p align="left">Также, в производстве Дальневосточного таможенного управления находится два дела, предметом которых является самовольная постройка - объект незавершенного строительства с готовностью 58 % (пункт пропуска в селе Марково).

Перечисляя объекты самовольной постройки - жилой дом, строение, сооружение, Гражданский кодекс РФ имеет в виду объекты, обособленные от других, уже существующих на том же земельном участке, аналогичных объектов. То есть, речь идет о самостоятельной постройке. А пристройка части жилого дома к уже существующему старому дому не является постройкой и потому не подпадает под действие ст. 222 ГК. Такая позиция вытекает из буквального толкования закона.

Многие авторы ее поддерживают, но большинство данную норму подвергают расширительному толкованию. По их мнению, пристройка части жилого дома также относится к объектам самовольной постройки. Осуществление пристройки к ранее возведенному объекту выходит за рамки выданного в свое время разрешения на строительство, не соответствует первоначальной проектной документации, по которой выполнено строительство, акту приемки объекта в эксплуатацию, изготовленному на их основании техническому паспорту строения. Тем самым пристройка нарушает определенные названными документами размеры, технические характеристики, конструктивные элементы существующего объекта недвижимости. Осуществление такой пристройки также может нарушать права и интересы собственника земельного участка, владельца недвижимого объекта, третьих лиц.

Ограничение перечня объектов самовольной постройки степенью законченности строительства отвечало бы лишь интересам недобросовестных застройщиков и способствовало дальнейшему росту незаконного строительства. А это недопустимо. Поэтому, автор работы придерживается второй точки зрения.

Актуальным еще является вопрос о самовольно реконструированных объектах недвижимости, так как значительная часть судебных дел о признании права собственности на основании ст. 222 ГК РФ касается именно случаев самовольной реконструкции. Здесь можно выделить два подхода.

Согласно первому из них признать право собственности на самовольно реконструированный объект по правилам ст. 222 ГК РФ возможно лишь при условии, если в результате реконструкции появился новый объект, существенно отличающийся от объекта до начала реконструкции. В таком случае можно сделать вывод, что этот объект соответствует требованиям статьи 222, то есть является постройкой, созданной вновь на базе того объекта, который был до реконструкции.

По мнению сторонников второго подхода, признание судом права собственности на самовольно реконструированные объекты по правилам п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно независимо от характера реконструкции. При этом речь может идти о применении указанных правил только по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), поскольку, исходя из буквального смысла п. 1 ст. 222 ГК РФ, понятие самовольной постройки по своему содержанию не охватывает самовольно реконструированные объекты.

Под реконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание новых строений и сооружений.

При разрешении таких споров в судебном решении должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, к сожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Сити Плюс" самовольно реконструировало здание, достроив шестой и седьмой этажи, и обратилось в арбитражный суд о признании права собственности на помещения этих этажей. У общества отсутствовали проектная документация и разрешение на строительство. В данном деле реконструкция недвижимости рассматривается судом как самовольная постройка, и именно на основании ст. 222 ГК РФ обществу в удовлетворении иска было отказано.

В другом деле, где предметом спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, что произведенный демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией, а объект недвижимости, с учетом выполненных работ, не является самовольной постройкой.

Также, следует обратить внимание еще на один момент. Из анализа буквального смысла определения самовольной постройки можно сделать вывод, что положения статьи 222 ГК РФ не применяются к самовольно установленным временным сооружениям. Это видно из судебной практики нашего региона.

Решением арбитражного суда Приморского края от 14 мая 2002 года по делу № А51-3112/2002 2-127 суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Витон" снести незаконно возведенное временное здание склада. В суде были исследованы документы, подтверждающие, что строение представляет собой временное сооружение, отсутствует фундамент. Спорный объект рассматривается судом, как самовольная постройка - наличие всех признаков самовольности в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Данные выводы подтверждены и апелляционной инстанцией - Постановлением от 19 октября 2002 года.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3.05.2001 года по делу № А14-6881-01/264/20 было обоснованно отказано в иске об освобождении земельного участка, так как спорный объект - металлический объект - не является объектом недвижимости, соответственно не относится к категории самовольной постройки.

Регулирование самовольной постройки в нашей стране можно сравнить с законодательством стран Содружества Независимых Государств. Гражданские кодексы Республики Казахстан (ст.244) и Кыргызской республики (ст.254-1) аналогично определяют объект самовольной постройки, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

В итоге, после проведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий перечень объектов самовольной постройки невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны. При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могут выступать:

- жилой дом, то есть жилое строение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилью, и может служить для постоянного проживания;

- строение и сооружение, которые не предназначены для проживания (административное здание, кафе, бытовка, баня, гараж, скважина водоснабжения);

- иное недвижимое имущество.

При расширительном толковании, которым и руководствуется большинство правоприменителей, в том числе и автор, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:

- пристройку части жилого дома;

- самовольную реконструкцию объекта;

- объекты незавершенного строительства.

2.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ

Вопросы, связанные с субъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко и конкретно. Разногласий по этому вопросу не имеется и судебная практика единообразна.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ определяет субъекта, как "лицо, осуществившее постройку". Понятие лица следует рассматривать в контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любое физическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройки правила. Речь идет именно о создателе постройки. Из-под действия данного правового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка перешла на основании гражданско-правовой сделки.

Статья 24 Федеральный закон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об архитектурной деятельности) определяет субъекта аналогично - как гражданина или юридическое лицо, осуществляющего строительство архитектурного объекта.

Если ответчик не является лицом, осуществившим самовольную постройку, то на него не может быть возложена обязанность по ее сносу.

Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так как нижестоящими судами не исследованы вопросы и обстоятельства, имеющее значение для дела. Ответчик в деле был ненадлежащим - новый собственник объекта, а не застройщик. Не решен вопрос о том, кем была возведена надстройка над зданием, о которой и предъявлено требование о сносе.

Примером служит еще одно дело. Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию (МУП) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги. Первая судебная инстанция обязала ООО снести данное помещение. Однако, в ходе судебного разбирательства не было доказано, что именно ООО возвело данное строение. Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Исходя из этого, апелляционная инстанция отказала в иске.

ГК РФ существенно расширил круг участников рассматриваемых отношений. В статье 109 ГК РСФСР 1964 года речь шла только о гражданине.

Итак, субъектом отношений в области самовольной постройки является не только гражданин, но любой субъект, создавший самовольную постройку, при условии, что законом он рассматривается как лицо.

2.3 Признаки самовольной постройки

Дефиниция признаков любого правового явления имеют большое значение для теоретиков, а также и на практике при разрешении споров. Через их характеристику раскрывается исследуемый предмет в целом, выделяются его особенности и отличия.

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность имеет место при наличии хотя бы одного из трех признаков:

1. Создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

2. Отсутствие необходимых разрешений на постройку.

3. Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании постройки.

Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела сделал вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из нарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Каждый из этих признаков является нарушением действующих норм права - в частности, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее Градостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее ЗК РФ), Строительных норм и правил (СНиПов), Закона об архитектурной деятельности, нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно, правовую природу, сущность самовольной постройки изначально можно выразить, как правонарушение.

При отсутствии признаков постройку нельзя признать самовольной.

По наличию признаков самовольные постройки можно классифицировать на постройки, осуществленные:

- с нарушением целевого назначения земельного участка;

- на земельных участках, не принадлежащих застройщикам;

-без необходимых разрешений;

-с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил;

-на земельных участках, не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства.

Для уяснения сущности самовольной постройки, устранения разногласий при отнесении объектов к самовольной постройке, рассмотрим каждый признак в отдельности.

2.3.1 Непредоставление земельного участка в установленном законом порядке

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы земельный участок был не отведенным и притом не отведенным именно для целей строительства.

Закон поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Закон требует, чтобы отвод земельного участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами", не конкретизируя соответствующие источники права. Это вполне обоснованно, так как они весьма многообразны и будут изменяться в условиях продолжающейся земельной реформы.

На сегодняшний день основным источником в области земельно-правовых отношений является Земельный кодекс РФ. Граждане имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность и предоставление их для индивидуального жилищного строительства (ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельным кодексом РФ также регулируются порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 28-33), порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ст.ст. 7-8).

Отвод земельного участка подтверждают правоустанавливающие документы (постановление главы местного образования, договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участка в натуре (акт приемки-передачи межевых знаков). Различные письменные обещания, заверения о предоставлении участка в будущем, даже исходящие от уполномоченных государственных органов, проекты договоров и постановлений не могут служить доказательством предоставления земельного участка в установленном порядке.

Закон не содержит категорического указания на вид правового режима и период (временно или постоянно) предоставления земельного участка. Единственным условием его предоставления является - установленный законом и иными правовыми актами порядок.

Так, постановлением администрации города юридическому лицу был предоставлен земельный участок в аренду на пять лет из земель городской застройки для эксплуатации пристройки к существующему двухэтажному зданию столовой. Предоставление земельного участка лицу, осуществляющему постройку, не в собственность и на короткое время не является основанием для признания постройки самовольной. В итоге, за юридическим лицом было признано право собственности на пристройку.

Но судебная практика по данному вопросу различна. В кассационной инстанции подтверждается следующая позиция нижестоящих судов. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ не предусмотрено признание права собственности на самовольную постройку, если участок земли, на котором она возведена, находится у лица, осуществившего постройку, в аренде. Суд посчитал, что в деле отсутствуют доказательства того, что участок земли был предоставлен истцу в установленном порядке в соответствии с требованиями ст.ст. 28-32 Земельного кодекса РФ под возведенную им постройку. Поэтому, не было оснований для признания за предпринимателем К. права собственности на самовольную постройку.

На наш взгляд, первая позиция суда отражает основные начала гражданских правоотношений в большей мере, является верной. Тем более, арендатор, на законных основаниях владея земельным участком, имеет право предъявлять иск о сносе самовольной постройки. По делу А51-2405/03-23-49 Приморским краевым судом данные требования были удовлетворены. Закон в отношении арендаторов каких-либо ограничений не устанавливает. Поэтому, нецелесообразно наделять арендатора различными полномочиями в правоотношениях, связанных с самовольным строительством.

Выделение и последующее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Если земельный участок был отведен под благоустройство без права возведения на нем каких-либо капитальных строений или для сельскохозяйственного производства, то созданная на нем постройка будет считаться самовольной. Таковой же будет считаться и постройка административного здания на земельном участке, выделенном под строительство другого недвижимого объекта - жилого дома.

Так, обществу с ограниченной ответственностью "Дискус" постановлением главы администрации от 19.04.1993 № 339 был предоставлен земельный участок во временное пользование для эксплуатации овощного магазина, а не для строительства, тем более, позже данное постановление было отменено. По этому основанию объект незавершенного строительства был признан самовольной постройкой, и истцу было отказано в признании права собственности на него.

Интересно и другое дело, в ходе которого суд признал отсутствие признака самовольности. Предпринимателем был построен рынок на земельном участке, выделенном для этого администрацией района. Статус земельного участка не был определен (право собственности, бессрочное пользование, иное право). Ссылку второй стороны, что данный земельный участок подлежит застройке в соответствии с генеральным планом развития города, суд признал не существенной в рассматриваемом споре, считая, что вопрос изъятия земель для государственных нужд может и должен решаться самостоятельно.

Если в установленном порядке участок земли был отведен для соответствующего строительства, данное требование ГК является выполненным. Последующая отмена или изменение выданного решения об отводе земельного участка не превращает жилой дом, другое строение или сооружение в самовольную постройку.

Долгое время в нашей стране отсутствовало законодательство, регулирующее права на землю. В итоге, огромное количество капитальных построек существует без надлежаще оформленных на них прав на землю владельцев построек, что вызывает ряд проблем и на сегодняшний день при определении собственника земельного участка или находящегося на нем объекта.

Таким образом, лицо, не желающее стать субъектом регулируемых ст. 222 ГК РФ отношений, должно быть собственником земельного участка, либо владеть им на законных основаниях, а собственник земли (гражданин, юридическое лицо, орган местного самоуправления или государства) не должен возражать против застройки этого участка.

2.3.2 Отсутствие необходимых разрешений на постройку

Постройка является самовольной, если она создана без получения на это "необходимых разрешений". Данное требование ст. 222 ГК сформулировано неконкретно, расплывчато. В ГК РФ не имеется ни каких указаний на уполномоченных лиц, выдающих разрешения, на содержание таких разрешений, на правовые акты, предусматривающие выдачу разрешений. Ответ можно получить из анализа норм в области земельных и строительных правоотношений.

Изначально "необходимость" данных разрешений вытекает из правомочий собственника и защиты его вещного права. Необходимым является разрешение лица, имеющего право собственности на земельный участок. Поскольку в ином случае собственник имеет право истребовать соответствующую часть своего участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Какие еще разрешения следует считать "необходимыми", ГК РФ не устанавливает. То есть, данный вопрос остается открытым.

Ответ на этот вопрос дают законы и подзаконные нормативные акты: Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс РФ. В Приморском крае действует Градостроительный устав № 130-КЗ от 16.03.2001 года.

Первым необходимым разрешением, как уже говорилось, является разрешение собственника земельного участка. Закон устанавливает, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности). Такое разрешение должно быть выдано в письменной форме. Если собственником земли является гражданин, то его подпись на разрешении следует нотариально удостоверить.

Данное разрешение имеет большое значение при характеристике первого признака самовольности, вернее при доказывании наличия или отсутствия его у спорного объекта. Тем более, если согласие дает частный собственник - особое внимание надо обращать на назначение земли. Если ее назначение исключает строительство объекта недвижимости или ограничивает возможность строительства по виду объекта (например, жилой дом - можно, а автозаправочную станцию - нельзя), то согласие собственника все равно влечет самовольность постройки.

Следует отметить, что статья 109 ГК РФ 1964 года не упоминает о разрешении собственника земельного участка, об отведении земельного участка. Но это не говорит об отсутствии данного признака самовольности в советское время. Так как. разрешение на строительство (о нем законодатель упоминал) предполагало наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома").

Второе и самое главное разрешение - это разрешение на строительство. Оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства.

Значимость данного разрешения определяется также иной формулировкой понятия самовольной постройки в законодательстве - строительства архитектурного объекта без разрешения на строительство (ст.24 Закона об архитектурной деятельности, ст.66 Градостроительного кодекса от 07.05.98 года № 73-ФЗ, недействующего в настоящее время).

Если фундамент объекта начали возводить до дачи разрешения на строительство, но в итоге, разрешение было получено, то данный факт не может являться причиной для признания строительства самовольным.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления (ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 06.10.2003г. № 131-ФЗ, ст. 9 Градостроительного устава Приморского края). Порядок выдачи разрешения, требования, предъявляемые к нему, определены ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, Постановлением Правительства от 24 ноября 2005 года № 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", ст. 33 Градостроительного устава Приморского края, Постановлением Администрации Приморского края от 19 мая 2004 года № 120 "Об утверждении порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Приморского края".

Возможность выдачи разрешения может зависеть от специфики строящегося объекта или земельного участка, например, Постановление Правительства РФ от 10.03.2000 № 221 "Об утверждении правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения" и Постановление горного и промышленного надзора РФ от 30.08.1999 № 64 "Об утверждении положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" устанавливают данные особенности.

Закон предусматривает случаи, когда разрешение не требуется: если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов и не затрагивают надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности, п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Так, не требуется разрешения на постройку - строительный вагончик на земельном участке для дачного хозяйства. Но государственный органы, злоупотребляя своими полномочиями, зачастую требуют наличие разрешения на строительство в случаях, не предусмотренных законом, что является неправомерным.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе определять перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство. В Приморском крае разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Если для строительства требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Под архитектурным проектом понимают архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Обязательным также является архитектурно-планировочное задание (ст. 51 Градостроительного кодекса). Под ним закон подразумевает комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются документы, удостоверяющие право собственности заявителя на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке.

Также, к необходимым разрешениям следует отнести проектную документацию (ст.ст. 47-50 Градостроительного кодекса РФ). Она подлежит обязательной государственной экспертизе в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 года № 1008 "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации". При ее разработке застройщик должен руководствоваться Сводом правил по проектированию и строительству СП 11-111-99 "Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства", утвержденного постановлением Госстроя РФ от 30.12.1999 года № 94.

В соответствии с Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального и хозяйства РФ от 03.06.92г. № 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" нельзя обойтись без разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

Обязательными являются заключения уполномоченных органов о соблюдении санитарных, противопожарных, экологических правил и норм, правил по охране памятников. Только при наличии данных документов выдаются вышеупомянутые разрешения.

Порядок согласования и получения большинства разрешений отличается в зависимости от субъекта Федерации и муниципального образования, на территории которых находится объект постройки.

Некоторые исследователи, раскрывая данный признак самовольности, говорят лишь о необходимости разрешения собственника или иного законного владельца земельного участка, не придавая значения другим необходимым разрешениям. Данный вывод вытекает из первоочередности и значимости вещного права, но он является не полным, поверхностным.

Если необходимые разрешения были получены, но затем одно из них или все они были отменены или изменены, это не превращает постройку в самовольную.

Подводя итог, можно сказать, что данный признак самовольности в ст. 222 ГК РФ сформулирован достаточно неопределенно. Конкретного перечня разрешений не имеется. Тем более, постоянно изменяется законодательство на федеральном, региональном и местном уровнях власти. А специфика и особенности регулируемых отношений зависят от принимаемых государственными органами субъектов РФ или органами местного самоуправления решений.

2.3.3 Существенное нарушение градостроительных и строительных норм

Постройка будет считаться самовольной, когда существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила.

Модельный гражданский кодекс Содружества Независимых Государств градостроительные нормы называет архитектурными (ст. 232).

Градостроительные нормы и правила основываются на положениях Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Следует отметить, что в свете происходящей в настоящее время градостроительной реформы, большинство ранее действовавших норм в данной области отменены. Но ими продолжают руководствоваться и государственные органы и застройщики, либо эти нормы действуют формально (уполномоченными государственными органами не отменены) и применяются в части, не противоречащей новому Градостроительному кодексу РФ. Например, Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29.10.2002 года № 150 "Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации".

Нарушением градостроительных правил являются несоблюдение планировки застройки населенного пункта, конкретной улицы, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания. Сюда можно отнести и нарушения, связанные с несоблюдением или нарушением разрешений, о которых шла речь в предыдущем подразделе настоящей главы, например, грубое отступление от проектной документации (нарушение этажности, отклонения от габаритов постройки).

Строительные нормы и правила содержатся в отдельных законах - например:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости";

- Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

и в подзаконных нормативных актах - например:

- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17 сентября 2002 г. № 123 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство";

- Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23 июля 2001 г. № 80 "О принятии строительных норм и правил РФ "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования";

- Постановление Правительства РФ от 27.12.1997 года № 1636 "О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий".

На территории города Владивостока действуют Правила организации строительных работ, утвержденные решением Думы города Владивостока от 28.10.2005 года № 122.

Перечень норм, которые нужно соблюдать застройщику, очень широк и подробно не исследуется автором, так как строительство объектов недвижимости без нарушений норм права не является темой исследования в настоящей работе.

Нарушения строительных норм и правил могут быть различными по содержанию, в том числе выражаться в снижении прочности, устойчивости или надежности постройки. До вступления в силу Кодекса об административных нарушениях РФ от 30.12.2001 № 195-ФЗ (далее Кодекс об административных правонарушениях РФ) данные нарушения подробно раскрывались в Положении о порядке наложения штрафов за правонарушения в области строительства, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 27.07.1993 года № 729.

Так, с учетом требований ст. 222 ГК РФ, истцу правомерно было отказано в удовлетворении иска в части взыскания затрат на возведенные им объекты и сооружения. Основанием этому послужило отсутствие проектно-сметной документации, необходимых разрешений соответствующих государственных органов и нарушение строительных норм и правил.

Известны случаи, когда застройщики, осуществляя строительство с нарушением установленных законом норм, оспаривали конституционность этих норм. Так, гражданка О.П. Бовина обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, считая, что положения статей 16 (использование земельных участков в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий), 20 (осуществление градостроительной деятельности в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки), 62 (отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство в случае несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка) Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 года № 73-ФЗ нарушают ее права, закрепленные статьями 18 и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации. В действующем Градостроительном кодексе РФ данные нормы права содержатся в статьях 2 и 51.

Конституционный суд РФ обосновано отказал в принятии к рассмотрению данной жалобы, указав, что обжалуемые нормы не нарушают конституционные права и направлены на реализацию статей 9 (часть 1), 17 (часть 3), 36 (части 2 и 3) и 55 (часть 3) Конституции РФ .

ГК РФ требует, чтобы допущенное нарушение было "существенным", при этом, не конкретизируя какие нарушения надо считать таковыми. Для решения этого вопроса может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза. Закон умалчивает о том, будет ли постройка считаться самовольной, если компетентные органы найдут указанные нарушения, а застройщик сможет их устранить. В такой ситуации можно предположить, что существенность нарушений заключается в их неустранимом характере.

Если постройка возведена на законном месте, а нарушения при строительстве носят несущественный характер либо имеются нарушения при выдаче необходимых разрешений или при вводе объекта в эксплуатацию, то застройщик будет нести ответственность лишь по нормам Кодекса об административных правонарушениях РФ (ст.ст. 9.4, 9.5). То есть, постройку нельзя будет признать самовольной, и к ней не будут применяться соответствующие правовые последствия, о которых речь идет в § 1 главы 2 данной работы.

Как показывает практика, недобросовестные застройщики устраняют даже существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, так как закон этого не запрещает. Таким образом, легализуют самовольную постройку, минуя уполномоченный на это суд.

Возведенный объект недвижимости (объект завершенного строительства) должен быть введен в эксплуатацию. Для этого необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию (ст.55 Градостроительного кодекса РФ). Оно представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Таким образом, данный документ может служить доказательством отсутствия каких-либо нарушений градостроительный и строительных норм. Но отсутствие акта приемки объекта в эксплуатацию не является признаком самовольной постройки.

К сожалению, известны случаи вынесения незаконных судебных решений.

Например, решением Артемовского городского суда со ссылкой на положения ч. 1 ст. 218 ГК РФ за гражданином Е. признано право собственности на гараж, возведенный им на выделенном земельном участке. Однако вопросы о том, возведено ли строение в соответствии со строительными нормами и правилами, получены ли необходимые разрешения специальных служб, судом не обсуждались. В итоге, суд признал права собственности на объект недвижимости, строительство которого было осуществлено без соблюдения требований закона. Вышестоящей инстанцией данная судебная ошибка была ликвидирована.

Следует отметить, что, несмотря на аналогичность норм гражданского законодательства во всех странах Содружества Независимых Государств, легальное понятие самовольной постройки в Гражданском кодексе Республики Казахстан (ст.244) не содержит третьего признака самовольности. То есть, по закону Казахстана самовольной можно признать постройку только при наличии первого или второго признаков. Это первый вывод, который можно сделать из анализа нормы. Но возможен и другой вариант - при расширительном толковании нормы "созданное без получения на это необходимых разрешений", то есть, законодатель предполагает отсутствие необходимых разрешений и нарушение соответствующих норм. Данный вывод исходит из взаимосвязи второго и третьего признаков самовольной постройки. Это видно из анализа сложившейся практики "самостроя": если лицо изначально не получило необходимые разрешения, то и строительство объекта происходит с нарушением соответствующих строительных и градостроительных норм.

Данный признак, при его наличии, по сравнению с другими, легче всего ликвидировать. Поэтому, чаще всего объекты признаются самовольными постройками по причине создания их без получения на это необходимых разрешений или создания на земельных участках, не отведенных для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. Но умалять значение этого признака не стоит, так как именно он охраняет интересы и права других лиц, обеспечивая безопасность их жизни и здоровья.

2.4 Негативные правовые последствия возведения самовольных строений

Самовольная постройка, возведенная с нарушением норм, по своей правовой природе является правонарушением. Соответственно для лица, осуществившего такую незаконную постройку, возникает ряд неблагоприятных последствий.

Но, зачастую, практикующие юристы говорят о них, как о своевременных небольших проблемах, легко ликвидируемых в процессе узаконения самовольных построек. Не уделяется должного внимания данному вопросу и в научной юридической литературе. Большинство публикаций раскрывают самовольную постройку со стороны ее легализации, как способа приобретения права собственности, и возникающих при этом трудностях и проблемах.

На взгляд автора, игнорирование негативных правовых последствий самовольного строительства является недопустимым, так как они возникают в первую очередь. Их появление неизбежно, что нельзя сказать о праве собственности застройщика на возведенное строение.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает два последствия для лица, создавшего самовольную постройку.

Во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Это - частный вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты.

Страницы: 1, 2, 3, 4