Содержание договора аренды недвижимости

Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утвержде-нием разработчиков Концепции о том, что опреде-ление недвижимой вещи ст. 130 ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себе или несколько лукавят. Как было подчеркнуто нами выше, действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости, Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие. Дейст-вительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невоз-можно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в. цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный. В. Синайский в «Русском гражданском праве», на-писанном век назад и переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов» Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2002. - С. 127.. Успехи в перемещении предметов се-годня преумножились, а вот определение, которое еще век назад считалось ненадежным, авторы Кон-цепции предлагают оставить прежним.

Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати, законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом их классифицируя.

Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, уро-жай на корню, во второй - помещенные на земель-ный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей - вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.

Германское Гражданское уложение также не со-держит определения, а, образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию вещей. Здесь выделяются существенные составные части земельного участка в виде «произрастаний земли», растений, а также его принадлежности в виде промышленного оборудования, сельскохозяй-ственного инвентаря.

Англо-американское право при всей своей спе-цифике судебных прецедентов также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной прак-тике. Так, к fixture (наглухо приделанным предме-там) суды отнесли котлы, двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы, садовые ска-мейки. Кстати, и наша российская история свиде-тельствует о справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. X Свода Законов Российской Империи) фор-мулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот по-чему в данном случае не стоит упражняться в эло-квенции, придумывая универсальное определение недвижимости, тем более придавать ему законода-тельное значение.

В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенных исключений и добавлений перечень объектов недвижимости, предлагаемых Концепцией. Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем граждан-ском законодательстве:

· земельные участки,

· участки недр,

· обособленные водные объекты,

· леса,

· многолетние насаждения,

· здания,

· сооружения,

· суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),

· космические объекты,

· предприятия.

Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:

· земельные участки,

· участки недр,

· здания,

· соору-жения.

При этом в список добавили комплекс не-движимого имущества, помещения (жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства. В результате перечень оказался уре-занным, а логика его построения пострадала.

А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятие недвижимости формировалось в строгой логической последовательности как земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся к французскому законодательству, там эта самая ло-гика присутствует, поскольку первоначально выде-лен земельный участок со строением и урожаем, к нему плюсуется то, что на участок субъекты гражданского права помещают (семена, животные, голуби, кролики - ст. 524 французского Гражданского кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса). В немецком законодатель-стве также прослеживается логика выделения пред-метов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.

Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является крите-рий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствую-щий правовой режим Синайский В. И. Указ. соч. - С. 128..

В. Синайский учил, что очень важно разли-чать составные части и принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.

Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковой представляется, что об этом надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких «произрастаний земли», как леса. Именно леса составляют особую специфику, явля-ясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные ци-вилисты, «по предварению».

Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутные задачи, поставленные сегод-няшней практикой, в отношении, например, объек-тов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне как раз концептуальный мо-мент - по какому принципу это делать. В результате можно упустить очень важные объекты недви-жимости, представляющие собой «существенные составляющие части земли», «существенные состав-ляющие части здания» и, соответственно, упустить очень важную задачу определения их правового ре-жима.

§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.

В гражданском праве аренда - один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. В Российской Федерации арендные отношения регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34), общие положения которого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальным регулированием. В частности, специальным законодательством регулируются отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества. В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды:

o прокат,

o аренда земли,

o аренда зданий и сооружений,

o аренда предприятий,

o финансовая аренда (лизинг),

o аренда транспортного средства и другие.

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор на срок более года (а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока) заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное.

Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать его в аренду; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое лицо. Объект обязательства - предмет договора) - имущество в виде вещей, определенных индивидуальными признаками, кроме тех, сдача которых в аренду не допускается. Предмет договора относится к числу существенных условий договора. Срок договора может быть определенным или неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по срокам аренды, устанавливаться ее предельные сроки.

Важным условием договора аренды является арендная плата, формы которой различны: платежи в твердой денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, проводить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями), своевременно вносить арендную плату.

Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает специальные основания для досрочного расторжения договора: по требованию арендодателя и арендатора, в частности, в связи с ненадлежащим его исполнением. Арендатор может также в судебном порядке потребовать расторжения договора, если имущество оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем), передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада или пая; сохранять свои арендные права при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу; производить за свой счет в арендованном имуществе отделимые улучшения, на которые он приобретает право собственности. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, принадлежит так же преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Договор аренды может включать в себя условия о выкупе арендованного имущества, если это не запрещено законом. К этой части договора применяются правила о купле-продаже.

Аренда земли - пользование земельным участком за плату по договору, заключенному на определенный срок. Регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Арендодателями, кроме собственников земельных участков, могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В гл. 17 ГК установлено, что сдавать в аренду земельные участки имеют право лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Права и обязанности арендаторов земельных участков по их хозяйственному использованию определяются Земельным кодексом.

Аренда зданий и сооружений - вид договора аренды; под страхом недействительности должен быть заключен в письменной форме. Если срок договора не менее года, он подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора является предмет и размер арендной платы. Отношения по поводу прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания и сооружения, а также передачи здания или сооружения арендодателем арендатору и его возврат арендатором по окончании договора регламентируются специальными нормами.

Аренда предприятия - вид договора аренды, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательских целей. Обязательна письменная форма договора и его государственная регистрация. К договору применяются положения ГК об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными положениями об аренде предприятия. Специальное регулирование обусловлено необходимостью предоставить арендатору, осуществляющему предпринимательскую деятельность, более широкие права по использованию предприятий (в том числе, на производство неотделимых улучшений, по распоряжению материальными ценностями), а также целями обеспечения охраны прав и законных интересов третьих лиц, прежде всего кредиторов арендодателя и арендатора по долгам, связанным с данным предприятием.

Аренда транспортных средств - вид договора аренды, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование. Различаются два вида данного договора: с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, например, экипажем, и без предоставления таких услуг. В зависимости от условий договора распределяются обязанности по содержанию транспортного средства, оплате расходов, связанных с его коммерческой эксплуатацией, страхованием, и некоторые иные. Форма договора - письменная.

Особенности аренды отдельных транспортных средств (морских, речных, воздушных судов, железнодорожного и автомобильного) устанавливаются соответствующими транспортными уставами и кодексами.

§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (шестьдесят четыре статьи). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств.

Договору аренды присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров. Так, Вирянский В.В. выделяет следующие характерные черты договора аренды:

Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.

· он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества во временное владение и пользование, т.е. передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущества к арендатору; последний лишь получает его во владение и (или) пользование.

· в Гражданском Кодексе выражено стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, по крайней мере, тех вопросов, которые являются общими для договора аренды. В параграфе 1 главы 34 - объединены правила, охватывающие все виды договоров об аренде.

· выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в Гражданском Кодексе в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Имеются в виду отдельные виды объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). ГК РФ проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды - это те наи-более важные социально значимые случаи аренды, которые специа-льно урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК РФ.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви-дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК РФ. В п. 2 ст. 609 речь идет об аре-нде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п. 2 ст. 651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной ра-зновидности договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды принято относить к числу консенсуальных, возмездных, двустороннеобязывающих договоров. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 59.

Консенсуальным договор аренды считается, поскольку момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двустороннеобязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать Витрянский В. Договор аренды.// Закон. 2000. № 11. С.15..

Общие положения ГК РФ об аренде предусматривают при сдаче имущества в аренду его передачу во временное владение и пользование, или пользование (ст. 606 ГК РФ). Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного потребления. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 1998. С. 337. Однако, в отношение аренды предприятий ст. 656 ГК РФ предусматривает его передачу только во временное владение и пользование одновременно.

В аренду могут быть переданы участки земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). П. 1. абз. 1 ст. 607 ГК РФ.

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 185.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона.

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена. Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. Р.Я. Вишневецкая, Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. - С. 100.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) - которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. - С. 8.

В п. 3 ст. 607 ГК подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2000. - № 11.- С.17.

В ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная рассчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. - № 8. - С. 97, 98. Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999. С. 182-183.

Понятие «здания» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключены временные, переносные строения, строения сборно-разборного типа без фундамента: павильоны, киоски. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, таких как: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения, мосты, оранжереи и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Основным считается здание «главенствующее» по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) / Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.: Юридическая фирма Контракт Инфра-М. 1999. С. 186. Однако в научной литературе также высказана точка зрения, что различать здания и сооружения «вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». См., например, Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., Статут, 1999, С. 181, Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 98., Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 60.

Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.219. Существуют также иные классификации зданий и сооружений: по значимости использования, по признаку делимости. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. 2000. № 8. С. 99.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Для определения правил совершения сделок с незавершенным строительством объектом и самой возможности совершения с ним сделок необходимо ответить на вопрос, является ли такой объект движимым или недвижимым имуществом. Отнесение незавершенных строительством объектов к объектам недвижимости получило поддержку Высшего Арбитражного суда РФ, который пришел к выводу, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации недвижимого имущества не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда, относятся к недвижимому имуществу См. пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. № 8 "О спорах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С.19.. Несколько иной критерий для отнесения незавершенных строительством объектов к недвижимости предлагает использовать Лапач В.А.: «… критерий, по которому такой объект относится к недвижимости, судом определен как невозможность его перемещения без несоразмерного для него ущерба …». При этом также необходимо отметить, что "к разряду недвижимого имущества могут относиться вполне движимые вещи, включенные в состав незавершенного строительством объекта". Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в сборнике Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону.: 2001. С. 97. Вследствие изложенного представляется возможным отнесение к объектам аренды недвижимости незавершенных строительством объектов.

Определение предмета договора аренды зданий и сооружений предполагает указание на месте нахождения, площади сдаваемого в аренду объекта с приложением поэтажного плана здания.

Следующий вопрос, связанный с отнесением зданий и сооружений к числу объектов договора аренды - это вопрос о возможности признания объектами договора аренды нежилых помещений и их частей. В современном законодательстве РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки . Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. С. 223.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, в том числе здания и сооружения. Однако, названная статья ГК РФ не указывает на то, что самостоятельными объектами гражданских прав могут являться части зданий и сооружений (нежилые помещения). Вместе с тем абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит к числу объектов недвижимости «жилые и нежилые помещения». Для нежилых помещений (общих помещений, обслуживающих более одной квартиры) в многоквартирном жилом доме законодатель установил режим долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир. По поводу же нежилых помещений в зданиях, не содержащих жилых помещений, никаких аналогичных указанным правил не содержится. В связи с изложенным Алексеев В.А. считает, что «нежилое помещение как объект должно отвечать только одному признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром. Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления собственника». Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 73. Сенчищев В.И. связывает возможность нежилого помещения (его части) участвовать в гражданском обороте с оформлением на него прав (в том числе права собственности) в установленном порядке. Сенчищев В.И. Государственная регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. № 12.

Также высказано мнение, что «правовой моделью оформления совладения отдельными нежилыми помещениями в одном здании должен явиться известный механизм общей собственности (чаще всего долей, а в определенных случаях и совместной). Однако, в отличие от общей долевой собственности на недвижимость в жилищной сфере, при совладении помещениями и нежилых зданиях, видимо, неизбежно должен согласовываться порядок использования нежилых помещений, мест общего пользования…» Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений в сборнике Ученые записки . Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002. С. 234.

В отношении аренды конструктивных частей здания необходимо также, чтобы сдаваемые в аренду конструктивные части здания могли быть предоставлены в пользование отдельно от самого здания. Так, договор предоставления части крыши для размещения рекламных щитов не был признан договором аренды, поскольку «…передача вещи в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды» См. пункт 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С.25..

В свете сказанного определенную сложность представляет выявление предмета аренды земельного участка при строительстве подземных сооружений. Понятие земельного участка дано в нескольких федеральных законах.

Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Гражданское законодательство дает определение земельного участка как объекта права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При этом право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом (ст. 261 ГК РФ).

Более широкое понятие земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» (ст.1) - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Нормами градостроительного права территория (земельная поверхность) городских и сельских поселений представляет собой их пространственную и земельно-ресурсную основу в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

При этом отделяется от правил градостроительного регулирования подземное пространство в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений не для строительства градостроительных объектов, а для геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых и иных целей в соответствии с федеральным законодательством о недрах (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ).

Однако, возникает вопрос о предмете договора аренды земли, если градостроительный объект строиться как подземное сооружение путем разрытия котлована и последующего закрытия его почвенным слоем или просто покрытием асфальтом. Пример подобного градостроительного объекта, расположенного под землей - Торговый комплекс «Манежная площадь», расположенный в г. Москве на месте Манежной площади.

Торговый комплекс «Манежная площадь» расположен полностью под поверхностью земли. Строился он путем классического разрытия котлована и последующего возведения капитального строения как обычного надземного сооружения. Однако затем данный комплекс был покрыт привозной землей, частично заасфальтирован, частично покрыт плодородным слоем земли и частично на поверхность выходят конструкции самого комплекса. Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 54.

Что в данном случае является предметом договора аренды земли? Конечно - земельный участок. Однако, размер и границы земельного участка не ясны. То ли земельный участок, на котором находятся только выходящие на поверхность сооружения подземного объекта, так как заасфальтированная поверхность используется городскими властями для публичных целей как земли общего пользования. То ли весь земельный участок, на котором расположен подземный объект, верней проекция границ подземного объекта на поверхность земли.

Представляется, что в данном случае логичным будет использование второго варианта.

Таким образом, субъекту градостроительной деятельности предоставляется уполномоченным органом власти земельный участок в границах, в которых будет расположен построенный подземный объект. На плане границы земельного участка изображается как проекция контуров подземного сооружения на поверхность земли после покрытия его грунтом.

Пример из практики.

Гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением.

В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды земли как с ГСК, так и с ООО.

Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном порядке при наличии соответствующих разрешений органа власти.

Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения.

Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО.

Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельного законодательства РФ и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы (распоряжения мэра Москвы от 17.01.94 № 23-рм и от 07.07.94 № 317-рм). Дмитриев А.В. О статусе подземных сооружений // Юридический мир. 2001. № 12. С. 55.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме-няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.229.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це-ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин-имум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об-щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то-лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово-ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот-ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри-ятия в аренду.

При передаче предприятия в аренду специально сделана ого-ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи-мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот-ренном законом и иными правовыми актами. При определении соста-ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз-начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего за-прета.

Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК). Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. Ред. Садиков О.Н.- М., 1999. С.230.

Заключение

На основании проведенной работы можно сделать следующие выводы.

Для договора аренды любого объекта недвижимости характерно:

· это согла-шение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) поль-зование другому лицу без перехода к последнему права собственнос-ти. Собственником имущества остается арендодатель;

· аре-нда всегда носит временный характер и по окончании срока арен-ды имущество подлежит возврату арендодателю.

· договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды во-зникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный дого-вор является также консенсуальным, т.е. таких, который устанавли-вает между сторонами обязательственные отношения с момента дости-жения ими соглашения. Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11. - С. 14-15.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью.

К существенным условиям договора относятся:

предмет;

цена (арендная плата), причем в случае отсутствия данного условия в договоре аренды зданий, сооружений, предприятий договор, в отличие от общих положений ГК РФ, является ничтожным;

срок.

Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы.

Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики России и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические инте-ресы. Одна из сторон договора аренды получает возможность вос-полнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущес-тва внаем.

Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:

Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. См., например, Лапач В.А. Правовой режим нежилых помещений // Ученые записки. Сборник научных трудов РГУ. Выпуск 1 (3). - Ростов-на-Дону.: 2002., Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект. 2001 г.

Во-вторых, требует разрешения коллизия норм в отношении возможности признания договора аренды недвижимости, по поводу которого не соблюдено требование о его государственной регистрации, недействительным или незаключенным. См., например, Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12.

В-третьих, необходимо устранить пробел в законодательстве, связанный с отсутствием общих норм, разрешающих вопросы о субъектах подачи заявления о погашения записи об ограничениях (обремениях) прав, к которым относится и аренда, о документах, подлежащих предоставлению в целях погашения регистрационной записи. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 31.

В-четвертых, существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете - почти три с половиной тысячи. Костюк В.Д. Обобщение судебной практики - эффективный инструмент повышения качества работы судов // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С. 63.

Я думаю, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права. Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, Выступление президента Российской Федерации В.В. Путина на торжественном заседании, посвященном 10-летию арбитражных судов (22 февраля 2002 г., Колонный зал дома Союзов) // ВВАС РФ. Специальное приложение. 2002. № 5. С.6. который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 1993. 80 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая принята Государственной Думой 21 октября 1994 г. Часть вторая принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г. (в ред. Федерального закона от 12.08.96 №110-ФЗ), (в ред. Федерального закона от 24.10.97 №133-ФЗ) // Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 8 апреля 1998 г. Одобрен Советом Федерации 22 апреля 1998 г. // Собрание законодательства. 1998 г. №19 ст.2069.

4. Водный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 18 октября 1995 г. // Собрание законодательства РФ. 1995. №47. Ст.4471.

5. Земельный кодекс РФ. (Принят ГД РФ 28.09.2001) // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. ст. 4147.

6. Лесной кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 января 1997 г.// Полный сборник кодексов Российской Федерации с изм. и доп. на 1 марта 1999 г. М.: «Славянский дом книги». 1999.

7. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (принят ГД ФС РФ 24.11.1999) // Собрание законодательства РФ. 10.01.2000, N 2, ст. 149.

8. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

9. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. // Ведомости съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. №16. Ст.834.

10. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.// Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. Ст.733.

11. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года // Ведомости СССР , 1989, № 25, ст.481.

Материалы юридической практики

1. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. №1.

2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. №№ 4, 8, 9, 10, 11.

3. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. №3.

4. Эталонный банк арбитражной практики. http://www.arbitr.ru

Литература

1. Веретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридический журнал. - 2003. - № 4. - С. 76 - 81.

2. Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2000. - № 11.- С. 14 - 19.

3. Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемы правоведения. - 2003. - № 3. - С. 118 - 121.

4. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: ООО «ТК Велби», 2002. - 632 с.

5. Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. - 2004. - № 3. - С. 123 - 128.

6. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 32 - 35.

7. Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. - 2003. - № 2. - С. 83 - 88.

8. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 12. - С. 95 - 101.

9. Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. - 2002. - № 10. - С. 88 - 92.

10. Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его расторжении // Законодательство: право для бизнеса. - 2004. - № 1. - С. 37 - 43.

11. Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. - 2004. - № 4. - С. 17 - 28.

12. Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. - 2003. - № 2. - С. 83 - 88.

13. Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. - 2003. - № 2. - С. 56 - 60.

14. Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 2003. - № 6. - С. 3 - 16.

15. Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. - 2003. - № 8. - С. 42 - 53.

16. Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии права - 2003 - № 2 - С. 21 - 22.

17. Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права - 2003 - № 8 - С. 61 - 67.

18. Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. - 2003. - № 1. - С. 64 - 68.

19. Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // http://www.garant.ru

20. Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет - 2003 - № 7 - С. 69 - 71.

21. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 8 - 10.

22. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. - М.: Большая Российская энциклопедия. - 2003. - 559 с.

Страницы: 1, 2, 3