ри расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследовании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.

Глава 3. Обмен жилых помещений

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии со ст. 255 ГК РФ по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:

1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры) Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3. С. 38..

Глава 4. Дарение

А) Субъект, объект

Понятие договора дарения закреплено в ст. 572 ГК РФ и является достаточно развернутым.

Как и в ранее действовавших Гражданских кодексах РФ, дарение рассматривается в качестве особого договорного типа. Но если в ГК 1922 г. дарению была посвящена всего одна и притом весьма лаконичного содержания статья, а в ГК 1964 г. лишь две статьи (Основы гражданского законодательства 1961 г. и 1991 г. не предусматривали норм о дарении), то в современных условиях значительное возрастание роли гражданско-правового регулирования рассматриваемых отношений обусловило достаточно полную и сравнительно детальную их регламентацию в законе.

Преобладание в гражданском обороте страны эквивалентно-возмездных отношений не исключает существования и развития всевозможных безвозмездных имущественных связей. Помимо положений гражданского права, названные отношения подпадают под действие норм других отраслей российского права, в частности семейного, административного, трудового. К их числу относятся Закон РФ от 12 декабря 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", Указ Президента РФ от 30 апреля 1996 г. "О дополнительных мерах по реализации Федерального закона "О ветеранах", распоряжение Президента РФ от 22 февраля 1996 г. "О российском фонде правовых реформ".

Сопоставляя содержание ст. 572 ГК РФ со ст. 256 ГК 1964 г. (с тем же названием), следует обратить внимание на принципиально иные положения, которые характеризуют юридическую природу и конструкцию данного договора. Прежде легальное определение "умещалось" в сравнительно кратком тезисе: "...одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность". Теперь же оно существенно расширено за счет включения ряда новых важнейших признаков.

Из определения в ГК 1964 г. с очевидностью явствует, что ранее договор дарения признавался реальным. Более того, в ч.2 ст.256 ГК РСФСР особо указывалось: "Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества".

Согласно действующему определению договора дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) соответствующую вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Тем самым закон признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 1995. С. 100..

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что приведенное определение данного конкретного типа договора не согласуется с общим понятием безвозмездного договора, закрепленным в части первой Кодекса и безоговорочно признаваемого консенсуальным. В силу ст. 423 ГК РФ ("Возмездный и безвозмездный договоры") безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Определяя в качестве предмета договора имущество, ГК 1964 г. не раскрывал содержание этого понятия. Практика же исходила из возможности безвозмездного отчуждения только вещей, в том числе денег. Ныне ст.572 ГК относит к предмету договора вещь либо имущественное право (требование). Это соответствует предписанию ст. 128 ГК, которая причисляет к объектам гражданских прав вещи, включая деньги, и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Из этого следует, что предметом дарения всегда является имущественная ценность.

Что касается имущественного права (требования), то оно предоставляется одаряемому самим дарителем как обязательственное требование к нему. Вместе с тем допускается передача дарителем принадлежащего ему имущественного права к третьему лицу по любому обязательству. Исключения составляют права, уступка которых кредитором другому лицу не допускается. Согласно ст. 383 ГК - это права, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об уплате алиментов (разд.V СК РФ) и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина (ст.ст.1084-1094 ГК).

Упоминаемое в ст. 572 ГК освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем или третьим лицом представляет собой два особых случая. Первый есть не что иное, как согласно ст. 415 ГК прощение долга, если оно не нарушает прав третьих лиц в отношении имущества дарителя. Второй случай возможен либо при исполнении дарителем за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, либо путем перевода на дарителя долга одаряемого третьему лицу. Оба они могут иметь место, когда одаряемый не должен лично произвести исполнение (см. ст. 313 ГК) и при условии, что перевод долга на дарителя возможен, если на это имеется согласие кредитора одаряемого (см. ст. 391 ГК).

В соответствии со ст. 129 ГК имущество как объект гражданских прав должно отвечать требованиям оборотоспособности: отчуждение или перевод от одного лица к другому возможны, если оно не изъято из имущественного оборота или не ограничено в обороте.

Поскольку одной из существенных особенностей договора дарения является его безвозмездность, любое так называемое встречное имущественное предоставление (в виде вещи или права либо обязательства) со стороны лица, бесплатно получающего имущество в собственность, свидетельствует об отсутствии дарения. В силу закона к такому договору применяются положения, предусмотренные п.2 ст.170 ГК, т.е. правила о притворной сделке. В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст. 567 ГК) либо договор купли-продажи (ст. 454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме. Как правильно отмечалось в специальной литературе, договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В принципе не превращает дарение в возмездный договор и возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с такой сделкой, если они по условиям сделки не входят в ценность предмета дарения.

Безвозмездная природа дарения не может не оказывать влияния на характер возникающих между сторонами отношений. Так, в указанных в ГК случаях (ст.ст. 577, 578) даритель вправе отказаться от исполнения договора, а также отменить дарение; закон устанавливает пределы имущественной ответственности дарителя, если вследствие недостатков подаренной вещи причинен вред жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина (ст. 580).

Заметим, что обещание безвозмездно совершить или не совершить соответствующее действие (обещание дарения) имеет юридическую силу, если оно сделано в надлежащей форме (п.2 ст.574 ГК) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от соответствующей имущественной обязанности.

В то же время упомянутое обещание с необходимостью должно содержать указание на конкретный предмет дарения. В противном случае оно признается ничтожным по правилам гл.9 ГК ("Недействительность сделок").

Равным образом ничтожен договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Такая сделка может представлять собой обход действующих правил о наследовании, которыми, в частности, установлено, что нетрудоспособные наследники по закону имеют право на получение обязательной доли в наследственном имуществе. Вместе с тем судебная практика исходит из того, что факт перехода определенного имущества к одаряемому не должен сказываться на возможности возникновения у последнего в дальнейшем права наследования имущества дарителя.

Очевидно, что в тех случаях, когда договор дарения направлен на прекращение права собственности у одной стороны и возникновение такого права на имущество у другой, даритель должен быть собственником имущества в момент заключения договора. Подтверждение тому - в словах ч.2 п.2 ст.572 ГК РФ, где говорится об обещании "подарить все свое имущество". Момент заключения договора не всегда совпадает с моментом возникновения права собственности у одаряемого (ст. 223 ГК).

Сторонами договора могут быть все субъекты гражданского права.

Что касается граждан, то при заключении договора дарения должны быть учтены требования закона об их дееспособности, в частности - ст. 28 ГК ("Дееспособность малолетних"), предоставляющая малолетним в возрасте от шести до четырнадцати лет право самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации.

Закон (ст. 573 ГК) предоставляет одаряемому право в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Реализация такой возможности влечет за собой расторжение договора дарения. В ранее действовавшем законодательстве нормы подобного содержания не было. Установленное ею правило относится исключительно к консенсуальному договору, так как реальный договор дарения до передачи имущества возникнуть не может.

Поскольку в этом случае данный договор признается расторгнутым, эту ситуацию можно рассматривать как особую по сравнению с той, что предусмотрена правилами гл.29 ГК ("Изменение и расторжение договора").

Две нормы ст. 573 об отказе одаряемого принять дар непосредственно связаны с содержанием следующей за ней статьи. Как видно из текста ст.574 ГК, облечение договора в соответствующую форму обусловливается главным образом характером возникающих отношений. По общему правилу реальный договор дарения может быть совершен устно. В дополнение к понятию передачи вещи, сформулированному в гл.14 ГК ("Приобретение права собственности"), здесь упоминаются вручение правоустанавливающих документов и символическая передача (вручение ключей и т.п.).

Исключена возможность совершения в устной форме дарения движимого имущества, если договор является консенсуальным, а также когда дарителем выступает юридическое лицо и стоимость дара превышает предел (пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда). Несоблюдение в таких случаях требуемой законом формы приводит к ничтожности сделки.

Для действительности договора дарения недвижимости необходима государственная регистрация Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1. С. 44.. Порядок регистрации и основания отказа в ней должны быть установлены в соответствии со ст. 131 ГК специальным законом. До настоящего времени такой нормативный акт не принят. Главным его нововведением станет создание единого государственного реестра прав на недвижимость, лишь запись в котором будет доказательством права собственности лица на такое имущество.

Со статьей ГК, формулирующей понятие договора дарения, теснейшим образом связаны в нем же закрепленные нормы, которые запрещают совершение подобных сделок. Являющаяся новеллой ст. 575 ("Запрещение дарения") не допускает по общему правилу дарение в четырех случаях: 1 ) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.

Первый из этих случаев вызван необходимостью обеспечить интересы недееспособных граждан, второй - соображениями сугубо нравственного порядка, третий - возможностью прикрытия предметом дарения противозаконных действий в отношении определенных категорий служащих и четвертый - целесообразностью защиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников хозяйственных товариществ и обществ (см. ст.66 ГК), других коммерческих организаций.

Понятия "государственный служащий", как и "государственная должность", "государственная служба", раскрываются в принятом незадолго до утверждения части второй ГК РФ - 5 июля 1995 г. - Федеральном законе "Об основах государственной службы Российской Федераций" СЗ РФ. 1995. N 31. Ст. 2990..

По сравнению со ст. 575 ГК в ст. 11 этого Закона - "Ограничения, связанные с государственной службой" (гл.III - "Основы правового положения государственного служащего") более широко раздвинуты границы действий, которые не вправе совершать государственный служащий. В частности - получать от физических и юридических лиц вознаграждения (подарки, денежные выплаты, ссуды, услуги, оплату развлечений, отдыха, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные с исполнением должностных обязанностей, в том числе и после выхода на пенсию.

Перечисленные правила не распространяются на так называемые обычные подарки, умеренная стоимость которых установлена в законе (см. ст.ст.575, 576, 579 ГК).

Наряду с запрещением дарения закон в ст. 576 впервые вводит и ряд ограничений дарения. Они касаются различных обстоятельств с участием юридических лиц и граждан.

Закрепленное вначале ограничение, проявляющееся в том, что юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника (если законом не предусмотрено иное), в известной степени может отражаться на правоспособности таких юридических лиц, как государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, а также учреждения (ст.ст. 294, 296 ГК).

Другое ограничение касается имущества, находящегося в общей совместной собственности. Соблюдение правил ст. 253 ГК ("Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности"), к которым отсылает данная статья, должно обеспечить интересы всех ее участников. Два последующих ограничения связаны с осуществлением обязательственных требований и потому регулируются нормами гл.22 ГК "Исполнение обязательств" - исполнение обязательства третьим лицом и гл.24 ГК "Перемена лиц в обязательстве" - о переходе прав кредитора к другому лицу и о переводе долга.

В заключительной части ст. 576 ГК говорится и о необходимости упоминания в доверенности на совершение дарения представителем как одаряемого, так и предмета дарения. Отсутствие таких сведений означает ничтожность самой доверенности и тем самым недействительность дарения. Кстати, здесь едва ли можно усматривать ограничение дарения как такового.

Как и изложенные положения, нормы об отказе от исполнения договора в интересах дарителя (ст. 577), т.е. об одностороннем расторжении, представляют собой новеллы. Очевидно, что закон имеет в виду состоявшийся консенсуальный договор, по которому исполнение еще не последовало. Непременными условиями правомерности отказа дарителя должны быть, во-первых, изменение после заключения договора его имущественного или семейного положения либо, во-вторых, изменение состояния здоровья. Более того, при названных обстоятельствах исполнение договора в новых условиях привело бы к существенному (значительному) снижению уровня жизни дарителя. В целях экономии законодательного материала в ст.577 со ссылкой на ст. 578 ГК называются также другие основания допустимости отказа от исполнения договора. При этом одаряемый не наделяется правом требовать от дарителя возмещения возникших убытков.

Если выше сказано о возможности расторжения консенсуального договора дарения, то в ст. 577 имеются в виду вполне определенные обстоятельства независимо от момента заключения договора, при которых даритель вправе либо потребовать от одаряемого возврата вещи, либо отказаться от ее передачи.

В качестве наиболее серьезного основания отмены дарения по безоговорочному волеизъявлению дарителя фигурирует совершение одаряемым покушения на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи и некоторых других близких по крови ему лиц либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений. Подобные противоправные действия квалифицируются уголовным законом как преступления (ст.ст. 30 и 105, 111, 112, 115, 116 УК РФ).

Если же, по терминологии закона, произошло умышленное лишение жизни дарителя одаряемым, то право требовать отмены договора по суду принадлежит наследникам дарителя. В иных случаях только суд вправе отменить дарение. Это может произойти как по иску дарителя (при угрозе безвозвратной утраты представляющего для дарителя большую неимущественную ценность предмета договора в результате ненадлежащего обращения с ним), так и по требованию "заинтересованного лица" (при нарушении положений Закона о несостоятельности ).

Отмена дарения может последовать также, когда в договоре содержалось условие на случай, если даритель переживет одаряемого.

Обязанность одаряемого возвратить дарителю подаренную вещь связывается с ее существованием в натуре к моменту отмены дарения. Очевидно, что в случае отчуждения вещи кому-либо одаряемым возврат ее недопустим. Не подлежат передаче дарителю и полученные одаряемым плоды и доходы от вещи, так как последние в силу ст. 136 ГК принадлежат лицу, использующему определенное имущество на законном основании (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества).

Ранее действовавшее законодательство не регламентировало имущественных последствий причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи. ГК РФ вводит специальное положение, направленное на обеспечение интересов одаряемого. Одно из его особенностей заключается в определении условий возмещения вреда жизни, здоровью или имуществу гражданина - недостатки возникли до передачи вещи; они не являются явными; даритель, зная о них, не известил одаряемого. Другая особенность состоит в том, что возмещение вреда происходит не по нормам о договорной ответственности, а по правилам гл.59 Кодекса "Обязательства вследствие причинения вреда" (ст.ст.1064-1101). Параграф 3 гл.59 (ст.ст.1095-1098) посвящен исключительно возмещению вреда, причиненного вследствие недостатков товаров, работ или услуг.

Необходимо иметь в виду, что комментируемая здесь ст. 580 предусматривает возмещение вреда только дарителем, в то время как согласно ст.1095 вред возмещается продавцом или изготовителем товара. При этом последняя норма устанавливает возмещение независимо от характера недостатков и вины продавца или изготовителя товара. С этим не согласуется указание ст.580 на вину дарителя (который, зная о недостатках вещи, не предупредил о них одаряемого). С учетом безвозмездности дарения едва ли в такой ситуации может быть применена норма о повышенной ответственности дарителя.

Как и большинство норм главы "Дарение", содержащиеся в ст. 581 - о правопреемстве при обещании дарения правила относятся к консенсуальным договорам и представляют собой нововведения. Вместе с тем они являются диспозитивными, поскольку допускают иное решение вопросов по конкретному договору, в котором чаще всего одной из сторон выступает гражданин. Недопущение в силу закона перехода прав одаряемого и обязанностей дарителя к их наследникам, другим правопреемникам объясняется, видимо, тем, что отношения сторон обычно строятся на личностной основе.

Выделенные в особую статью заключительные положения главы о дарении посвящены пожертвованиям. В том виде, как регламентируемые ст. 582 отношения представлены в законе, они закреплены впервые.

В ГК 1964 г. в одной из двух статей гл.23 "Дарение" без привлечения специального термина предусматривалось, что дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или общественной организации возможно при использовании этого имущества лишь для определенной общественно полезной цели. Тем самым в качестве жертвователя выступало только физическое лицо, а на соответствующей организации лежала обязанность осуществить его волю, причем требовать исполнения этого условия был вправе как даритель, так и прокурор. Нотариальная практика исходила из того, что указание на цель использования имущества могло быть включено и в договор дарения между гражданами.

В отличие от прежнего действующий закон содержит краткое, но достаточно четкое определение пожертвования, рассматривая его в качестве самостоятельного вида дарения. Признавая пожертвование таковым, авторы одного из Комментариев вместе с тем ошибочно отмечают, что "это новый институт, который не регулировался ГК 1964 года". Как видно из сказанного, в ГК РСФСР была специальная норма о подобных отношениях, а наличие в действующем законе определенной совокупности регламентирующих правил вовсе не означает, что налицо правовое образование в виде института. Им, несомненно, является дарение в целом как самостоятельный тип договора.

Ранее в рассматриваемых отношениях дарителем выступал исключительно гражданин, а одаряемым, как правило, та или иная организация. Ныне данное ограничение не существует. Пожертвования могут иметь место в пользу различных субъектов гражданского права. Это вытекает из законоположения (ст.582), согласно которому пожертвования адресуются гражданам и названным в статье таким некоммерческим организациям, как учреждения, общественные и религиозные организации, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если прежде закон определял, что дарение обусловливалось использованием имущества для определенной общественно полезной цели, то теперь для признания дарения пожертвованием требуется, чтобы оно было совершено именно в этих целях.

В качестве предмета пожертвования ныне обозначены вещи или права. Здесь следует учитывать, что в силу ст.128 ГК "Виды объектов гражданских прав" к таким феноменам отнесены вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права.

Согласно закону на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. В противном случае нарушался бы один из принципов договорного права, закрепленных в ст.ст. 1 и 421 ГК.

Пожертвование имущества гражданину без указания цели его использования дает основание квалифицировать договор в качестве "обычного дарения". В остальных же случаях (дарение учреждениям, субъектам, перечисленным в ст. 124 ГК) подаренное имущество должно использоваться "в соответствии с назначением имущества". Когда использование имущества по назначению становится невозможным по объективным причинам, допускается его применение по другому назначению.

Б) Особенности дарения жилых помещений

Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому физическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собственность.

Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не было. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязанности ее передать.

Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.

Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и согласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо отклоняет дар, то дарения нет.

Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.

Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3. С. 55..

Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении нотариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из ст. 133 СК РФ, согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попечитель - давать согласие на договор при заключении его несовершеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.

Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистрируется Департаментом муниципального жилья.

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК), а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдении требования о регистрации сделки возможны два вида последствий.

Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).

В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8. С. 52.. В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК).

С учетом изложенного применительно к ст. 131 и 164 ГК представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты.

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации.

В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации.

При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

В частности, в Рязанской области органы власти не проводили регулирование вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому правоприменительная деятельность зачастую существенно усложнялась.

Показателен следующий пример. В 1994 году между двумя акционерными обществами был заключен договор строительного подряда. По условиям договора подрядчик обязался построить многоквартирный жилой дом и передать его в собственность заказчику, а последний нес обязанность оплатить выполненные работы, а также выделить подрядчику десять квартир, номера которых могли быть определены заказчиком на любой стадии строительства. Для привлечения дополнительных денежных средств подрядчик заключил ряд договоров с третьими лицами о долевом участии последних в строительстве. В частности, такой договор был заключен с гражданкой В., которой подрядчик обязался передать одну квартиру в построенном доме.

В январе 1995 года на фирменном бланке заказчика в адрес подрядчика было направлено письмо, из которого следовало, что во исполнение договора подряда подрядчику выделяется ряд квартир. Поскольку воля заказчика на выделение определенных квартир подрядчику была ясно выражена и облачена в надлежащую форму, последний счел возможным распорядиться частью предоставленных ему квартир, совершив таким образом ряд сделок, свидетельствующих о принятии им предложенного ранее исполнения договора.

Так, подрядчик выделил одну из упомянутых в полученном от заказчика письме квартир гражданке В., о чем уведомил ее своим письмом, а впоследствии вручил ключи от этой квартиры, то есть исполнил обязанность в натуре. После того, как завершенный строительством дом был в установленном порядке передан подрядчиком заказчику и зарегистрирован БТИ города за заказчиком (но не на праве собственности, а на праве владения), В. обратилась в БТИ г. Рязани с письменным заявлением о регистрации ее прав на полученную по договору квартиру. БТИ зарегистрировало за нею право собственности. Однако акционерное общество - заказчик дома обратилось в суд с иском к В. и БТИ г. Рязани, оспаривая право собственности на квартиру и обосновывая свои требования тем обстоятельством, что после принятия завершенного строительством дома заказчиком в БТИ города было направлено письмо с требованием не проводить регистрацию чьих-либо прав на квартиры в доме, а следовательно, регистрирующий орган не вправе был осуществлять регистрацию, не получив на это разрешения истца.

В ходе судебного заседания было установлено, что письмо, которым спорная квартира выделялась подрядчику, подписано лицом, не имевшим на подобные действия полномочий. В судебном заседании представитель БТИ г. Рязани пояснил, что процесс регистрации недвижимого имущества и сделок с ним регулируется в Рязанской области исключительно Инструкцией о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15 июля 1985 года N 380. Инструкция эта устарела и не охватывает всего многообразия правоотношений в жилищной сфере. В связи с этим БТИ города при регистрации недвижимости основывается главным образом на правоустанавливающих документах, подтверждающих законность приобретения имущества, подлежащего регистрации, в соответствии со сложившейся практикой, не подкрепленной законодательной регламентацией. (Оговоримся, что утверждение это неверно, на что и было указано В.)

Возражения на иск сводились к следующему. В Российской Федерации (на момент рассмотрения дела в суде года) действуют Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость (как обязательные для исполнения впредь до вступления в действие законодательных актов, регулирующих те же правоотношения). Указанный подзаконный акт предусматривает, что основанием для регистрации является обращение в орган, осуществляющий регистрацию, любого гражданина или юридического лица с заявлением и приложением необходимых документов, устанавливающих право на недвижимость, в двух экземплярах, один из которых может быть ксерокопией. Но к представляемым на регистрацию документам предъявляются особые требования - они должны быть удостоверены органами юстиции; права, приобретаемые в процессе совершения сделок с недвижимостью, перед их регистрацией подлежат обязательному удостоверению органами юстиции; документы о сделках с недвижимостью, заверенные органами юстиции, считаются истинными См. подроб. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8. С. 50-62..

Однако указанные право положения не должны применяться в силу ст. 4 Закона о введении в действие части первой ГК как противоречащие Гражданскому кодексу, исчерпывающим образом регламентирующему вопросы о сделках вообще и их форме в частности, поскольку рассматриваемыми правовыми нормами вводится особая форма сделки - сделка, удостоверенная органами юстиции, в то время как Кодекс устанавливает для сделок только три возможные формы их совершения: устную, простую письменную и письменную квалифицированную (нотариальную).

Страницы: 1, 2, 3