Самовольная постройка как способ приобретения права собственности

Сделки, совершенные в отношении такого строения будут считаться ничтожными (ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Так, проектно-строительный кооператив "Прогресс" обратился в арбитражный суд с иском к Свято-Тихоновской церкви Казанской епархии Московской патриархии о признании недействительным договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче истцом ответчику зданий столярной мастерской, коптильни и гаража и о применении последствий недействительности сделки. Свои требования он мотивировал тем, что указанные здания построены им на земельном участке, отведенном ему во временное пользование, разрешение на их возведение не выдавалось. То есть, имущество является самовольной постройкой. Значит, оно не может быть предметом гражданско-правовых сделок. Как посчитал Президиум Высшего арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих судов о самовольности зданий был сделан без достаточных тому правовых оснований. Поэтому, дело было направлено на новое рассмотрение.

Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке.

Во-вторых, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, кроме случаев, специально предусмотренных законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Из смысла статьи 222 ГК РФ можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем земельного участка.

Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести. Например, если на строителей была возложена обязанность получения необходимых разрешений, а они этого не сделали.

Вопросы сноса самовольных построек регулируются также специальным законодательством. Так, в силу п. 3 ст. 25 Закона об архитектурной деятельности, лицо, виновное в строительстве или изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Вместе с тем, действующее закон должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольных построек. В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть на основании решения суда принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе путем сноса незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Спорным является вопрос относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В пункте 6 Постановления Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность полной ликвидации "самостроя" за счет лица, осуществившего постройку.

При этом федеральным законодательством прямо не решен вопрос: в каком порядке (судебном или административном) и кем должен производиться снос самовольной постройки?

Одни авторы считают, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права. В любом случае, при поступлении в суд иска о сносе такой постройки он подлежит рассмотрению по существу. Данный иск может быть предъявлен как собственником земельного участка, так и администрацией местного образования. Так, Управлению архитектуры было отказано в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенного здания кафе, несмотря на доказанность самовольности постройки. Надлежащим ответчиком в этом случае является лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае исковые требования удовлетворению не подлежат. Законные владельцы (в том числе и арендаторы) активно используют данное право. Частный собственник земельного участка может осуществить снос постройки в рамках самозащиты своих гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).

Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании этого можно сделать вывод о допустимости сноса самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа. Данный вопрос решается на местном уровне и зависит от политики местных властей в отношении "самостроя".

В частности, на территории г. Красноярска действуют Положение о порядке сноса самовольных строений в городе Красноярске, утвержденным Решением Красноярского городского совета от 26.09.97 года № 6-43, и Положение о порядке выявления и сноса самовольных строений на территории города Красноярска, утвержденным Постановлением администрации г. Красноярска от 06.09.2004 года № 398. Указанные документы решают судьбу самовольной постройки в административном порядке.

В городе Владивостоке глава местного образования своим постановлением запретил устройство (строительство) дополнительных сооружений, не предусмотренных утвержденным проектом, выходящих за "красные" линии существующей городской планировки и застройки и обязал в случаях самовольного строительства применять весь комплекс мер ответственности.

Также, глава города Находки Приморского края в своем Постановлении от 28 апреля 2005 года № 741 "О запрещении строительства балконов в домах жилищного фонда всех форм собственности" обязывает лиц, осуществивших самовольную пристройку балконов и лоджий в домах жилищного фонда, демонтировать их с восстановлением несущей способности конструкций зданий за свой счет в течение одного месяца, руководствуясь жилищными и строительными нормами, в публичных интересах - обеспечения безопасных условий проживания граждан.

В итоге, как административный, так и судебный порядок находят свое применение на практике.

Определением Конституционного суда РФ от 25 марта 2004 года № 85-О было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Л. Он в своей жалобе оспаривает конституционность положений пункта 2 статьи 222 ГК РФ - лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По мнению заявителя, указанные положения, не предусматривающие порядок отнесения той или иной постройки к числу самовольных, а также не регулирующие процедурные вопросы сноса самовольных построек, нарушают права, гарантированные статьями 35 и 40 Конституции РФ. Данный способ защиты своих прав неприемлем, так как выше указанные статьи Конституции РФ гарантируют права лишь в отношении того имущества, которое принадлежит лицу на законных основаниях.

Законный владелец земельного участка, защищая свои права, может обращаться в суд с иском не о сносе самовольной постройки, а об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Что и было сделано Кубанским государственным университетом. Все инстанции обязали ответчика освободить земельный участок (им было возведено несколько капитальных строений). Президиумом Высшего арбитражного суда РФ все судебные постановления отменены, так как постройки на участке возведены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды и не являются самовольными.

Из анализа других норм гражданского законодательства (помимо ст. 222 ГК РФ) можно сформулировать еще ряд положений относительно правового положения и последствий самовольного строительства.

В силу императивного указания в законе самовольная постройка изъята из гражданского оборота. Она не имеет статус объекта недвижимости и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Это обстоятельство подчеркнуто в пункте 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г.).

Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, приобретательная давность не распространяется (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2003 года). Положение о приобретательной давности - лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ) - к данным отношениям не применимо, так как объектом владения и пользования выступает строение, возведенное самостоятельно. Правовая позиция Верховного Суда была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 года № 85-О. Судьи подчеркнули, что гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Также, необходимо отметить, что возведение самовольной постройки является административным правонарушением, и влечёт административную ответственность.

Кодекс об административных правонарушениях РФ от 30.12.2001 года № 195-ФЗ в ст. 9.5 устанавливает ответственность в виде штрафа за строительство зданий и сооружений производственного и непроизводственного значения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства без разрешения - на граждан в размере от 300 до 500 рублей; на должностных лиц - от 500 до 1000 рублей; на юридических лиц - от 5000 до 10000 рублей.

За нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию на граждан налагается штраф в размере от 500 до 1000 рублей; на должностных лиц - от 1000 до 2000 рублей; на юридических лиц - от 10000 до 20000 рублей.

За нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство на должностных лиц налагается штраф в размере от 1000 до 2000 рублей.

Уплата штрафа является очень важным моментом, так как без его уплаты невозможно оформление самовольной постройки в собственность и признания за ней статуса полноценной недвижимости, о чем речь идет ниже, в следующих параграфах настоящей главы.

Борьба с самозастройщиками в Краснодаре принесла бюджету города в виде штрафов в 2002 году 11 млн. рублей, а в 2003 году уже 22 млн. рублей. Как видно, количество самовольных построек не уменьшается.

Следует отметить, что санкции, налагаемые государством за самовольное строительство, несущественны по сравнению с масштабами проблемы. Порой целые поселки состоят из самовольно возведенных строений. Так, жители поселка Дорожный около города Калининграда имеют в паспорте только штамп "Поселок Дорожный без указания улицы и номера дома, то есть все строения в поселке построены самовольно. Также по сведениям Независимой газеты от 31.10.2005 года незаконное строительство в Саратовской области стало нормой. По некоторым оценкам, до 90% жилья возводится с различными нарушениями градостроительного законодательства.

За несоблюдение специальных строительных и правил эксплуатации строительных механизмов (нарушение правил безопасности при ведении строительных работ), если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека либо крупного ущерба (500 000 рублей) предусмотрена уголовная ответственность (ст. 216 Уголовного кодека РФ от 13.06.1996 № 63-ФЗ). Виновное лицо может быть наказано как штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей, так и лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех.

Негативное влияние самовольной постройки сказывается и в повседневной жизни - на архитектурном облике городов и поселков. Например, не редкость в нашем государстве, в том числе, и в городе Владивостоке, возведение пристроек в центре города, или использование недвижимости в нарушении ее целевого предназначения, например, переоборудование здания мясокомбината под ночной клуб. Зачастую, незаконные постройки нарушают исторический облик архитектурной охраняемой зоны, например, один из главнейших памятников Вологодского Кремля - Софийский собор закрывает самовольное строение, возведенное коммерческим юридическим лицом.

Помимо этого, самовольная постройка несет большую опасность здоровью и имуществу граждан. Возведенные незаконные строения, архитектурные планы которых не прошли соответствующих согласований в уполномоченных государственных органах, не отвечают требованиям безопасности, в значительной мере подвержены разрушениям и другим неприятным последствиям.

Уполномоченные органы (органы местного самоуправления, прокуратура, федеральная служба по надзору в сфере природопользования, органы градостроительства) ведут активную борьбу с незаконными постройками. Об этом нас постоянно оповещают средства массовой информации, называя даже эту борьбу "бульдозерным правом".

В целом, подводя итог нашему исследованию, можно отметить, что простые теоретические вопросы по поводу самовольной постройки (объект, признаки) сложны, многообразны и весьма дискуссионы. В связи с чем, возникает много вопросов на практике - при определении судьбы самовольной постройки. Суд в первую очередь должен выяснять, является ли спорное имущество объектом самовольной постройки, подпадает ли оно под признаки самовольности, надлежащими ли являются стороны по делу.

Как видно, серьезны и последствия самовольного строительства. Чтобы их избежать, сохранить вложенные в строительство средства и иметь возможность распоряжаться застройщику возведенным объектом, законодатель намеренно предусмотрел возможность признания права собственности на объект самовольного строительства.

3. ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ уПОСТРОЙКИ

3.1 Признание судом права собственности на самовольные постройки

Советское право отрицало признание права собственности на объект самовольного строительства (ст. 109 ГК РСФСР 1964 года). То есть, оно не признавало самовольную постройку в качестве одного из способов приобретения права собственности.

В настоящее время учебная литература рассматривает самовольную постройку в таком качестве. Сложившаяся практика, в том числе и судебная, не оспаривает, а наоборот, доказывает это факт. Многие авторы, например, Е. А. Суханов, говорят о признании права собственности на данный объект - как исключении из общего правила. Эта точка зрения заслуживает уважения.

Но, современные условия и уклад жизни в российском обществе диктуют иной подход, который воспринят большинством теоретиков и практиков. При исследовании института самовольной постройки первым и главным является вопрос ее легализации. И большинство исследователей изучают проблемы именно в этой области гражданских правоотношений.

Законодатель намеренно предусмотрел в п. 3 ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке. Иначе, включение статьи 222 в главу 14 ГК РФ "Приобретение права собственности" лишалось бы всяких оснований. Тем более, снос такой постройки не всегда отвечает публичным интересам или интересам собственника земельного участка.

ГК РФ допускает два случая приобретения права собственности на самовольную постройку, причем только в судебном порядке. В этом смысле самовольная постройка является едва ли не единственным объектом, вовлекаемым в гражданский оборот на основании судебного решения, которое является одновременно и правоустанавливающим документом.

В обоих случаях самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело, то есть при наличии первого признака самовольности.

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом в двух случаях:

1 за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

2 за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, то есть за титульным землевладельцем.

Большинство исков о признании права собственности на самовольные постройки заявляют в суд именно на основании абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ - в первом случае. Закон прямо указывает на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, - предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

Аналогична позиция Верховного суда РФ. В соответствии с определением Верховного суда РФ от 25.01.2005 года № 77-ВО4-10 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации. Первая - земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц. Вторая - земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц. Многие исследователи, толкуя данную норму закона, имеют в виду лишь одну ситуацию - первую.

Истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки. Ими являются записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственные акты, свидетельства и иные документы, удостоверяющие права на землю, либо свидетельствующие о согласии уполномоченного органа предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение.

Так, Федеральный арбитражный суд Центрального округа признал право собственности на завершенное строительством здание кафе, так как администрация города не возражала против предоставления земельного участка истцу в случае признания за ним права собственности на строение.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его части по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. При этом должны быть учтены ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотренных ст.27 Земельного кодекса РФ.

Иск администрации г. Твери к Обществу с ограниченной ответственностью "Катри" о признании торгового павильона самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенный объект со ссылкой на ст.76 ЗК PФ был удовлетворен, так как на землях общего пользования разрешается возведение капитальных сооружений в соответствии с назначением этих земель, а данный земельный участок относился к землям историко-культурного назначения и входил в водоохранную зону реки Волги.

При этом предъявить требование о признании права собственности может только лицо, осуществившее самовольную постройку. В противном случае - если суд посчитает истца не причастным к возведению построек - он отказывает удовлетворении иска.

С момента подачи в суд искового заявления приостанавливается действие ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК, предусматривающей снос самовольной постройки.

В судебной практике возникали вопросы о том, как следует понимать положение закона о необходимости выяснения того, будет ли земельный участок выделен в установленном порядке и на какой стадии процесса суд должен сделать это. В законе данные вопросы не регламентированы.

Пленум Верховного Совета РФ и Пленум ВАС РФ в постановлении от 1 июля 1997 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" рекомендовал истцу представлять доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, на стадии подготовки дела к судебному разбирательству (п.34). Данные документы могут быть предоставлены суду и позже, но до вынесения судебного решения по делу.

Но если земельный участок предоставлен застройщику, то отсутствует спор, отсутствует нарушение, в связи с которым постройка считалась самовольной. Судебное разбирательство теряет смысл, но на практике имеет место. Причины такого явления кроются в бюрократии административных органов, ограничивающих законные полномочия собственников. Так, гражданин Т. обратился в суд с иском о признании права собственности на жилой дом, построенный в 1975 году. К исковому заявлению были приложены:

1) заключение районного отдела архитектуры о соответствии дома строительным и прочим нормам;

2) выписка из похозяйственной книги с указанием, что со времени постройки дома и до настоящего времени в нем проживает гражданин Т.;

3) договор о безвозмездной передаче земельного участка в собственность, на котором гражданин Т. осуществил постройку.

Суд удовлетворил требования истца. Суду было трудно обосновать свое решение, потому, что не было оснований обращаться с иском в суд и рассматривать это дело. Но для административных органов данное судебное решение было необходимым.

Во втором случае, когда ст. 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольную постройку, речь идет о ее возведении на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Государственные и муниципальные органы таким участком не вправе распоряжаться, не могут выделить его лицу, осуществившему самовольное строительство.

Правом подачи иска обладает лишь законный владелец. Судебное решение необходимо, если между владельцем участка и лицом, осуществившим самовольную постройку, не достигнуто соглашение о судьбе постройки. Решение о признании права собственности на самовольную постройку может быть вынесено судом, если объект соответствует всем требованиям, предъявляемым к строениям (соответствие строительства целевому назначению земельного участка, наличие разрешений). Лицо, осуществившее самовольную постройку на земельном участке, имеет право на возмещение законным владельцем, приобретшем право собственности на нее, расходов на постройку. Размер возмещения определяется судом.

Так, согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.08.1996 года № 15/8 суд, признавая за администрацией города право собственности на спорную постройку, не определил размер расходов, подлежащих возмещению администрацией города ответчику, тем самым нарушил номы ст. 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее самовольное строительство на принадлежащем ему земельном участке, не нуждается в судебном признании права на основании ст.222 ГК РФ, поскольку существует другое основание возникновения у него права на строение - факт создания им новой вещи (п.1 ст.218 ГК РФ). Для такого лица спор о праве может быть связан с притязаниями других лиц на самовольно построенный объект либо с неправомерными решениями, действиями (бездействием) органов государственной власти и органов местного самоуправления. Однако эти категории споров содержанием ст.222 ГК РФ не охватываются, и речь идет не о возникновении, а подтверждении принадлежности прав застройщика.

Данный способ легализации для законного владельца земельного участка, не принимавшего участия в строительстве и не предоставлявшего под строительство свой земельный участок, является единственным способом приобретения права собственности на объект, созданный другим лицом, в условиях, когда застройщик отказывается передать строение в собственность землевладельца. Именно по этой причине, как считают некоторые авторы, законодатель в ст. 222 ГК РФ упоминает о признании права собственности на самовольную постройку. По мнению автора, законодатель, предусматривая такую возможность, исходил из общих начал римского права - "права почвы".

На наш взгляд, если бы ГК РФ не содержал нормы права о возможности признания права собственности за застройщиком, то самовольное строительство не было бы повсеместным. А легализация самовольных построек не была бы настолько распространенным способом приобретения права собственности в нашей стране.

Не редки в судебной практике случаи, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть. Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строением может возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений.

По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке. Истец в данной ситуации должен представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что он участвовал в строительстве по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку и именно в этих целях вкладывал свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Также суд не вправе удовлетворять требования наследников о признании за ними права собственности на самовольно возведенные наследодателем строения и помещения.

Требование о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае соответствия данного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам при соблюдении всех условий, предусмотренных п.3 ст. 222 ГК РФ.

Поэтому, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.

К сожалению, приходится констатировать факт, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются порой в порядке особого производства, а не искового, как того требует закон (имеется спор о праве).

Отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд может признать право собственности на самовольную постройку только в том случае, когда земельный участок отведен именно под самовольно возведенный объект. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Так, Курчатовский районный суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 года удовлетворил иск гражданина П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решение вышестоящим судом было отменено, так как земельный участок, где возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений. Согласно санитарным правилам (Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. САНПИН 2.2.1/2.1.1.1031-01), утвержденным постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 17 мая 2001 г. N 15, жилищное строительство в границах таких зон запрещено.

ГК РФ регламентирует, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан (ч. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Данная оговорка обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольное строение. В частности, суд вправе применить его и в тех случаях, когда компетентные органы, регулирующие земельные отношения, предоставили соответствующий участок данному лицу под возведенную постройку, но имеются другие нарушения - второй и третий признаки самовольности. Причем для отказа в удовлетворении иска указанные нарушения должны быть неустранимыми и существенными настолько, что могут привести к последствиям, указанным в абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Анализ норм закона позволяет сгруппировать условия, при исследовании которых возможно признание права собственности на самовольно возведенные объекты судом:

1. Объект, на который истец просит признать право собственности, обладает признаками самовольной постройки, то есть является недвижимым имуществом, отвечающим хотя бы одному из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

2. Постройка должна быть возведена именно истцом на чужом земельном участке самостоятельно или третьим лицом по поручению истца, для истца и за его счет (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Либо она должна быть возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Земельный участок, на котором возведена постройка, должен быть на момент рассмотрения дела в установленном порядке предоставлен истцу под возведенную постройку (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Либо он должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании истца (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при отсутствии этих оснований или их недоказанности суд отказывает в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольные постройки.

Следует также согласиться с мнением заместителя председателя Кассационной коллегии Верховного Суда РФ Н. Толчеевым. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам о признании права собственности на самовольную постройку, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве объекта недвижимости.

Эти условия он излагает следующим образом:

1. Наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию.

2. Соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки.

3. Наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, разрешения на строительство.

4. Соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

5. Соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Подтверждением данных условий в суде служат следующие документы:

1. Договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки.

2. Документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.

3. Выписки и справки из государственных реестров кадастров.

4. Технический паспорт возведенного объекта.

5. Справка об отсутствии зарегистрированных до 03.09.1998 года прав и обременений в отношении объекта недвижимого имущества, выдаваемая органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества.

6. Постановление главы местного образования о выделении земельного участка, либо договор, на основании которого истцу предоставлен земельный участок.

7. Санитарно-эпидемиологическое заключение.

8. Заключения экологического аудита.

9. Документы государственных органов охраны окружающей природной среды.

10. Справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.

11. Письма совладельцев земельного участка и владельцев соседних строений, земельных участков.

К сожалению, судом многие обстоятельства дел вообще не исследуются, что приводит к вынесению незаконных судебных решений. В итоге, большинство незаконных строений становятся легализованными.

Однако признания судом права собственности на самовольную постройку недостаточно для пользования этим имуществом. Единственным доказательством существования и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права.

Вступившее в законную силу судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета. Таким образом, государственная регистрация прав на земельный участок является логическим завершением процесса легализации.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с кодексом. В соответствии с п.3. ст.28 Федерального закона от 21.07.1997 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны взять эти участки в аренду либо приобрести в собственность.

Статья 222 ГК РФ характеризует легализацию в судебном порядке лишь одного вида самовольной постройки - постройку, осуществленную на земельном участке, не принадлежащем застройщику.

Другие виды самовольной постройки, осуществленные:

-с нарушением целевого назначения земельного участка;

-без разрешения;

-с нарушением градостроительных и строительных норм и правил легализуются другими способами.

Например, застройщик вправе обратиться с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления - необоснованного отказа в выдаче разрешения на строительство. Данные способы легализации самовольной постройки исследуются ниже.

3.2 Внесудебный порядок легализации самовольной постройки

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ определяет условия, при которых суд может вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение является обязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенные строения как объекты недвижимого имущества - осуществление постройки на земельном участке, права на который у застройщика отсутствуют.

Данные требования могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Приобрести право собственности на самовольное строение можно без обращения в суд.

Страницы: 1, 2, 3, 4