1982,

№ 1. С. 8

[3] Золотарь В.А,, Дятлов П.Н. Указ. соч. С.125.

25

законодательством рассматриваемого вопроса в целом, следует отметить, что, идя по пути расширения прав гражданина на жилище и усиления юридических гарантий их устойчивости, оно в ряде случаев вместо выселения без предоставления жилого помещения ввело выселение с предоставлением другого жилого помещения. Например, если по ранее действовавшему законодательству, граждане, проживающие в колхозных домах, если они исключены из членов колхоза или выбыли из него по собственному желанию, подлежали выселению без предоставления другой жилой площади, то по новому закону - с предоставлением другого жилого помещения. [1]

Таким образом, жилищное законодательство, закрепляя основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений с нанимателями и их выселение, одновременно устанавливает юридические гарантии защиты их прав и законных интересов.

____________________

[1] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 126.

26

Иначе решается вопрос при расторжении договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в одностороннем порядке только по четко установленному законом исчерпывающему перечню оснований и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР). При этом, поскольку последствием расторжения договора социального найма является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ (ст. ст. 90 и 95 ЖК). Выселение по иным, кроме специально названных в законе основаниям не допускается.

Порядок выселения зависит от порядка разрешения жилищных споров, поэтому решение о выселении (принудительном выселении) принимается судом, за исключением случаев, установленных законом.

Порядок рассмотрения судом дел о выселении и исполнения судебных решений определяется гражданским процессуальным законодательством. Некоторые специальные правила рассмотрения содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г № 5 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” [1] и в постановлении Пленума Верховного

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ, 1994, № 3; 1997, № 1.

27

Суда СССР от 3 апреля 1987 г № 2 “О практике применения судами жилищного законодательства”. [1]

Таким образом, как было уже отмечено выше, при расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке его последствиями является выселение нанимателя и членов его семьи. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения (ст. ст. 92, 93, 94, 95 ЖК) и без предоставления другого жилого помещения (ст. ст. 98 и 99 ЖК). При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст. 91-94 ЖК), а в других случаях оно не обязательно должно быть таковым (ст. ст. 95, 100, 108, ч. 2 ст. 110 ЖК).

Требования, которые установлены законодательством для благоустроенных жилых помещений содержатся в статье 96 ЖК, а для неблагоустроенных жилых помещений - в статье 97 ЖК.

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

28

2.1 Выселение граждан

с предоставлением другого

благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе (ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР).

Как отмечает И.Б. Марткович, “По существу речь идет о переселении граждан в другое жилое помещение , поскольку занимаемые ими должны быть освобождены по причинам, предусмотренным законом”.[1] Но могут быть случаи, например, при капитальном ремонте дома, когда дело касается переселения только на временное жительство с обязательным возвращением отремонтированного жилого помещения. В рассматриваемом же нами случае “граждане безотлагательно получают другое постоянное жилье. Оно должно быть предоставлено гражданам к моменту требования о выселении, а не позже. Обязательства предоставить квартиру в будущем должны признаваться недействительными как противоречащие требованию закона об одновременном с выселением предоставлении другого жилого помещения”. [2]

Законом установлен не только судебный порядок выселения, но и ряд обязательных требований, предъявляемых к благоустроенному жилому помещению.

По правилам, установленным статьей 96 ЖК РСФСР, и разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г № 2 (п. 15) [3], предоставляемое благоустроенное жилое помещение должно соответствовать требованиям статей 40 и 41 ЖК РСФСР, то есть указанное помещение предоставлятеся в черте данного населенного пункта, причем в доме капитального типа , с обязательным соблюдением санитарных и технических требований.

Благоустройство его определяется применительно к условиям данного населенного

____________________

[1] Марткович И.Б. Жилищное право: Закон и практика. М, 1990, С. 268.

[2] Марткович И.Б. Указ. соч., С. 268-269.

[3] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3.

29

пункта, но с учетом благоустроенности только домов государственного и общественного жилищного фонда.

“Предоставление помещения не в данном, а в другом населенном пункте, хотя и бы административно подчиненном первому, существенно ущемляет интересы граждан и является нарушением закона.

Крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт. Поэтому при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районе города. За пределами же черты данного населенного пункта жилые помещения могут быть предоставлены только с согласия переселяемого или если нет возможности предоставить его в том же населенном пункте (например, в случае его ликвидации)”.[1]

Помещения предоставляются для постоянного проживания, отсюда следует, что они должны находиться в домах капитального типа. [2]

Недопустимо переселение граждан в помещения, расположенные в домах - бараках, которые считаются временными сооружениями. Не может быть удовлетворен иск о выселении, если выселяемому предлагается жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту и тем более сносу.

Содержание понятия благоустроенности зависит от состояния жилищного фонда в этом населенном пункте, развитие водоснабжения, канализационной системы, теплофикации, газификации, электрификации жилых зданий и отдельных помещений, то есть коммунально-бытовых удобств. “Ограничение этого требования пределами “данного населенного пункта” обусловлено неодинаковым уровнем благоустройства жилых помещений в разных населенных пунктах страны”. [3]

Не принимаются во внимание такие факторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка, подсобные, вспомогательные помещения нежилого характера (кладовки, антресоли, встроенные шкафы и т.д.), наличие балконов. "Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать среднему уровню бытовых

____________________

[1] Маслов В.Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 86.

[2] Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87г. № 2 “О практике применения судами жилищного законодательства” (п. 15) (Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3).

[3] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 128

30

удобств, достигнутому в данном населенном пункте. Определение названных факторов входит в компетенцию суда, рассматривающего иск о выселении. [1]

Не требуется, чтобы предоставляемое помещение было одинаковым и равноценным по удобствам с занимаемым. Следовательно, предоставляемое помещение может в каком - либо отношении качественно уступать изымаемому. Поэтому нельзя согласиться с мнением Л. М. Васильченко о том, что при переселении нанимателя в другое жилое помещение он не может быть лишен тех удобств, которые имел в прежней квартире. [2] Во всяком случае выселяемые не вправе требовать таких удобств, которые в данном населенном пункте ещё не получили широкого распространения. Иначе говоря, предоставляемые помещения должны иметь те виды коммунальных удобств, какие имеются в большинстве жилых строений государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в данном населенном пункте.

"Но то обстоятельство, что наниматель занимал неблагоустроенное жилое помещение, не может быть основанием для предоставления ему новой квартиры с удобствами, не отвечающими уровню благоустройства данного населенного пункта [3]". [4]

Это условие является важным для защиты жилищных прав граждан, так как требование о предоставлении благоустроенного жилого помещения закон не ставит в зависимость от наличия коммунально-бытовых удобств в том помещении, из которого выселяется наниматель. Поэтому организация, предоставляющая жилое помещение, степень благоустройства которого ниже уровня большинства квартир данного населенного пункта, не может мотивировать это нарушение прав выселяемого ссылкой на то, что он проживает в помещении, не имеющем коммунально-бытовых удобств. Так, один из киевских заводов обратился в суд с иском о выселении гражданина К. с семьей из занимаемого ими жилого помещения в связи с отводом земельного участка под строительство цеха. Ответчик

____________________

[1] Жанайдаров И. Общие условия выселения с предоставлением другого жилого помещения. // Соц. Законность, 1984. № 2. С. 45

[2] См.: Васильченко Л.М. Договор жилищного найма в ведомственных домах. М., 1973,

С. 124; Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1981, № 7. С. 15-16.

[3] п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.84 г. № 5 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” (БВС РСФСР, 1985, № 3; 1989, № 11; БВС РФ, 1994, № 3; 1997, № 1).

[4] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 88-89.

31

отказался вселиться, мотивируя тем, что предоставляемое ему жилое помещение не благоустроенное. В нём нет канализации и ванны. Возражая против этого мотива, истец сослался на то, что ответчик проживает в доме, в котором также нет указанных коммунально-бытовых удобств. Народный суд отказал в иске о выселении, мотивируя свое решение тем, что необходимость предоставления другого благоустроенного жилого помещения не может ставиться в зависимость от качества сносимого дома и имеющихся в нем удобств.

В.А. Золотарь и П.Н. Дятлов считают, что "правильность решения суда не вызывает сомнения, поскольку оно опирается на правила статьи 96 ЖК РСФСР". [1]

Решение суда о выселении с предоставлением гражданину другого благоустроенного жилого помещения должно быть конкретным и не может содержать каких-либо условий. В резолютивной части решения суд обязан указать, какое конкретное помещение предоставляется выселяемому с обозначением улицы, номера дома и квартиры, а также фамилий, имен и отчеств всех совершеннолетних лиц, подлежащих выселению (ч.4. ст. 96 ЖК РСФСР). “Судебная практика толкует норму о характере предоставляемого помещения расширительно и исходит из того, что предоставляемое помещение должно отвечать общепринятым критериям жилого помещения и быть не только благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, но и пригодным для проживания выселяемого и членов его семьи. В этом случае суды применяют правила, регулирующие отношения при предоставлении жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий граждан, согласно которым жилые помещения должны предоставляться с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 2 ст. 41 ЖК РСФСР)”. [2]

Это так называемая субъективная пригодность жилых помещений для вселяемых в них граждан. [3] “На практике рассматриваемый вопрос решается с учетом состояния здоровья и возраста выселяемых, условий их работы, трудностей, испытываемых больным ребенком при посещении школы и других, заслуживающих внимания обстоятельств. При этом суд принимает к сведению действительно уважительные причины, имеющие существенное значение для определенного лица, а не те общие неудобства, с которыми связано

____________________

[1] См.: Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 129.

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[3] См.: Жанайдаров И. Указ. соч. С. 45.

32

изменение местонахождения квартиры (отдаленность от центра, затруднения при пользовании коммунальным транспортом, отсутствие вблизи торговых и медицинских учреждений и т.п. [1]". [2]

Следующим необходимым условием, которому должно отвечать благоустроенное жилое помещение является требование части 2 статьи 96 ЖК РСФСР, согласно которому гражданам, занимавшим отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира.

“Если же гражданин проживал в коммунальной квартире, ему может быть предоставлена жилая площадь в коммунальной квартире. При этом предоставляемое помещение должно быть тождественным с занимаемым по количеству комнат”. [3] В частности, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

“Однако практически требование о количестве предоставляемых комнат не всегда может быть соблюдено, если речь идет о выселении нанимателей из жилых помещений, превышающих норму жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР), если, безусловно, они или кто-либо из членов их семьи не пользуются правом на дополнительную площадь”. [4]

При решении вопроса о количестве предоставляемых комнат должно учитываться и правило части 1статьи 41 ЖК РСФСР, которое не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Это правило неприменимо к случаям заселения одной комнаты лицами разного пола, среди которых только один человек старше девяти лет.

К примеру, отдел по учету и распределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданке Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с изменением целевого назначения дома - переоборудованием его в нежилой. Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сын старше девяти лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас

____________________

[1] Бюллетень Верховного суда РСФСР, 1984, № 11. С. 16

[2] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[3] Маслов В.Ф. Указ. соч. С. 89.

[4] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 130.

33

комнату размером 18 кв. м и в результате выселения её жилищные условия не ухудшаются. Московским городским судом решение оставлено без изменения. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил допущенную ошибку - отменил решение народного суда и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствии с которым ответчица в случае её выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету и распределению жилой площади отказался от иска и дело было производством прекращено. [1]

Также по размеру предоставляемое жилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однако не более помещения, полагающегося ему с семьей по норме жилой площади (не более 12 кв. м на человека).

“При выселении из жилого помещения меньшего размера, чем это предусмотрено для предоставления жилых помещений в данном населенном пункте, выселяемому должно быть предоставлено жилое помещение в соответствии с установленным размером (ст. 96 ЖК РСФСР)” [2], то есть по нормам предоставления жилых помещений лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в данном населенном пункте.

Жилищный кодекс также установил, что если наниматель или проживающий с ним член семьи имеет право на дополнительную жилую площадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖК РСФСР). Если он пользовался дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты, ему также должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты. “Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один из которых не имеет право на дополнительную площадь, занимала двухкомнатную квартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставлена двухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членов семьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставлена квартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.

Семья из пяти человек занимала трехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В данном населенном пункте лица, состоящие на учете, обеспечиваются жилой площадью

____________________

[1] Бюллетень Верховного Суда СССР, 1984, № 1. С. 39.

[2] Золотарь В.А., Дятлов П.Н. Указ. соч. С. 131.

34

из расчета 9 кв. м на человека. В нашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и не менее 45 кв. м жилой площади. (5*9)”. [1]

“При определении размера предоставляемого жилого помещения во внимание принимается только жилая площадь, без учета размера другой полезной площади (подсобных помещений, коридора, кухни, ванны и т.п.), если даже она была переоборудована под жильё, но без соблюдения установленного порядка производства переоборудования”. [2]

В постановлении пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснено, что следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п. 15). Так, не допускается заселение одной комнаты лицами, страдающими тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать с членами своей семьи в одной комнате. Или же подобные обстоятельства могут быть обусловлены условиями труда, быта, обеспечения социальными услугами (например, инвалид вынужден переехать в район, удаленный от поликлиники при отсутствии развитых транспортных коммуникаций); составом семьи; характером сложившихся отношений между выселяемым и иными лицами; сильным психическим воздействием, вызванным особенностями конкретных условий нового места жительства, и т.п. “Так, например, судебной практике известны случаи отказа в иске о выселении по тем основаниям, что В. поселяли в одной квартире с Ч., с которым жена В. ранее находилась в близких отношениях; окна предоставляемой квартиры выходили на кладбище, где похоронена дочь ответчицы и т.д.” [3]

Перечень оснований, по которым допускается выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, приводится в статье 91 ЖК РСФСР и включает в себя следующее:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92 ЖК);

- дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК);

- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 93 ЖК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6