Приватизация жилых помещений

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708, Положение о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно государственных) предприятий агропромышленного комплекса. Утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708 (утратило силу с 27 января 2003 года) // Российская газета. - 1992.- № 211. - 24 сентября. при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

а) передача в муниципальную собственность;

б) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включение в уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно если жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрации нового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Е. обратился в суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью «Агата» о передаче в собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослался на то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза «Большевик» и руководством ОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. Решением Товарищества «Агата», образованного на базе колхоза «Большевик», в приватизации квартиры Е. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.

Отменяя данное решение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья. Обзор судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного суда. - 2007. - № 10. - С. 25.

3) приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляется на основании договора социального найма.

Наниматель однокомнатной квартиры П. обратилась в местную администрацию с заявлением о бесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленного законом срока решен не был. Через несколько месяцев П. умерла. Ее дочь - К., не являвшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением о признании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в удовлетворении иска К. отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение в собственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которые занимают жилые помещения по договору социального найма. К. такого права, по мнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась ни до, ни после смерти своей матери.

Суд надзорной инстанции определение отменил, указав следующее. Нарушение права П. на бесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременным оформлением документов, могло повлечь нарушение права К., являющейся ее дочерью, на получение наследственного имущества, в том числе, спорной квартиры. При таком положении К. имеет право обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будет установлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую ее матерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служить основанием для отказа в удовлетворении материально-правового требования по существу. Обзор судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного суда. - 2008. - № 7. - С. 15. В данном случае, судья районного суда был не прав, так как у К., как у наследницы П., есть право быть собственницей спорной квартиры, так как, если бы не нарушение срока приватизации местной администрацией, то ее мать П. давно бы приватизировала квартиру, так как у нее были на это все основания - она осуществляла пользование жилым помещением на основании договора социального найма.

Жилые помещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или ином основании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могут быть приватизированы путем безвозмездной передачи.

4) возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления на приватизацию или отказа от участия в ней.

Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюдена тогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либо достигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).

Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖК РФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

К. предъявил в суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признании недействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения в ее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчица указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует из материалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице. В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При таких обстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с ней право пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжения брака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права. Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ее приватизация была возможна с его согласия. Обзор судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного суда. - 2008. - № 6. - с. 16.

Таким образом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие не только членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопрос о приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право пользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когда бывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам на приватизируемой жилой площади не проживают.

Согласно п. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства. Семейный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 8 декабря 1995 года (ред. от 30.06.2008 // Российская газета. - 1996. - № 17 - 27 января.

Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов». О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. - с. 24.

Несмотря на то, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа от участия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизации фактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договор передачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые с регистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе и к приемным родителям.

5) бесплатность.

Данный принцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан в порядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом на территории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, а с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 № 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь - за плату. В ряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органов сразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственность граждан.

6) однократность.

Использовать право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона о приватизации четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних в соответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизации по достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Районный суд, рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцом договор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилого помещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд на обсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократности приватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в виду того, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М. заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу об использовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему месту жительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако не безвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости. Обзор судебной практики по гражданским делам // Бюллетень Верховного суда. - 2009. - № 2. - С. 11.

Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из - за недостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

2.3 Порядок приватизации и расприватизации жилых помещений

Одними из оснований для изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросы расприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - ст. 959.- 11июля.а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон). О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

Ст. 1 Закона о приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следует отметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П. Постановление Конституционного Суда РФ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 45. - Ст. 5603. Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, признано Конституционным Судом РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзя не отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов, не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетом действующего законодательства. Прежде всего, это относится к запрету приватизации:

- во-первых, жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

- во-вторых, жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительно первой категории жилых помещений представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова, применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызывает определенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный» только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношении жилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12-15, 57, 73, 85, 87 ЖК РФ). Былков, В.В. Новое в правовом регулировании признания жилья непригодным для проживания // Жилищное право. - 2006. - № 12. - с. 13. Соотношение части и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причин непригодности. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.

Что касается жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, то запрет на их приватизацию сформулирован слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, к специализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношении всех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

По мнению главного специалиста Самарской Губернской Думы, члена Ассоциация юристов России В.П. Макеева представляется необходимым внести изменение в ст. 4 Закона о приватизации, изложив первый абзац в новой редакции: «Не подлежат приватизации жилые помещения, признанные непригодными для проживания граждан, находящиеся в домах закрытых военных городков, а также специализированные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения». Макеев, В.П. Приватизация и расприватизация (деприватизация) жилого помещения как основания для изменения особого правового режима жилого помещения // Гражданин и право. - 2009. - № 2. - с. 25

Таким образом, граждане получат возможность приватизировать и отчуждать ряд жилых помещений, ранее относимых к специализированному жилищному фонду, в отношении которых была запрещена приватизация.

Порядок передачи жилых помещений в собственность в результате приватизации установлен в ст. 6 Закона о приватизации.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

В случае осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом не требуется.

Как отмечают Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова, статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационного законодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения права государственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормы главы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества при распоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются. Киндеева, Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов - М.: Юрайт-Издат, 2004. - С. 282.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

- заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

- справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение Решение Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 г. № 4 «Об утверждении примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Экономика и жизнь. - 1994. - № 6 - С. 23..

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином от имени собственника органами государственной власти или органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее жилое помещение.Нотариального удостоверения договора передачи и государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения (ст. 7 Закона о приватизации).

По мнению Е.А. Чефрановой, договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездный характер, сходен с договором дарения. Чефранова, Е.А. Государственный регистратор в Российской Федерации: основы профессии : учебное пособие - М., 2007. - С. 336.

По нашему мнению, договор передачи жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и договор дарения, не смотря на общие признаки, различаются. При приватизации жилого помещения происходит изменение особого правового режима жилого помещения, поскольку жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд, т.е. меняется цель его использования. Как справедливо отмечает И.В. Качалова, передача жилого помещения при приватизации связана прежде всего с существенными изменениями правового режима жилой площади (объекта этих отношений). Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. - М., 2006. - С. 28. В отличие от приватизации передача жилого помещения по договору дарения не влечет изменения особого правового режима переданного жилого помещения, поскольку при такой передаче цель использования жилого помещения не меняется.

От приватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию) Сапронова, И.А. Деприватизация жилья // Право и политика. - 2004. - № 8. - С. 127 жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилое помещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фонд социального использования.

Вопросы расприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласно которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1. Принят Верховным Советом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - ст. 959.- 11июля.

Как следует из указанных норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующих условий:

- приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания;

- оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог) Титов, А.А. Приватизация жилья: новый порядок, судебная практика, образцы документов: учебное пособие. - М., 2006. - С. 46..

П.В. Крашенников отмечает неточность формулировки первого условия расприватизации. Речь идет о термине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГК РФ указывается на то, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных мест жительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник - М.: Статут, 2008. - С. 195..

Следует отметить, что если первое условие имеет только неточную формулировку, не способную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие на практике вызывает сложность. Именно условие расприватизации о том, что жилое помещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривали в том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членов семьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, к обременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья в собственность и его последующей расприватизации. Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизация жилья - М.: Гроссмедиа, 2005. - С. 115-127. Конституционный Суд в Определении от 21 декабря 2004 г. № 425-О Определение Конституционного суда РФ от 21декабря 2004 года № 425-О // СПС «Гарант», отказывая в рассмотрении поданной жалобы по существу, квалифицировал поставленный в ней вопрос как вопрос о правильности толкования судебными и иными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможности отнесения его к числу «обременений» и указал, что к его компетенции не относится выработка соответствующих понятий и проверка законности и обоснованности конкретных правоприменительных решений.

Механизм передачи жилых помещений в муниципальную собственность при расприватизации предусматривается органами местного самоуправления. Так, например, Решением Думы городского округа Жигулевск Самарской области от 26 апреля 2007 г. № 161 утвержден Порядок передачи гражданами приватизированных жилых помещений в муниципальную собственность городского округа Жигулевск. Решение Думы городского округа Жигулевск Самарской области от 26 апреля 2007 г. № 161 // Жигулевский рабочий. - 2007. - 12 мая. - С. 10 Данный Порядок определяет орган, уполномоченный рассматривать вопрос о расприватизации (мэр городского округа Жигулевск), а также перечень документов; сроки рассмотрения данного вопроса (в течение 30 дней).

При этом порядок передачи малоимущими гражданами приватизированных жилых помещений в собственность муниципального района Похвистневский, утвержденный Постановлением Собрания представителей муниципального района Похвистневский Самарской области от 24 марта 2006 г. № 69-СП, Постановление Собрания представителей муниципального района Похвистневский Самарской области от 24 марта 2006 г. № 69-СП: // Похвистневский вестник. - 2006. - 13 апреля. - С.5. предусматривает при расприватизации заключение договора о передаче жилого помещения в муниципальную собственность между собственником жилого помещения и Администрацией района, на основании которого постановлением Главы района жилое помещение включается в муниципальную собственность.

Говоря об основании для расприватизации - о договоре передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь в данном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договора приватизации. Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник. - М.: Статут, 2008. - С. 228. Как верно отмечает П. В. Крашенинников, исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). О расторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще не исполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор к моменту последующей расприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Кинзакова, Е.А. Деприватизация жилья: особенности правового регулирования // Адвокат. - 2004. - № 5. - С. 16

От расприватизации как передачи жилого помещения в государственную или муниципальную собственность следует отличать последствия недействительности договора приватизации, реституцию. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин не приобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительному договору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назвать приватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации и ст. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договора приватизации нельзя назвать расприватизацией. Качалова, И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения Автореф. дисс. канд. юрид. наук - М., 2006. - С. 58.

Очевидным является то, что большее количество граждан предпочитают не расприватизировать (деприватизировать) свое жилье, так как одним из достоинств приватизированного жилья является то, что оно получено по безвозмездному договору, его можно продать, подарить, завещать и так далее. Собственное жилье не может позволить себе лишь небольшое количество неимущих граждан, для которых оптимальным вариантом является договор социального найма, поэтому они и не вступают в процесс приватизации. Случаи расприватизации жилых помещений очень редки в судебной и юридической практике.

По данным Федеральной службы государственной статистики РФ в целом по Российской Федерации в 2008 году было приватизировано 699213 квартир. С 2000 года количество приватизированных квартир по России колеблется то в большую, то в меньшую сторону: в 2000 году приватизировано 922313 квартир, в 2001 - 1301726, в 2002 - 1281255 квартир. С 2003 года по 2005 год отмечается постепенный рост количества приватизированных квартир: в 2003 году - 796593, в 2005 году - 1684212 квартир. С 2005 года по 2008 год наблюдается постепенное снижение приватизированных квартир. Приложение А. Количество приватизированных квартир в Российской Федерации с 2000 по 2008 годы

По Оренбургской области ситуация с приватизацией квартир складывается немного иначе. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ в 2000 году в Оренбургской области было приватизировано 10237, в 2001 году - 20083, в 2002 году - 18305, в 2003 году - 12601, в 2004 году - 15560, в 2005 году - 18564, в 2006 году - 17057, в 2007 году - 9751, в 2008 году - 7027 квартир. Приложение Б. Количество приватизированных квартир в Оренбургской области с 2000 по 2008 годы

По данным МУЖКХ города Бузулука в городе Бузулуке в 2003 году было приватизировано всего 198 жилых помещений (из них - 195 квартир, 3 комнаты), в 2004 году - всего 219 жилых помещений (из них - 212 квартир, 7 комнат), в 2005 году - всего 431 жилое помещение (из них - 426 квартир, 5 комнат), в 2006 году - всего 640 жилых помещений (из них - 600 квартир, 40 комнат), в 2007 году - всего 199 жилых помещений (из них - 141 квартир, 58 комнат), в 2008 году - всего 143 жилых помещения (из них - 111 квартир, 32 комнаты), в 2009 году - всего 285 Приложение В. Динамика приватизации жилых помещений в городе Бузулуке с 2003 по 2009 годы жилых помещений (из них - 264 квартиры, 26 комнат). Приложение Г. Количество квартир и комнат, приватизированных в Бузулуке с 2003 по 2009 годы

Отмечается увеличение количества приватизированных жилых помещений с 2003 года по 2006 год включительно, резкое падение количества приватизированных помещений в 2007, 2008 годах, очевидно по причине того, что на тот момент последним сроком бесплатной приватизации жилья был 2007 год. В 2009 году отмечается вновь увеличение количества приватизированных помещений. Также с 2003 года по 2007 год отмечается увеличения количества приватизированных комнат.

В январе 2010 года в МУЖКХ города Бузулука уже подано 100 заявлений на приватизацию жилых помещений, однако они пока не рассмотрены. Такое количество заявлений в первый месяц года, связано с тем, что граждане опасались не успеть приватизировать свое жилье, так как последний срок бесплатной приватизации жилых помещений был до 1 марта 2010 года.

Продление срока бесплатной приватизации позволит всем нанимателям жилых помещений, не успевшим в 2009 году приватизировать свое жилье, еще раз хорошо обдумав плюсы и минусы приватизации, принять правильное решение. А собственники жилых помещений, получившие право собственности путем приватизации, получат возможность деприватизации.

3 Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений

Страницы: 1, 2, 3, 4