одовое общее собрание членов ТСЖ проводится не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания.

Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.

Общие собрания могут проводиться в форме совместного присутствия членов ТСЖ для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам в зависимости от вида (жилое или нежилое) при надлежащих им помещений. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.

Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. Кворум - число участников собрания, заседания, точное для признания его правомочности. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Порядок выдачи, ее содержание регламентируют статьи 185-189 ГК РФ. Члены семьи собственника помещения в многоквартирном доме и иные лица, не являющиеся собственниками, могут представлять интересы собственника на общем собрании при наличии соответствующей доверенности (доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна) на право участия в собрании и голосования.

При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание.

Исходя из положений части 4 статьи 45, а также части 1 статьи 146 ЖК РФ, которыми устанавливается 10-дневный срок для направления сообщений о проведении общего собрания (направления уведомлений о проведении общего собрания), можно предположить, что повторное собрание не может быть проведено ранее чем через 10 дней.

Ввиду отсутствия четких указаний в законодательстве о кворуме участников повторного со6рания следует руководствоваться тем количеством голосов, которое требуется для принятия решения по тому или иному вопросу, вынесенному для обсуждения на общем собрании. В некоторых случая для получения решения может быть целесообразнее проводить собрание в заочной форме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов.

Общее собрание должно рассматривать и приниматьрешение только по тем вопросам, которые:

а) оговорены в повестке дня общего собрания;

б) относятся к компетенции общего собрания.

Еще несколько предложений, которые можно включить в устав ТСЖ, чтобы членам товарищества было более понятны права и возможности общего собрания.

Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые небыли включены в повестку дня.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Помимо этого в уставе товарищества должны найти свое отражение и вопросы подготовки, и порядок проведения общего собрания.

3.2. Порядок подготовки, созыва и проведения общего собрания
Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ немного отличается от проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок проведения которого был описан при создании ТСЖ. Отличия заключаются в том, что это собрание более регламентировано положениями ЖК РФ и уже более детально должно быть прописано в самом уставе ТСЖ.

Новый ЖК РФ допускает возможность созыва общего собрания любым собственником помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от количества голосов (в отличие от старой редакции закона о ТСЖ). Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Поэтому подготовка общего собрания ТСЖ начинается с формирования повестки дня общего собрания, которая должна быть выражена таким образом, чтобы после рассмотрения и обсуждения вопроса, вынесенного на голосование, было принято одно из трех возможных решений "за", "против" или "воздержался".

О проведении общего собрания члены ТСЖ должны быть уведомлены. При этом ч.4 ст.45 ЖК РФ устанавливается, что сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом или иным способом направления этого сообщения в письменной форме, или вручение каждому собственнику под роспись либо размещения в помещении данного дома. Также ст.146 ЖК РФ вводятся дополнительные требования об информировании всех членов товарищества.

Срок направления сообщения (уведомления) о проведении общего собрания, не может быть менее 10 дней до даты его проведения.

Содержание сообщения (уведомления) о проведении общего собрания определено ч.2 ст.146 и ч. ст.145 ЖК РФ.

До начала проведения собрания необходимо определить, вправе ли собрание принимать решения (наличие кворума).

При проведении собрания в заочной форме голосования, принявшими участие в голосовании считаются члены товарищества, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления ТСЖ.

Принятие решений определяется итога голосования. Для правильного определения результатов голосования необходимо учитывать следующее:

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Голосование на общем собрании осуществляется лично собственником помещения или через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В соответствии с нормами, установленными ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Ст.15 ЖК РФ определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. То есть в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2-3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В ЖК РФ это выражено в виде диспозитивной нормы, допускающей возможность такого голосования частью 3 ст.47.

Письменное решение собственников жилья по вопросам голосования должно содержать:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Голосование по вопросам повестки дня общего собрании проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При голосовании оформленных в виде письменных решений существует несколько общепринятых правил, которые нашли свое отражение в ч.6 ст.45 ЖК РФ. При подсчете этом случае:

1) засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования;

2) оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

3) если в решении содержится несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решением общего собрания определяется место, доступное для всех собственников помещений в данном доме, где не позднее через 10 дней со дня принятия решений общим собранием размещается сообщение об итогах голосования и принятых решений на общем собрании224 Это требование обусловлено- ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.4.

Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Это требование установлено в ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, устанавливая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания. Протоколы общих собраний и письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые также должны быть определены решением общего собрания.

ЖК РФ решение ряда организационных вопросов по проведению общего собрания отнесено к компетенции самого собрания. Это решение следующих вопросов:

1) определение срока проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);

2) определение порядка проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45);

3) определение способа сообщения о проведении общего собрания (ч.1 ст.45);

4) определение места, доступного для всех собственников помещений, для размещения итогов голосования и принятых решений на общем собрании (ч.3 ст.46); 5) порядок оформления протоколов общего собрания (ч.1 ст.46);

6) определение места или адреса хранения протоколов общего собрания и письменных решений собственников (ч.4 ст.46).

Поэтому целесообразно данные вопросы решить на одном из первых общих собраний ТСЖ и оформить их в виде одного документа - порядка проведения общего собрания ТСЖ, в котором определить все эти вопросы, чтобы не возвращаться к ним на каждом общем собрании.

Часть из рассмотренных выше вопросов должна найти свое отражение и в уставе ТСЖ. Это установлено императивной нормой ч.1 ст.145 - общее собрание членов товарищества созывается в порядке, установленном его уставом. По правилам, установленным ст.148 ЖК РФ, в обязанности правления входит созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ.

В уставе товарищества могут быть изложены положения, определяющие состав и содержание документов общего собрания.

Документы общего собрания членов ТСЖ:

а) сообщение (уведомление) о проведении общего собрания членов ТСЖ;

б) список членов товарищества собственников жилья;

в) письменное решение собственников по вопросам, поставленным на голосование;

г) протокол общего собрания;

д) протокол заседания правления ТСЖ.

3.3. Правление товарищества собственников жилья
Правление ТСЖ осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ их общим собранием.

Срок, на который избирается правление, устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года (ст.147 ЖК РФ). В устав ТСЖ можно внести, работающие советы директоров, переизбираемые на определенный срок.

В уставе ТСЖ должны быть определены сроки проведения заседаний правления. Необходимость определения сроков про ведения заседаний правления товарищества установлена императивной нормой в статье 147 ЖК РФ.

3.4. Обязанности правления ТСЖ
Высшим органом управления является собрание ТСЖ, и только она вправе принимать основные решения. Правление товарищества обязано исполнять решения общих собраний и дополнительные обязанности установленные в ст.148 ЖК РФ.

В обязанности правления ТСЖ входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства,

8) бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

9) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

10) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение. Размер вознаграждения членов правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

3.5. Председатель правления ТСЖ

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества. Положения ст.149 ЖК РФ определяют установить срок, на который может быть избран председатель правления ТСЖ. Данная норма должна соответствовать требованиям положений устава товарищества о сроках действия самого правления, так как председатель правления избирается из состава самого правления.

Председатель правления товарищества ведет общее собрание членов ТСЖ, а также созывает и проводит заседания правления товарищества в сроки.

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества.

В обязанности председателя правления входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

За выполняемую работу председатель правления товарищества может получать вознаграждение. Размер вознаграждения председателя правления товарищества определяется решением общего собрания членов ТСЖ.

3.6. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Для осуществления проверок финансовой деятельности ТСЖ должна быть избрана ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов ТСЖ на срок не более чем 2 года.

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

В обязанности ревизионной комиссии входит:

· проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

· представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

· отсчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В случае если в товариществе избрана ревизионная комиссия, а не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии.

Глава 4. Хозяйственная деятельность ТСЖ
Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Деятельность ТСЖ может осуществляться только в рамках, оговоренных в его уставе. В ст.137 ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуги прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей вправе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

8) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

9) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

10) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

11) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

12) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Все средства, поступающие в товарищество, в соответствии с нормами, определенными ст.152 ЖК РФ, состоят: из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов ТСЖ; из доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; из субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта; предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.

Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты его общих расходов. По решению общего собрания ТСЖ эти доходы могут быть направлены в его специальные фонды и расходоваться в порядке, предусмотренном его уставом.

4.1. Налогообложение деятельности товарищества собственников жилья
ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. В ст.11 Налогового кодекса РФ (НК РФ) под организациями понимаются юридические лица, образованные согласно законодательству РФ. Согласно ст.9 НК РФ организации признаются налогоплательщиками и налоговыми агентами.

Налогообложение деятельности ТСЖ во многом будет зависеть от выбранной системы налогообложения - общий режим налогообложения (далее ОРН) или же специальный режим налогообложения. Глава 26.2 НК РФ устанавливает порядок определения и уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения, а глава 26.3 - систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности.

Статьей 346.13 НК РФ, статьей 346.12 НК РФ. При применении упрощенной (НДС, налог на прибыль, ЕСН) уплачивается единый налог, причем налогоплательщик сам выбирает объект налогообложения доходы (ставка 6%) или доходы за вычетом расходов (ставка15%). Режим налогообложения деятельности ТСЖ будет определяться и тем, все ли квартиры в доме приватизированы, если доля квартир неприватизированных составит 25% или более, то невозможно будет применять УСН.

В случае применения общего режима налогообложения, ТСЖ признается плательщиком всех налогов, в том числе и НДС (ст.143, ст.146, ст.149 НК РФ).

Основная ошибка, допускаемая многими ТСЖ, - это передача в аренду юридическим или физическим лицам жилого помещения не для проживания и неуплата НДС, тогда как вся сумма арендной - платы в этом случае подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

За выполняемую работу члены правления товарищества могут получать вознаграждение, следовательно, они будут являться налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (ст.226 и пп.8 п.1 ст.278 НК РФ).

УСН является специальным налоговым режимом, применяемым на добровольной основе в соответствии с главой 26.2 НК РФ. Условия для перехода на УСН:

1) доход организации не превышает 20 млн. руб.;

2) остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб.;

3) доля непосредственного участия других организаций составляет не более 25% (кроме общественных организаций инвалидов), (подпункт 14 п.3 ст.346.12 НК РФ);

4) средняя численность работников не превышает 100 человек.

Если по итогам налогового (отчетного) периода не выполнено хотя бы одно из условий, налогоплательщик считается перешедшим на общий режим налогообложения.

Налогоплательщик, перешедший с УСН на ОРН, вправе вновь перейти на УСН не ранее чем через один год после того, как он утратил право на применение УСН.

В соответствии с пунктом 17 ПБУ 6/01 по объектам основных средств некоммерческих организаций амортизация не начисляется.

Таким образом, остаточная стоимость основных средств некоммерческих организаций равна их первоначальной стоимости.

Некоммерческие организации у которых остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов не превышает 100 млн. руб., вправе перейти на УСН.

УСН предусматривает для юридических лиц замену большинства налогов на единый налог на доход (или выручку), отказ от ведения бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с утвержденным Положением Минфина РФ, сокращение числа форм бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов.

При выборе УСН предлагается два варианта налогообложения, выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Объект налогообложения не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения УСН. Объектом налогообложения могут быть или доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%, или доходы, уменьшенные на величину расходов. В этом случае налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Состав расходов определен в ст.346.16 НК РФ, поэтому при выборе объекта налогообложения необходимо более внимательно ознакомиться с этой статьей и определить, будут ли присутствовать эти расходы в ТСЖ.

4.2. Договорная деятельность товарищества собственников жилья
Раздел VII ЖК РФ определят размер и порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги теперь многоуровневая. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги.

Часть 4 ст.154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

1) за холодное и горячее водоснабжение,

2) водоотведение,

3) электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),

4) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

В соответствии с нормами пункта 17 ст.2 потребителями услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации.

Новый ЖК РФ по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой, коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Те, кто является членами ТСЖ в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.

Таким образом, в ТСЖ возникает достаточно большой круг договоров, с одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами ТСЖ, собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими ТСЖ (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в ТСЖ как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов ТСЖ. В ТСЖ также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов ТСЖ.

В общем виде каждый договор должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия. В силу действия ст.421 ГК РФ стороны вправе заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законами ли иными правовыми актами.

4.3. Реорганизация ТСЖ
Реорганизация ТСЖ может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен статьями 57-60 ГК РФ и нормами главы V Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Проведение процедуры реорганизации - это сложный процесс, связанный с составлением разделительных балансов и передаточных актов и выполнением обязательных этапов при проведении реорганизации. Так, например ст.60 ГК РФ предусматривается, что участники юр. лица обязаны в письменной форме уведомить кредиторов о реорганизации.

Государственная регистрация созданных в результате реорганизации новых юридических лиц и внесение в Единый государственный реестр юр. лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных товариществ осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юр. лиц индивидуальных предпринимателей".

4.4. Ликвидация ТСЖ
Ликвидация юр. лица регулируется статьями 61-65 ГК РФ с особенностями, определенными в статье 141 ЖК РФ. При этом необходимо обратить особое внимание на часть 2 ст.141 ЖК РФ.

ТСЖ может быть ликвидировано:

1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юр. лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

3) на основании части 2 ст.141 ЖК РФ, которой устанавливается, что ТСЖ подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) на основании ст.21.1. Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юр. лиц и индивидуальных предпринимателей" по решению регистрирующего органа.

Порядок ликвидации юр. лица определен ст.63 ГК РФ и уточнен требованиями главы VII Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юр. лиц и индивидуальных предпринимателей". Правоспособность юр. лица прекращается в момент внесения записи о его исключении из Единого государственного реестра юр. лиц.

К компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решения о ликвидации товарищества, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Законом определен 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации и предоставления документов (о ликвидации юр. лица) в регистрирующий орган.

Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами ТСЖ пропорционально их долям в общем имуществе.

Глава 5. Реформа ЖКХ: ульяновский вариант
В Ульяновске полным ходом идет реформа ЖКХ. Управление городским жилищно-коммунальным комплексом передано 6 муниципальным унитарным управляющим компаниям, а непосредственное оказание услуг населению на конкурсной основе осуществляют коммерческие подрядные организации.

В сфере ЖКХ в нашем регионе работают 92 МУПа. Большинство - из последних сил. Предприятия разрушаются, накапливают долги перед поставщиками и друг другом. Жилой фонд области с каждым годом все более уменьшается.

Так, в конце прошлого года Правительству Ульяновской области удалось получить 83,5 млн. федеральных рублей, причитающихся для ремонта передаваемого в муниципальную собственность ведомственного жилого фонда.

Правительством Ульяновской области разработана программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса региона, а структура ЖКХ претерпела изменения в соответствии с требованиями нового ЖК РФ.

Программа реформирования и модернизации ульяновской жилищно-коммунальной сферы рассчитана на 3 года. Разделена она на 4 подпрограммы: "Модернизация ТЭК Ульяновской области", "Обеспечение населения доброкачественной питьевой водой", "Уличное освещение городов и районов Ульяновской области" и "Приобретение специализированной техники для содержания и ремонта объектов благоустройства, вызова бытовых отходов".

Всего на реализацию программы требуется 2081, 85 млн. рублей. Из них 29% - средства областного бюджета, 12% - бюджетов муниципальных, 14% - федерального, 45% - внебюджетных источников446 Поданным КУГИ, по состоянию на 1 января 2006 г. в реестре муниципальной собственности Ульяновска находится 22647 объектов на общую стоимость более 23 млн. руб. В том числе 3538 объектов жилищного фонда общей площадью 9,6 млн. кв. метров, инженерной коммуникации - 3475.6.

Программа реформирования и модернизации ЖКХ должна быть принята Законодательным собранием области примерно в конце первого квартала. Пока же у депутатов еще много вопросов.

Оптимизация работы ЖКХ в 2005 привела к сокращению руководящего состава почти вдвое. Одно лишь сокращение штата аппарата ЖКХ дало 40 млн. рублей экономии за полгода. А новый ЖК РФ принципиально изменил старую деструктивную схему работы. Населению предоставлена возможность самим взять в руки управление своими домами, а функции подрядчиков, непосредственных исполнителей коммунальных услуг, отдаются в частные руки. Идет речь и о создании частных управляющих компаний.

ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 года. Для смены структуры управления ЖКХ в нем предусматривался срок в один год, до 1 марта 2006 г. Но он уже продлен до 1 января 2007 г.

Сейчас, в отсутствие приборов учета и при завышенных нормативах потребления население значительно переплачивает за услуги ЖКХ. И эти огромные средства, поступая на счет Единого расчетно-кассового центра, оказываются "размытыми" по всему муниципальному коммунальному хозяйству.

Отсюда вывод: необходимо максимально сократить цепочку отношений "потребитель услуг - поставщик" и открыть доступ на коммунальный рынок частным структурам, которые заинтересованы в максимальной эффективности своей работы. Однако только в июне прошлого года в Ульяновске в срочном порядке были назначены 33 частные управляющие организации - по сути, просто подрядчики. Над ними, как и прежде, стоят муниципальные управляющие компании - по одной (две) на каждый район города и области.

Не очень охотно частники идут в коммунальный бизнес еще и потому, что в новой системе управления ЖКХ схема происхождения средств практически не изменилась. Коммунальные платежи по-прежнему поступают на счета муниципальных управляющих компаний (УК), которые перечисляют подрядным организациям деньги за соответствующий объем выполненных работ и оказанных услуг.

Однако разница, тем не менее, есть. ЖЭУ всегда могли сказать, что на ремонт нет денег, поскольку они им не поступили. А подрядчику-частнику управляющая компания (заказчик) должна перечислить под определенный фронт работ строго определенное количество денег. Следовательно деньги, в принципе, потеряться не могут. Главное решить вопрос задержек перечислений.

Привлекательность ЖКХ для частных компаний обуславливается наличием стабильных, востребованных объемов производства и постоянных платежей за оказываемые услуги.

Новый ЖК РФ (как уже говорилось ранее) предполагает 3 варианта обслуживания жилья: прямые договорные отношения собственников квартир и коттеджей с поставщиками коммунальных услуг; обслуживание посредством управляющих компаний, выбранных жильцами; создание ТСЖ. Вариант первый - скорее, лишь видимость выбора, которую не воспринимают всерьез ни жители, ни государство, ни работающие в сфере ЖКХ компании. Два же других - это попытка создать класс полноценных собственников.

Создание ТСЖ - вариант, наверное, наиболее финансово прозрачный, но и самый трудоемкий.Т. е. ТСЖ само определяет свои тарифы. Оно является самостоятельным юридическим лицом и заключает договоры со всеми ЖКХ-структурами, нанимая для определенных работ организации частные или муниципальные. Практика показывает, что частники, как правило, выполняют подряд оперативнее и качественнее.

ТСЖ имеет собственный счет, куда поступают коммунальные платежи жителей данного ТСЖ. Их не надо проводить через ЕРКЦ, РИЦ или Сбербанк и выплачивать лишние проценты. Прозрачность - основной плюс ТСЖ.

В Ульяновскую Ассоциацию собственников жилья входят 58 различных организаций. Самой старой из них более 50 лет. В основном это бывшие ЖСК.

Население пока еще очень туманно представляет себе жилищно-коммунальные перспективы. Разъяснением нового ЖК РФ практически никто не занимается. По сведениям Городской Думы, к февралю 2006 г. в Ульяновске проведено лишь 175 собраний, охвативших всего 526 домов. На конец 2005 г. было создано 17 ТСЖ. Большая часть ульяновцев до сих пор в неведении о будущем своего жилья.

Новый ЖК РФ внедряется методом проб и ошибок. За год его действия внесено 98 поправок, из которых приняты только 3. Что будет с остальными 95 и как они развернут всю ситуацию, никто не знает. И это, конечно, тормозит реформы.

Заключение
Как видно из всего выше изложенного, у ТСЖ есть свои отрицательные черты, как и положительные. Основные преимущества ТСЖ:

1) во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2) во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это главная особенность ТСЖ.

3) в-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. п), рационального использования земельного участка и др.

4) в-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества платить придется самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т. д. Как следствие, повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

5) в-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома, арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных площадок, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного проживания.

Список используемой литературы
1. "Российская газета", № 119, 26.06.96г.

2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

3. "Деловое обозрение", № 3 (98), март 2006.

4. Федеральный закон РФ № 7-ФЗ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях"

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) Садиков О.Н. -М.: Юридическая фирма Контакт. ИНФА, 1997 г.

6. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

7. Налоговый кодекс РФ часть 1 от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ и часть 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ.

8. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №14-ФЗ.

9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04. 2003 г. № 19/03

10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 января 2004 г. по делу № 11281/03.

11. Письмо МНС России от 27 мая 2004 г. № 09-0-10/2190@ “О подаче заявления о переходе на УСН одновременно с документами на государственную регистрацию”.

12. Письмо от 29 января 2004 г. № 21-09/06075 управления МНС РФ по г. Москве.

13. Постановлении от 09.02.00 по делу №Ф04328-20А27-2000 Федеральный Арбитражный Суд Западно-Сибирского округа подтвердил важный вывод о том, что УСН исключает уплату иных налогов, относящихся к системе "совокупности налогов".

14. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. № 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ".

15. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступил в силу с 1 января 2006 г.

16. Классика договорных отношений рассмотрена в книге: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский "Договорное право".

17. Книга "Практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" / Коряковцев В.Г. - М., "Элит", 2005 г.

18. Более подробно см.: Практический комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" / Коряковцев В.Г. - М., 2005 г.

19. "Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом" Коряковцев В.Г., М. 2006 г.

20. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) Борисов А.Б., М., "Обложка", 2005 г.

21. Комментарий к Жилищному кодексу РФ Тихомиров М.Ю., М., 2005 г.

22. Комментарий к Жилищному кодексу РФ Городов О.А., "Велби", 2005 г.

Страницы: 1, 2