Введение
Защита субъектных прав и охраняемых законом интересов граждан в Российской Федерации возложена на различные государственные органы, к которым относится нотариат. Термин "нотариат" происходит от латинского "notarius", что означает писец, секретарь.
Нотариат представляет собой систему органов, на которую возложено удостоверение бесспорных прав и фактов, свидетельствование документов, выписок из них, придание документам исполнительной силы и выполнения других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
В сфере деятельности нотариусов остается достаточно много спорных вопросов, связанных правовым регулированием данной области с учетом современной действительности, а также с целесообразностью и потенциальными возможностями использования нотариата на российском правовом поле. Целью работы является исследование правового поля деятельности нотариата по удостоверению гражданско-правовых сделок в нашем государстве для определения наиболее сложных вопросов.
В настоящий момент можно выделить следующие проблемы российского нотариата:
- неэффективное использование нотариата в системе госрегулирования правоотношений в стране;
- возможное возникновение коррупции в данной сфере деятельности;
- отсутствие жесткого контроля уровня профессионализма нотариусов, а также отсутствие продуманной кадровой политики государства;
- понижение юридических и фактических полномочий нотариуса, а также снижение его социального статуса в обществе.
Актуальность темы заключается в том, что на современном этапе становления правового государства назревает проблема создания эффективной системы нотариата в России. Продуктивная работа нотариата снижает расходы государства на содержание и обеспечение судебной власти в 3-5 раз, а более широкое использование знаний и интеллектуального потенциала нотариата в условиях развития российского демократического общества могло бы обеспечить реальную защиту прав и законных интересов граждан при совершении различных сделок, предотвратить возможность возникновения споров уже на стадии совершения сделки, тем самым разгрузив суды и освободив от бремени возможных последующих судебных разбирательств участников сделки.
Кроме того, нотариусы могли бы способствовать укреплению авторитета государственных органов власти путем формирования у граждан уважение к закону, с учетом того, что большая часть населения России является юридически малограмотными в решении правовых вопросов. В то время как создание постоянных действующих структур, направленных на решение острых социальных проблем, только планируется государственными чиновниками, а нотариусы действуют во всех городах нашей страны в реальном времени и вполне способны справиться с юридической консультацией населения. Высокий профессиональный потенциал нотариата несопоставим с его крайне ограниченным использованием. В настоящий момент можно констатировать, что нотариат практически выведен из участия в гражданских договорных отношениях, а многолетний опыт применения юридических норм действующего законодательства нотариальными органами применяется в лучшем случае при удостоверении доверенностей, а в основном при свидетельствовании подлинности подписей и верности копий документов.
Основными задачами, поставленными в работе являются исследование сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, путем определения сущности сделки и отнесения того или иного вида сделки к квалифицированной ее форме, с целью проведения анализа нотариальной формы таких сделок и исследования порядка их нотариального удостоверения по правилам делопроизводства.
В работе проведен анализ действующего законодательства регулирующего деятельность современных органов нотариата, в том числе Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденные Верховным Советом Российской Федерации 11. 02. 1993 года за № 4462-1 (в ред. от 18. 10. 2007 г) с последними изменениями, вступившими в силу 15 января 2008 года в соответствии с Федеральным законом РФ от 29. 12. 2006 г. № 258-ФЗ, а также исследования таких современных научных деятелей - авторов работ по нотариату, как Брагинского М.И., Витрянского В.В. , Зайцевой Т.И., Красавчикова О.А. , Репина В.С. , Яркова В.В. и других сторонников развития органов нотариата в правовой системе нашего государства.
Роль современного нотариата в становлении правого государства является определенной, так как институт нотариата является важным звеном в правовой системе государства, выполняя задачу по предупреждению и сокращению юридических споров по всевозможным основаниям. Нотариусы, совершая нотариальные действия, способствуют укреплению законности и правопорядка в обществе, создают основу для стабильного развития гражданско-правовых отношений.
Глава 1. Понятие сделки
Статья 153 ГК РФ дает понятие сделки как действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка представляет собой сочетание воли и волеизъявления. В связи с тем, что сделка предполагает намерение лица приобрести определенные юридические права и обязанности, для ее совершения необходимо желание лица, заключающего сделку. Такое желание называют внутренней волей, которую необходимо довести до сведения других лиц. Способом выражения внутренней воли является волеизъявление. Волеизъявление принимает форму определенного действия - подписание договора, составление завещания, выдача доверенности и др.
В соответствии со ст. 154 ГК РФ, в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, сделки бывают - односторонними, двусторонними и многосторонними.
Для совершения односторонней сделки достаточно волеизъявления одной стороны. Примером односторонней сделки служит завещание, доверенность, принятие наследства или отказ от него.
Для двух - или многосторонних сделок необходимо, чтобы волю выразили двое и более лиц, и эта воля совпала. Такие сделки называются договорами. Договоры в нотариальной практике чаще встречаются в виде двусторонних сделок.
Форма сделок может быть устной или письменной, письменная форма подразделяется на простую и нотариальную (ст. 158 ГК РФ).
Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ).
1.1. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок признается обязательным в двух случаях:
- по закону;
- по соглашению сторон (даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется).
Гражданский кодекс Российской федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:
- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п. 2 ст. 185 ГК РФ;
- в соответствии с п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;
- в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен; Так, например, в п. 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего арбитражного суда № 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд указал, что при разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163 должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 2 статьи 339 ГК РФ).
- в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;
- также договор ренты (ст. 584 ГК РФ).
Гражданский кодекс РФ не содержит исчерпывающего списка сделок, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Такое требование может содержаться и в ином федеральном законе, например, в Семейном кодексе РФ предусматривается нотариальная форма брачного договора (п. 2 ст. 41СК РФ); соглашения об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ). Нотариусом могут быть удостоверены не только сделки, прямо указанные в законе, но и любые не противоречащие закону сделки (ст. 53 Основ законодательства о нотариате).
На основании ст. 164 ГК РФ:
- сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
1.2. Правила совершения сделок
Удостоверение сделок, как и других нотариальных действий, осуществляется в соответствии с принятыми 11 февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате, нотариусами, которые работают в государственных нотариальных конторах или занимаются частной практикой.
При удостоверении сделки нотариус разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание действительным намерениям сторон, разъясняет сторонам все правовые нормы, относящиеся к сделке, ее юридическим последствиям.
Приступая к удостоверению сделки, нотариус устанавливает личности обратившихся для ее удостоверения, а также проверяет дееспособность граждан либо правоспособность юридических лиц (ст. 42, 43 Основ). Дееспособность граждан в полном объеме возникает по достижении ими совершеннолетия, т. е. 18-летнего возраста (ст. 21 ГК РФ).
В силу правил статьи 171 ГК РФ:
- Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о не дееспособности другой стороны. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
- Сделки от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать только их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает опекун (п. 2 ст. 29 ГК РФ). Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 Гражданского Кодекса РФ. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 ГК (п. 1, 2, 3 ст. 172 ГК РФ).
Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет могут быть удостоверены с письменного согласия их законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
В соответствии со статьей 175 ГК РФ:
- Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК РФ, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 171 ГК РФ. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
Сделки от имени лиц, признанных в судебном порядке ограниченно дееспособными, могут быть удостоверены лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред (п. 1 ст. 30 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выделение из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. В соответствии с п. 3 этой же статьи: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.
Если у нотариуса есть основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, а также располагает сведениями о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, нотариус откладывает решение по сделке и выясняет, не выносился ли на рассмотрение суда вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. В зависимости от решения суда нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее оформление до рассмотрения дела судом.
Если при совершении сделки одна из сторон является юридическим лицом, нотариус проверяет его правоспособность. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком в суде (п. 1 ст. 48 ГК РФ). Правоспособным признается такое юридическое лицо, которое "может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах и нести связанные с этой деятельностью обязанности" (п. 1 ст. 49 ГК РФ)
Юридические лица действуют на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное в соответствии с ГК РФ одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем (п. 1 ст. 52 ГК РФ).
При проверке правоспособности нотариус уточняет порядок образования юридического лица, знакомится с учредительными документами.
Нотариус проверяет: зарегистрированы ли в установленном порядке устав, учредительный договор или положение, поскольку юридическое лицо считается созданными с момента его государственной регистрации; соответствует ли совершаемое нотариальное действие правам юридического лица; уточняет полномочия его представителя, которые подтверждаются выданной на его имя доверенностью. Руководителей юридических лиц, которым уставом, учредительным договором или положением предоставлено право заключения сделок, предоставляется документ, удостоверяющий их должностное положение. Если юридическое лицо образовано коллегиальным органом, то от руководителя этого органа предоставляется документ о назначении должностных лиц и о распределении между ними обязанностей.
Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ).
Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершаются сделки, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174 ГК РФ).
Для физических и юридических лиц установлен единый порядок оформления нотариальных документов. Едины также требования, предъявляемые к совершаемой сделке. Нотариус должен проверить: не противоречит ли сделка законодательству, соблюдена ли требуемая форма, а также определить объект гражданских прав. Если сделка носит имущественный характер, то необходимо уточнить, к какому виду имущества она относится - движимому или недвижимому. Поскольку вся недвижимость регистрируется государством, нотариус проверяет: подлежало ли данное имущество государственной регистрации и является ли данное лицо собственником отчуждаемого или закладываемого имущества.
Договор об отчуждении имущества, состоящего на учете, а также соглашение о расторжении такого договора после его регистрации в соответствующем органе должны быть представлены для регистрации по месту учета того имущества, о чем указывается в удостоверительной надписи и разъясняется сторонам нотариусом. Договор об отчуждении жилого дома (части дома), квартиры, находящихся в городе или поселке городского типа, подлежит регистрации органами Федеральной регистрационной службы, осуществляющей регистрацию недвижимого имущества. Договор об отчуждении автотранспортных средств регистрируется в органах ГИБДД.
Соглашение о расторжении договора об отчуждении имущества может быть оформлено как путем составления отдельного документа, который приобщается к договору, так и надписью на всех экземплярах договора, подписанного сторонами.
Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявление иных документов должна быть зачитано вслух участниками. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса.
Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, то по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и строки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, их адреса по месту жительства должны быть написаны полностью. В документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, прошнурованы и скреплены печатью (ст. 44, ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате).
Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количество сторон, участвующих в ней. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и другого недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов (ст. 60 Основ).
В Российской Федерации действует определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество - это государственная регистрация прав и сделок с ним. Основным законом, регулирующим порядок регистрации, является Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. , который вступил в силу 31 января 1998 г. Положения о регистрации также содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, Федеральном законе № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " от 16 июля 1998 г. и других нормативно-правовых актах.
Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Она является доказательством существования права на недвижимость. В соответствии с законодательством регистрации подлежат права, ограничения (обременения) прав и сделки с недвижимым имуществом. ГК РФ устанавливает, что государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. К иным вещным правам относят: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования.
Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях:
- если права приобретены после 31 января 1998 г. ;
- если права возникли до 31 января 1998 г. , но собственник недвижимости в настоящее время собирается совершить сделку, влекущую отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество.
Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что гражданин, который проживает в жилом помещении по завещательному отказу, вправе требовать государственной регистрации права пользования данным помещением в силу завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество удостоверяют свидетельством. Кроме права собственности государственной регистрации подлежат и ограничения (обременения) этих прав, а именно: ипотека недвижимости, аренда, сервитут, рента. Для государственной регистрации правообладатель, стороны договора или уполномоченные на то лица подают пакет документов и заявление. Если права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявление подает лицо, в отношении которого приняты акты. Если документы на регистрацию передают через представителя, то необходима нотариально удостоверенная доверенность. Без нее от имени юридического лица документы вправе отдать генеральный директор организации.
В некоторых случаях могут понадобиться документы, подтверждающие соблюдение правила о преимущественной покупке доли, согласие другого супруга на продажу недвижимости (если это совместная собственность супругов). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (если при этом затрагивают права или охраняемые законом интересы указанных лиц), допускают только с согласия органов опеки и попечительства.
Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ от 21. 07. 1997г). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.
Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " № 102-ФЗ от 16. 07. 98) - ее недействительность. Поэтому, даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21. 07. 1997г).
Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21. 07. 1997г). В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:
1. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
2. Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
3. Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
4. Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
5. Договор участия в долевом строительстве (ст. 25. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21. 07. 1997 г. , п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ").
6. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).
7. Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
8. Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
9. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
10. Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
11. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
12. Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).
13. Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " № 102-ФЗ от 16. 07. 98 г), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " № 102-ФЗ от 16. 07. 98 г). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) " № 102-ФЗ от 16. 07. 98 г. с изменениями от 13. 05. 2008 года № 66-ФЗ).
14. Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Государственной регистрации подлежат права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также ограничение (обременение), переход и прекращение прав.
Если собственник по каким-либо причинам не можете лично участвовать в сделке или другим образом представлять свои интересы, действовать можно через представителя, что заметно облегчит жизнь и помогает сэкономить время. Через доверенное лицо можно заключить договор купли - продажи квартиры, зарегистрировать права на недвижимое имущество, получить выписку из ЕГРП и выписку из кадастровой палаты и т. д. Для этого представителю необходимо выдать доверенность. В соответствии с ГК РФ доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Документ подтверждает наличие права действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации данных прав. Доверенность является односторонней сделкой. Согласие уполномоченного лица на ее выдачу не требуется. В зависимости от характера и объема полномочий принято различать генеральные, специальные и разовые доверенности. Генеральные выдают для управления и распоряжения имуществом, совершения всех возможных сделок и т. д. Специальную предоставляют для совершения однообразных действий, однородных сделок. Разовую - на совершение одной определенной сделки или действия.
Договор дарения недвижимого имущества не может быть совершен по генеральной доверенности, даритель должен выдать специальное уполномочие, где указан предмет дарения и назван одаряемый. Если все же дарение совершено по доверенности, не соответствующей требованиям, для регистрации договора и права собственности требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем.
Доверенность составляют в письменной форме, где указывают следующие необходимые реквизиты: дату составления, реквизиты представителя и представляемого (Ф. И. О. , дату рождения, место жительства, паспортные данные и т. д), существо полномочий, срок доверенности. Доверенности составляют в простой письменной и нотариальной формах. Нотариальное удостоверение необходимо в двух случаях: во-первых, когда документ предполагает совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ); во-вторых, когда его выдают в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ).
Законом предусмотрены и такие случаи, когда выданные уполномочия приравнивают к нотариально удостоверенным. Сюда входят следующие доверенности:
- военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариуса, также рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами этих частей, соединений, учреждений или заведений;
- лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками соответствующего места лишения свободы;
- совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа соцзащиты.
Некоторые доверенности могут быть удостоверены организацией по месту работы, учебы или жительства гражданина. Подобные документы выдают на совершение таких широко распространенных действий, как: получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках, получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.
Особого внимания заслуживает вид доверенности на совершение сделок в простой письменной форме. Представитель обязан лично выполнить действия, на которые он уполномочен. Но существует возможность передоверить полномочия другому лицу, если такое право предусмотрено в доверенности или разрешено в другой форме. Также передоверие возможно, если к этому вынудили обстоятельства, для охраны интересов гражданина, выдавшего документ. На первоначального представителя возлагается обязанность известить доверителя о произведенном передоверии и сообщить всю информацию о лице, которому переданы полномочия. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Это не касается случаев, когда доверенность удостоверена организацией по месту учебы, работы, места жительства или администрацией лечебного учреждения. Срок действия документа, выданного в порядке передоверия, не может превышать срока действия первоначальной доверенности.
Помимо истечения срока действия доверенности, доверенность прекращает свое действие в следующих случаях:
- отмена доверенности лицом, ее выдавшим;
- отказ лица, которому она выдана;
- прекращение юридического лица, от чьего имени она выдана;
- прекращение юридического лица, которому она выдана;
- смерть уполномочившего гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерть уполномоченного гражданина, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
В случае отмены доверенности выдавший ее гражданин (или его правопреемники) обязан известить об этом представителя, а также третьих лиц, для представительства перед которыми она дана.
Обязательной государственной регистрации подлежат:
- сделки отчуждения недвижимого имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование). Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями: договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;
- сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юридическими лицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества)
- акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.
Обязательной государственной регистрации не подлежат:
- договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества.
В стоимость услуги по регистрации недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных документов: договора - на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ - на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости.
1.3. Договоры
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса (п. 1, 2 ст. 240 ГК РФ).
Договор - это наиболее распространенный вид сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Сделками являются действия, направленные на достижение определенного правового результата. Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Этот акт имеет правовое значение в случае, если воля будет выражена каким-либо способом. Этим способом является волеизъявление двух или более лиц, выражающее их общую волю. Общая воля закрепляется в договоре, который должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия.
Статья 421 ГК РФ закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора. "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением тех случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом, или добровольно принятым обязательством" (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Свобода договора предусматривает: свободу выбора партнера при заключении договора; выбор вида договора; свободу усмотрения сторон при определении условий договора (п. 2, 3, 4 ст. 421 ГК РФ).
Содержание договора составляют условия, по которым достигнуто соглашение сторон. По своему юридическому значению все условия подразделяются на: существенные, обычные и случайные. Круг существенных условий, необходимых для договора, зависит от особенностей, выражающих природу договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все существенные условия.

Страницы: 1, 2