Содержание договора аренды недвижимости

Формулировка первого абзаца п. 1 ст. 401 ГК РФ позволяет сделать вывод, что в третьем пункте данной статьи речь также идет об ответственности. Это находит от-ражение и в современных учебниках гражданского права. Авторы соответствующих разделов отмечают общий характер правила, согласно которому вина является условием ответственности, и наличие отступлений от него Гражданское право: Учебник. Часть первая / Под ред. А. Г. Калпина. А. И. Масляева. -- М.: Юристъ. 1997. С. 449; Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Отв. ред. О Н. Садиков. -- М.: Юристь, 2001. с. 683; Гражданское право Учебник. Ч. I Изд третье, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева. Ю. К. Толстого. -- М.: Проспект. 1998. С. 577, 580; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т. I / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. -- М.: БЕК. 2000, с 450, Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. -- М.: Юристь, 1998. с. 433.. Господствует, таким образом, точка зрения, согласно которой вина не во всех случаях выступает условием граж-данско-правовой ответственности, равно как не во всех случаях привлечение к граж-данско-правовой ответственности требует полного состава правонарушения.

Ссылка на статью закона сама по себе, конечно, не разрешает проблемы теорети-ческого осмысления положений п. 3 ст. 401 ГК РФ. Действительно, возможно, иной подход обеспечит новые эффективные приемы правового регулирования и позволит найти более сбалансированные решения. Поэтому центральным представляется во-прос о целесообразности при моделировании нормативных установлений отталки-ваться от позиции, признающей вину обязательным условием ответственности. От-кроет ли данная основа новые возможности совершенствования законодательства? Представляется, что такой перспективы нет. Принятие рассматриваемой позиции в качестве основы нормотворчества приведет к утрате общих правил, как следствие -- обусловит необходимость усложнений правового регулирования, практическая по-требность в которых вызывает сомнения. Если же не обеспечить отграничение ответ-ственности от обязанности претерпевать негативные последствия случая, за которые никто не отвечает, на уровне конкретных нормативных решений, то бессмысленно отказываться от единого термина. Следовательно, применение единого подхода, а значит, и единого термина вполне оправданно. Другой вопрос: вытекает ли из фор-мулировки п. 3 ст. 401 ГК РФ вывод об общем правиле безвиновной ответственности должника по обязательству, связанному с осуществлением предпринимательской деятельности? Думается, наиболее полно отражает сущность правила п. 3 ст. 401 формулировка, согласно которой ответственность лица, не исполнившего или не-надлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предприни-мательской деятельности, не зависит от его вины См., например: Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т.) / Отв. ред. Е. А. Суханов, с. 451 (автор соответствую-щей главы -- Е А. Суханов); Гражданское право России: Учебник. Часть первая / Под ред. 3. И. Цыбуленко. с. 433(автор соответствующей главы -- В А. Тархов). Случаи, в которых ответственность наступает независимо от вины, исследуются в работе В П Грибанова. Автор отмечает: «Ответственность независимо от вины означает, что она может быть возложена на правонарушителя не только при наличии его вины, но также и при случайном неисполнении обязательства или случайном причинении вреда». -- См.: Грибанов В. П Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей / Осуществление и защита гражданских прав. Изд.2-е, стереотип. -- М.: Статут, 2001.. Возможно, ненадлежащее испол-нение (неисполнение) обязанности связано с тем, что должник не проявил должную степень заботливости и осмотрительности. Возможно, оно обусловлено случаем Раскрывая содержание понятия «случай», в юридической литературе подразумевают под ним такие обстоятельства (либо события, либо последствия), которые позволяют говорить о невиновности должника, если неисполнение обусловлено ими. В. А. Тархов понимает под случаем «последствия, которые не охватываются и не должны охватываться предвидением обязанного лица, не могут быть поставлены ему в вину». -- См.: Тархов В. А. Гражданское право. Курс. Общая часть -- Уфа: Уфимский юридический институт МВД РФ, 1998, с. 304. В. В. Витрянский отмечает: «первым предметом доказывания со стороны должника, стремящегося освободиться от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательства надлежащим образом. В качестве таковых закон как общее правило признает действие внешних, не зависящих от должника сил, которые по цивилистической традиции именуются случайными обстоятельствами (casus)». -- См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В Указ, соч., с. 614.. Однако вопрос о причинах неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательст-ва по общему правилу п. 3 ст. 401 ГК РФ значения не имеет, соответственно -- ис-следованию не подлежит. Безразличие права к наличию (отсутствию) вины неис-правного предпринимателя простирается до непреодолимой силы -- по выражению Д. И. Мейера, «случайности высшей категории, никакими средствами неотврати-мой Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч По исправл. и доп. 8-му изд., 1902. Изд 2-е, ислр -- М.: Статут. 2000, С. 245.. Применительно к случаю неисполнения или ненадлежащего исполнения обя-зательства при осуществлении предпринимательской деятельности гражданское за-конодательство, по сути, вводит общее правило, согласно которому учитывается только такая невиновность должника, которая обусловлена непреодолимой силой.

Негативные последствия любого иного случая, кроме непреодолимой силы, заведо-мо отнесены на неисправного субъекта предпринимательской деятельности. Однако данное общее правило предполагает возможность исключений.

Иное может быть закреплено с помощью различных приемов правового регули-рования. В частности, посредством правила об ответственности при наличии вины -- см., например, ст. 538, п. 2 ст. 547, п. 1 ст. 777 ГК РФ. Далее. Путем уточнения вида вины, например установления ответственности за умысел и грубую неосторожность, -- см., например, п. 2 ст. 901 ГК РФ. Кроме того, путем ограничения размера ответ-ственности, например установления права кредитора потребовать возмещения толь-ко реального ущерба, но не упущенной выгоды -- см. п. 1 ст. 547, ст. 692, п. 2 ст. 777, п. 2 ст. 796, п. 2 ст. 902 ГК РФ; установления исключительной законной неус-тойки. Наконец, отступление от общего правила п. 3 ст. 401 может быть установлено путем расширения, по сравнению с данной нормой Кодекса, перечня обстоятельств, на которые в соответствии с п. 3 ст. 401 вправе ссылаться лицо, чтобы избежать ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности. Думается, при установлении таких дополнительных обстоятельств законодателю следует исходить из того, что они должны соответствовать критериям простого случая, то есть исключать виновное неисполнение обязательства Во всяком случае в виде общего правила, поскольку случаи, в которых основанием для освобождения от ответ-ственности служит обстоятельство, предполагающее вину неисправного должника, законодательству известны. Подразумевается понятие «навигационная ошибка» в заграничных морских перевозках -- ст 167 Кодекса торгового мореплавания (КТМ) от 30 апреля 1999 года № 81-ФЗ (с изм. от 26 мая 2001 года)..

Доказывая, что неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства обу-словлено случаем, должник тем самым обосновывает свою невиновность. При этом перечень случайных обстоятельств, на которые может ссылаться должник-пред-приниматель, может быть расширен законом или договором до такого предела, что это, по сути, будет означать ответственность должника при наличии его вины. Со-кращение или расширение перечня случайных обстоятельств, на которые может ссы-латься неисправный предприниматель, стремящийся избежать применения к нему мер ответственности, означает соответственно повышение или сокращение вероятно-сти отнесения на него неблагоприятных последствий случая. Путем дополнения под-лежащих учету обстоятельств сокращается перечень случаев, неблагоприятные по-следствия которых заведомо будут возложены на неисправного должника-предпринимателя.

Таким образом, решение вопроса об адресате неблагоприятных последствий слу-чая может обеспечиваться с помощью различных приемов, не только посредством установления правил, оперирующих термином «риск», но и методом определения круга обстоятельств, на которые может ссылаться неисправный контрагент.

Определение на основании норм п. 3 ст. 401 ГК РФ адресата неблагоприятных последствий случая, воспрепятствовавшего получению стороной договорного обяза-тельства ожидаемого блага, опосредуется ответственностью и, соответственно, пред-полагает констатацию того, что обязанность контрагента не может считаться испол-ненной. Поскольку речь идет об ответственности, возложение неблагоприятных по-следствий случая на неисправного контрагента посредством положений п. 3 ст. 401 по общему правилу обеспечивает возможность применения к неисправному контр-агенту меры ответственности. Тем самым на неисправного контрагента возлагаются не только прямые, но и косвенные неблагоприятные последствия случая.

Неблагоприятные имущественные последствия, о которых идет речь, могут найти различное проявление. Это зависит от ряда причин, в частности от характера обяза-тельства, содержания договора, связанности обязательства с предпринимательской деятельностью сторон (стороны).

В конечном счете речь идет о возможности имущественных потерь, причина которых:

неполучение субъектом предусмотренной договором оплаты (иного предостав-ления) из-за обстоятельств, которые потенциальный получатель платежа не мог предотвратить и устранение которых от него не зависело. Пример: товар, переданный перевозчику и отчужденный с обязанностью продавца по доставке, случайно погиб в пути;

возникновение у субъекта обязанности по оплате контрагенту определенной денежной суммы (передаче иного предоставления) либо отсутствие возможности вернуть уплаченную в качестве предварительной оплаты (аванса) сумму (возможности
возврата переданного предоставления) при заведомой невозможности получить фактически то предоставление, ради которого субъект вступил во взаимодействие (заведомой невозможности претендовать на встречное предоставление). Примеры: оплата товара, случайно погибшего в пути и отчужденного без обязательства продавца по доставке товара покупателю; недостижение результата работы по причине,
указанной в п. 2 ст. 713 ГК РФ, при наличии условия, предусмотренного п. 3 ст. 713; оплата стоимости научно-исследовательской работы, проведенной до выявления невозможности получить результат, -- ст. 775 ГК РФ;

возникновение у субъекта обязанности возместить стоимость случайно погибшей чужой вещи (стоимость ее повреждения) при перемещении на него законом или договором с собственником риска случайной гибели (повреждения)
п. 211 ГК РФ;

применение стороной обязательства, не получившей того блага, на которое она рассчитывала, или по ее требованию способов защиты нарушенного права, несмотря на то, что неисправный контрагент проявил надлежащую степень заботливости и осмотрительности. Это неблагоприятное последствие может наступать в совокупности с иным последствием из отмеченных ранее. Пример: применение мер ответственности в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Далее вопрос о распределении неблагоприятных последствий случая между сто-ронами договорного обязательства рассматривается на примерах некоторых наибо-лее распространенных договорных конструкций. При этом решения законодателя, сформулированные с использованием понятия «риск» и рассчитанные на всех субъек-тов гражданского права, сопоставляются с решениями, распределяющими неблаго-приятные последствия случая посредством иных приемов, в частности путем измене-ния перечня случайных обстоятельств, на которые вправе ссылаться не исполнивший свое обязательство предприниматель с целью избежать ответственности. Наблюда-ются ли здесь функциональные связи дополнения и/или исключения? Данный во-прос нуждается в изучении на конкретных примерах. Кроме того, заслуживает вни-мания вопрос о том, насколько эффективно используется законодателем полезный потенциал решений в области распределения риска случайной гибели (случайного повреждения) материального объекта.

§ 3. Стадии договорного процесса.

Исследователь В. Груздев в статье «Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву» обращает внимание на некоторые сложные вопросы заключения договора и рассматривает некоторые реальные споры между участниками договоров.

Он отмечает: «Проблема процесса заключения договора (договорного процесса) относится к числу дискуссионных в науке гражданского права». На мой взгляд, задача юриста в том и состоит, чтобы оставить как можно меньше поводов для различного толкования при заключении договора. Но многое зависит не только от юриста. Заключающие договор стороны должны хорошо понимать все нюансы совершаемой сделки, и отдавать себе отчет в том, под каким документом они подписываются и какие последствия это повлечет за собой. Но что же делать, если не только «простой смертный», скажем, предприниматель, а даже юрист не всегда может осветить некоторые тонкости того или иного действия или процесса?

Например, как считает В. Груздев, камень преткновения для цивилистов - это вопросы о стадиях заключения дого-вора между отсутствующими контрагентами, а также многостороннего договора. Различные авторы выделяют от двух до четырех и более стадий в зависимости от количества сторон, участвующих в совершении сделки.

Договор как сделка представляет собой соглашение в виде единого волевого акта сторон, который, в свою очередь, является результатом согласования и совпадения их воль. В этом смысле заключение всякого договора происходит посредством опре-деленных действий сторон, совершаемых ими в определенной последовательности. Цель указанных действий -- достижение юридически значимого соглашения (дого-вора), порождающего желаемые для участников гражданского оборота правовые последствия. Поэтому заключение договора всегда является процессом.

В связи с необходимостью строгого соблюдения процессуального законодательст-ва при рассмотрении и разрешении возникающих правовых коллизий законодатель вынужденно прибегает к императивному методу правового регулирования в этой сфере. Абсолютно иная картина наблюдается в области договорного права, где наи-более отчетливо проявляются диспозитивные начала цивилистической отрасли: большинство вопросов, в том числе связанных с порядком согласования воль субъ-ектами двух- или многосторонних сделок, реально не могут и не должны подвер-гаться строгому и детальному регулированию со стороны законодателя. Данное об-стоятельство объясняется действием принципа свободы договора. Более того, сам процесс формирования воли до ее изъявления, как имеющий строго психологиче-ское начало, вряд ли возможно подвергнуть прямому правовому регулированию.

Поэтому сам по себе, безотносительно к проблеме возникновения договор-ных отношений, вопрос о количестве стадий заключения договора, имеющий важное прикладное значение, лишен какого бы то ни было практического смысла.

Не случайно поэтому правовое значение имеет прежде всего момент заключе-ния договора (возникновения договорного обязательства). Решения же по иным вопросам: о требованиях, предъявляемых к волеизъявлению сторон (оферте и ак-цепту), о составе существенных условий договора и его государственной регистра-ции, передаче имущества -- в реальном договоре необходимы главным образом для обеспечения правильного определения момента возникновения обязательства сторон.

При таких условиях количество стадий совершения двух- и многосторонних сде-лок должно определяться непременно в увязке с моментом заключения договора.

Кроме того, момент заключения договора играет важную роль и в общепризнан-ной классификации договоров по порядку их заключения на договоры между «присутствующими» и между «отсутствующими» См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М: Статут,2000,С. 193; Гражданское право: Учебник В 2-х т. Т II, полутом 1/Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-еизд. перераб. и доп. -- М.: БЕК. - 2000. - С. 169.

. Договор считается заключенным между «присутствующими», когда волеизъявление одной стороны непосредственно воспри-нимается другой. Напротив, при заключении договора между «отсутствующими» воля субъекта непосредственно не воспринимается ее адресатом.

Так, стороны, хотя территориально и расположенные на определенном удалении друг от друга, но непосредственно воспринимающие волеизъявление друг друга по телефону, будут считаться «присутствующими». Однако если в той же ситуации обмен волеизъявлениями производится с помощью факсимильной связи, стороны рассмат-риваются уже как «отсутствующие», ибо между выражением воли и ее восприятием контрагентом имеется временной отрезок, который исключает непосредственность восприятия. При этом важное практическое значение приобретают вопросы поряд-ка заключения договора.

Согласно абз. 1 п. 1 а. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Типичным примером из судебной практики может служить постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июля 2001 года по делу № КГ-А40/3446-01 СПС Гарант.

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к АООТ об исполнении обязательств по предоставлению трехкомнатной квартиры. Исковое требование мотивировано договором об уступке права требования от 15 декабря 2000 года, заключенным ООО с медицинской фирмой, и дополнительным соглашением к нему от 18 декабря 2000 года, в котором подтверждается возмездность договора об уступке права требования. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на ничтожность договора об уступке права требования от 15 декабря 2000 года ввиду его противоречия ст. 575 ГК РФ. Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рас-смотрение в суд первой инстанции, федеральный арбитражный суд округа указал, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента, когда сторона-ми достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенным условием для договора об уступке права требования является условие о его возмездности. Таким образом, договор об уступке права требования будет считаться заключенным с момента достижения соглашения о его возмездности, то есть с 18 декабря 2000 года.

Момент заключения конкретного договора, исходя из содержания ст. 433 ГК РФ, различается в зависимости от вида сделки.

Консенсуальный договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Например, П. обратился в суд с иском к Д. о признании договора купли-продажи ав-томобиля состоявшимся. Решением суда иск был удовлетворен. Изменяя мотивировочную часть решения, суд кассационной инстанции в своем определении обратил внимание на то, что, несмотря на существование системы регистрационного учета автомототранспорта, сделка купли-продажи автомобиля считается заключенной в момент достижения сторона-ми, в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всем существенным усло-виям договора. Таким моментом для консенсуального договора является момент получе-ния лицом, направившим оферту, ее акцепта Дело № 2-235-2002 Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия..

В юридической литературе по вопросу о количестве стадий заключения консенсу-ального договора были высказаны следующие основные точки зрения: согласно пер-вой договорный процесс включает в себя две стадии (оферта и акцепт) См., например: Гражданское право: Учебник Т 1 Изд пятое, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. --М.: ПБОЮЛ Л В. Рожников, 2000, с 502; Брагинский М. И.. Витрянский В. В. Указ. соч., согласно второй -- три (направление оферты, акцепт, получение акцепта стороной, напра-вившей оферту) См , например: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федера-ции для предпринимателей 2-е изд. доп и перераб -- М.: Спарк. Хозяйство и право, 1999, с 567; Денисов С. А. Некоторые общие вопросы о порядке заключения договора. -- В кн : Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М И Брагинского: Исследовательский центр частного права Российская школа частного права. -- М.: Статут, 1998, С. 246..

Поскольку договор является результатом совпадения воль сторон (соглашением), до конца последовательной и логичной представляется первая из приведенных точек зрения. Действительно, волеизъявлениями сторон, под которыми понимается их вы-ражение вовне, выступают оферта и акцепт. Поэтому только они и могут считаться стадиями договора (соглашения). Оферта и акцепт должны рассматриваться не только как соответственно предложение заключить договор и его принятие, но и как стадии договорного процесса, обязательно имеющие определенные временные рам-ки, включая момент их завершения, и именно в этом качестве их следует в пер-вую очередь использовать в научном анализе проблемы договорного процесса.

Что касается получения оферентом акцепта, равно как и получения оферты ак-цептантом, то данные действия сторон никак не могут считаться самостоятельными стадиями договорного процесса. Момент получения адресатом волеизъявления дру-гой стороны (оферты или акцепта) лишь фиксирует окончание соответствующей стадии договорного процесса, тем самым определяя ее продолжительность (дли-тельность) во времени, различную в зависимости от того, какую именно теорию («получения акцепта оферентом» либо «выражения акцепта акцептантом») законода-тель избрал для регулирования данной области общественных отношений.

Из п. 1 ст. 433 ГК РФ следует, что гражданское законодательство официально признает теорию «получения акцепта оферентом». Следовательно, для того чтобы акцепт имел правовое значение в договорном процессе, он должен дойти до лица, сделавшего предложение заключить договор. В противном случае такого правового явления как стадия акцепта просто не существует.

Таким образом, получение акцепта оферентом -- это не что иное, как завершаю-щий момент в процессе формирования воли акцептанта и ее последующего изъ-явления вовне, его отдельный элемент. Поэтому стадия акцепта включает в себя все волеизъявление акцептанта, завершающим этапом которого и в связи с этим непременным признаком является получение акцепта (принятие предложения заключить договор) адресатом, то есть лицом, направившим оферту.

Это подтверждает точку зрения о том, что процесс заключения консенсуального договора всегда состоит только из двух стадий -- оферты и акцепта. Получение же оферентом акцепта -- лишь составная часть последнего, без чего акцепт как стадия заключения договора не может быть признан состоявшимся и потому лишен всякого юридического значения.

Для заключения реального договора вопреки распространенному на этот счет мнению также необходим только один юридический факт, а именно: достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Само по себе соглашение, если понимать его как договоренность сторон, в реальном договоре без передачи имущества в целях признания такого договора заключенным также не име-ет значения.

Р. обратился в суд с иском к К. о взыскании долга по договору займа в сумме 60 000 руб. Полностью удовлетворяя заявленное требование, суд в своем решении ука-зал, в частности, на то, что передача суммы займа в размере 60 000 руб. и соответст-венно заключение сторонами договора займа подтверждаются распиской ответчика, выданной им истцу Дело № 2-768-2002. Архив Северобайкальского городского суда Республики Бурятия..

В то же время передача имущества всегда производится на согласованных сторо-нами существенных условиях. То есть передача и принятие имущества есть элементы волеизъявлений сторон, окончательно их оформляющие и выражающие вовне. Зна-чит, и здесь существует лишь один юридический факт - соглашение (совпадение воль сторон), элементами которого являются действия по передаче и принятию имущества. Только такое соглашение порождает свойственные соответствующей ре-альной сделке правовые последствия.

Так, стороны реального договора займа могут договориться о передаче денежных средств, составив соответствующий документ в письменной форме и заверив его у нотариуса. Однако подобная договоренность не будет гражданско-правовым согла-шением, поскольку ее участники лишены юридической возможности требовать исполнения. Если же стороны определенно выразили намерение заключить в буду-щем реальный договор займа, определив его существенные условия, указанная до-говоренность должна рассматриваться в качестве предварительного договора и за-интересованная сторона вправе требовать заключения основного реального догово-ра в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ. В любом случае реальный договор займа как правовое явление будет иметь место лишь в случае передачи заимодавцем заемщи-ку в собственность соответствующих вещей.

В противном случае наблюдается подмена понятий «соглашение» как договорен-ность и «соглашение» как совпадение воль сторон, непременно порождающее юри-дические последствия в виде прав и обязанностей. Отсюда видно, что передача имущества (res) самостоятельной стадией процесса возникновения договора быть не может, ибо также представляет собой лишь элемент волеизъявления стороны, вле-кущего достижение порождающего правовые последствия соглашения. В случае несовершения сторонами действий по передаче (принятию) имущества согла-шения как юридического факта (сделки) не будет! По этой причине одно лишь согласование сторонами существенных условий реального договора без передачи имущества никаких правовых последствий не порождает, в связи с чем и не может признаваться юридическим фактом.

Договоры, требующие нотариального удостоверения и государственной ре-гистрации, порождают правовые последствия лишь после совершения соответст-вующих действий. Казалось бы, нотариальное удостоверение и государственная регистрация должны рассматриваться в качестве самостоятельных стадий заключения договора. Более того, Е. С. Болтанова считает, что государственная регистрация - конститутивный элемент соглашения Болтанова Е. С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров // Журнал российского пра-ва. - 2002. - № 1.. Вместе с тем нельзя оставить без внимания то обстоятельство, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация - юридически значимые действия, совершаемые не сторонами договора, а уполномо-ченными на это государственными органами (должностными лицами). Следователь-но, воля вступающих в договор участников имущественного оборота непосредствен-ного выражения в указанных действиях не находит. Так, нотариальное удостовере-ние договора осуществляется нотариусами, а также должностными лицами органов исполнительной власти, уполномоченными на совершение этого действия, и отно-сится к форме договора, который в этом случае надлежит понимать в качестве текста (документа).

Государственной же регистрацией признается юридический акт признания и под-тверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество Абзац 1 п. 1 ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..

Следовательно, государственная регистрация, будучи направленной главным об-разом на обеспечение публичного интереса, никак не может выступать результатом свободного волеизъявления участника имущественного оборота. Напротив, государ-ственная регистрация является тем требованием закона, которое в известной мере ограничивает свободу договора. Не случайно поэтому в Концепции развития граж-данского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 фев-раля 2003 года, предлагается упразднить систему государственной регистрации до-говоров с недвижимым имуществом См. об этом подробнее: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 3-19.

.

При таких условиях совершенно очевидно, что нотариальное удостоверение и го-сударственная регистрация вообще находятся за пределами понятия договора-сделки, то есть соглашения (единого волевого акта) его сторон. Еще одним аргумен-том в пользу такого вывода служит существование в законе так называемой «реани-мации» («исцеления») сделок, совершенных с нарушением нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации (пп. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ). Дело в том, что сама возможность «реанимации» обусловлена тем, что стороны, пусть и не оформив надлежаще свое соглашение, а также не зарегистрировав его в установ-ленном порядке, вместе с тем воли все-таки согласовали. В связи с этим государст-венная регистрация (нотариальное удостоверение) стадией договорного процесса выступать не может.

Очевидно также и то, что названные сделки в силу необходимости их нотариаль-ного удостоверения и государственной регистрации не могут быть заключены иначе кроме как между «присутствующими» контрагентами. Поэтому выделение их стадий, таких как собственно нотариальное удостоверение и государственная регистрация, лишено и какого бы то ни было практического значения, ибо момент их заключения совершенно ясен.

Глава II. Аренда недвижимости в современной России.

§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. - С. 3.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. - С. 98. В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота».

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, не исчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Таким образом, происходила конкретизация общего понятия применительно к отдельным объектам или сферам деятельности. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 19.

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. - 1999. - № 4. - С. 20., что представляется не совсем верным. Так, Лапач В.А. считает, что «в качестве исходного (простейшего) закон использует понятие недвижимой вещи как единичного недвижимого или указанного в законе (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) движимого материального объекта, либо совокупности разнородных недвижимых вещей, образующей единое целое, предполагающее использование их по общему назначению - «сложная вещь» по ст. 134 ГК» Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. - С. 92..

Существует два подход к понятию недвижимости. Первый -законодательный, сформулированный в ст. 130 ГК РФ. Второй - концептуальный, представлен в проекте Концепции развития граж-данского законодательства о недвижимых вещах (далее Концепция), подготовленном рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодифика-ции и совершенствованию гражданского законода-тельства.

Что касается действующего гражданского зако-нодательства России, то предметом его гордости явилось восстановление в ГК понятия недвижимос-ти, отсутствовавшего на протяжении нескольких десятилетий. Статья 130 ГК, помещенная в главе об объектах гражданских прав, была названа «Недви-жимые и движимые вещи». Как отмечает исследователь Л. Щенникова, этой статьей в начале 90-х гг. действительно гордились. Справедли-вость восторжествовала и понятие, исключенное из законодательного оборота, было заслуженно вос-становлено. Российский законодатель в ст. 130 ГК объединил два подхода к определению понятия недвижимости. Во-первых, предложил некую общую дефиницию, заявив, что это объекты прочно связан-ные с землей, то есть такие, перемещение которых не-возможно без несоразмерного ущерба их назначе-нию. Во-вторых, дал примерный перечень недви-жимого имущества, включив в него земельные участки, участки недр, обособленные водные объек-ты, леса, многолетние насаждения, здания, соору-жения, суда (воздушные, морские, внутреннего вод-ного плавания), космические объекты. Статья 130 ГК была дополнена в перечне объектов иными статьями Кодекса, а также другими федеральными законами. Девятилетний период действия ГК позволил по-смотреть на нормы о недвижимости более критично, поскольку практика выявила их несогласованность и недостаточность. Вот почему было решено создать Концепцию развития гражданского законодательст-ва о недвижимых вещах, в которой первым вопро-сом следовало бы рассмотреть само понятие недви-жимости, его достоинства и недостатки. Что же предложили нам авторы проекта Концепции?

Во-первых, достаточно много внимания они уде-лили разделению единого понятия недвижимости на «недвижимость по природе» и на «недвижимость по закону». К недвижимости по природе они отнесли все те объекты, связанные с землей настолько проч-но, что в случае разрыва этой связи возникает ущерб, не позволяющий использовать эти вещи по прежнему назначению. Отсюда последовал любо-пытный вывод, заключающийся в том, что земель-ный участок -- это не недвижимость по природе, так как невозможно говорить о его неразрывной связи с самими собой. Недвижимость по закону с точки зрения Концепции, это все те объекты, на ко-торые распространен режим недвижимости в силу указания закона, хотя они и являются движимыми объектами по своим естественным свойствам.

Во-вторых, в Концепции заявлено, что определе-ние недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК, вряд ли нуждается в пересмотре.

В-третьих, авторы предложили исключить из объектов недвижимого имущества леса, многолет-ние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст. 132 ГК.

В-четвертых, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного граж-данского закона некоторые дополнения в виде ком-плекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых), а также объектов незавершенного строительства.

Л. Щенникова сожалеет, что разработчики Концепции не дали новую формулировку ст. 130 ГК, которая получилась бы в результате реализации их видения категории недвижимости. Потому, что сразу обнажи-лись бы ошибки этого видения. «Перед нами бы предстал куцый (секвестированный до минимума наименований) и конъюнктурный (по заказу теку-щей правоприменительной практики) перечень не-движимых вещей с сохраненным общим, очень не-удачным определением, с которым сегодня букваль-но мучается правоприменительная практика», - пишет исследователь. Какие же положения из «концептуального видения» представляются не совсем удачными?

Страницы: 1, 2, 3