то же время п. 6 Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года N 475 (то есть вступившего в силу после введения в действие ГК), определяет, что для регистрации должны представляться только подлинники правоустанавливающих документов без каких-либо дополнительных к ним требований. Следовательно, правоустанавливающие документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям ГК. В остальном надо руководствоваться Методическими указаниями.

При рассмотрении возникшего спора необходимо учитывать положения ст. 20 Методических указаний, п. 2 которой предусматривает, что по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право, за регистрацией которого обратилось другое заинтересованное лицо, регистрация права может быть отложена на срок не более десяти дней. Если в течение указанного срока регистрирующий орган не получит от суда сообщение о поступлении искового заявления, регистрация права должна быть осуществлена. Отсюда следует, что заявление заказчика дома о том, что БТИ не имело права проводить регистрацию права собственности после получения от заказчика письменного предупреждения о его притязаниях на квартиру, несостоятельно, поскольку заказчик на момент регистрации не обращался в суд с какими-либо требованиями. Право собственности В. на квартиру было зарегистрировано на основании ее заявления, договора о долевом участии в строительстве и соответствующих писем, свидетельствующих об исполнении договорных обязанностей. Следовательно, при регистрации права собственности на квартиру не были нарушены требования какого-либо правового акта.

С точки зрения регистрационной техники, установленной законодательством, порядок регистрации был соблюден, что подтвердил в судебном заседании и представитель БТИ.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно назван как объект недвижимого имущества.

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.

Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст. 289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции, общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права собственности на квартиры.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.

В ходе судебного заседания это было признано и представителем БТИ. Из представленной суду справки, выданной БТИ г. Рязани, следует, что В. является единственным собственником означенной квартиры - до нее право собственности на эту квартиру ни за кем не регистрировалось. Таким образом, утверждение представителя заказчика дома о том, что он полноправный собственник квартиры ввиду того, что весь дом был передан ему подрядчиком в установленном порядке и зарегистрирован за ним на праве владения, несостоятельно. Далее. Акционерное общество - подрядчик по договору являлось одновременно участником обязательств двух видов:

- в качестве подрядчика оно выступало в подрядном правоотношении и, завершив строительные работы, несло обязанность передать построенное недвижимое имущество заказчику дома;

- оно являлось участником договоров о долевом участии в строительстве дома и было обязано выделить определенное количество квартир своим дольщикам, участвовавшим в строительстве внесением денежных средств.

Названные обязательства имели равную юридическую силу, не зависели одно от другого (так как исполнение каждого из них не было обусловлено исполнением другого обязательства) и подразумевали аналогичный способ исполнения - передачу квартир в собственность кредиторов.

Подрядчик передал завершенный строительством дом заказчику. Однако право собственности заказчика ни на весь дом, ни на отдельные его квартиры не возникло, несмотря на то, что весь дом был поставлен на его баланс. В то же время спорная квартира была передана подрядчиком во исполнение договора о долевом участии в строительстве гражданке В. как фактически (вручение ключей от квартиры), так и формально (регистрация права собственности в установленном порядке). Передаточный акт на квартиру не подписывался, однако исполнение обязательства из договора о долевом участии в строительстве дома было предложено в письменной форме и принято посредством обращения в БТИ г. Рязани с требованием о регистрации права собственности.

Возникла коллизия, порядок разрешения которой детально, по мнению автора, регламентирован Гражданским кодексом России.

По завершении строительства дома у заказчика по договору строительного подряда возникло обязательственное право требовать передачи ему в собственность в установленном порядке всех квартир дома в отдельности (фактического предоставления во владение по передаточному акту и регистрации прав). Однако в соответствии со ст. 398 ГК в отношении спорной квартиры это право отпало, поскольку квартира была передана В. - лицу, имеющему на нее право собственности вследствие исполнения иного договорного обязательства.

В этой ситуации заказчик утратил на спорную квартиру все права и сохранил лишь возможность требовать от подрядчика возмещения причиненных ненадлежащим исполнением договора строительного подряда убытков. Суд тем не менее удовлетворил исковые требования акционерного общества, признав незаконной регистрацию права собственности на квартиру за В. ввиду того, что БТИ не имело права без согласия заказчика производить регистрацию права собственности на квартиры дома за кем-либо.

Таким образом, суд пришел к выводу, что имело место нарушение установленного порядка проведения регистрации прав на недвижимое имущество.

Вынесенное решение было обжаловано в областной суд, однако оставлено последним без изменений. Представляется, что ситуации, подобные описанной, едва ли будут возможны с введением в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон детально регламентирует процесс регистрации недвижимого имущества.

Так, ст. 13 устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст. 14 Закона являются особого вида свидетельства.

Статьей 16 определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.

Итак, государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по желанию участников.

Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно не урегулирован.

Следует, однако, оговориться, что со вступлением в действие Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 - и мены недвижимого имущества) вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимого имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.

Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК не исключается возможность того, что в других законодательных актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации. В данных случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоваться аналогией ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть по требованию любой из сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и возникшего на ее основании права на недвижимость.

Целью настоящей статьи не является всеобъемлющий анализ положений нового Закона о регистрации прав на недвижимость. Тем не менее хотелось бы отметить следующее.

Несомненно положительным является включение в Закон правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключать договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного строительства в качестве "совокупности строительных материалов". Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким образом, заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую было невозможно.

Статья 25 принятого Закона устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано. Указанная статья содержит перечень документов, необходимых для первоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется по общему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, то при регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимы документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектно-сметная документация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Наиболее сложной для понимания представляется ст. 22 Закона, где определяются особенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму права можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин "предприятие" в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом - упоминая предприятие в качестве юридического лица - субъекта гражданско-правовых отношений.

Проблема соотношения понятий "предприятие" и "юридическое лицо" не нова. Идея признания предприятия в качестве юридического лица выдвигалась еще в дореволюционной российской цивилистике и разделялась, в частности, таким известным ученым, как П. П. Цитович. Другой выдающийся цивилист, Г. Ф. Шершеневич, по-видимому, также придерживался подобной точки зрения. В своем учебнике торгового права он провел подробный анализ конститутивных признаков предприятия, рассматривая его в разделе, посвященном субъектам торговых сделок: в концепции ученого торговое предприятие выступает как объект права собственности, предмет сделок, имущественный обособленный комплекс, в то же время претендующий и могущий стать субъектом гражданско-правового отношения, поскольку комплекс этот, по мнению автора, суть меновое хозяйство, которое фактически оценивается в обороте как самостоятельный субъект, характеризуемый относительной неизменностью, отводящий на второй план своего владельца и, как правило, не ассоциируемый с именем последнего1. То есть предприятие - объект права особого рода, весьма близкий по своим характеристикам к юридическому лицу и требующий юридического признания своей самостоятельности.

Так или иначе, вопрос признания за торговым предприятием статуса юридического лица положительного разрешения в законодательстве России не нашел, как, впрочем, и в зарубежном законодательстве. Теоретические дискуссии о необходимости признания предприятия юридическим лицом продолжаются и по сей день. Основой соответствующих предложений на этот счет служит, как отмечалось в литературе, очевидный интерес субъектов коммерческой деятельности ограничивать свою ответственность по обязательствам, связанным с эксплуатацией предприятия, исключительно имуществом, входящим в состав последнего.

Однако в законодательных актах иностранных государств нашла отражение выработанная немецкой правовой доктриной концепция, определяющая предприятие как имущественный комплекс и признающая его только в качестве объекта имущественных прав, то есть средства хозяйственной деятельности, состоящего из элементов материальных (торгового заведения в виде завода, магазина, конторы основы всякого предприятия, а также денег, товаров, материалов и оборудования) и нематериальных (комплекса исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации предприятия и его продукции, а также имущественных прав и обязанностей).

Концепция эта в целом была воспринята и новым отечественным законодательством. Согласно ст. 132 ГК предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин "предприятие" в значении "юридическое лицо" употребляется в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий "предприятие" и "юридическое лицо", хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст. 300 ГК, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие от ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст. 120 ГК, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.

Думается, что подобное смешение понятий ошибочно и недопустимо: субъект имущественного права не может одновременно сам быть объектом обладания на праве собственности со стороны третьего лица. Поэтому в ст. 300 ГК под правом собственности на унитарное предприятие и учреждение следует, по-видимому, понимать право собственности на закрепленное за этими юридическими лицами имущество. К подобному выводу можно прийти путем сравнительного сопоставления норм ГК, то есть через систематическое толкование закона.

Поскольку предприятие юридическим лицом не является, предложенное выше толкование ст. 22 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неверно. Следовательно, возникает проблема уяснения смысла положений этой статьи и определения места регистрации прав на предприятие. Закон увязывает место регистрации прав на предприятие с местом регистрации юридического лица.

Использование термина "предприятие" в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателем при конструировании норм Кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином "предприятие" не исключает вероятности неправильного истолкования понятия "предприятие как объект права собственности", поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом ввиду того, что Закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.

Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов - в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.

Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие - суть имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику - юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия - недвижимые вещи - могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие - в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием3. На этих позициях стоит и судебная практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы, автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.

В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий - имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст. 22 Закона как применимую только к унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящемся по месту регистрации юридического лица собственника предприятия. Однако и подобное истолкование порождает немало вопросов.

Во-первых, неясно, должна ли производиться перерегистрация прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.

Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всякий объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия (впоследствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического лица - собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе.

Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, - соответственно в месте регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Регистрация права собственности государства на предприятие, видимо, должна проводиться в месте регистрации юридического лица, за которым предприятие закреплено. Сложность подобной регистрационной процедуры очевидна. Неизбежно возникнут проблемы, связанные со слабой технической базой регистрирующих органов (поскольку без объединения всех учреждений юстиции в единую компьютерную сеть исполнение нового Закона весьма проблематично), а также с недостаточно высокой профессиональной подготовкой регистраторов, многие из которых в настоящее время не имеют юридического образования. С учетом последнего обстоятельства несомненна необходимость скорейшего принятия подзаконных актов, на которые косвенно указывает ст. 22 Закона и которые призваны детализировать правила регистрации прав на предприятия. Кроме того, потребуется, видимо, официальное толкование положений нового Закона в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Заключение

По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки. Самые распространенные из них:

1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.

2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор купли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться.

Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обмане, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полезной может быть и беседа с соседями.

Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:

- свидетельство о собственности на жилье;

- договор передачи жилья в собственность;

- справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентаризационная стоимость квартиры (форма 11А);

- справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам;

- выписку из домовой книги;

- копию финансового лицевого счета;

- если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки и попечительства и свидетельство о рождении детей.

Если продавец - не первый собственник квартиры, документом, подтверждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.

Следующая стадия после проверки документов на их подлинность и соответствие содержания требованиям законодательства - удостоверение договора в нотариальной конторе.

Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, указана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информация об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).

В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит подумать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявляет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.

Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заключенной.

В практике нередко случаются попытки продажи квартир "с начинкой", когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в договор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.

В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено "Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Постановлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.

В "Примерном положении" установлено, что несовершеннолетние дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Следствием "невнимательности" Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встречаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир недействительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействительными.

Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по "генеральной доверенности", выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заблуждение относительно характера сделки, связанной с его квартирой.

Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - "прописать" или "не прописать" в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.

Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.

Что касается налогообложения денежных сумм, полученных продавцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. "в" п.6 ст.3 Закона "О подоходном налоге с физических лиц" в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда.

Среди банков и других субъектов предпринимательской деятельности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспечения исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие этого института представляется перспективным, рассмотрим, как можно применить залог в современных условиях.

Для оформления договора залога квартиры требуется:

1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;

2) нотариально заверенный договор о залоге;

3) справка БТИ;

4) квитанция об уплате госпошлины.

Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом муниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.

Временное положение о регистрации залоговых операций с жилыми помещениями предусматривает, что регистрация производится путем:

1) внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;

2) проставления отметки о регистрации на всех оригинальных экземпляров договора о залоге;

3) внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;

4) выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муниципального жилья.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога осуществляется при условии:

1) подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

2) представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;

3) представления доказательств исполнения обеспеченного залогом обязательства.

При погашении регистрационной записи делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:

- выписки из реестровой книги;

- информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собственности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо добиваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие сверх установленных сроков. Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.

Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотренных законом , в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.

Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки.

Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. В противном случае наследниками в первую очередь станут дети, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сестры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершеннолетия должен нотариально оформить вступление в право на наследство.

На практике немало проблем приносят сделки, связанные с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение месяца.

Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Список литературы

Нормативные акты

Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. (Российская газета, 25 декабря 1993 года, с.3-6).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. от 26 января 1996 года № 14-ФЗ

ФЗ “О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации” от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря 1994 года, с.3).

Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года (Ведомости РСФСР, 1964, № 24, ст.406).

Закон СССР “Об общественных объединениях" от 9 октября 1990 года (Ведомости СССР, 1990, № 42, ст. 839).

Закон РФ "О свободе совести и религиозных объединениях " от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ (Российская газета, 1 октября 1997 года).

Закон СССР “О кооперации в СССР” от 26 мая 1988 года (Ведомости СССР, 1988, № 22, ст. 356).

Закон РФ “О потребительской кооперации” от 19 июня 1992 года № 3085-1 (Российская газета, 23 июля 1992 года, с.6).

Закон РФ “Об основах Федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (Ведомости РФ, 1993, № 3, ст.99).

ФЗ “Об общественных объединениях” от 19 мая 1995 года № 82-ФЗ (Российская газета, 25 мая 1995 года).

ФЗ “О некоммерческих организациях” от 12 января 1996 года № 7-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1996, № 3, ст.145).

ФЗ “О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности” от 12 января 1996 года № 10-ФЗ (Собрание законодательства, 1996, № 3, ст.148).

ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Закон РФ “Об образовании” от 12 января 1996 года № 12-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1996, № 3, ст. 150).

ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” от 28 августа 1995 года № 154-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1995, № 35).

ФЗ “О благотворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа 1995 года, № 135-ФЗ (Российская газета, 17 августа 1995 года, с.2-4).

ФЗ “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ (Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963).

ФЗ “О науке и научно-государственной политике” от 27 августа 1996 года (Российская газета, 1996, 3 сентября, с.4-5).

Закон РСФСР “О свободе вероисповеданий” от 25 октября 1990 года.

Закон РСФСР “Об охране и использовании памятников истории и культуры (Свод законов РСФСР, том 3).

Распоряжение Президента РФ “О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества” от 23 апреля 1993 года № 281-рп. (САПП, 1993, № 17, ст.1455).

Постановление Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года № 1327 “О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР” (СП РСФСР, 1976, № 17, ст. 134).

Постановление Правительства РФ “О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами Федеральной собственности“ от 10 февраля 1994 года, с.5).

Постановление Правительства РФ “Об утверждении Положения об основах хозяйственной деятельности и финансирования организаций культуры и искусства от 26 июня 1996 года № 609 (Экономика и жизнь, № 33, август 1995 года, с. 31).

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда (Утверждено приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства от 5 ноября 1985 года № 529).

Научная литература

1. Андреев В.К. Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство // Государство и право. 1996, № 4.

2. Гражданское и торговое право капиталистических государств.- М.:Межд. отношения,1992.

3. Гражданское право России. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. - М.: Юрид. лит., 1996.

4. Гражданское право. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова , А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект, 1997.

5. Гражданское право. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-во ТЕИС, 1996.

6. Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1991.

7. Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит., 1995.

8. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений. // Хоз. и право, 1994, № 5.

9. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.

10. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил.// Хоз. и право, 1997, № 2.

11. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.

12. Копылов А.В. Возникновение и развитие ограниченного вещного права на землю.// Гос. и право, 1993, № 4.

13. Крылов К. Новое гражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6.

14. Кудрявцева Г.А. Право собственности общественных объединений по федеральному законодательству России.// Гос. и право,1998, № 4.

15. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3.

16. Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.- М.: Институт гос. и права РАН, 1992.

17. Морозова Л.А. Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12.

18. Н.Левадная "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

19. Особенности правового положения субъектов и объектов имущественных и личных неимущественных отношений в развитом социалистическом обществе. Тарту: ТГУ, 1986.

20. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7, №8.

21. Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.

22. Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 1995.

23. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юрид. лит., 1991.

24. Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГК РФ).// Хоз. и право, 1995, № 6.

25. Суханов Е.А. Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1.

26. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство и право, 1998, №6.

27. Суханов Е.А. Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГК РФ). // Хоз. и право, 1995, № 4.

28. Толстой Ю.К. Еще раз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов. “Правоведение”, 1993, № 3.

29. Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1.

30. Щенникова Л.В. Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русской цивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.

Страницы: 1, 2, 3