Введение
Жилищный кодекс11 Раздел 2 Жилищного кодекса РСФСР утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года. образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного самоуправления. В основном это был государственный жилищный фонд. В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда22 По данным других средств массовой информации жилищный сектор России это - 45,3% приватизированные квартиры, 24% неприватизированные квартиры, 21% собственные дома, части дома, 4,7% арендуемая квартира, 2,3 % коммунальная квартира, 0,9% общежитие, 1,8 % - другое жилье(стр.12 АИФ №27(1288) июль 2005 г.). Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст.161 ЖК РФ33 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:
· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
· управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Частью 4 ст.161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
В настоящее время в России действует уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их уже 150044 В 1993 г. был создан Союз собственников жилья, который позже был создан Союз собственников жилья, который позже был преобразован в Союз ТСЖ, ЖСК г. Москвы..
В соответствие с требованиями ст.18 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.
Платежи собственника помещений в многоквартирном доме теперь разделятся на 2 части: плата за содержание общего имущества и плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п.8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". Пункт 17 ст.2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах - ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.
С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового ЖК РФ, в каждом многоквартирном доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир.
Глава 1. Общие положения товарищества собственников жилья
1.1. Понятие ТСЖ
Прежняя редакция закона понимала под ТСЖ объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах, то с вступлением в силу нового ЖК РФ понятие "кондоминиум" для организации ТСЖ перестало существовать (так же как и сам закон о ТСЖ).
В соответствии с положениями ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют ТСЖ. Такое ТСЖ признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с законом о ТСЖ. В развитие этих положений ГК был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ". Новый ЖК РФ в разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности ТСЖ, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о ТСЖ. Поэтому статьей 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" признан утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ "О ТСЖ"55 "Российская газета", № 119, 26.06.96 г..
В ст.36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это - межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 135 ЖК РФ под ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью в соответствии с нормами, установленными п.1 ст.49 ГК РФ. Применительно к ТСЖ эта правоспособность заложена в самом определении понятия ТСЖ.
1.2. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
В новой редакции законодательства, регулирующего деятельность ТСЖ, в соответствии с частью 3 статьи 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, которые могут создать ТСЖ, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом устанавливается, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но ЖК РФ допускает, что ТСЖ может быть создано при объединении:
· нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры66 П.2 ст. 136 Жилищного кодекса..
· несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Данные варианты должны выбираться самими собственниками жилых помещений.
Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст.136 ЖК РФ). Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы.
Первое общее собрание по созданию ТСЖ лучше всего провести в форме совместного присутствия всех собственников помещений, на нем необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Инициативная группа должна уведомить всех собственников помещений о проведении такого собрания.
По итогам проведения собрания необходимо составить протокол, который подписывается председателем и секретарем собрания, а также всеми его участниками, имеющими право голоса на общем собрании собственников. Статья 46 ЖК РФ предусматривает, что итоги голосования доводятся до сведения собственников не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений77 Подробное описание проведения общего собрания товарищества собственников жилья необходимо смотреть в главе 3..
Правоспособность ТСЖ появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа.
Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца. Заявление, представляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица, подлинность которой должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. В соответствии со ст.9 Федерального закона от 08.08. 2001 № 129-ФЗ при государственной регистрации юридического лица заявителями могут являться руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель (учредители) юридического лица при его создании; руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого юридического; конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии (ликвидатор лица) при ликвидации юридического лица; иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления.
Форма заявления определена в Постановлении Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению" (приложение 1, код формы заявления № Р11001). Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. № САЭ-3-09/16@ утверждены методические разъяснения по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица. В п.4.11. названного приказа определено, что при представлении заявления о государственной регистрации ТСЖ в сведениях об учредителях указываются данные о членах правления.
Вместе с заявлением необходимо предоставить также и документы - протокол, в котором отражается решение о создании юридического лица, учредительные документы - устав, в котором описываются структура и органы управления этого юридического лица, а также документы, подтверждающие оплату госпошлины за государственную регистрацию.
Примерный список документов для регистрации ТСЖ:
1. Устав юридического лица.
2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.
3. Светокопии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию ТСЖ. (Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления. Квитанция об уплате государственной пошлины)
(Документ об уплате государственной пошлины представляется в регистрирующий орган в подлиннике).
Данный список в различных регистрационных органах в различных регионах страны может быть иным. Поэтому необходимо также иметь документы и о доме, в котором создается ТСЖ, - светокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.
За государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ в Налоговый кодекс введена новая глава 25.3 "Государственная пошлина". Этим законом устанавливается размер государственной пошлины - за государственную регистрацию юридического лица госпошлина составляет 2000 рублей.
Срок государственной регистрации юридических лиц не может превышать более чем 5 рабочих дней с момента предоставления документов в регистрирующий орган.
В соответствии со статьей 11 ФЗ от 08.08. 2001 № 129-ФЗ регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в соответствующий государственный реестр. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством РФ.
Факт внесения записи в государственный реестр подтверждается выдачей документов установленной формы. Документами, подтверждающими факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц, являются Свидетельство о государственной регистрации юридического лица по форме № Р51001, Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме № Р50003.
Регистрирующий орган в срок не более чем 5 рабочих дней с момента государственной регистрации представляет в порядке, установленном Правительством РФ, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, в государственные внебюджетные фонды для регистрации юридического лица.
После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о его создании прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления ТСЖ. Здание передается на балансовый ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание.
В дальнейшем ТСЖ должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество. В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого, из собственников в праве собственности (долевая собственность). В настоящий момент собственность в многоквартирном доме определена только в ст.36 ЖК РФ, в то время как требованиями ст.131 ГК РФ устанавливается, что право собственности подлежит государственной регистрации. Размер долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии со ст.37 ЖК РФ такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Доля
нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить соответствующие письменные уведомления в городскую (районную) администрацию, комитет по управлению городским имуществом.
С момента приемки дома в управление в указанном выше порядке ТСЖ вправе заключать договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг собственникам, арендаторам и нанимателям помещений дома, в соответствии с действующим законодательством.
Глава 2. Устав товарищества собственников жилья
2.1. Создание устава ТСЖ
Примерный устав ТСЖ был утвержден еще в 1998 году приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 3 августа 1998 г. № 3527. Положения этого устава и легли в основу практически всех ныне существующих уставов ТСЖ. Уже нет этого министерства, отменен даже закон, в развитие которого разработан этот вариант устава, принят новый ЖК РФ, а отголоски этого документа можно найти и в настоящее время. Очень неудобно применение типового устава в конкретных случаях, с этим многие уже, наверное, столкнулись на практике не раз.
В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Новый ЖК не оговорил состав и не определил требования к содержанию учредительных документов товарищества. Только в статье 135 ЖК РФ определено, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Следовательно, учредительным документом товарищества будет являться устав ТСЖ. В императивной форме установлено, что утверждение устава, внесение в него изменений происходит только по решению общего собрания членов кооператива.
Требования к содержанию учредительных документов юридического лица определяются пунктом 2 ст.52 ГК РФ, в котором устанавливается в императивной форме, что учредительные документы юридического лица должны содержать:
а) наименование юридического лица,
б) место его нахождения,
в) порядок управления деятельностью юридического лица,
г) а также другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц.
Так как ТСЖ признается некоммерческой организацией, то на его деятельность распространяются и положения закона, регулирующего деятельность некоммерческих организаций. Требования к содержанию учредительных документов можно найти в ст. 14 закона "О не коммерческих организациях". В этой статье в частности определено, что в учредительных документах некоммерческой организации должны содержаться (устав ТСЖ):
1) наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму;
2) место нахождения;
3) порядок управления деятельностью товарищества;
4) предмет и цели деятельности;
5) сведения о филиалах и представительствах;
6) права и обязанности членов ТСЖ; условия и порядок приема в члены товарищества и выхода из него;
7) источники формирования имущества;
8) порядок внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации;
9) порядок использования имущества в случае ликвидации;
10) иные не противоречащие законодательству положения.
Императивные нормы, отдельные положения, содержащиеся в ЖК РФ, которые должны обязательно присутствовать в тексте устава, содержатся в статьях: ст.137 ч.2, ст.145 ч.1, ст.146 ч.3, ст.147 ч.5, ст.149 ч.1, ст.151 ч.3, ст.152 ч.3, ст.156 ч.8.
Помимо императивных норм, перечисленных выше, в законодательстве очень часто используются еще диспозитивные нормы, содержащиеся в ЖК, позволяющие изменить те или иные положения в уставе товарищества: ст.135 ч.4, ст.145 ч.3, ст.146 ч.6, ст.147 ч.2, ст.147 ч.5, ст.148 п.9.
Сочетание императивных и диспозитивных норм, содержащихся в законодательстве о ТСЖ, позволяет конкретизировать положения устава индивидуально для каждого товарищества. Императивными нормами отражены вопросы, которые могут в дальнейшем создать определенные трудности, и поэтому они должны быть однозначно определены в уставе товарищества. Некоторые диспозитивные нормы имеют также достаточно универсальное применение и достаточно весомы. Так, например, положения ст.146 ч.6, допускающие возможность голосования в письменной форме. Одновременно положения этой статьи содержат также и возможность включения в устав положений о голосовании по группам членов товарищества, в зависимости от вида помещений - жилое или нежилое. Включение таких положений в устав товарищества, где в доме пре6бладаeт какой-то вид помещений (жилые или нежилые), создаст преимущества при принятии решений собственниками таких помещений. Поэтому обязательное включение в устав всех императивных норм, а также внимательное изучение и оценка диспозитивных норм, позволит составить устав, отвечающий требованиям ТСЖ.
В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица112 С. 120 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный)/Садиков О.Н.-М.: Юридическая фирма Контакт. ИНФА, 1997 г.2.
Предметом и целями деятельности ТСЖ являются, как это установлено в ст.135 ЖК РФ, управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Помимо специальной правоспособности, ТСЖ, как юридическое лицо, обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам. Правоспособность ТСЖ, которая подтверждена статьями ЖК РФ, выражается в следующем:
1) ТСЖ считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном федеральными законами порядке;
2) вправе в установленном порядке открывать банковские счета на территории РФ и за ее пределами;
3) должно иметь круглую печать, содержащую его полное'
4) фирменное наименование на русском языке и указание на место его нахождения. В печати может быть также указано фирменное наименование общества на любом иностранном языке или языке народов РФ;
5) вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, собственную эмблему, а также зарегистрированный в установленном порядке товарный знак и другие средства визуальной идентификации;
6) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом;
7) не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества;
8) ТСЖ создается без ограничения срока деятельности;
Статья 135 ЖК РФ содержит диспозитивную норму, которая допускает возможность в уставе ТСЖ предусмотреть, на какой срок создается товарищество.
Таким образом, используя приведенную выше информацию, можно составить преамбулу устава товарищества собственников жилья, определив статус, его цели и задачи, а также его правоспособность.
2.2. Наименование юридического лица
Юридическое лицо должно иметь свое наименование, которое бы отличало его от других организаций. Наименование некоммерческих организаций, а также унитарных предприятий и в предусмотренных законом случаях коммерческих организаций должно содержать указание на характер деятельности юридического лица. Требованиями ГК РФ и федеральными законами для различных организационно-правовых форм устанавливается, что фирменное наименование юридического лица должно обязательно содержать указание на классификационный признак организационно-правовой формы данного лица.
2.3. Место нахождения юридического лица
Требования по месту нахождения юридического лица определены в ГК РФ и в законе, регулирующем порядок регистрации юридических лиц, являются едиными для всех организационно-правовых форм юридических лиц, а именно - место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. ГК РФ (п.2 ст.54), Федеральным законом от 13.07. 2001 №2 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (п.1 ст.5) установлено, что по месту нахождения юридического лица с ним должна осуществляться связь. Таким образом, место нахождения юридического лица должно быть указано в так называемом "почтовом формате".
2.4. Порядок управления деятельностью юридического лица
Не менее важным разделом устава и обязательным к включению в его содержание должен быть раздел "Порядок управления деятельностью юридического лица". Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
В соответствии со ст.144 ЖК РФ органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. Статья 150 предусматривает избрание общим собранием ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ, которая бы осуществляла контроль за финансовой деятельностью товарищества.
ГК РФ предусматривается также, что устав может содержать другие сведения, предусмотренные специальными законами для организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, законодательство о некоммерческих организациях предусматривает, что в уставе некоммерческой организации должны также содержаться сведения о правах и обязанностях членов, условиях и порядке приема в члены некоммерческой организации и выхода из нее (в случае, если некоммерческая организация имеет членство), источниках формирования ее имущества, порядке внесения изменений в учредительные документы некоммерческой организации, порядке использования имущества в случае ее ликвидации и иные не противоречащие законодательству положения. Поэтому для качественного построения устава ТСЖ, целесообразно включить в его содержание и эти положения.
2.5. Права и обязанности членов товарищества собственников жилья
Раздел "Права и обязанности членов ТСЖ" в уставе товарищества может включать две составляющие. Это, во-первых: их права и обязанности, как собственников жилых помещений, определенных в статьях 30, 45, 46 ЖК РФ. И, во-вторых: их права и обязанности, как участников организации - членов ТСЖ, которые отражены в уставе товарищества.
Права и обязанности собственников жилых помещений:
1) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения при надлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования;
2) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании;
3) собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику;
4) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5) собственник жилого помещения обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Права и обязанности как участника организации - члена ТСЖ:
1) имеет право участвовать в общем собрании ТСЖ с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;
2) имеет право ознакомиться с документами ТСЖ, перечень которых определен правовыми актами РФ;
3) обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления ТСЖ;
4) обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
5) обязан информировать правление ТСЖ об изменении своих данных;
6) обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности ТСЖ;
7) несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.
Кроме этого, статья 137 ЖК РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Определение систематических нарушении впервые на законодательном уровне дано в статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем 3 месяца. Аналогичные положения содержит и ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №2 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" - систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяца. При рассмотрении споров в суде, вероятно, будут использоваться эти определения систематических нарушений по уплате платежей и обязательных взносов. В дополнение можно сказать, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени116 Часть 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.6. Размер пени составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Следовательно, у каждого члена ТСЖ есть достаточно широкие права и не менее ответственные обязанности. И одним из самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже ТСЖ, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.
2.6. Членство в товариществе собственников жилья
Как уже был отмечено выше, если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает:
1) членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья;
2) членство в товариществе собственников жилья прекращается:
а) с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;
б) с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Этой же статьей установлено, что лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.
2.7. Порядок внесения изменений в учредительные документы
Устав некоммерческой организации должен содержать положения, регулирующие порядок внесения изменений в учредительные документы. Статья 135 ЖК РФ предусматривает, что устав ТСЖ принимается на общем собрании. Положениями ст.145 ЖК РФ установлено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст.146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. При этом необходимо отметить, что в соответствии с нормами, установленными ст.23, изменения учредительных документов некоммерческой организации вступают в силу с момента их государственной регистрации.
Следовательно, в уставе товарищества можно изложить этот раздел устава в такой редакции:
Внесение изменений в устав ТСЖ осуществляется на общем собрании членов товарищества. Изменения вступают в силу с момента их государственной регистрации в установленном гражданским законодательством порядке.
Глава 3. Органы управления товариществом собственников жилья
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами юридического лица.
В соответствии с положениями, установленными ЖК РФ, в уставе ТСЖ можно изложить порядок управления вот в такой редакции:
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ. Общее собрание избирает органы управления товариществом - правление и ревизионную комиссию (ревизора).
3.1. Общее собрание членов ТСЖ
Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Эти нормы закреплены в ст.145 ЖК РФ. В ст.45 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с новыми требованиями законодательства сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием.

Страницы: 1, 2